Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 30.11.2023, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Innholdsrik enebolig fra 1961, oppført i 2 etasjer. Boligen er senere tilbygget i 3 omganger. Bad/vaskeromstilbygget ble oppført i perioden rundt 1974 og den tilbygde garasjedelen ble oppført i perioden rundt 1986. Videre ble den overbygde terrassen oppført i perioden rundt 1988. Boligen fremstår som normalt godt vedlikeholdt, ut fra alder og byggemåte. Kjøkkenet ble i følge eier kjøkkenet fornyet i perioden rundt 2000 og baderommet i boligens hovedetasje ble renovert i 2016. Soveromsvinduene på den nordlige og sydlige delen av loftsetasjen ble skiftet i 2018 og fastkarmvindu i stue ble skiftet i 2022. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig gjenværende vinduer, taktekkingen, gjenværende røropplegg og elektrisk spredningsnett, som legges til grunn for vurderingen. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende vaskerommet, dreneringen og terrengforholdene. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig
Taktekking,TG2. Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Noe lav opplekting mellom under og yttertakstekkingen medfører redusert utlufting av kondensfukt. Det ble registrert taksteinbrekkasjer i gradrenner. Videre ble det registrert påbegynt råte i deler av den kontrollerte opplektingen ved takutstikket på hoveddelen. Det nordlige pipeløpet er plassert i forbindelse med gradrenne. Løsningen medfører økt risiko for utettheter i sammenføyninger ved slagregn eller smeltevann fra snø.
Tiltak:
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Anbefaler jevnlig tilsyn med taktekkingen, hovedsakelig gjennomføringspunkter i yttertaket, inntil taktekkingen skal skiftes.
Snøfangere,TG3. Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Kravet gjelder den tilbygde delen.
Tiltak:
- Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
- Anbefaler av sikkerhetsmessige årsaker å ettermontere snøfangere ved takutstikket på hele boligen.
Nedløp og beslag,TG2. Vurdering av avvik:
- Takrenner har punktvise lekkasjer.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det ble registrert symptomer på motfall i deler av takrennene. Videre ble det registrert utetthter i plastrenne-skjøter.
Tiltak:
- Det må påregnes kommende utskiftning av gjenværende plastrenner og nedløp.
Veggkonstruksjon,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Datidens byggemåte medfører begrenset grad av isolering og manglende dampsperresjikt i tilknytning til den opprinnelige delen. Kledningen er ikke utluftet og mangler dryppkant i bunn. Tømmermannskledningen i tilknytning til boligens hoveddel er montert over den opprinnelige ytterkledningen. Den tilbygde konstruksjonens nedre deler står i nær kontakt med krypromskonstruksjonen og er tidvis utsatt for kondensbelastning. Deler av ytterkledningen står i nær kontakt med terreng / opparbeidelse og er utsatt for ekstra fuktbelastning.
Tiltak:
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
- Utlufting av kledningen, vindsperre og etterisolering er naturlig å utbedre når kledningen en gang skal skiftes. Ved eventuelle kosmetiske oppussingsarbeider av innvendige rom anbefales etablering av dampsperre i den opprinnelige delen. Det må påregnes normalt løpende vedlikehold og lokale utbedringer av kledningen.
Takkonstruksjon/Loft,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det mangler inspeksjonluker til knekotter og kryploft i den tilbygde delen. Skråtakene er ikke synlig gjennomluftet. Det ble registrert uttørkede fuktmerker i tilknytning til pipegjennomføringene i yttertaket. Det er ikke etablert dampsperre mot underliggende etasje. Etterisolerte takkonstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden med begrenset eller manglende utlufting er særlig utsatt for kondens/fuktproblematikk og betegnes som risikokonstruksjoner. Det ble registrert noe musavføring på tilgjengelige deler av kryploftet.
Tiltak:
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Ettermontere tilkomstluker i knekotter og kryploft over den tilbygde delen, både av hensyn til tilgang for slokkemannskaper og for ytterligere inspeksjon av tilstand på skjulte og kondensutsatte konstruksjoner. Anbefaler etablering av lufting i skråtak og dampsperre mot innredede rom ved en eventuell oppussing / renovering av rom med tilliggende konstruksjoner. Videre må det påregnes tiltak mot mus på loftet.
Vinduer,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Varierende grad av malingsflass og tørkesprekker. Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduene.
Tiltak:
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Takvindu,TG2. Vurdering av avvik:
- Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduet. I følge eier er det utført utbedring av overgangstekking som følge av tidligere lekkasje rundt vinduet.
Tiltak:
- Det må påregnes kommende utskiftning av vinduet. Anbefaler å føre jevnlige tilsyn med overgangstekkinger mellom inndekning og undertak, inntil vinduet skal skiftes.
Kjellerdører,TG3. Vurdering av avvik:
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det ble registrert råte i karmbunn i tilknytning til kjellerdøren. Nedre del av dørblad og karm er særlig utsatt for vannsprut og kapillært fuktoppsug. Krypromsdøren er i redusert forfatning og må utbedres eller skiftes.
Tiltak:
- Døren(e) står foran utskiftning.
- Eller omfattende rehabilitering og utskiftning av råteskadede konstruksjonsdeler.
Terrassedører,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Terrassedøren i loftsetasjen mangler utvendig terskelbeslag. Kjøkkendøren mangler utvendig terskelbeslag og vasshelle over døren.
Tiltak:
- Dører må justeres.
- Ettermontere utvendig terskelbeslag.
Terrasse med overbygg,TG2. Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Stolpepunkter mot terreng er særlig utsatt for fuktbelastning. Espalier mellom terrassegulv og terreng har synlig slitasje. Naturlig alders slitasje medfører økt risiko for utettheter og kondensering rundt bjelkegjennomføringer i ytterkonstruksjonen.
Tiltak:
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Stolpepunkter må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader.
Luftebalkong ,TG2. Overbygget luftebalkong over garasjedelen. Balkongen er utført med foliebelegg og malt rekke. Gulvarealet utgjør om lag 5,5 m2. Vurdering av avvik:
- Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene.
- Det ble registrert motfall på gulv mot ytterkanten av balkongen.
Tiltak:
- Konstruksjonen må holdes under oppsikt, hovedsakelig ved slagregnsbelastning mot konstruksjonene.
Terrasse ved inngang,TG2: Treterrasse mot terreng ved hovedinngang. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av snødekte overflater. Vurdering av avvik:
- Konstruksjonen ligger mot terreng og er særlig utsatt for fuktbelastning, med påfølgende raskere nedbrytning av trematerialene.
Tiltak:
- Løpende vedlikehold.
Utvendige trapper - kjeller,TG3. Betongtrapp i tilknytning til kjellernedgang. Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
Tiltak:
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Utvendige trapper,TG2. Utvendige plassbygde tretrapper.
Vurdering av avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Trappevanger og nedstolpinger står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Tiltak:
- Konstruksjonens nedre deler må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader.
Utvendige trapper - 3,TG3. Enkel plassbygget tretrapp. Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Trappevanger står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Tiltak:
- Konstruksjonens nedre deler må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader.
Markise,TG2. Vurdering av avvik:
- Det ble registrert tekstilslitasje i front.
Tiltak:
- Det må påregnes utbedring av tekstiler, smøring og overhaling av bevegelige deler.
Innvendig:
Overflater,TG2. Vurdering av avvik:
- Enkelte merker etter mekaniske oppheng / innfestinger på veggflatene, tørkespalter mellom gulvbordene, stedvis gulvknirk og lokale slitasjesymptome. Det ble registrert kort avtrapping i tilknytning til parkettskjøter i loftsgang. Stedvis redusert limdekning (bom) og riss/sprekk i flis, kjellerstue.
Tiltak:
- Grad av kosmetisk oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2: Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Skillekonstruksjonene har lokale ujevnheter. Deler av killekonstruksjonen er tidvis utsatt for kondensbelastning fra tilstøtende kryprom.
Tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Det er ikke registrert behov for umiddelbare tiltak. Viser for øvrig til avsnittet: Kryprom.
Radon,TG2: Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak. Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak:
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG3: Boligen er utført med 2 teglsteinspiper. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. Modulpeis med innsats i stue. Vedovner av støpejern i kjellerstue og kjøkken. Det er fremlagt tilsynsrapport - Østre agder brannvesen, datert 23.11.2023. Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Feieluke i loftsetasjen er fastmalt og det mangler ubrennbar plate under luke. Sotluke på den sydlige siden har rustsvekkelser. Vedovn og sotluke i kjellerstue står for nærme brennbart materiale, som også er årsaken til den angitte tilstandsgraden. Det er fremlagt tilsynsrapport med enkelte merknader. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at det er lagt ned fyringsforbud.
Tiltak:
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Anbefaler å kontakte Østre agder brannvesen for utfyllende opplysninger om hvilke tiltak som må prioriteres for å etterkomme deres tilsynsmerknader.
Rom Under Terreng,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Tiltak:
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Krypkjeller,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen.
- Det ble registrert fuktmerke på gulv ved den nordlige delen av kryprommet. Fuktinnholdet i kontrollerte overflater av tre mot skillekonstruksjonen ble målt til 13% (vektprosent). Her skal bemerkes at målingen ble utført i den "tørre" årstiden, hvor kalde temperaturer senker luftens evne til holde på fuktighet. Det er ikke registrert visuelle skadesymptomer.
Tiltak:
- Krypromskonstruksjoner må holdes under oppsikt for tilstandsendringer over tid. Videre må det påregnes forebyggende tiltak mot mus.
Innvendige trapper - 2,TG3: Vurdering av avvik:
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det er ikke montert håndløper i nedre del av trappeløpet. Noe lav ganghøyde i trappeløpet.
Tiltak:
- Ettermontere rekkverk i trappeløpet. Fri høyde kan ikke uten videre endres uten omfattende konstruksjonsmessige inngrep.
Innvendige trapper - 3,TG2. Nyere malt tretrapp mellom stue i hovedetasje og kjellerstue. Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Tiltak:
- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Innvendige trapper - 1,TG2. Tretrapp med lakkede gangtrinn, malt trappevange og rekke. Vurdering av avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører - kjeller,TG2. Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak:
- Enkelte dører må justeres.
- Videre må det ettermonteres låsekasse og vrider i tilknytning til gangdør.
Våtrom:
Hovedetasje > Bad. Overflater vegger og himling,TG2: Det er avvik:
- Spalte mellom bunnfyllingslist og nedre kant av våtromsplate mangler fuge.
- Tiltak:
- Det er ikke behov for tiltak så lenge det benyttes kabinett ved dusjing.
Hovedetasje > Bad, ventilasjon,TG2. Elektrisk styrt avtrekksvifte. Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Hovedetasje > Bad. Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2: Deler av baderomsgulvet i hovedetasjen er utført uten varmekabler, der det tidligere var plassert et badekar. Hulltaking med fuktmåling er foretatt fra tilstøtende toalettrom, mot dusjsonen. Det er ikke avdekket skadelige fuktverdier i hulltakingsområdet, ved måling av trefuktinnhold. Vurdering av avvik:
- Rommet omfattes også av risikovurderingen som omfatter: Kryprom.
- Tiltak:
- Det er ikke registrert behov for tiltak. Konstruksjonen må holdes under oppsikt.
Underetasje > Bad. Generell,TG3: Baderom i boligens underetasje. Våtrommet ble etablert i perioden rundt 1986. Overflater: Gulvbelegg med oppkant. Veggflatene er utført med våtromsplater og malt trepanel. Utstyr: Servant og dusjhjørne. Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det ble registrert friksjonslyd i avtrekksvifte. Våtromsplater er utført uten bunnfyllingslister. Forventet brukstid for våtromsplater og gulvbelegg er oppbrukt. Hjørneskjøter for gulvbelegg er utført uten sveisede sammenføyninger, med påfølgende økt risiko for utettheter. Våt-sone mot døråpning er ikke ivaretatt.
Tiltak:
- Det må påregnes kommende renovering av baderommet som følge påløpt alders slitasje og tekniske merknader. Ved videre bruk av baderommet anbefales ettermontering av dusjkabinett for å unngå direkte vannsprut mot overflater, inntil rommet skal renoveres.
Underetasje > Bad. Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2: Hulltaking med inspeksjon og fuktmåling er foretatt fra tilstøtende bod, mot dusjsonen. Det er ikke avdekket skadelige fuktverdier i hulltakingsområdet, ved måling av trefuktinnhold. Vurdering av avvik:
- Rommet omfattes for øvrig av vurderingen som fremgår av avsnittet: Rom under terreng.
- Tiltak:
- Konstruksjonen må holdes under oppsikt for tilstandsendringer, inntil rommet en gang skal renoveres.
Hovedetasje > Vaskerom. Generell,TG3: Vaskerom i den tilbygde delen av hovedetasjen. Tilgjengelige opplysninger tilsier at vaskerommet ble etablert i 1986. Overflater: Gulvbelegg med oppkant. Veggflatene er utført med brystningsflis ved utslagsvask. Øvrige veggflater er utført med malt strietapet. Det er benyttet takessplater i tak / himlingen. Utstyr: Utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Oppvarming er med veggmontert stråleovn.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet har kun naturlig ventilering og det mangler tilluftsspalter i dør. Tettesjikt har passert sin forventede brukstid. Det ble registrert sprekk i flis ved rørgjennomføring for blandebatteri.
Tiltak:
- Anbefaler ettermontering av elektrisk styrt av avtrekksvifte og tilluftsspalte i dør, for effektiv utlufting av dampholdig inneluft. Videre anbefales varsom bruk for å unngå unødig fuktbelastning mot overflater, inntil våtrommet en gang skal oppgraderes / renoveres.
Hovedetasje > Vaskerom. Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2: Hulltaking med fuktmåling er foretatt fra tilstøtende toalettrom, mot utslagsvask. Det er ikke avdekket skadelige fuktverdier i hulltakingsområdet, ved måling av trefuktinnhold.
Vurdering av avvik:
- Rommet omfattes også av risikovurderingen som omfatter: Kryprom.
Tiltak:
- Det er ikke registrert behov for tiltak. Konstruksjonen må holdes under oppsikt.
Hovedetasje > Toalettrom. Overflater og konstruksjon,TG2: Toalettrom i tilknytning til mellomgang i den tilbygde delen. Overflater: Gulvbelegg. Veggflatene er utført med tapet og det er benyttet takessplater i himlingen. Utstyr: Servant og standard toalett. Vurdering av avvik:
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak:
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Anbefaler å ettermontere automatisk lekkasjestopper for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken. Avtrekk,TG2. Kjøkkenventilator med avkast ut. Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
Tiltak:
- Det må over tid påregnes kommende utskiftning. Anbefaler å gjennomføre rens av avkastslanger.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2:
Boligen er utført med vannrør/trykkrør i kobber, fra ulike tidsperioder. Ingen åpenbare lekkasjer fra røropplegget på befaringstidspunktet. Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden. I følge eier er utekranen på den nordlige siden frakoblet og ikke lenger i bruk.
Tiltak:
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det må påregnes vedlikehold og fornyelser ved oppgraderinger av rom/våtrom med vannledninger. Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard i tilknytning til rom uten med vanninstallasjoner og som ikke er utført med sluk og vanntette sjikt. Eksempelvis kjøkken, toalettrom og plassering for varmtvannsbereder.
Avløpsrør,TG2: Synlige avløpsrør i plast. Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- I følge eier forekommer det tidvis lukt fra avløpsanlegget. Avløpsrør som er utsatt for kulde, i tilknytning til krypromskonstruksjonen, har mangelfull isolering og kan være frostutsatt i den kalde årstiden.
Tiltak:
- Det må gjøres nærmere undersøkelser.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for ettersyn og eventuell utbedring av avløpsluftingen og avløpsrør med mangelfull isolering.
Ventilasjon,TG2: Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken og baderom. Veggventiler i enkelte rom. Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak:
- Bedre ventilering må etableres.
- Anbefaler ettermontering av mekaniske avtrekk i vaskerom og toalettrom, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.
Varmepumpe,TG2. Luft til luft varmepumpe, produksjonsmerket 2009. Installasjonen var i bruk på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Siste service ble i følge eier utført i perioden rundt 2012 / 2013.
Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.
- Anbefaler å kontakte forhandler / servicepersonell for rekvirering av service og informasjon om fremtidige service og vedlikeholdsintervaller.
Varmtvannstank,TG2. Varmtvannsbereder på ca 200 liter er plassert i plassbygget skapnisje, underetasje. Berederen er produksjonsmerket 2011. Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
Elektrisk anlegg,TG2:
Hovedsakelig åpent og delvis skjult elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i gang. Tavleskapet er utført med automatsikringer. Tilgjengelig kursfortegnelse i tavleskapet. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet.
Tomteforhold
Drenering,TG2: Tilbakefylt ytterkonstruksjon mot underetasjen. Grad av tilslamming og eventuelle drensrør i grunnen kan ikke vurderes uten terrenginngrep. Det blir opplyst at to av boligens tilbakefylte veggsider har blitt rehabilitert. Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak:
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Eventuelle tiltak må sees i sammenheng med avsnittene: Rom under terreng og terrengforhold.
Grunnmur og fundamenter,TG2. Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- De visuelle symptomene vurderes som moderate. Betonggulver fra den aktuelle tidsperioden er erfaringsmessig utført uten kapillærbrytende sjikt. Det må derfor forventes noe fuktvandring og varmetap i støpte gulver mot grunnen.
Tiltak:
- Det er ikke registrert behov for umiddelbare tiltak. Riss eller sprekker i grunnmurer må observeres over tid for å se eventuelle endringer.
Forstøtningsmurer,TG3. Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tiltak:
- Påviste skader må utbedres.
Terrengforhold,TG2. Vurdering av avvik:
- Deler av terrengopparbeidelsen har fall mot murverket. Trappenedgang til kjellerinngang medfører økt risiko overvannsbelastning ved eventuell tilstopping av drensløsningen.
- Tiltak:
- Terrengforholdene må holdes under oppsikt. Eventuelle tiltak må vurderes over tid, i forhold til overvannstilsig i nedbørsperioder og perioder med overganger mellom frost og snøsmelting.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2. Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Septiktank,TG2. Det er gjenværende nedgravde septiktanker på eiendommen. Det blir opplyst at den opprinnelige septikløsningen er frakoblet. Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
- Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at septiktankene er renset og gjenfylt.
Tiltak:
- Rens og fjerning eller gjenfylling av septiktanker som ikke lenger er i bruk.
Oljetank,TG3. Det er gjenværende nedgravet brenseltank for oljefyring på den nordlige siden. Datidens byggemåte tilsier at det er etablert ståltank. Det foreligger ingen tilgjengelige kontrollrapporter eller opplysninger om oppfyllingsgrad. Innvendig dagtank er plassert i trappegang. Generelt: Utfasing av oljefyringsanlegg innen 01.01.2020, medfører at det må påregnes sanering eller konvertering til biobrensel. Vurdering av avvik:
- Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.
- Det foreligger krav om sanering av oljetank.
- Det foreligger ingen tilgengelig kontrolldokumentasjon eller opplysninger om oppfyllingsgrad.
Tiltak:
- Det må påregnes sanering av brenseltanken eller konvertering til biobrensel, som følge av varslet utfasing av oljefyringsanlegg innen 01.01.2020. Anbefaler å kontakte godkjent / sertifisert saneringsselskap for utfyllende informasjon om tanken kan saneres på stedet. Tiltaksestimatet omfatter ikke eventuelle forurensninger i grunnen, forårsaket av lekkasje fra tanken.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin.
Følgende følger ikke med: Tuner/dekoder til TV, ladestasjon til EL-bil, Robotgressklipper.
Diverse
Det er forkjøpsrett på eiendommen, ref. tinglyst servitutt 09.12.1941 (dagboknr. 1041), vedlegg i salgsoppgave.
Randonmåling
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak. Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon. Fra 1.1.2014 er det krav i henhold til strålevernforskriften om at utleieenheter skal være radonmålt.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/41230102. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4213/45/32:
12.12.1941 - Dokumentnr: 1021 - Forkjøpsrett
RETTIGHETSHAVER: AALL JACOB & SØNN AS
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Obligasjon 1961/69-1/35
Forkjøpsretten vil bli avklart etter budaksept.
12.12.1941 - Dokumentnr: 1021 - Bestemmelse om veg
og velteplasser
Rettighetshaver: AS Jacob Aall & Sønn
Gjelder denne registerenheten med flere
15.10.1960 - Dokumentnr: 1974 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om felles vannverk/ledning mellom bnr. 6 og 32.
Gjelder denne registerenheten med flere
07.04.1965 - Dokumentnr: 528 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om felles vannverk/ledning mellom eierne av bnr.
6, 32 og 60.
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
23.10.2006 - Dokumentnr: 507811 - Elektriske kraftlinjer
Rettighetshaver: Glitre Nett AS
Org.nr: 982 974 011
Bestemmelse om ryddebelte.
03.09.1941 - Dokumentnr: 690 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4213 Gnr:45 Bnr:1
20.11.1958 - Dokumentnr: 1747 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4213 Gnr:45 Bnr:52
09.06.2016 - Dokumentnr: 516743 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:0914 Gnr:45 Bnr:120
09.06.2016 - Dokumentnr: 516747 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4213 Gnr:45 Bnr:121
01.01.2020 - Dokumentnr: 933278 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0914 Gnr:45 Bnr:32
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene inkluderer:
RTA, kr 4 610,-
Avløp, kr 7 057,-
Feiing, kr 740,-
Vann, kr 5 758,-
Beløpene er fra år 2023.
Byggemåte
Innholdsrik enebolig fra 1961, oppført i 2 etasjer. Boligen er senere tilbygget i 3 omganger. Bad/vaskeromstilbygget ble oppført i perioden rundt 1974 og den tilbygde garasjedelen ble oppført i perioden rundt 1986. Videre ble den overbygde terrassen oppført i perioden rundt 1988. Boligen fremstår som normalt godt vedlikeholdt, ut fra alder og byggemåte.
Info strømforbruk
2023; 15 505,61 kwh
Strømforbruket er fra i fjor, og det har kun vært 1 person som har bodd i boligen.
Polisenummer
8061751
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Våtrom:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. 2016. Faglært. Nye plater på veggene, nye fliser, innredning og dusj.
Hvilket firma utførte jobben?
Agder byggtjeneste as
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Tak, yttervegg og fasade:
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. 2022. Faglært. Byttet to store vinduer i stue.
Hvilket firma utførte jobben?
Tømrer Marius Jacobsen.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Nytt arbeid:
2018. Faglært. Byttet to vinduer på loftet.
Hvilket firma utførte jobben?
Ole Jørgen Jørgensen.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Nytt arbeid:
1998. Faglært. Bygget på hagestue. Utført av avdød ektefelle som var snekker.
Hvilket firma utførte jobben?
Ektefelle.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Nytt arbeid:
30+ år siden. Faglært. Bygget på to soverom og garasje. Utført av avdød ektefelle som var snekker.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Kjeller:
Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid med drenering?
Ja. 1999. Faglært. Gravd rundt deler av grunnmur, lagt ned knotteplast.
Hvilket firma utførte jobben?
Hallgeir Braathen.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Elektrisitet:
Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Rør:
Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Ventilasjon og oppvarming:
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja.
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen?
Tanken er tømt, men ligger fremdeles i plen.
Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Skjevheter og sprekker:
Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Beskriv feilen eller endringen: Byttet ut oljefyr, satt inn peisovn.
Sopp og skadedyr:
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Husbukk i en vegg, feilen ble utbedret. Er over 30 år siden.
Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Planer og godkjenninger:
Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja, 30+ år siden. Faglært. Bygget på to soverom og garasje. Utført av avdød ektemann som var snekker.
Hvilket firma utførte jobben?
Ektemann.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Ja.
Nytt arbeid:
30+ år siden. Faglært. Laget kjellerstue. Utført av avdød ektemann som var snekker.
Hvilket firma utførte jobben?
Ektefelle.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Nei.
Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Nei.
Er det utført radonmåling?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Nei, ikke som jeg kjenner til.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Utvendig kjellertrapp er sprukket i muren.
