Om eiendommen
Oppvarming
Varmepumpe (2020), vedovn og åpen peis i stue.
Det står en oljetank i kjelleren som ikke er i bruk. Kombinert oljekamin og vedovn i stue.
Som en følge av Stortingets klimaforlik fra 2012 er det med virkning fra og med 1. januar 2020 innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
På egen tomt og i carport/garasje.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av John Terje Knutsen den 07.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen på Vestre Vere er en eldre bolig fra 1907. I 1971 ble det, basert på tegninger utført arbeider, det samme i 1981, men da ble bygget utvidet med ekstra kjeller og stue i 1 etasje. Det ble senere i 1986 installert nytt kjøkken fra Hamran. I perioden fra 2017 - 2022 er det det blitt skiftet sikringsskap, lagt ny tekking og skiftet noen vinduer. Tatt i betraktning alderen på bygget, så må man påregne en del utskiftninger og oppgraderinger. Det er registrert fukt i utforet vegg i kjeller og saltutslag, en indikasjon på svak drenering. Ytterdør på baksiden har skader og enkelte vinduer er moden for utskiftning. Ut over det er det installasjoner og konstruksjoner som grunnet alder er moden for utskiftning og vedlikehold.
Viser for øvrig til rapportens enkelte punkter som må nøye gjennomgås.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Nedløp og beslag,TG3
Renner, nedløp og takbordbeslag i lakkert aluminium.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
- Utradisjonell løsninger på nedløp
Tiltak
- Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
- Et alternativ il være å føre nedløp til terreng for så å lede vannet bort
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning. Alder på kledning varierer, det nyeste er fra 1981.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Eldre konstruksjon fra byggeår med sperrebukker og åser. Undertak av bord.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Konstruksjon må sikres mot skadedyr
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. De eldste vinduene er fra 70 tallet, enkelte fra midten av 80 eller begynnelsen av 90 tallet. De nyeste er fra 2018-2020
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Dører,TG3
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
- Døren(e) står foran utskiftning.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Platting i tre ,TG3
Platting i tre på mark
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
- Det er avvik:
- Sprekk i galss og råte i karm på vindu på levegg tilknyttet dekke. Åpning i dekket
Tiltak
- Tiltak:
- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
- Vindu må skiftes. Hull i dekke må tettes.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Takterrasse over tilbygg
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.
- Det er avvik:
- Oppkanten til døren er for liten.
Tiltak
- Tiltak:
- Lokal utbedring må utføres.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak.
- Under vinterforhold med snø, må man måke rundt dør for å unngå skader.
Utvendige trapper,TG3
Utvendig steintrapp
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Stuss trinn kan føre til at man snubler.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Justere trinn
Kostnadsestimat : Under 10 000
Utvendige trapper - 2,TG3
Støpt trapp ved bakgang
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det er avvik:
- Skade i trinn
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Andre tiltak:
- Tiltak:
- Utbedre skade
Kostnadsestimat : Under 10 000
Andre utvendige forhold,TG2
Stakittgjerde i tre med støpt fundament
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er skjevheter i konstruksjon
Tiltak
- Tiltak:
- Stakittgjerde må rettes opp.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har tapet,trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Lokale utbedringer
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt gulv i kjeller. Det er målt ca 12 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken i hovedetg over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca 15 mm høydeforskjell på gulv i stue i hovedetg over en lengde på ca 2 m. Det er målt ca 22 mm høydeforskjell på gulv i gang i loftsetg over en lengde på ca 2 m. Gulv i grovkjelller er ujevnt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Andre tiltak:
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Lokale utbedringer
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe med nytt røykrør, vedovn, åpen peis, kamin og sotluke/feieluke. Eier opplyser om at pipe ble renovert rundt ca 2019.
Vurdering av avvik:
- Ildfast stein har sprekker.
Tiltak
- Ildfast stein bør skiftes ut/repareres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Rom Under Terreng,TG2
Hulltaking er foretatt og det er påvist fukt i utforet konstruksjon. Målinger har gitt følgende resultater. RF måling på 65,4% ved 17,3grader. Måling med pigg har påvist 22 Vekt% Tørt under 11,9% vekt % Akseptable 12 - 15,9 vekt % Fuktig 16 - 19,5 vekt % Meget fuktig 19,6 - 27 vekt % Vått / fritt vann over 27 vekt %
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking
- Det er registrert typisk "kjellerlukt"
Tiltak
- Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr
Tiltak
- Påviste skader må utbedres.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har betongtrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det er liten frihøyde i trappeløp
Tiltak
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Innvendige trapper kjeller tilbygg,TG2
Boligen har betongtrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Det er liten frihøyde i trappeløp
- Rekkverk er noe vinglete
Tiltak
- Andre tiltak:
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Forsterke rekkverk / eventuelt skifte det ut
Innvendige trapper loft,TG2
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det er liten frihøyde i trappeløp
- Det er påvist dårlig innfesting av rekkverk.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Innfestingen av rekkverket bør undersøkes nærmere og foreta nødvendige tiltak.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Andre tiltak:
- Rekkverk må forsterkes
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører fra byggeår og finerdører fra 70-80 tallet
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Våtrom
1.Etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
- Det er avvik:
- Plater er ikke montert på sokkellist.
Tiltak
- Badet/våtsonen står foran en full oppgradering.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Rommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler. Gulvet er tilnærmet flatt fra sluk og ur 80 cm. det er noen mm høyere ved terskel. Fra topp slukrist til topp fug ved terskel er registrert over 25 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Sluk er full av smuss.
Tiltak
- Tiltak:
- Sluk må rengjøres
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
1.Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Rommet har kun naturlig avtrekk.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Kjøkken
1.Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin og komfyr. kjøkkenet er et eldre Hamran kjøkken fra 1986
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder i overflater.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Lokal utbedring
Kostnadsestimat : Under 10 000
Spesialrom
1.Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom med laminat på gulv, tapet på vegger og slett malt himling. Rommet har gulvstående toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det er avvik:
- Tapet løsner
Tiltak
- Tiltak:
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Skifte overflater / tapet
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Tiltak:
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Varmtvannstank,TG2
Boligen har installert en varmtvannstank på ca 200 liter. Alder er ukjent. Mest sannsynlig fra 70 - tidlig 80 tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Det er avvik:
- Rust i bunn av tank
Tiltak
- Tiltak:
- Tank bør skiftes
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Branntekniske forhold,TG3
Boligen har brannslukningsapparat og røykvarsler. Brannslukningsapparat er eldre enn 10 år Det mangler varslere
Tomteforhold
Drenering,TG3
Dreneringen er fra 1907 på bolig og 1981 på tilbygg.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
- Saltutslag og utslag på fukt i kjeller er en indikasjon på at drenering ikke er optimal.
Tiltak
- Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i natursteinsmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Grunnmur og fundamenter tilbygg,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Innsiden av grunnmuren har misfarging.
- Saltutslag innvendig
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra ca 2011 da det ble lagt opp nytt nett med pålegg om tilkobling . Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1986. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Septiktank,TG2
Septiktanken er av betong. Alder på tank er ukjent. Tanken er ikke i bruk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
- Tanken er ikke i bruk.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Siden tanken ikke er i bruk må man vurdere om den skal fjernes eller fylles igjen.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Oljetank,TG3
Det er oljetank i glassfiber. Oljetank er fra 1980.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger krav om sanering av oljetank.
- Tanken er en glassfiber tank lokalisert i kjeller og lett tilgjengelig for inspeksjon.
Tiltak
- Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Flat og solrikt utsiktstomt med plenlagte områder, beplantning og hekk. Stor tomt som gir rom for boltreplass.
Oppgitt areal er basert på eldre målebrev. Eiendommen er ikke oppmålt i senere tid, og har usikre grenser. Oppgitt areal er basert på gammelt målebrev. Gamle målebrev kan være unøyaktige og er ikke koordinatfestet, tomtens arealet kan derfor avvike i større eller mindre grad.
Evt. arealavvik må aksepteres av kjøper ved en evt. senere oppmåling.
Grensen mot øst er oppmålt, de andre grensene er mer usikre, da de ikke er koordinatfestet. Målebrev ligger ved i prospekt.
Sammendrag selgers egenerklæring
Under følger en kort oppsummering av selgers egenerklæringsskjema. For fullstendige opplysninger vises det til vedlagte egenerklæring.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, Skiftet tak og isolerte. Utført av Vestbygg. 2019.
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja, Fuktig da grunnvannet står høyt.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, Skiftet sikringsboks. Utført av Lister El installasjon. 2017.
17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja, Lagt nytt gulv og tak ved hjelp av jernbjelker.
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja, Nytt røykrør i den gamle pipa. Fylt rundt med leccakuler. Ny feieluke. Gammel skorstein tettet igjen.
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, Mus i vegger. Skiftet isolasjon og panel. Ikke et problem lenger.
24 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, Påbygg til stua, 20 m2. Utført av Byggefirma Brox.
25.1.8 Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Ja.
Selger har tegnet boligselgerforsikring gjennom Gjensidige.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Det foreligger tegninger for 1 etasje og 1 etasje tilbygg pluss tilbygg kjeller.
Det er ikke tegninger for loft og krypkjeller / grovkjeller.
Se meglers anmerkning under ferdigattest.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja Nyere håndverkstjenester Tekking ble skiftet i 2019
Moderniseringer og påkostninger
Modernisering/oppgradering må påregnes.
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at boligen er rengjort før visning, og at den ikke vil bli ytterligere rengjort før overtagelse.
