Om eiendommen
Innhold
Boligen går over to etasjer og inneholder blant annet i 1. etasje romslig gang med garderobe, stort
kjøkken med spisestue mot utsikten, TV-stue, bad, stor gang med garderobe, vaskerom og direkte
adkomst til den doble garasjen. I 2. etasje er det 4 soverom, hvorav ett har eget bad og stor garderobe,
loftstue med balkong, enda et bad, samt kontorplass i gangen. Det er i tillegg dobbel garasje, samt enkel
garasje med lagringsplass på hemsen. Boligen inneholder også teknisk rom og flere boder.
Standard
Boligen har høy innvendig standard og fremstår som velholdt. Stort og pent opparbeidet tun med
belegningsstein og lys er det første som møter deg og tar deg videre til det overbyggede inngangspartiet.
Hallen er lys og romslig, med plassbygd benk og garderobeskap. På gulv er det flis med varmekabler og
inngang til et stort, flislagt bad. Baderommet er innredet med toalett og bidè, dobbel servant i servantskap
og stor dusj. Videre er det doble, profilerte dører med glass inn til spisestue. Hele 1. etasje er utført med
flis på gulvene med varme. De store vinduene og dørene fra spisestuen gir godt med lysinnslipp og tar
den fantastisk utsikten inn i rommet. Den vinklede planløsningen gir fine, definerte soner for møblering. I
stuen på den ene siden, er det peis og god plass til sofagruppe, lenestoler og tv-møblement. Nåværende
eier har her innstallert stereosystem fra Bang Olufsen med surround sound og høyttalere i flere rom, blant
annet bad, stue og kjøkken. I overgangen til kjøkkenet er det rom for å samle familie og gjester til
hyggelige måltider rundt spisebordet. Sentralt plassert mellom sonene er det en en moderne gasspeis
for en lun stemning når mørket faller på. Ved spisestuen er det utgang til stenbelagt terrasse og hage
med fantastisk utsikt. Her er det flere, lune plasser med mulighet for sittegrupper. Partiet på utsiden av
verandadøren er innglasset og er perfekt for å nyte morgenkaffen. Videre forbi spisestuen ligger
kjøkkenet, med integrerte hvitevarer og stort hjørnekjøleskap. Kjøkkenet er delikat med profilerte, hvite
fronter og vitrinedører, benkeplate i stein og med integrert vinskap i øya. Her er det plass til to barstoler og
en hyggelig samtale mens middagen lages.
Fra kjøkkenet er det dør videre ut til mellomgang med romslig garderobeløsning, vaskerom med mye
skap- og benkeplass og med direkte utgang til hagen, teknisk rom, samt inngang til den doble garasjen.
Meget nyttig de storm- og snøfylte dagene man vil tørrskodd ut og inn av bilen.
Fra hallen går det svingtrapp i tre opp til den romslige 2. etasjen. Her er det parkett på gulvene og hele fire
soverom med plass til dobbeltsenger, hvorav det ene soverommet har stor garderobe og eget bad med
toalett og dusj. Også her er det flis på gulv og vegger, dobbel servant og varmekabler i gulvene. Videre i
etasjen er det stue med utgang til balkong, med den samme fantastiske utsikten mot
Tvedestrandsfjorden. Den romslige gangen/stuen i etasjen er i dag benyttet som kontor. Veggene er utført
med malte panelplater. Siste badet inneholder toalett og dusj, og har flis på vegger og gulv med
varmekabler. Alle rom har downlights i himlingen, og innvendige dører har profilerte fronter. Boligen er
innvendig malt i delikate, lyse farger hvor det er mange muligheter til å sette sitt eget preg.
Den doble garasjen har god plass til to biler, og lagring, og er utstyrt med elektrisk port. Den tilbyggede
garasjen har plass til en bil, og er innredet med loft/hems med god plass til lagring. Det er inngang til
garasjetilbygg både fra tun og hage.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 216 kvm, Bruksareal: 260 kvm Sekundærrom: 260 kvm.
Bra. pr. etasje.: 1. etg. 146 m² - 2. etg. 114 m².
P-rom inkl: 1. etg.: hall/trappegang, bad, stue, stue/kjøkken, vaskerom og mellomgang. 2. etg.:
trappegang, stue, 4 soverom og 2 bad.
S-rom inkl.: 1. etg.: teknisk rom og garasje. 2. etg.: kott og bod.
I tillegg til bolig med dobbel garasje er det tilbygget en enkel garasje med loftsrom:
Bra: 18 m² - P-rom: 0 m² - S-rom: 18 m²
S-rom inkl.:1. etg.: garasje. 2. etg.: bod - uinnredet loftsrom
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Byggeår og byggemåte
2012 i følge Tvedestrand kommune. Ytterkonstruksjonen er
oppført i bindingsverk av tre. Utvendige overflater er utført med stående, malt tømmermannskledning. Lett
undertak av trefiberplater. Yttertak er tekket med betongtakstein. Se forøvrig tilstandsrapport.
Påkostning og modernisering
Det er oppført tilbygg i 2018 med ekstra garasjeplass og bodplass i annen etasje.
Huset er malt med 2 strøk maling i 2019.
En dekksøyle mot sjøen er skiftet samtidig.
Arbeidet er utført av KLT Bygg AS.
Oppvarming
Ved og elektrisk. Det er er system for oppvarming i gulv i 1. etasje - Legalett byggesystem ab for luftbåren
gulvvarme. Fjernstyring av smarthus via app. Panelovner i 2. etasje er tilkoblet samme system. I tillegg er
det gasspeis ved spisestue og peis i stuen. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte
ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Diverse
Eier plikter medlemsskap i velforeningen Utsikten Vel. Styreformann er Svein Kåre Aasen, telefon
93244723, e-post: skaa@live.no.
Boligen har innstallert alarm fra Sector Alarm. Månedlig kostnad ifm dette er kr 628,-.
Selger leier i dag båtplass av Capnova AS. Det er anledning til kjøp, men rett til leie følger tomten i følge
selger. Kostnad for leie av båtplass er kr 6800,- per år.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 02.09.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:Velholdt og innholdsrik enebolig fra 2012, oppført i to etasjer, med tilhørende garasjetilbygg fra 2018. Viser til kommentarer vedrørende fall på våtromsgulvene. Byggtekniske kommentarer er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG IU - hulltaking
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner >Vaskerom
Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
TG3 - store eller alvorlige avvik
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i
forskrift på byggetidspunktet. Det ble registrert motfall på deler av gulvet.
TG2 - avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Veggkonstruksjon
Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Deler av kledningen står i nær kontakt med terrengnivå
og utsettes tidvis for ekstra fuktbelastning/vannsprut. Vindusvassheller er ikke innfelt i kledningen.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist andre avvik: Det ble registrert enkelte delvis sammenklemte luftespalter / luftekassetter.
Innvendig > Radon
Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad 2
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det
mangler fall på deler av gulvet utenfor dusjsonen.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad 2
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Delvis
flatt ved dusjprofil.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig. Tettemembran er ført over klemringen i sluket.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist at
høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er påvist andre avvik: Det ble registrert svakt vanntrykk i baderom, 2.etasje.
Sammendrag selgers egenerklæring
6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja
Garasje utbedret. Årsak tett takrenne.
12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)? Ja
Satt inn komfyrvakt.
16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært
Overlapp mot gradrenne som var løsnet - Arbeid utført av Tvedestrand blikkenslager AS.
24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks.
rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler)? Ja
Uteareal mot sjøen er gjort om ved at fyllmasse av stein mot grunnfjell har erstattet opprinnelig uren
fyllmasse.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.