Standard
Utvendig:
Glasserte tegltakstein fra byggetiden. Undertak av asfaltpapp. Undertaket på der hvor det ble sjekket så
forholdsvis ok ut. Eier opplyser om at taktekking er lagt nytt i 2007. Takrenner og nedløp er av plast.
Taknedløp går i lukket rør i bakken. Stigtrinn til pipen er ikke montert. Det er feieluke på loftet som kan
brukes av feier. Der mangler det plate foran luken. Det må monteres. Deler av taket har snøfangere.
Stående og liggendebordkledning. Ingen synlige råteskader i kledningen på befaringsdagen. Ok
vedlikeholdt. Noen bord har litt tørkesprekker. Der må det males oftere. Saltak. Takkonstruksjon fra
byggetiden. Bordtak oppå bjelker. Det er synlige luftespalter i takkonstruksjonen. Mellom pipen og
undertaket er det ikke tettet.
Det bør gjøres. Da må papp brettes og festes rundt pipen. Som igjen klemmes bak lekter på taket. Det er
noen støvete grå felt på noen bord. Dette kommer mest sannsynlig fra når huset ble bygget, ble bordene
først brukt i forskaling før de ble brukt som takbord. Vanlig før i tiden. Vinduer på loftet, kjeller og store
stuevinduer er fra byggetiden. Et stort stuevindu har nyere glass. Ellers er vinduer skiftet i perioden 2012 -
2013. Ytterdør av tre. Dører ok. Terrasseplatting. Terrassebord i tre. Montert på stolpesko og
betongpilarer. På baksiden av boligen er det også en Terrasse uten rekkverk. Den har halvtak over.
Halvtaket er ikke dimensjonert riktig med tanke på snølast. Terrassebord trenger vanlig vedlikehold.
Ellers ok. Trapper i tre og mur. De har ikke tilstrekkelig rekkverk. Det må monteres på grunn av sikkerhet.
Innvendig:
Boligen var bebodd og møblert på befaringsdagen. Alle flater var ikke tilgjengelig for inspeksjon. Ok
vedlikeholdt. Normal oppussing må påregnes.
Etasjeskillere av tre. Mur mot bakken. Etasjeskiller har noen høydeforskjeller som er litt større enn
godkjente avvik. Om gulver skal rettes, må de
flytsparkles eller bjelkelaget må åpnes og rettes. Ved byggetiden var det ikke krav til radonsperre. Vedovn i
kjelleren. Peisovn i stuen. Vegger og gulv i mur. Synlig saltutslag på vegger av mur. Det må nevnes at rom
under terreng er generelt å regnes som en risikokonstruksjon. Når det ikke er drenert rundt boligens
vegger under terreng kan det komme inn fukt. Det må da dreneres på utsiden. (Anbefales også å
etterisolere på utsiden). Gulv mot grunnen må fuktsikres med radonduk (eller plast). Innvendige flater må
tørkes ut. (Avfukter er vanlig å bruke til det). Trapp i tre opp til loftet. Trapperom ned til kjelleren. Trappene
har ikke tilstrekkelig rekkverk. Trappene har normalt bruksslitasje. Innvendige dører ok.
Våtrom:
Bad: Bad mot vest. Mot entrè. Badet er pusset opp i 2012. Veggplater og himling er i ok stand. Det ble
målt med laser i fra gulvet ved døren
til dusjkabinettet. Ikke tilstrekkelig fall mot sluket. Det er ikke laget oppkant ved døren. Ved inspeksjon i
sluket er det vanskelig å se hvordan det er gjort med fuktsikring. Ok vedlikeholdt. Vann rant ok ut i fra
vasken. Elektrisk vifte trakk luften ut. Det er boret hull i motstående rom til dusjen. Målt med fuktmåler og
pigger inne i veggen. Det var mindre enn 6 V%. Tørt.
Bad nr. 2: Bad Øst. Badet er pusset opp i 2013. Ufaglært. Flatt gulv. Biltemarør synlig i veggen. Veggplater
og himling er i ok stand. Ingen synlig fuktsikring i gulvet. Ikke tilstrekkelig fall mot sluket. Det er fuget under
døren på en oppkant. Ikke fagmessig utført Ved inspeksjon i sluket er det vanskelig å se hvordan det er
gjort med fuktsikring. Ok vedlikeholdt. Vann rant ok ut i fra vasken. Elektrisk vifte trakk luften ut. Det er boret
hull i motstående rom til dusjen. Målt med fuktmåler og pigger inne i veggen. Det var mindre enn 6 V%.
Tørt.
Vaskerom: Vaskerommet er pusset opp i 2013. Flatt gulv. Ingen dokumentasjon på utførelse. Ufaglært.
Veggplater og himling er i ok stand.
Ikke tilstrekkelig fall mot sluket. Det er ikke laget oppkant ved døren. Ved inspeksjon i sluket er det
vanskelig å se hvordan det er gjort med fuktsikring.
Ok vedlikeholdt. Vann rant ok ut i fra vasken. Det må monteres elektrisk avtrekksvifte. Det er ikke laget hull
i tilliggende vegg mot vaskerommet. Rommet ligger mot kjøkkeninnredning og ytterveg.
Kjøkken: Innredning og benkeplater ble montert i 2011. Testet kjøkkenviften. Den trakk luften ut.
Tekniske installasjoner:
Stoppekran i kjelleren. Ingen synlige lekkasjer på befaringsdagen. Kobberrør i fra byggetiden. Nyere
vannrør i plast. Rør i rør skap på vaskerommet må sjekkes av rørlegger. Avløpsrør av plast og soil.
Lufteventil av anlegg over taket. Staking av avløpsrør i sluket. Soilrør i fra byggetiden inne i boligens gulv
og vegger. De må snart byttes ut i fra forventet levetid på ca 50 år. Lufting fra ventil og vinduer. Ventilasjon
fra elektrisk vifte i kjøkken og bad. Varmepumpen virket ok. Vvbereder med ukjent alder. Ingen synlige
lekkasjer på befaringsdagen.
Tomteforhold:
Boligen er bygget på flatere tomt. Drenering: Langs den utvendige grunnmuren er det ingen synlige
grunnmursplater/fuktsikring. Dersom det er montert drensrør må det antas at disse har en begrenset
effekt som følger av alderssvekkelser. Ingen vesentlige sprekker i grunnmuren. Noen mindre vesentlige
sprekker. Men litt oppussing må gjøres. Flater tomt rundt boligen. Det ble ikke fremlagt noen papirer eller
informasjon om utvendige rør. Det opplyses om i tidligere prospekt av oljetank er nedgravd. Den var ikke
helt tom. Det anbefales å få firma til å tømme den,
sjekke den for utettheter, melde inn til kommunen.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 209 kvm, Bruksareal: 315 kvm Sekundærrom: 106 kvm.
Bra. pr. etasje.: Kjeller 103 m² - 1. etg. 212 m²
P-rom inkl: 1. etg.: vindfang, gang, stue, kjøkken, trapperom, vaskerom, 2 bad og 5 soverom.
S-rom inkl.: 1. etg.. trapperom. Kjeller: trapperom og 4 boder.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Innvendige mål er gjort med laser. Areal for
trapper er tatt med som S-rom.Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i dag, ikke hva de opprinnelig
er godkjent som.
Det er avvik mellom godkjente tegninger/ferdigattest og dagens planløsning. To soverom er innredet og
bruksendret etter at ferdigattest er gitt. Rommene er byggemeldt som henholdsvis Gang/tekjøkken og det
ene rommet er opprinnelig to soverom hvor vegg er fjernet og nå et stort soverom. De ombygde rommene
er godkjent til varig opphold/beboelse. Ulovlige tiltak vil kommunen kunne forfølge og kreve omsøkt etter
dagens regelverk. Risiko og eventuelle kostnader forbudet med eventuell søknad-/godkjenning påhviler
kjøper
Oppvarming
Ved og elektrisk. Det er vedovn i kjelleren og peisovn i stuen. Dersom det er rom i boligen som ikke har
vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Det er nedgravd oljetank på eiendommen. Som en følge av Stortingets klimaforlik fra 2012 er det med
virkning fra og med 1. januar 2020 innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin.
Kommunen kan i tillegg ha vedtatt lokal forskrift som krever at oljetank/parafintank må graves opp og
fjernes, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper oppfordres til selv å avklare med kommunen hvilke
krav som gjelder og overtar ansvar, risiko og kostnader for dette. For mer informasjon og støtteordninger,
se www.enova.no.
Diverse
Boligen ble i 2008 ombygget og seksjonert til to seksjoner. Tomten er felles mellom seksjon 1 og 2, det
er ikke gjort noen avtale på hvem som benytter hva. Stoppekran til vann for seksjon 1 ligger i kjeller i
seksjon 2, denne bør flyttes og dør mellom seksjonene bør blokkes.
Varmtvannstanken til snr. 2 ligger i boden til snr. 1. Denne må flyttes inn til snr.2. Kostnader og arbeid
forbundet med dette påhviler kjøper.
Det er registert kulturminne på eiendommen. Kulturminner kan innebære begrensinger i forhold til
utvikling av eiendommen, herunder terrengendringer, bygging m.m.
Datering: Jernalder
Art: Gravminne
Vernestatus: Uavklart
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Henrik Løvdal den 07.05.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Del av tomannsbolig på Birkeland. Utvendig er boligen ok vedlikeholdt
og oppgradert. Men det er ikke drenert rundt grunnmuren. Noen vinduer er byttet. 2 bad og vaskerom er
pent oppgradert, men litt ufagmessig. Kjøkkeninnredning fra 2011. Benkeplater må pusses og
behandles. Noen rør er eldre, noen er byttet. El-kontroll anbefales.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 - store eller alvorlige avvik som krever umiddelbare tiltak
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er påvist andre avvik: Det er ikke
montert rekkverk. Ut i fra sikkerhet må noen rekkverk monteres. Halvtak er ikke dimensjonert riktig.
Utvendig > Utvendige trapper
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er ikke montert rekkverk.
Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens
krav for avstand mellom spiler.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde
på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk. Det er ikke rekkverk i trappen
opp til loftet.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) utifra dagens krav. Det er påvist mindre
sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tomteforhold > Oljetank
Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende
dokumentasjon mangler.
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Mellom pipen og undertaket er det ikke tettet. Det bør
gjøres. Da må papp brettes og festes rundt pipen. Som igjen klemmes bak lekter på taket.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er værslitte utvendig og det
er sprekker i trevirket. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Noen vinduer er og
regnes som eldre.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Rom under terreng
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrening inn i kjellermur.
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Det er påvist ufagmessig utførelse rundt sluk. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av
membran/tettesjikt/klemring.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det er påvist ufagmessig utførelse rundt sluk.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad 2
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er
påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav
i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran
ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad 2
Det er påvist ufagmessig utførelse rundt sluk. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninredning utover normal slitasjegrad. Slitte benkeplater. Ellers
ok.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
Tomteforhold > Drenering
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det er påvist skader i beslagløsninger. Feier kan
bruke luke på loftet, men det må monteres et beslag på gulvet foran luken.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad.
Beskrivelse: Alt er gjort som det skal.
Arbeid utført av: Skuggevik rørlegger firma
Er arbeidet byggemeldt? Nei.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglærte.
Beskrivelse: Varmepumpe og elektrisk arbeid.
Arbeid utført av: Birkeland elektrisk AS
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.