Nøkkelinformasjon
Bebyggelse
Nydelig sørlandsbebyggelse i nærområdet - fine utsiktseiendommer - sentralt på Hisøy
Standard
Det er hovedsakelig lakkerte tregulv, belegg, tepper og parkett på gulv. Betonggulv i kjelleretasjen.
Veggene er hovedsakelig malt panel, tapet/tekstiltapet og baderomstapet. Noe umalt panel i loftsetasjen.
To eldre plassbygde kjøkkeninnredninger i hver etasje. Enkel innredning på badet i hovedetasjen. Boligen trenger oppgradering.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 10.04.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig fra 1940, oppført i 3 etasjer. Baderomstilbygget ble oppført i perioden rundt 1968. Den tilbygde delen av terrassen ble oppført i perioden rundt 2009. Det foreligger ferdigmelding for vann og avløp, datert 2003. Varmtvannsberederen og varmepumpen er av nyere dato. I følge eier ble taktekkingen fornyet i 2006. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig merknader knyttet til drenering, terrengforhold, gjenværende vinduer, ytterkledning, takkonstruksjon, gjenværende innvendig røropplegg og elektrisk spredningsnett, som legges til grunn for vurderingen. Det ble registrert lekkasje rundt pipegjennomføringen i yttertaket. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende våtrommene, kryprom og rom under terreng. Boligen har et helhetlig vedlikehold / oppgraderingsbehov og vurderes som renoveringsklar. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig
Taktekking,TG3
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og inspeksjon av tilgjengelige deler av øverloftet, fra inspeksjonsluke. Bærende undertak av trepanel. Undertaket er tekket med asfaltpapp. Teknisk utførelse kan ikke vurderes uten omfattende demontering av yttertaket. Yttertaket er tekket med nyere betongtakstein. I følge eier ble taktekkingen fornyet i perioden rundt 2006.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utvendige beslag har utettheter.
- Det ble registrert utettheter / lekkasje ved pipegjennomføringen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Undertakstekkingen rundt pipegjennomføringen må utbedres. Videre anbefales etterkontroll og eventuelle utbedringer av overgangstekkingen mellom tak og kvistsider.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål eller aluminum. Fallforhold i renner er ikke vurdert. Pipebeslag i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Undersøkelsen er basert på visuelle observasjoner fra bakkenivå. Den vertikale ytterkonstruksjonen er oppført i bindingsverk av tre. Tilstand og teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Datidens byggemåte medfører erfaringsmessig noe utettheter i vindsperresjiktet. Det er montert liggende malt kledning. Ytterkledningen er fra ulike tidsperioder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen.
- Deler av kledningen er utsatt for vannsprut fra tilstøtende opparbeidelse. Det mangler musebånd i tilknytning til nyere kledning på østveggen. Det ble registrert råte i bunnsvill / konstruksjon ved terrasse. De eldre delene av kledningen er ikke utluftet. Innvendig råteskadet panel i kjellertrapp tilsier at det er utettheter i fasaden og at deler av konstruksjonen har fuktskader.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
- Fuktskadede konstruksjoner må skiftes ut, og årsak til skadene utbedres.
- råte innv panel over murkrone i trappegang.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og inspeksjon av tilgjengelige deler av øverloftet, fra inspeksjonsluke. Taket er en uisolert saltakskonstruksjon, delvis utført med tildekkede skråtak mot innredede rom.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon.
- Det ble registrert utettheter rundt pipegjennomføringen og i tilknytning til kvistsider. Videre ble det registrert fuktmerker i østveggen mot øverloftet. Den tilbygde delen er utsatt for vektbelastningen ved snøras fra taket. Det er ikke etablert dampsperre mot underliggende etasje. Tildekkede skråtak / takkonstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden med begrenset eller manglende utlufting er særlig utsatt for kondens/fuktproblematikk og betegnes som risikokonstruksjoner. Det ble registrert boremel etter treskadeinsekter på kvistsiden.
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Utlufting av skråtak og kotter er av betydning for å unngå kondensfukt. Konstruksjonen må holdes under oppsikt for eventuelle tilstandsendringer. Ettermontere vindtett / slagregnstetting mot yttervegg. Anbefaler etablering av lufting i skråtak og dampsperre mot innredede rom ved en eventuell oppussing / renovering av rom med tilliggende konstruksjoner. Videre må det påregnes forebyggende tiltak mot mus på loftet. Det må etableres inspeksjonsluke for den tilbygde takkonstruksjonen.
Vinduer,TG3
Malte trevinduer med enkle glassfelt og 2-lag glass. Kontrollerte glassfelt er produksjonsmerket 1985 og 1994.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Vinduene fremstår med synlig vedlikeholdsetterslep. Synlig innvendig råteskadet kjellervindu som følge av kondensering.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer.
- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
- Det må påregnes omfattende rehabilitering og/eller løpende utskiftning av vinduene i boligen.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Terrassedør,TG2
Malt heve/åpne dør med 2-lag glass, produksjonsmerket 1978.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Enkel utførelse av utvendig omramming. Døren mangler vasshelle.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må påregnes kommende utskiftning av døren.
Kjellerdør,TG2
Innadslående tredør i malt utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Utvendig slitasje. Terskel er særlig utsatt for fuktbelastning.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Etterjustering, overflatevedlikehold og rehabilitering av terskel. Eventuelt utskiftning av døren.
Hovedinngangsdør,TG2
Nyere tre/trefiberdør i malt utførelse med innadslående slagretning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble registrert utvendig falming og karmslitasje. Innadslående slagretning medfører økt risiko for fuktinntrengning ved terskel.
Tiltak
- Tiltak:
- Overflatevedlikehold og jevnlige tilsyn / ettersyn med pakning og tettefunksjon ved terskel.
Treplatting mot terreng,TG3
Treplatting mot terreng og levegg med malte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
- Det er avvik:
- Synlige overflateslitasje / rehabiliteringsbehov for både gulv og rekker. Tregulvet ligger nær terreng og er utsatt for terrengfukt. Det ble registrert råteskader i gulv og levegg.
Tiltak
- Tiltak:
- Det er behov for omfattende rehabilitering eller reetablering av trekonstruksjoner og overflater.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Terrasse - Stue,TG2
Treterrasse med malt rekke.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Synlig slitasje i tilknytning til rekker og den eldre delen av terrassegulvet. Det er etablert provisorisk tettemembran ved terrassedøren, tilsynelatende som følge av tidligere lekkasje. Det ble registrert påbegynt råte i rekke. Deler av konstruksjonen ligger over kjellerrom og består av videreførte gulvbjelker med påfølgende utettheter. Deler av konstruksjonen er festet direkte mot ytterkledningen.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Tekniske løsninger i forhold til innfesting og tetting, samt overflater på gulv og rekker må rehabiliteres / ombygges.
Utvendige trapper,TG3
Utvendige trappeløp i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Konstruksjonene har skjevheter.
- Deler av trappeløpene mangler rekkverk. Det ble registrert setninger / svikt i trappeløpet på den sydøstlige siden.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ettermontere rekkverk og overflatevedlikehold. Utbedring / reetablering av trappeløp med setningsskader.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Innvendig
Overflater,TG2
Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Innvendige gulver er utført med lakkede tregulver, teppe og parkett. Veggflatene er utført med malt trepanel og tapet. Det er benyttet takessplater og trepanel (malt og umalt) i tak / himlinger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Normal påregnelig bruksslitasje. Merker etter mekaniske oppheng / innfestinger på veggflatene, tørkespalter mellom gulvbordene, stedvis gulvknirk og slitasjesymptomer. Løse fliser i tilknytning til pipeløp og brannmur i loftsetasjen. Råteskadet trepanel i trappegang til kjeller.
Tiltak
- Tiltak:
- Rehabilitering / kosmetisk oppussing av innvendige oveflater. Grad av kosmetisk oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller / Bjelkelag i tre. Betonggulv mot grunnen i underetasjen.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- Det ble registrert skjevheter i skillekonstruksjonene. Åpen konstruksjon med uisolert gulv under deler av terrassen. Konstruksjonen er åpnet og provisorisk tettet etter lekkasje. Det ble registrert utflygningshuller etter stripet borebille i skillekonstruksjonen mot underetasjen.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Radon,TG2
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak. Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Boligen er utført med pusset teglsteinspipe. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. - Vedovn av støpejern i loftstue. - Peiovn i stue, hovedetasje. - Vedkomfyr på kjøkken, hovedetasje. Det er montert dagtank for parafin / oljefyring i trappegang. Parafintanken er ikke lenger i bruk.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten.
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Pipa har rennemerker etter sotvann.
- Ildfast stein har sprekker.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det foreligger ingen tilgjengelige tilsynsrapporter på fyringsanlegget.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Ildfast stein bør skiftes ut/repareres.
- Større avstand til brennbart materiale må lages.
- Anbefaler å kontakte kommunens brann / feiervesen for gjennomgang og overordnet vurdering av fyringsanlegget i bygningen.
Rom Under Terreng,TG3
Vurderingen omfatter kjellerrom i underetasjen. Etasjen er delvis utført med tildekkede overflater mot tilbakefylt ytterkonstruksjon. Tildekkede overflater mot tilbakefylte grunnmurer og oppforede kjellergulv kan være utsatt for skjult fuktproblematikk og betegnes derfor som risikokonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Tiltak
- Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting.
- Tiltakskostnaden omfatter fjerning / sanering av organiske materialer som står i nær kontakt med konstruksjonene.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Krypkjeller,TG3
Kryprom mellom terreng og bjelkelagskonstruksjon i den tilbygde delen. Kryprom og blindkjellere kan være tidvis utsatt for kondensbelastning og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Det ble utført stedvis fuktmåling av trefuktinnhold/vektprosent i tillegg til visuell kontroll av utvalgte steder. Generell informasjon om krypkjellere: Tilsig av fukt, avdamping fra grunnen og kondensering på overflatene er i mange tilfeller årsak til kondensbelastning mot trekonstruksjoner, i tilknytning til kjellerrom. Veggventiler bør erfaringsmessig være stengt i den varme årstiden for å forhindre kondensering på overflater i kjellerrom som har en lavere temperatur enn uteluften. Det bør også være tilstrekkelig fuktsikring langs tilbakefylte murer for å forhindre fuktgjennomgang. Videre bør det være fuktsperre mot terreng for å forhindre avdamping fra grunnen.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Krypkjelleren har risiko for ytterligere skadepotensiale.
- Det ble målt høyt trefuktinnhold / vektprosent i skillekonstruksjonen og boremel etter stripet borebille. Videre er det påvist svikt i baderomsgulvet.
Tiltak
- Fuktsperre på bakken bør etableres.
- Røropplegg bør skiftes eller flyttes og frostsikres. Videre bør kryprommet gjenfylles, isoleres og utføres med kapillærbrytende sjikt mot grunnen.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Innvendige trapper,TG2
Svingtrapper i tre med lakkede overflater.
Vurdering av avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Bratt stigningsforhold i trappeløp og noe lav fri høyde.
Tiltak
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
- Anbefaler ettermontering av håndløper langs vegglivet. Vedlikehold av overflater. Fri høyde og stigning kan ikke uten videre endres uten omfattende konstruksjonsmessige inngrep og utskiftning av trappeløpene.
Innvendige dører,TG2
Malte speildører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Varierende grad av slitasje, løse vridere og friksjon mellom terskel og dørblad.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom
Kjeller / underetasje > Vaskerom
Generell,TG3
Enkel vaskeromsløsning i boligens kjeller / underetasje. Rommet er utført med betonggulv. Veggflatene er utført med mur og det er åpen isolasjon med spaltepanel i tak / himling. Rommet er utstyrt med varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det er ikke etablert tettesjikt for håndtering av lekkasjevann. Videre er rommet omfattet av vurderingen som fremgår av avsnittet: Rom under terreng.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må påregnes renovering av vaskerommet, som følge av enkle tekniske tekniske løsningsvalg.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Kjeller / underetasje > Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Rommet er utført med omsluttende murkonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
Tiltak
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Våtrommet må renoveres. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet og må sees i sammenheng med avsnittet: Rom under terreng.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Hovedetasje > Bad
Generell,TG3
Baderom i boligens tilbygde del. I følge eier ble baderommet etablert i 1968. Overflater: Gulvbelegg. Veggflatene er utført med våtromstapet og det er benyttet slette malte plater i tak / himlingen. Utstyr: Standard toalett, servantinnredning og badekar. Oppvarming med veggmontert stråleovn.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Vindu ligger innenfor våt-sonen til badekaret. Det er ettermontert plateforsterkning på gulv ved toalett, som følge av svikt i gulvet. Det er ikke etablert gulvfall, sluk og tettesjikt / tette overganger for håndtering av lekkasjevann. Avløp føres direkte gjennom gulv.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- Det må påregnes kommende renovering av baderommet som følge påløpt slitasje og tekniske merknader.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Hovedetasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Våtromsgulvet ligger over kryprom med fuktutfordringer.
Vurdering av avvik:
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
- Rommet omfattes av vurderingen som fremgår av avsnittet: Krypkjeller.
Tiltak
- De påviste skader må utbedres.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Våtrommet må renoveres, kryprom med fuktutfordringer og tilhørende skillekonstruksjon utbedres. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet og må sees i sammenheng med avsnittet: Krypkjeller
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG3
Overflater: Gulvbelegg. Vegg og takflater er utført med malt trepanel. Innredning: Over og underskaper med malte fronter. Utstyr: (ikke funksjonstestet) Vedkomfyr. Avsatt plass til kjøleskap og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader.
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Defekt underskap i tilknytning til komfyr. Innredningen fremstår med synlig bruksslitasje og det er bølger / revne i belegg. Løse fliser bak vedkomfyr.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Utskiftning av innredning, overflater og tilhørende installasjoner.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Hovedetasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Kjøkkenventilator med avkast til lufterør i pipeløpet. Installasjonen var i bruk på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det ble registrert feil på lys
Tiltak
- Tiltak:
- Naturlig alders slitasje medfører at det må påregnes utskiftning av ventilatoren.
Spesialrom
Kjeller / underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom i boligens underetasje. Overflater: Lakket tregulv. Vegg og takflater er utført med slette malte overflater. Utstyr: Standard toalett og servant.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skade som følge av angrep av fukt/råte.
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Tregulv mot underliggende betonggulv har synlige fuktskader.
Tiltak
- Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade.
- Skader i rommet må utbedres.
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Påviste fuktskader i gulvet medfører at rommet med tilhørende røropplegg vurderes som renoveringsklar.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Boligen er utført med vannrør/trykkrør i kobber og jernrør. Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden. Tilgjengelige opplysninger tilsier at boligen er tilknyttet kommunalt vann.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av røropplegget ligger i tilknytning til uisolerte konstruksjoner og er frostutsatt i den kalde årstiden. Det ble registrert trykkslag ved bruk av enkelte kraner. Veggmontert utslagsvask med vanntilførsel er defekt og avstengt for videre bruk.
Tiltak
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det må påregnes vedlikehold og fornyelser ved oppgraderinger av rom/våtrom med vannledninger. Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard i tilknytning til rom med vanninstallasjoner og som ikke er utført med sluk og vanntette sjikt. Eksempelvis kjøkken, toalettrom og eksisterende baderom.
Avløpsrør,TG3
Innvendige avløpsrør i støpejern.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er påvist at avløpsrør har sprekker/skader
Tiltak
- Avløpsrøranlegget må skiftes.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Ventilasjon,TG2
Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Bedre ventilering må etableres.
- Anbefaler ettermontering av elektriske avtrekksvifter i våtrommene, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Vedvarende og økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.
Varmtvannstank,TG2
Nyere varmtvannsbereder er plassert i vaskekjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg,TG2
Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i loftsgang. Tavleskapet er utført med automatsikringer. Hovedinntak med tradisjonelle keramiske skrusikringer. Det foreligger ingen tilgjengelig kursfortegnelse, anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet.
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Installert i byggeår 1940 og byttet til automatsikringer for ca.5 år siden.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Kommentar: Det vi kjenner til. Det var Caverion som hadde jobben med sikringsskap
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar: Som nevnt er det nytt sikringsskap og det er lagt til en kurs for varmepumpe.
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Kommentar: a, det har vært en representant fra Glitre Energi på besøk. Det ble oppdaget to jordfeil i i gamle lamper. Dette er rettet opp og rapport på dette forligger.
6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Kommentar: Ikke det vi kjenner til.
14. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Nei
Kommentar:
16. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse. Vurderingene som fremgår beror på tilgjengelig og fremlagt dokumentasjon eller manglende tilgjengelig dokumentasjon, i kombinasjon med besiktigelse av tilgjengelige anleggsdeler og selgers opplysninger. Det foreligger ingen tilgjengelig kursfortegnelse, anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet. Anbefaler å kontakte el-takstmann eller autorisert installatør for gjennomgang og vurdering av eldre og/eller udokumenterte el-anlegg, etablert etter 01.01.1999. Eventuell tilstandsrapport på el-anlegget må rekvireres av el-takstmann.
Branntekniske forhold,TG3
Brannslukningsapparat er over 10 år. Tiltak: Utskiftning av brannslukningsapparat Kostnadsestimat: 500,-
17. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
18. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
Kommentar:
19. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
20. Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kommentar:
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering,TG3
Tilbakefylt ytterkonstruksjon mot underetasjen. Grad av tilslamming og eventuelle drensrør i grunnen kan ikke vurderes uten terrenginngrep.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmuren er oppført i helstøpt betong. Betongkvalitet og armering er ikke vurdert. Plasstøpte grunnmurer fra den aktuelle tidsperioden inneholder erfaringsmessig stor grad av kult og steinmasser og manglende eller begrenset grad av armering. Støpt betonggulv mot terreng i underetasjen.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Det ble registrert enkelte riss og sprekker i murverket. Utvendig murflass og løs puss. Betonggulver fra den aktuelle tidsperioden er erfaringsmessig utført uten kapillærbrytende sjikt. Det må derfor forventes fuktvandring og varmetap i støpte gulver mot grunnen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Riss eller sprekker i grunnmurer må observeres over tid for å se eventuelle endringer. Deler av murverket må rehabiliteres. I forbindelse med en eventuell fremtidig renovering anbefales etablering av tett / kapillærbrytende sjikt mot grunnen.
Forstøtningsmurer,TG3
Tomten er omfattende opparbeidet med forstøtningsmurer i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Det ble registrert varierende grad av sprekker / setninger i murene. Støttemuren / hagemuren ved hovedadkomst.
Tiltak
- Forstøtningsmuren må rives og ny mur bygges.
- Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
- Det må påregnes reetablering av deler av murverket. Videre må det påregnes etterforsterkninger i tilknytning til murer med sprekk-symptomer.
Kostnadsestimat : Over 300 000
Terrengforhold,TG2
Tomten er opparbeidet i skrånende terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Deler av den utvendige tilbakefylte opparbeidelsen har fall mot grunnmur.
Tiltak
- Tiltak:
- Eventuelle tiltak og endringer i terrengopparbeidelsen må sees i sammenheng med en fremtidig redrenering.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Vann og avløpsledninger er nedgravet og/eller skjult under terrengflater. Utvendige vann og avløpsledninger er derfor ikke fysisk kontrollert eller vurdert. Vurderingen beror utelukkende på tilgjengelige opplysninger om anleggets alder og naturlig slitasje. I følge eier er utvendige vann og avløpsledninger skiftet i perioden rundt 2017. Tilgjengelige opplysninger tilsier at boligen er tilknyttet kommunalt vann og avløp.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Det ble registrert symptomer på at gråvannsavrenning fra sluk i vaskekjeller kan være ført til utvendig terreng.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Anbefaler videre undersøkelser av avløp fra vaskekjeller.
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Baderomstilbygget fremgår ikke av tilgjengelige tegninger. Vurderingen omfatter også enkelte fasadeendringer i forhold til fremlagte tegninger. Den eksisterende planløsningen og bruken av rommene samsvarer ikke fullt ut med fremlagte tegninger. Det er ikke fremlagt eller utstedt ferdigattest for tiltakene på eiendommen.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Enebolig
Standard : Boligen har lav standard.
Vedlikehold : Påløpt slitasje og oppgraderingsbehov medfører at bygningen vurderes som renoveringsklar.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap og komfyr.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4203/306/117:
25.05.1976 - Dokumentnr: 3919 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
17.10.1938 - Dokumentnr: 1061 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:306 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 1359815 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:306 Bnr:117
Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter inkluderer vann, avløp og renovasjon.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 1: Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja.
Pkt. 1.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Ikke sluk i gulvet. Det har vært lekkasje ifm toalett. Dette har medført fukt og råte i gulv på vaskerom. Baderommet er fra 1968 og man må anta at dette er bygd opp uten membran tetting.
Pkt. 2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja.
Pkt. 2.1: Hvordan ble arbeidet utført.
Svar: Ufaglært.
Pkt. 2.2: Fortell kort hva som ble gjort.
Svar: Det ble lagt inn en flis med fugemasse rundt for å sette toalettet på.
Pkt. 2.4: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Nei.
Pkt. 3: Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt eller utettheter?
Svar: Ja.
Pkt. 3.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Under verandaen har det vært en lekkasjen. Det er montert en sanafilduk på veranda for å hindre fukt inntrengning.
Pkt. 4: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, terrasse eller annen fasade?
Svar: Ja.
Pkt. 4.1: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært og ufaglært.
Pkt. 4.2: Fortell kort hva som ble gjort.
Svar: Taket ble byttet med papp, skifer og takstein i 2006. Vinduer byttet i 1986, samtidig som yttervegg mot øst ble byttet. Da ble vinduer på soverom oppe i 2. etg også byttet. 2009 ble det bygget på veranda og kledning nord siden byttet.
Pkt. 4.3: Hvis utført av faglært, hvilke(t) firma utførte jobben?
Svar: Byggmester Finn Jonasen.
Pkt. 4.4: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Nei.
Pkt. 6: Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja.
Pkt. 6.1. Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Kjeller har delvis fuktgjennomslag fra yttervegg.
Pkt. 7: Har det vært problemer med eller er det utført arbeid på drenering.
Svar: Ja.
Pkt. 7.2: Fortell kort hva som ble gjort.
Svar: Ved store nedbørsmengder kan det trekke inn vann ved kjellerdøra.
Pkt. 8: Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
Pkt. 8.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Et takpunkt i kjeller var uten jording og er koblet vekk. Jording på lampearmatur til bad var uten jording.
Pkt. 9: Er det utført arbeid eller kontroll på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
Pkt. 9.1: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært.
Pkt. 9.2: Fortell kort hva som ble gjort.¨
Svar: Byttet til automatsikringer og lagt opp ny kurs til varmepumpe. Jording på lampearmatur er fikset.
Pkt. 9.3: Hvis utført av faglærte, hvilke(t) firma utførte jobben?
Svar: Caverion.
Pkt. 9.4: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Nei.
Pkt. 11: Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja.
Pkt. 11.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Gamle taglestein avløpsrør byttet til pvc rør fra yttervegg. Vannrør i kobber.
Pkt. 12. Er det utført arbeid på utvendig eller innvendig avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja.
Pkt. 12.1: Hvordan ble arbeidet utført.
Svar: Ufaglært.
Pkt. 12.2: Fortell kort hva som ble gjort.
Svar: Gamle taglestein avløpsrør byttet til pvc fra yttervegg. Vannrør i kobber byttet til plastledning fra yttervegg.
Pkt. 15: Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Ja.
Pkt. 15.1: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Ufaglært.
Pkt. 15.2: Fortell kort hva som ble gjort.
Svar: Byttet ovn i 2.etg. Byttet ovn i 1.etg.
Pkt. 16: Er det tegn på setningsskader?
Svar: Ja.
Pkt. 16.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Avskalling og noe forvitring av mur og murpuss på utsiden av ringmur.
Pkt. 17: Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Ja.
Pkt. 17.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Byttet ovn i 2. etg. Byttet ovn i 1. etg.
Pkt. 18: Har det vært skadedyr i boligen?
Svar: Ja.
Pkt. 18.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Sukkermaur i kjøkkenskap. Fanget en mus i kjøkkenskap for flere år siden. Munkelus i kjeller.
Pkt. 20: Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen?
Svar: Ja.
Pkt. 20.1: Beskriv feilen og omfanget.
Svar: Påvist råte under gulvet på vaskerom. Noe råte ifm gammel veranda.
