Hisøya

Vikaveien 15

Prisantydning
5 490 000 kr
Omkostninger
137 250 kr
Totalpris
5 627 250 kr
Formuesverdi
451 962 kr
Formuesverdi sekundær
1 717 456 kr
Byggeår
1868
Internt bruksareal (BRA‑i)
61 ㎡
Bruksareal
76 ㎡
Tomteareal
338 ㎡
Etasje
3
Eierform
Eiet
Eiendomstype
Enebolig

Oversikt

Idyllisk, sjarmerende og oppgradert Sørlandshus m/ strandlinje - Brygge, terrasser og sjøbod - Nydelig utsikt - Hisøy

Om eiendommen

Fra 01.01.24 er det innført nye regler for måling og opplysning av areal på boliger.
De nye arealbegrepene er:

Bruksareal BRA
  • BRA-i - Internt bruksareal. Arealet innenfor boenheten.
  • BRA-e - Eksternt bruksareal. Areal av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, for eksempel eksterne boder.
  • BRA-b - Innglasset balkong, altan, terrasser.
Andre arealer
  • TBA -Terrasser og åpen altan som er tilknyttet boligen.
  • ALH - Areal med lav himlingshøyde måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. Arealet inngår ikke i BRA, men opplyses om sammen med BRA som et tillegg.
  • GUA - summen av BRA og AHL. Brukes når boligen har gulvareal som ikke er måleverdig på grunn av for eksempel skråtak eller lav himlingshøyde. Arealet oppgis som tilleggsinformasjon til øvrige arealer.

Innhold

Boligen går over tre plan og inneholder bla.:
1. etg.: Stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys, og ikke minst har ett fint utsyn. Her er det god plass til sofagruppe og spisebord. I stuen er det vedovn og varmepumpe. Pent kjøkken med slette fronter i mørk utførelse og laminat benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og micro. Fra denne etasjen er det utgang til stor delvis overbygget terrasse og sjøbod fra 2015 med stue og hems. Terrassen er romslig og strekker seg over to plan med god plass til flere sittegrupper hvor man virkelig kan nyte det yrende båtlivet og sene sommerkvelder. Videre kommer man ned på brygga hvor man kan ta ett deilig bad eller hive seg i båten rundt elva eller inn til bykjernen - her er mulighetene mange.

I underetasjen er det ett flislagt bad med varmekabler, dusj, vegghengt wc og dobbelt servant. Toalettrom med vegghengt wc og servant, her er det flis med varmekabler på gulv og plater med tapet på vegger. Vaskerom med belegg på gulv, opplegg til vaskemaskin og adkomst ut. I 2016 og 2017 ble bad og vaskerom totalrenovert. Det originale badet ble delt opp slik at det i dag er et bad med dusj, toalett og vask + ett rom med toalett og vask. Vaskerom (opplegg for vaskemaskin og tørketrommel) ble flyttet til kjellerrom. Selgerne opplyser om at alt arbeid er utført av faglærte og kvalifiserte håndverkere.

2. etg. Det er ikke målbart areal i loftsetasjen hvor det er innredet to soverom.

Hele taket på huset ble skiftet i 2016-2017 . Byttet lekter og ventiler, samt utbedret råteskader. Byttet pipehatt.

Boligen har kun blitt brukt som sommerhus av eierne, som har bodd der 3-4 uker i sommerferien. Selgerne opplyser om at det derfor ikke er av opplysninger de kan svare på om sommerhuset (Vikaveien 15). På vinteren har huset stort sett stått tomt.

Oppvarming

Varmepumpe og vedovn. Varmekabler på bad.
Selger opplyser om at varmepumpen ikke har funket optimalt i vinter.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.

Beliggenhet

Adkomst

Følg veien fra Arendal sentrum mot Hisøy. Kjør over Strømbroa og ta så til venstre og følg Vikaveien, boligen ligger ned til venstre mot vannet. Det er trapper fra veien ned til boligen. Boligen er merket med TIL SALGS-plakat fra Sørmegleren og det vil være skiltet ved fellesvisning.

Barnehage, skole og fritid

Skoler:
Strømmen oppvekstsenter (1-7 kl. 0.9 km
Hisøy skole (1-10 kl.) 1.7 km
Arendal International School (Ais) (1-10 kl.) 2.1 km
Stinta skole (1-10 kl.) 2.6 km
Arendal videregående skole 3 km

Barnehager:
Strømmen barnehage (1-5 år) 0.8 km
Lille-Strømsbu barnehage (2-5 år) 1.2 km
Portveien His barnehage (0-5 år) 1.8 km

Fritid:
Mange fine turområder i skog og langs sjø i nærområdet
Gullsmedenga ballban0.6 km
Strømmen skole Aktivitetshall, ballspill, fotball 0.8 km
Flere treningssentere i nærområdet

Offentlig kommunikasjon

God offentlig transport:
Strømmen busstopp med totalt 7 ulike linjer 0.4 km
Guldsmedenga ferjekai 0.8 km
Arendal bussterminal med totalt 24 ulike linjer 2.6 km
Arendal tog stasjon 3.7 km

Beliggenhet

Sjarmerende enebolig i vannkanten med brygge, sjøbod, gode solforhold og nydelig utsikt. Sentralt beliggende med kort vei til Arendal sentrum enten du reiser med bil eller båt. Eiendommen ligger ved innløpet til Hølen og har kort avstand til bussforbindelser, barnehage, skole og dagligvarebutikk.

Offentlige opplysninger

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest datert 24.08.2015. Ferdigattesten gjelder tilbygg mm.. At en slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boliger som ikke er byggemeldt eller godkjent.


Det foreligger ikke ferdigattest  for eiendommen. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998, jf. pbl § 21-10 femte ledd. Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse. Manglende brukstillatelse kan innebære at tiltaket ikke lovlig kan tas i bruk. Kjøper overtar risikoen og ansvar for manglende ferdigattest/brukstillatelse på eiendommen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Eiendommen deler pumpekum med nabohuset.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område, godkjent som Bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse, Kp infrastruktursone, Hensynssone 570; bevaring kulturmiljø. Bevaringsverdig bebyggelse. Registrert i Sefrak og er en del av kommuneplanens arealdel/byplan. 

Adgang for utleie

Boligen har ikke egen utleiedel, men kan fritt leies ut.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/305/913:
26.02.1988 - Dokumentnr: 2148 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:305 Bnr:1
EIENDOMEN HAR TIDLIGERE HATT FESTENUMMER


26.11.2009 - Dokumentnr: 905057 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere


01.01.2020 - Dokumentnr: 682891 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:305 Bnr:913


Økonomi

Omkostninger kjøper

5 490 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
12 500,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))
2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))
585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
585,- (Tingl.gebyr skjøte)
137 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 5 490 000,-))

153 720,- (Omkostninger totalt)

5 643 720,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Nøkkelinformasjon

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.   
 
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Jens Christian Edvardsen den 11.03.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
 
Bygningssakskyndigs konklusjon:
 
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2: 
Taktekking,TG2
Utvendig taktekking med sementtakstein fra 2020 ifølge eier Befaring er utført fra bakkenivå pga. sikkerhet for undertegnede
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Selve tekkingen vurderes normalt utført, tilstandsgrad omhandler synlig manglende lufting i takkonstruksjonen som var utførelse byggeår tatt i betraktning.
Tiltak
- Anlegge lufting i konstruksjonen i forbindelse med takkonstruksjonen.

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plastbelagt metall, befaring er utført fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Manglende takrenner på påbyggsdel i bakkant.
Tiltak
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Andre tiltak:
- Anleggelse av takrenner i bakkant av bolig. Anbefales anlagt snøfangere for personsikkerhet.

Veggkonstruksjon,TG2
Utvendig stående og liggende bordkledning, befaring utført fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon.
- Konstruksjonene har skjevheter.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Tiltak
- Musebånd/lusing må etableres.
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Påviste skader må utbedres.
- Kledning uten åpen lufting innebærer hyppigere vedlikeholdsbehov da fukt ikke tørker ut på samme måte som med en luftet konstruksjon. Utbytting av enkelte bord eller anlegge ny kledning med lufting og museband må vurderes individuelt.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med åstakkonstruksjon. Begrenset besiktelse til knekott videre røstet himling.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
- Borrebille angrep i konstruksjonen som relateres til høyere relativ luftfuktighet. Fuktmerker i undertak der kondensering pga. manglende lufting, manglende plast vil være påregnelig. Skjevheter i konstruksjonen pga. alder og underdimensjonering.
Tiltak
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Tiltak med lufting, fuktsperre anbefales slik at ikke kondensering i undertak oppstår.

Vinduer,TG2
Det ble foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne og lukke mekanismer. Vinduer består av åpningsvinduer. Det er ikke utført inngrep i konstruksjoner rundt vinduer og ukjent tetting med hensyn til isolering/vindtetting/taping
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
- Det må foretas lokal utbedring.
- Synlig behov for overflatebehandlinger stedvis pga. værslitasje.

Dører,TG2
Hovedytterdør, balkongdør, Kjellerdør,
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
- Synlig utettheter i kjellerdør som relateres til utvendig manglende tettinger.
Tiltak
- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
- Det må foretas lokal utbedring.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasser oppført i treverk.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

Utvendige trapper,TG3
Trapper oppført i treverk, betong.
Vurdering av avvik:
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke montert rekkverk.
Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendig
Overflater,TG2
Laminat, belegg, malte tregulv. Trepanel, plater på vegger. Plater, trepanel i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskader på overflater.
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Eldre bolig med skjevheter i vegger, gulver og tak. Fuktproblematikk i underetasje som er synlig på overflater.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Grad av oppgraderinger, renovering må vurderes utfra den enkeltes behov og referanse.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille med trebjelker
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er påvist fuktskader i etasjeskiller
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Se krypkjeller for utbedring av stubbeloftsgulv.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Radon,TG2
Bygget er ikke oppført med radon duker utfra byggeår og normal utførelse. Det er ikke utført radonmålinger som er fremvist.
Vurdering av avvik:
- Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Kartet kan ikke benyttes til å forutsi radonkonsentrasjonen i enkeltbygninger. Den eneste måten å få sikker kunnskap om radon i en bygning, er å gjennomføre en måling. Radon i inneluft avhenger ikke bare av geologiske forhold, men også av bygningens konstruksjon og drift, samt kvaliteten av radonforebyggende tiltak
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Ved eventuelle forhøyede verdier må det eventuelt utføres sikring mot radon.

Pipe og ildsted,TG3
Mursteinspipe med ildsted.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Pipevanger er ikke synlige.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Rom Under Terreng,TG3
Plater, betong på vegger. Fliser, belegg på gulver. Hulltagning er ikke foretatt da det er synlig vann/fuktgjennomtrengninger.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å redusere/begrense fuktgjennomtrenging inn i kjeller.
- Golv og vegger i en uinnredet og dårlig isolert kjeller kan avgi mye fuktighet til rommet. Dette kan skyldes at jordmassene rundt bygningen får en viss oppvarming fra bygningen. Dermed stiger damptrykket i grunnen, og drivkraften for transport av vanndamp inn i kjelleren øker. Fuktighet som suges opp i vegger fra grunnen under fundamenter, kondens og lekkasjer kan også gi et fukttilskudd til romlufta ved avdampning. Fukt i tilfarergolv kommer vanligvis nedenfra. Fukten kan føre til at tilfarerne mugner eller råtner mot betonggolvet, at golvbord eller parkett sveller og krummer seg og at vinyl og linoleum blærer. Årsaken kan være at golvet ligger i direkte kontakt med betonggolv som på grunn av manglende drenering, kapillærbrytende sjikt og/eller fuktsperre får tilførsel av fukt fra grunnen. Svært mange fuktproblemer i kjelleryttervegger kan avhjelpes ved utvendig etterisolering og fuktsikring. Utvendig isolering eliminerer kondensproblemer.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Krypkjeller,TG3
Krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
- Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren.
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Fuktskader i kryperom skyldes lange perioder med relativ luftfuktighet (RF) over ca. 80 % og temperaturer over 5–6 °C. Den høye luftfuktigheten kan være et resultat av manglende fuktsperre mot grunnen og utilstrekkelig ventilasjon. Kryperom som er ventilert med uteluft, får også høy luftfuktighet fordi temperaturen i kryperommet i deler av sommerhalvåret er lavere enn utetemperaturen. De varmetrege massene i bakken i kryperommet holder på kulda, og gjør at temperaturen der stiger saktere enn i utemiljøet. Fuktig, varm luft som trekkes inn i kryperommet på forsommeren, kjøles ned, og da stiger den relative luftfuktigheten.
Tiltak
- Fuktsperre på bakken bør etableres.
- Andre tiltak:
- Isolering av bakken vil dempe det temperaturmessige etterslepet og gi lavere relativ fuktighet (RF) i de kritiske periodene sommerstid. Isolering av bakken erstatter ikke varmeisolasjon i bjelkelaget. Grunnen avrettes med løs lettklinker eller pukk. På avrettingen isoleres det med isolasjonsplater, for eksempel 50 mm ekspandert polystyren (EPS) eller mineralull innstøpt i plastfolie (vintermatter). Alternativt isoleres grunnen med minimum 300 mm lettklinker. På oversiden av isolasjonsmaterialene legges en fuktsperre, for eksempel 0,2 mm polyetylenfolie. Ved bruk av vintermatter er det ikke behov for separat folie. Høy grunnvannsstand, vann som følger bart fjell eller som transporteres kapillært opp til overflaten, kan tilføre kryperommet fritt vann. I tillegg kan vann som trenger inn gjennom lave ventiler eller sår i ringmuren, samt lekkasjevann fra rørinstallasjoner i kryperommet, samle seg i groper. Fritt vann må dreneres bort før videre utbedring starter.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Innvendige trapper,TG3
Malte tretrapper.
Vurdering av avvik:
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
- Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendige dører,TG2
Slette dører, ved enkel funksjonstest av tilfeldig valgte dører ble det ikke registrert skader utover påregnelig bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Våtrom
Underetasje > Vaskerom
Generell,TG3

Vaskerom, ingen dokumentasjon på utførelse fremlagt. Belegg på gulv, plater på vegg, plater i himling. Utstyr: opplegg for vaskemaskin, utslagsvask. "Rommet er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Rommet må påregnes renovert. Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Et baderom uten membran på gulv og del av vegg kan blant annet ikke brukes til dusjing direkte på gulv, men må ha dusjkabinett som fører dusjvannet direkte til sluket. Dette er forhold som en kjøper må få vite. Det vurderes ikke uvanlig at et eldre bad på dette grunnlagt kan få en høy tilstandsgrad, selv om det ikke er observert fukt eller svikt i bygningsdelene. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom for å kunne bruke rommet annerledes
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Fukt/vann problematikk i rommet. Manglende våtsoner der eventuelt lekkasjevann vil kunne renne ut i tilstøtende rom.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Underetasje > Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltagninger er ikke foretatt da det allerede er påvist fuktproblematikk i rommet.
Vurdering av avvik:
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader.
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Underetasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Fliser på vegg, malt plate himling.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet
Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.

Underetasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Flislagt gulv
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Fallforhold mot sluk men ikke helhetlig 1:100 eller 1:50 lokalt i dusjnisje. Det er ikke anlagt oppkant ved dør minimum 15 mm over ferdig gulv.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. Gulvet må bygges om for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk.

Underetasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning ,TG2
Innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ukjent om det er anlagt seal in bag da dette ikke fremkommer av fakturaer.
Tiltak
- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

Underetasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltagning er foretatt i tilstøtende gang uten å påvise synlig unormale forhold. Hullborring på en plass innebærer ikke garanti for at det ikke kan være fuktskader andre plasser på bad.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.
- Det er registrert symptom på fuktskader
- Ved måling av relativ luftfuktighet ble det registrert noe høyere prosentvis relativ luftfuktighet. Utvendig manglende isolering/fuktsikring av grunnmur som må sees i sammenheng. Kan være fuktproblematikk på bygningsdeler som er utsatt for høyere fukt deler av året. Se punktet rom under terreng som må sees i sammenheng.
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom Fliser på gulv, plater med tapet på vegger. Utstyr: vask med innredning, toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av både kobber og rør i rør plast
Vurdering av avvik:
- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
- Vannrør kobber mot himling på vaskerom er ikke innfestet ordentlig.
Tiltak
- Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene.

Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast som er synlig.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ved eventuell behov for staking av avløpsanlegg ved tetting vil normalt sluk kunne brukes til formålet.

Ventilasjon,TG3
Naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Ingen ventilering utover åpning av vindu.
Tiltak
- Spalte eller veggventiler for tilluft må lages.
- Boliger fra det aktuelle byggeåret vurderes utfra dagens forskrifter å være under ventilerte. Anbefales å anlegge vegg ventiler i tillegg til lufte spalter på vinduer i rom med bruks belastning for tilfredsstillende ventilering. Aktiv bruk av mekanisk ventilasjon på våtrom og kjøkken ved bruk anbefales slik at varm fuktig luft transporteres ut av bygningen.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Varmesentral,TG2
Varmepumpe, ikke funksjonstestet på befaringsdagen. Eier opplyser om varmepumpe ikke har fungert optimalt i vinter.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.

Varmtvannstank,TG2
Ca. 200 liters varmtvannstank.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatsikringer.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?Ja
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar:Det er utført tilsyn. Tilsynet er stikkprøvebasert, og ble utført i samsvar med instruks fra Dilektoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB). Installasjonen kan ha feil/mangler som ikke ble avdekket innenfor omfanget av kontrollen.

Branntekniske forhold,TG3
Røykvarslere og brannnslukningsapparat observert.
17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985? Nei
20.Er det skader på røykvarslere? Nei
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tomteforhold
Drenering,TG3
Dreneringsmasse og eller dreneringsrør er skjult under bakkenivå ukjent tilstand. Ved visuelle observasjoner er det ikke avdekket fuktsikring.
Vurdering av avvik:
- Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
- Eier opplyser om ved stor nedbørsmengder renner det vann fra fjellet til sluk i gulvet. Det var synlig vann på gulvet på befaringsdagen vaskerom, synlig fukt/vann i krypkjeller.
Tiltak
- Drenering må skiftes.
- Anbefaler generelt å benytte drenerende masser under hele bygningen og ved tilbakefylling mot yttervegger under terreng. Drenerende masser sikrer at vann som finner veien ned i grunnen, ledes til et lavere nivå enn bygningskonstruksjonene og enten forsvinner videre ned i grunnen eller ledes bort i drensledningene. Dermed unngår man vanntrykk inn mot veggen. Drenerende masser må beskyttes med fiberduk mot inntrenging av finpartikler fra byggegrunnen og de øvrige gjenfyllingsmassene. Vegger mot terreng skal utformes fuktsikre. Fuktsikre betyr i denne sammenhengen at veggen må ha et kapillærbrytende og vannavvisende sjikt på utvendig side som sikrer at vann som dreneres ned i massene på utsiden av veggen, ikke kan trenge inn til veggen. Utvendig isolering av veggen og god lufttetthet er også viktig med hensyn til veggens fuktsikkerhet.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Grunnmur og fundamenter,TG2
Betonggrunnmur
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Ved dreneringsarbeider anbefales tiltak med isolering av grunnmur og lokale tiltak med tettinger slik at ikke videre skader oppstår.

Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer av betong, blokker.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Terrengforhold,TG3
Terreng med fjell, betong rundt bolig.
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Terrenget rundt bygningen bør ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. Man må ta hensyn til at tilbakefyllingsmassene kan sette seg over tid og at angitt minimumsfall må etableres etter at massene har stabilisert seg. Hvis det ikke er mulig å etablere fall ut fra bygningen, kan man etablere fall langs veggen til lavereliggende terreng dersom forholdene ligger til rette for det. Fallet bør være minst 1 : 50.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
I henhold til offentlige dokumenter fremlagt er boligen tilkoblet offentlig vann og avløp. Eier opplyser om eiendommen deler pumpekum med nabohuset. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på vedlikeholds utgifter eller eventuelle fordelinger. Det fremkommer ikke opplysninger fra eier om problematikk med vann og avløp. Tilknytning vann er ifølge dokument utført i 1997
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Se egenerklæring for utførte arbeider.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Lav takhøyde i boligen der underetasje varierer mellom 2.10, 2 meter. Manglende rømningsvinduer fra loftsetasje.

Sjøbod
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Enebolig
Standard : Normal standard alder tatt i betraktning.
Vedlikehold : Boligen vurderes utfra bygningsmessig beskrivelse oppgraderinger av enkelte bygningselementer.
Sjøbod
Standard : Normal standard
Vedlikehold : Normalt vedlikeholdsbehov.
 
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Hvitevarer

Kjøkkenet er utstyrt med lite kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og micro som medfølger i salget.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.  

Vedlegg salgsoppgave

Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/31230430. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/305/913:
26.02.1988 - Dokumentnr: 2148 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:305 Bnr:1
EIENDOMEN HAR TIDLIGERE HATT FESTENUMMER


26.11.2009 - Dokumentnr: 905057 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere


01.01.2020 - Dokumentnr: 682891 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:305 Bnr:913


Info kommunale avgifter

Renovasjon kommer i tillegg. Beregnet årsbeløp for 2024 er kr. 4 817,83. Gebyret faktureres i forhold til antall tømminger.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern

Vern/SEFRAK

Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no. 

Sammendrag selgers egenerklæring

2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.2 Fortell kort hva som ble gjort: I 2016 og 2017 ble bad og vaskerom totalrenovert. Det originale badet ble delt opp slik at det i dag er et bad med dusj, toalett og vask + ett rom med toalett og vask. Vaskerom (opplegg for vaskemaskin og tørketrommel) ble flyttet til kjellerrom. Alt arbeid er utført av faglærte og kvalifiserte håndverkere.
2.3 Hvis utført av faglærte, hvilke(t) firma utførte jobben? Richard Andersen elektro A/S (Øglænd System AS). Hålands malerfirma, Byggmax Monter, Fevik, Hoel VVS.
2.4 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, terrasse eller annen fasade? Ja
4.1 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
4.2 Fortell kort hva som ble gjort: Hele taket på huset ble skiftet i 2016-2017 . Byttet lekter og ventiler, samt utbedret råteskader. Byttet pipehatt.
4.3 Hvis utført av faglærte, hvilke(t) firma utførte jobben? Agder Entreprenør, Stoa, Arendal
4.4 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

6 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
6.1 Beskriv feilen og omfanget: Kjelleren er bygd direkte på grunnfjell. Ved store nedbørsmengder renner det derfor vann fra fjellet til sluk på gulvet.

9 Er det utført arbeid eller kontroll på det elektriske anlegget? Ja
9.1 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
9.2 Fortell kort hva som ble gjort: Omlegging av kabler til sikringsselskap, 2017. Inspeksjon av EL-tilsynet i 2023, mindre avvik som ble utbedret høsten 2023
9.3 Hvis utført av faglærte, hvilke(t) firma utførte jobben? Richard Andersen Elektro AS
9.4 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

10 Kjenner du til om eiendommen har privat vannforsyning, septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende? Ja
10.1 Beskriv feilen og omfanget: Eiendommen deler pumpekum med nabohuset (eiendom til Trond Lie Nilsen

12 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
12.1 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
12.2 Fortell kort hva som ble gjort: Innvendig: Viser til oppgradering av bad i 2016-2017.
12.3 Hvis utført av faglærte, hvilke(t) firma utførte jobben? Hoel VVS
12.4 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

14 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja
14.1 Beskriv feilen og omfanget: Varmepumpe i stua har ikke fungert optimalt i vinter. Huset brukes kun av oss som ett feriested om sommeren, så da har varmepumpe i stua fungert som den skal.

16 Er det tegn på setningsskader? Ja
16.1 Beskriv feilen og omfanget: Huset er fra 1868 så noen skjevheter i huset vil det være.

18 Har det vært skadedyr i boligen? Ja
18.1 Beskriv feilen og omfanget: I november 2023 ble det tatt mus i felle under sokkel på kjøkkenet. Det har ikke blitt observert mus før eller etter dette.

20 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen? Ja
20.1 Beskriv feilen og omfanget: Utvendige veggbord ble byttet i 2022 pga råte.

Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.

Visning

tirsdag 28. mai
kl. 16:00-17:00
Produktnummer: 98B7EE55-6D80-4978-B8BA-5320F23C54AD Kategori: