Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 01.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Takstein er lagt over opprinnelig taktekking av Shingel. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utett gjennonføring av luftekanal.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Tette gjennomføring.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av metall og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført.
- Overgang mellom nedløpsrør og drensledning er tapet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det bør sørges for fagmessig skjøt mellom delene.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Eier opplyser at store deler av kledningen er skiftet i 2015. Deler av kledningen er fra byggeåret. I gavl er det skiftet enkelte bord.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Tiltak
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Musesperre må etableres.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Takkonstruksjonen er luftet via spalter i gesimsene og ventiler i gavlene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
- Det er lysåpning rundt gjennomføring av luftekanal.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Forholdet bør kontrolleres og nødvendig tetting utføres.
Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, samt noen med enkle glass. Noen vinduer fra byggeår, noen fra 80-90-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse, veranda og platting av tre. Rekkverk av malt tre.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Noe vedlikehold/utbedring må påregnes.
Utvendige trapper,TG2
Støpte trapper til begge innganger. Rekkverk av malt tre.
Vurdering av avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader
- Det er også sprekker i muren under rekkverk ved kjellertrapp.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Påviste skader må utbedres.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- I kjelleren er det enkelte ujevnheter i gulvet. I vaskekjeller er det flere mindre sprekker/riss i det støpte gulvet.
Tiltak
- Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedring.
Radon,TG2
Det var ikke krav om radonsperre på byggemeldingstidspunktet..
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Det var ikke krav til å gjøre tiltak mot radon da boligen ble oppført.
Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har teppe. Veggene har panel og betong/mur. Store deler av etasjen har påforede vegger av tre på innsiden av murene. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i påforet vegg i kjellerstue. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 14. Eier opplyser: "Var fukt i kjeller da det var garasje i sin tid. Ikke vært noe etter at garasjen ble tatt inn som en del av kjellerstua."
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ved hulltaking ble det påvist at vegg mot terreng er utført med dampsperre, dette er ikke en anbefalt løsning i henhold til Byggforskserien. Byggforskserien 523.127 Betongvegg mot terreng; 82: Dampsperre og innvendig kledning på steder der mer enn halve vegghøyden ligger under terrengnivå skal det ikke brukes innvendig dampsperre. Innvendige spikerslag atskilles fra betongveggen med remser/biter av grunnmurspapp eller plastkiler. Det er registrert et fuktinnhold på 14 vektprosent. Det gjøres oppmerksom på at det kun er foretatt hulltaking på ett sted i kjelleren.
Tiltak
- Tiltak:
- I vaskekjelleren er det synlige grunnmurer. På disse murene er det fuktmerker, samt kalk- og saltutslag. På grunn av dette anbefales det å gjøre ytterligere undersøkelser av de påforde veggene under terreng.
Innvendige trapper,TG2
Boligen har lakkert tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører fra 2015 i 1. etasje. Eldre tredører i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Dører i kjelleren bør justeres.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom
Etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Badet har flislagte vegger og malte plater i taket (himlingen).
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet
- Det er påvist avvik i fuger.
- Enkelte små spekker i fuger, trolig fra bygingen av badet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Kosmetisk, da området ikke utsettes for vann.
Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 10 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er avvik:
- Oppkant ved dør mangler list.
Tiltak
- Tiltak:
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Bom i fliser skyldes at det er dårlig med lim under flisene og at flisene på et eller annet tidspunkt kan løsne. Man vil da ofte kunne lime flisene ned igjen og fuge på nytt.
Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Tilgang til sluk må bedres både for inspeksjon og rengjøring.
Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte og ventil i himlingen.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kjeller > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn til fuktskader i overflater.
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Ufagmessig skjøt på plate ved dør. Platene har flere mindre skader. Begynnende fuktskader i nedre del av noen plater.
Tiltak
- Badet/våtsonen står foran en full oppgradering.
Kjeller > Bad
Overflater Gulv,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker.
- Belegget er misfarget. Stedvise luftbobler under belegget.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
Kjeller > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Installering av tett dusjkabinett anbefales.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
Kjeller > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning.
- Baderomsinnredninger har løs folie på enden.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Kjeller > Bad
Ventilasjon,TG2
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kjeller > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Gips i himlingen. Vegger av ubehandlet gips og pussetde murer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn til fuktskader i overflater.
- Overflaten har fuktskade
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
Kjeller > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
Tiltak
- Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Kjeller > Vaskerom
Ventilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder etc rundt ventiler.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Ventildeksel mangler.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør i rør), fra byggeåret og fra 2015.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
- Det er irr på rør.
- Vannrør fra 2015 har lang gjenværende levetid. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger fra byggeåret.
Tiltak
- Anlegget bør sjekkes av fagperson.
- Vannrør med irr bør snart skiftes.
Avløpsrør - fra byggeår,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Elektrisk anlegg,TG3
Opprinnelig anlegg som er fornyet i 2015. Automatsikringer i sikringsskap plassert i vindfang.
Kommentar:Antall sikringer stemmer ikke med kursfortegnelsen. Det må påregnes oppgradering av anlegget som følge av alder og tilstand. Estimert kostnad er knyttet til en utvidet kontroll av EL-anlegget.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering,TG2
Dreneringen er fra 1976. Utvendig er det synlig grunnmursplast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- I kjelleren er det symptomer på svakheter i dreneringen.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Fundamentering er ikke synlig for kontroll.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er synlige sprekker og riss i grunnmur i vaskekjeller og i murvegg mellom kjellerstue og gang/bod. Øvrige vegger er påforet og derfor ikke tilgjengelig for kontroll.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold,TG2
Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt og det er ikke tilstrekkelig fall bort fra murene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke tilstrekkelig fall på terrenget bort fra bygningen.
Tiltak
- Tiltak:
- Jeg anbefaler å etablere fall bort fra grunnmuren alle steder rundt bygningen. Fallet ut fra bygningen skal være minimum 1:50 i en avstand på minst 3 m fra veggen. Vannet skal enten føres i tett ledning bort fra huset eller ledes vekk fra veggen på terrengoverflaten.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1976. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1976. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. De utvendige vann og avløpsledningene er ikke synlig for kontroll og jeg har ikke mottatt info om materialtype eller alder. Jeg legger til grunn at rørene er av plast og fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap/kombiskap, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn.
Randonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon,
eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad. Det bør gjennomføres radonmålinger
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4206/34/176:
04.12.1975 - Dokumentnr: 3297 - Rettigheter iflg. skjøte
Reguleringsplan for området
REFUSJONSPLIKT TIL KOMMUNEN
Med flere bestemmelser
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Info kommunale avgifter
Totalt kr. 14.331,- Inkluderer renovasjon, avgifter for vann og avløp, feie- og tilsynsavgift, samt eiendomsskatt. Avgiften vil variere avhengig av forbruk,
Byggemåte
Taktekkingen er av betongtakstein, lagt over
opprinnelig Shingel. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av metall og er fra byggeåret. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra
byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Eier opplyser at store deler av kledningen er skiftet i 2015. Deler av kledningen er fra byggeåret. I gavl er det skiftet enkelte bord. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, samt noen med enkle glass. Noen vinduer fra byggeår, noen fra 80-90-tallet. Bygningen har malt hovedytterdør, malt
balkongdør i tre og skyvebalkongdør i malt tre. Terrasse, veranda og platting av tre. Rekkverk av malt tre. Støpte trapper til begge innganger. Rekkverk av malt tre.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Det er lagt inn fiber i boligen.
Sammendrag selgers egenerklæring
12 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, badet ble pusset opp i 2015 i hovedetasjen. Vegg mellom toalettrom og dusjrom ble slått ned. Fliser ble lagt på gulv og vegger. Vindu satt inn. Arbeid er utført av fagfolk -Lund og Lund AS, Tratec og Tjørves elektriske.
16 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, Taket er tekket om i 2012. Det ble lagt takstein over gammel shingel og det er satt på pipehatt. Ble lagt av fagfolk - Jan Jørgensen og Sigmund Brekne. Pipehatt er levert og montert av Ytterdahl AS.
24 Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja, VAE har vært å byttet utvendig inntak, ansvaret lå på de. Sikringsskap er byttet og det er gjort en del arbeider i 2015. Arbeidet ble utført av fagfolk ved Tjørves elektriske og Tratec.
34 Er det- eller har vært- nedgravd oljetank på eiendommen? Ja, tanken er fjernet.
42 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja, 2015 - nye ovner installert - gjort av fagfolk- Edmund Stave.
52 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, Ett rom er tatt inn i stue - var soverom. Toalettrom og dusjrom er slått sammen til bad. Garasje i kjeller slått sammen med kjellerstue. Bak garasjen er det bygd på et ekstra kontor.
57 Kjenner du til andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet. Ja, vei inn til eiendommen fører videre til parkeringsplass for friområde. Benyttes av turfolk. På sikt kan området bak boligen bli bebygd. For en tid tilbake ble området varslet om påstartet arbeid.
