Nøkkelinformasjon
Standard
Underetasjen:
Verksted i grovkjeller med støpt gulv.
1. etasje:
Entré med et lite toalett under trappen. Malte overflater av tre i entréen. På toalettrommet er det etablert et lite toalettrom under trapp i 1. etasje i 2019. Trepanel på vegger og støpt gulv. Innredet med toalett og håndvask/servant.
Stuen har tregulv og malte tømmer vegger og malt panel i himlingen. Innredet med eldre vedovn. Utgang til hagen.
Kjøkkenet har malt tregulv, tapet på veggene og malt panel i himlingen. Eldre plassbygd og enkel kjøkkeninnredning fra opprinnelig byggeår, med benkeplate i tre. Kjøkkenet har også stålbenker som danner en slags kjøkkenøy. Rommet er innredet med eldre bakeovn.
Butikklokale holdt i gammel stil, innredet med flere historiske varer.
Baderom med tømmer konstruksjon på vegger og tregulv. Innredet med vaskeservant, og frittstående badekar.
Spisestue med tregulv, malte tømmer vegger og malt panel i himlingen.
2. etasje:
5 soverom med vært sitt særpreg. Overflater består av tregulv, malte tømmer vegger og malt panel i himlingen.
TV-stue med vegg til vegg teppe på gulvet og makt panel på veggene og i himlingen.
3. etasje:
Uinnredet loftsrom
Eiendommen har tidligere tjent som dagligvarebutikk og pensjonat.
-
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Anders Westgård Hafslund den 07.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for eldre byggeperiode. Boligen fremstår i lav teknisk stand og med påregnelige avvik mot dagens standard og forskriftskrav. Boligen har også enkelte tilstandssvekkelser utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning. En helhetlig renovering og medfølgende kostnader må kunne påregnes for at boligen skal være beboelig etter dagens bruksbehov og -krav. Oppsummering av avvik og mangler som defineres som TG2 og TG3 vises fra de neste sidene i rapporten. Full tilstandsvurdering gjelder KUN enebolig, ikke andre bygninger på eiendommen. Inngår ikke i gitt mandat. Hele rapporten må leses grundig.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Taktekking
Det er avvik: Yttertekking over trappehus fremstår i dårlig stand og er moden for utskifting. Undertaket er muligens også i noe dårlig forfatning. Ytterligere undersøkelser bør foretas.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er avvik: Det er påvist nedløp som er utilstrekkelig festet/montert.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik: Kledningen har stort etterslep på vedlikehold og har stedvis betydelige råteskader og mye slitasje. Det kan ikke utelukkes skader på tømmerkonstruksjonen bak kledningen. Yttervegger er ikke tilrettelagt for lufting og det er heller ikke registrert tilstrekkelig musetetting.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik: På siden mot nordvest ble det påvist skade og råteforekomster i takkonstruksjonen.
Utvendig > Vinduer
Det er avvik: Flere av vinduene fremstår i dårlig forfatning og er modne for utskifting eller full restaurering. Det ble påvist værslitte-, myk- og råteforekomster i karmer/omramming utvendig og redusert vedlikehold. Enkelte vinduer kunne ikke åpnes eller var harde å åpne/lukke. Det ble også påvist sprekk i flere glassruter.
Utvendig > Dører
Det er avvik: Ytterdører i tilbygg mot øst (trappehus) og dobbel dør til grovkjeller fremstår i dårlig forfatning og er modne for utskifting.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik: Trappene har ikke tilfredsstillende rekkverk/håndlist ut ifra dagens forskrift.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik: Målt høydeforskjell på på 2 m. lengde var stedvis godt over 20mm (målt 90 mm). Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 3 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik, men høydeforskjeller over 20 mm anses ikke som unormalt for eldre bygninger oppført i tømmer
konstruksjon. Det ble stedvis registrert en del svikt i gulvoverflater, samt mangelfull bæring av bjelkelag. (Se bilder)
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er avvik: Det ble påvist skade på sot-/feieluke. (Se bilde)
Innvendig > Innvendige trapper
Det er avvik: Det mangler noe rekkverk i trappen ned til 1. etasje og i trappehuset.
Innvendig > Toalettrom under trapp
Det er avvik: Det er påvist sprekk i toalett. Rommet har ingen avtrekk. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Våtrom > 1. Etasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i manglende tetthet i våtsoner på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er avvik: Avtrekksvifte er defekt og har manglende avtrekk.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
El-anlegget i boligen er delvis fra byggeår og delvis fornyet i senere år. Sikringsskapet har automatsikringer. Det foreligger ingen samsvarserklæring og/eller
sluttkontroll på arbeider utført i senere år, og det er heller ikke foretatt en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dvs. også gjennomgang av eldre el-anlegg. Se utvalgte bilder av registrerte avvik.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Boligen har røykvarslere tilkoblet mot sentral. Montert av godkjent foretak. Men dette fungerte ikke ved funksjonstest på befaringsdagen. Det anbefales ytterligere undersøkelser vedr. brannforebygging av boligen og det kan ikke utelukkes tiltak. Kostnadsestimat er noe usikkert pga. ukjent omfang av evt. tiltak. Det anbefales å innhente pris.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er avvik: Det er manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren ut ifra dagens krav. Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker i muren.
TG2 Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er avvik: Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.
Innvendig > Overflater Gå til side
Det er avvik: Flere av rommene i loftsetasjen fremstår noe uferdige/uinnredet og har betydelige oppussings-/oppgraderingsbehov. Det ble stedvis påvist en del slitasje i bruksbelastede områder. Overflater er noe begrenset kontrollert pga. mye inventar og løsøre. Risiko for skjulte avvik.
Innvendig > Radon
Det er avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på radonmålinger.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik: Det er stedvis påvist fukstskjolder på grunnmurer mot tilfyldt terreng. Grovkjelleren har ingen eller begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Grovkjelleren er begrenset inspisert pga. mye inventar/løsøre. Risiko for skjulte avvik.
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik: Det ble påvist en del slitasje på overflater, samt dører som tar i karm og/eller dørsvill. Enkelte dører var også noe harde å åpne/lukke.
Innvendig > Andre innvendige forhold
Det er avvik: Det er gjort observasjoner på at boligen ikke er helt musetett og selger opplyser om at det har vært tilfeller av mus i boligen. Det gjøres oppmerksom på at dette medfører risiko for skjulte skader i skjulte konstruksjoner.
Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Det er avvik: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Kjøkkenet har også en del slitasje, slark og enkelte bruksmerker.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er avvik: Det drypper litt fra fordelingsstamme i grovkjeller. Røranlegget er ikke montert med fordelingsstammer i tett rørfordelerskap med kontrollert drenering av evt. lekkasjevann til våtromsgulv med sluk. Men åpne fordelingsstammer er plassert i grovkjeller som for øvrig ikke har permanent gulv og det påløper derfor liten risiko for at evt. lekkasjevann kan gjøre skade på konstruksjoner/bygningsdeler. Røropplegget er plassert i kald kjeller og er noe
begrenset isolert.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avvik: Det ble ikke registrert vannlås under utslagsvask på kjøkken. Det ble registrert rørkobling som var tapet. Ikke fagmessig utførelse. Ukjent hvordan lufting av avløpsanlegget er ivaretatt. Avløp fra vaskemaskin føres rett i grunnen i grovkjeller.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er avvik: Det er noe begrenset lufting/ventilering av alle oppholdsrom, kun ved åpning av vinduer.
Tomteforhold > Drenering
Det er avvik: Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er muligens avsluttet under utvendig terreng eller er ikke eksisterende. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er uansett overskredet. Det er mangelfull bortleding av takvann fra grunnmurer.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er avvik: Utenom enkelte riss/sprekker er det videre ikke registrert forhold som skulle tilsi at det er vesentlige svikt/svakheter i grunn eller fundamenter.
Undertegnede har ikke foretatt kontroll av dette, da dette krever oppgraving og langvarige målinger.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er avvik: Boligen vurderes til å være plassert i område som kan være utsatt for flomfare iht. NVE sine oversiktskart. Terrenget rundt boligen er stedvis tilnærmet flatt og tilfredsstiller ikke dagens krav til fall forhold rundt byggverk.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er avvik: Det er ikke fremvist dokumentasjon av vannkvalitet på brønnvann. Det ble heller ikke registrert vannfilter.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
29.06.1954 - Dokumentnr: 200276 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4216 Gnr:169 Bnr:1
Bestemmelse om vannledning
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer omfatter eiendomsskatt, kontrollgebyr forurensingsforskr. og feiing.
Renovasjon kommer i tillegg. Beregnet årsbeløp for 2024 er kr. 5 110,-
Byggemåte
Eldre bolig i tre oppført over støpte grunnmurer, antar fundamentert på stedlige løsmasser. Eldre tømmerkonstruksjon kledd med stående bordkledning hovedsakelig fra byggeår. Ingen isolering utover tømmerkonstruksjonen. Saltaksformet tak med eldre tidstypisk stokkbygd sperrekonstruksjon i tre (uisolert), med undertak av takbord. Yttertekking av betongtakstein fra 2007, ukjent oppbygging under takstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av stål, skiftet
samtidig med taktekkingen i 2007. Øvrige beslag i stål.
Eldre vinduer hovedsakelig fra byggeår med karmer og rammer av tre og enkle glassruter. Vinduene i tilbygget mot sør er restaurert i 2017. Vindu på bad er byttet i senere tid og har 2-lags glass. Eldre ytterdører i tre hovedsakelig fra byggeår. Ytterdør i tilbygg mot sør er skiftet i senere tid, ukjent årstall.
Boligen har balkong/terrasse over innredet rom, med type asfaltbelegg e.l. som underlag og rekkverk i tre.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Punkt 1: Pnt. Sprekk i toalettskål kan føre til lekkasje. Gulv på toalettrom er betong.
Punkt 2: Montering av toalett og håndvask på toalettrom. NB ingen av rom som nå benyttes som toalettrom eller baderom er sertifisert som våtrom etter
våtromsstandard. Tidligere eiere fikk oppført baderom med badekar, vask og brennetoalett. Vi har selv oppført toalettrom i forbindelse med renseanlegg. Arbeid med dette utført av rørleggerfirma Jarle Håkedal (2019).
Punkt 3: Det har vært vanninnslipp på loft som har ført til diverse råteskader. Dette kom fra periode tidligere eiere.
Punkt 4: Vinduer skiftet, veranda på loft restaurert, skade i yttervegg venstre side inngangsdør restaurert. Inngangsparti restaurert. Disse arbeidene er utført
av person med kunnskap om restaurering av gamle hus. Råteskader på rom i 2 etg reparert av Engesland Bygg (fagpersoner) (2019).
Punkt 7: Evt fukt i betongvegg nordøst. Ventilasjonshull i grunnmur borret av ufaglært 2019.
Punkt 10: Delvis nytt elektrisk anlegg utført under tidligere eier. 2019 :Birkeland elektro utført arbeid i forbindelse med montering av vannpumpe og renseanlegg (2020).
Punkt 11: Det ble boret ny brønn i 2019. Ved firma Nye Vann og Energi AS.
Punkt 13: I forbindelse med ny brønn og renseanlegg er det utført nødvendig rørleggerarbeid for påkobling til disse anleggene (2019).
Punkt 16: Installert varmepumpe i stue i 1 etg. (2019).
Punkt 17: Det har fra tidligere tid som Pensjonat i 30 årene oppstått skjevhet i huset. Setteskader har opphørt og huset har "satt seg".
Punkt 18: 2019 satt på pipehatt. Bildedokumentasjon. Kun et av pipeløpene er i bruk. Pipeløp i bruk er godkjent ved branninnspeksjon.
Punkt 19: Mus, men ikke gjort skade på hus eller elektriske installasjoner som vi vet om.
Punkt 21: Det er påbegynt utbedring av råteskader på loft. Det er utbedret etter råteskader i 2 etg. Det er råteskader i bunnstokk som må repareres.
Punkt 28: Ca en kilometer fra eiendom opparbeides det et lite kraftanlegg. Ikke til sjenanse for eiendommen.
Punkt 32: Et generelt problem i innlandet: Da eiendommen ligger i et område med mye våtmark, er det i periode midten av juni til ca midten av juli et problem med knott som løses ved bruk av myggmaskin og termacelllamper. NB som nevnt i tidligere punkt Våtrom er ingen av dagens toalett eller våtrom utbedret i henhold til våtromsstandard.
