Om eiendommen
Oppvarming
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Vedovn ellers elektrisk oppvarming.
Parkering
Parkering på egen tomt ellers god plass til en bil i garasjen.
Standard
Boligen fremstår med noe etterslep vedlikehold, noe malingflass kledning etc, mindre tegn til lekkasje rundt luftelyre loft, samt noe gjerde som må utbedres i hage. Ellers er det mer normale avvik utfra alder, dagens standard/forskrifter mm. Vedlikehold påregnes.
Beskrivelse av tomt
Tomten er opparbeidet med asfaltert gårdsrom, store plattinger og noe plen.
Sammendrag selgers egenerklæring
Selger informerer:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Bad oppe er pusset opp av forrige eier. - 2018 - Alt av snekkerarbeid utført av forrige eier da eier selv var tømrer. Alt av rørleggerarbeid, fagmann. Alt av elektrisk arbeid, fagmann. - Elektroentreprenøren Arendal - Fliser ble tatt på egeninnsats av forrige eier.
bygget om soverom nede til bad. - 2022 - Baderommet ble I sin helhet utført av faglært rørlegger. - Fili byggtjenester
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - overbygg fasade mot garasje. - 2023 - Overbygg bygget på egeninnsats.
Ytterdør til soverom i sokkeletasje. - 2022 - Freden's Service og vedlikehold
Vinterhage ut fra stue på eksisterende veranda. - 2023 - Vinterhage med isolert gulv satt opp på eksisterende veranda. - Sørlandet Vinterhager A/S
Utvendig bod ut fra sommerstue.(Garasje) - 2020 - Utvendig bod satt opp på eksisterende veranda/platting utenfor sommerstue av daværende leieboer.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Elektrisk anlegg i forbindelse med nytt bad nede. - 2022 - Lagt opp nye elektriske punkt og spotter i tak og styringspanel, varmekabler i gulv. - Fili byggtjeneste
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Nye innvendige vannrør og avløpsrør i forbindelse med nytt baderom nede. - 2022 - Lagt vannrør fra hovedskap til nytt bad nede samt avløpsrør og nytt koblingskap på baderommet. - Fili byggtjenester
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Andreas Natvig den 10.01.2025, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig bygget 2003, dagens eiere har eid siden 2019. I liten stikkvei, relativt usjenert beliggenhet. Godt utnyttet tomt og planløsning.
Boligen fremstår med noe etterslep vedlikehold, noe malingflass kledning etc, mindre tegn til lekkasje rundt luftelyre loft, samt noe gjerde som må utbedres i hage. Ellers er det mer normale avvik utfra alder, dagens standard/forskrifter mm. Vedlikehold påregnes.
En slik rapport som dette er ment å dra de store linjene vedr byggteknisk tilstand på boligen. Når man kjøper en brukt bolig så må man forvente at det vil oppstå ting, og at det finnes mindre normale avvik utfra bruk, alder/værslitasje mm som kanskje ikke er nevnt i rapport.
Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt.
Det er kun boligen som inngår i rapporten. Garasje, lekehytter, utvendige boder etc. er ikke kontrollert. Garasjer/boder med mer har generelt en enkel byggeskikk og standard.
Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap". Dette innebærer at levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor værutsatt bygningsdelen er.
Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid mellom 8- 16 på hverdager, til tlf 454 77 777, eller e-post: post@m2takst.no.
Forøvrig må hele rapporten leses og deretter bruke god tid på visning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Enebolig
Utvendig
Nedløp og beslag,TG3
Pipe beslått. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Vannbord og vindski av tre. Takrenner og nedløp i plast. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Vannbord og vindski av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- På loft er det synlig fuktskjolde på gulv under luftelyre. Det var ikke synlig noe tegn til lekkasje/fukt på rør etc. Tg3, må undersøks ytterligere. Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel og der hvor dyr og mennesker mm ferdes. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke. Tg3.
Tiltak
- Kjøper må selv utføre en behovsvurdering snøfangere. Ytterligere undersøke tegn til lekkasje. Normalt oppsyn/vedlikehold ellers.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning. Lufting og museband bak kledning stikkmessig kontrollert sted. Ikke observert åpenbare større avvik.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Stedvis noe malingflass og grønske.
Tiltak
- Vedlikehold med maling mm når sesong tillater dette.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - inngangsdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - balkongdør nede, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - inngangsdør hoveddel nede, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - pvc skyvedører med isolerglass i hagestue. Funksjon OK. - tredør utv bod, tredør med isolerglass. Funksjon OK. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Katteluke inngangsdør, vil medføre trekk/kulde. Bruksslitasje karm inngangsdør. Noe slitasje rundt om, malingflass mm.
Tiltak
- Noe vedlikehold påregnes.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Hagestue med laminatgulv. PVC vinduer og dører med isolerglass. Fremstår normalt. Generelt noe enklere, oppsyn snølaster på tak etc. Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Det er avvik:
- Deler av gjelder mot skråning har sig/skjevhet.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri.
- Deler av gjerde må reetableres. Deler av gjerde må rettes. Normalt oppsyn og vedlikehold.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Utvendige trapper,TG2
Tretrapp ved inngang. Beleggningsstein/gangvei ned langs garasje. Tretrapp i hage.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Håndløper en side på gangvei. På trappen i hage er det skjevheter i trinn, ytterligere vurderes når snøfritt.
Tiltak
- Håndløpere anbefales. Vurdere trapp i hage ytterligere om vedlikehold nødvendig.
Innvendig
Overflater,TG2
Det nevnes at dette er en brukt bolig og at slitasje må forventes. Skruehull, normal bruks- og aldersslitasje mm er normalt. Noe fargeforskjeller på parkett og veggflater er også normalt om det har hengt bilder på vegger, tepper på gulv etc. Mye lagrede/overdekket areal rundt om, kontrollert i begrenset omfang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Stedvis hulrom under fliser. Hulrom vil si at flislim har sluppet litt og det oppleves en hul lyd når man kakker på flisene.
Tiltak
- Oppsyn/vurdere tiltak om utvikling. Yterligere vurdering.
Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Tiltak
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Innvendige trapper,TG2
Tretrapp. Håndløper begge sider. Noe teppe i trinnflate.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Noe bruksslitasje.
Tiltak
- Fungerer med avviket.
Innvendige dører,TG2
Tre og lettdører av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Enkelte tar litt dørsvill, noe justering. Stedvis noe bruksmerker.
Tiltak
- Noe justering/vedlikehold.
Våtrom
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke fall mot sluk ihht dagens krav i rommet. Ved lekkasje så er ikke dette optimalt. Ved vannsøl så kan vann ligge igjen. Ufagmessig fug overgang gulv og oppkantflis, kosmetisk betydning.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk forsøkt kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Sluk under badekar og badekar er fuget til vegg, ikke enkel/optimal kontrollmulighet. Ikke mulig å kvalitetssikre membranløsning. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på dette.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Underetasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke fall mot sluk ihht dagens krav. Ligger vann igjen i dusjsone etter bruk.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Underetasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk dusjsone kontrollert. Den andre ikke tilgjengelig under maskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Murfug i kant av sluk, ikke mulig å kontrollere membranløsningen. Mangler dokumentasjon på utførsel.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig.
Underetasje > Bad/vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Opplegg vaskemaskin, innredning, vegghengt wc, opplegg badekar og dusjvegg/garnityr. Utstyr fungerte OK på befaringsdagen. Normal bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke synlig drens-spalte under wc. Dette medfører at man ikke vil avdekke evt. lekkasje fra skjult sisterne i vegg.
Tiltak
- Man kan for ordens skyld lage drensspalte, men kan ikke garantere at det har den funksjonen det skal fordi det da kreves at det er tett membranløsning inni sisternekasse slik at vann ikke ledes annen vei enn ut drenshull.
Underetasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak
- Fungerer med avviket men tilluft anbefales.
Underetasje > Bad/vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking ikke utført fordi våtsone vender mot yttervegg og det er rør i rør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble utført overflate søk med fuktindiaktor med utslag dusjsone. Dette trenger ikke være kritisk men kan f.eks skyldes fukt mellom flis og membran mm.
Tiltak
- Oppsyn. Vurdere kabinett for å redusere fuktpåkjenningen.
Hybel > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikkefall mot sluk ihht dagens krav og standard. Fungerer ved bruk av dusjkabinett siden vann ledes direkte i sluken, men vannsøl mm kan ligge igjen.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Hybel > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke synlig noen membranløsning i slukkant, ukjent. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på dette.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Hybel > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Tiltak
- Fungerer med avviket men tilluft anbefales.
Kjøkken
Hybel > Kjøkken
Avtrekk,TG3
Vifte.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ingen kjøkkenventilator, kun enkel vifte på vegg.
Tiltak
- Etablere mer fullverdig ventilator.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannledninger av rør i rør. Fordelerskap plassert i baderom nede hoveddel og i bod hybel, og har synlig drensrør i skap og ved gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Funksjon til rør i rør er at evt lekkasjevann skal ledes til rom med sluk og fuktsikre løsninger. Fordelerskap ved bereder i hybel har ikke fuktsikre løsninger, slik at ved evt lekkasje så vil vann gjøre en større skade enn hva som er tenkt med rør i rør system
Tiltak:
- Montere lekkasjesensor som stenger vann ved lekkasje.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Varmepumpe,TG2
Varmepumpe i stue. Fra 2021. Estimert levetid er 10-15 år. Normal rens av filter og ettersyn/service etter produsentens anbefalinger. Pleier være hvert 2 år.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Andre tiltak:
- Vurdere større service med sjekk av gass.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kott på hybel og fra byggeår. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
- Andre tiltak:
- Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer, i gang hybel og gang hoveddel.
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. Kommentar:Byggeår.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent Kommentar:Ukjent historikk, men ligger diverse dokumentasjon i skap.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Nei
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Tomteforhold
Terrengforhold,TG3
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Avviket gjelder hovedsaklig gangvei ned mellom garasje hvor overvann ledes mot grunnmur.
Tiltak
- Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn. Terrengjustering må vurderes i nevnte område.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.