Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Thomas Adler Olsen den 15.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato 13.03.2024. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen ble oppført i 1924 og har en leilighet i 2.etasje med 3 innredet loftsrom og ett toalettrom. Og en leilighet i 1.etasje og en i kjelleren benyttes til utleie. Rommene på loftet og
rommene i kjelleren er ikke godkjent for varig opphold av kommunen. En bør merke seg at boligen er 100 år og inneholder bygningsdeler i fra byggeår. For øvrig må hele Tilstandsrapporten leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3:
Utvendig > Taktekking: Eldre tegl-takstein som utvendig taktekke på boligen er av ukjent årgang, trolig i fra 1970-tallet. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Utvendig taktekke har værslitasje ut i fra alder med bla. knaster, noen takstein er skiftet ut til annen farge, noen fort kort kuttet takstein i kilrenner og enkelte manglende takstein i kilrenner må utbedres. Besiktigelse er foretatt i fra takvinduer og bakkenivå og taktekke er ikke kontrollert. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Div. oppgraderinger, utskiftinger kan påregnes og overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tak tekkingen m.m. skiftes ut. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
Utvendig > Nedløp og beslag: Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Eldre sink-takrenner m/nedløp, kilrennebeslag og sink-pipebeslag ved tak har div. værslitasje, rust m.m. ut i fra alder. Besiktigelse er foretatt i fra takvinduer og bakkenivå og takrenner og takbeslag er ikke kontrollert. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Oppgraderinger, utskiftinger kan påregnes og overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp m.m. skiftes ut. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.
Våtrom > 1. etasje > Bad > Generell: Baderommet er eldre, ukjent årgang, trolig 1980/90-tallet og har fliser på gulvet, fliser på halve vegger, og fliser på vegger ved badekaret som
har dusj stang, malt strie på resterende vegger og trepanel på innvendig tak. Eldre plast-sluk med stålrist i gulvet ved badekaret og toalett, badekar og søyle-servant er montert. Baderommet har ventil i ytterveggen men dørkarmen har ikke luftespalte for tilluft til rommet. Gulvet har litt feil fall og det er bla. sprekk i gulv fliser ved sluken. Og det var noe målbar fukt i gulvet med fuktindikator på overflater i baderommet på befaringen. Det er ukjent mht. membraner, ingen mansjett, membran ble registrert i sluken på befaringen. Eier opplyser i egenerklæringsskjema "gulv i baderom i 1.etasje er ikke tett, det har ved to tilfeller lekket litt vann ned i gang i kjelleren, har ikke undersøkt for evnt. følgeskader". Renovering av baderommet kan påregnes bla. ut i fra alder, mht. membraner, sluk og røropplegg m.m. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
Følgende avvik har fått TG2:
Utvendig > Veggkonstruksjon.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft.
Utvendig > Vinduer - 2.
Utvendig > Dører - 2.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger.
Utvendig > Andre utvendige forhold.
Innvendig > Overflater - 2.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn.
Innvendig > Radon.
Innvendig > Pipe og ildsted.
Innvendig > Rom Under Terreng.
Innvendig > Innvendige trapper.
Innvendig > Innvendige dører - 2.
Våtrom > 2. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt.
Våtrom > Kjeller > Bad > Sluk, membran og tettesjikt.
Kjøkken > 2. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning.
Kjøkken > Kjeller > Gang/kjøkken > Overflater og innredning.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning.
Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Avtrekk.
Tekniske installasjoner > Vannledninger - 2.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon.
Tomteforhold > Drenering - 2.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger boligen: Kjøleskap/kombiskap, oppvaskmaskin dampovn og komfyr/stekeovn/koketopp.
Diverse
Det er gjort betydelige oppgraderinger på boligen de siste årene. Boligens 2. etasje og loftsetasje er totalrenovert i 2012/13.
Det kan blant annet nevnes:
-Lekkert renovert flislagt bad/wc
- Nyere separat toalett med vask.
- Flott nyere kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer.
- Flott peisovn i stue i 2. etasje.
Forøvrig kan nevnes utbygd solrik veranda i 2. etasje med sol hele ettermiddagen og kvelden.
Statens vegvesen gjorde støy og skjermingstiltak på eiendommen i begynnelsen av 2000 tallet med bla utskiftnig av alle vinduer til vinduer som er støyreduserende.
Randonmåling
Utleieenheten er ikke radonmålt. Fra 1.1.2014 er det krav i henhold til strålevernforskriften om at utleieenheter skal være radonmålt.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
07.11.1934 - Dokumentnr: 990368 - Skjønn.
07.11.1934 - Dokumentnr: 990369 - Skjønn.
23.08.1937 - Dokumentnr: 1592 - Skjønn.
23.08.1937 - Dokumentnr: 1593 - Skjønn.
27.10.1972 - Dokumentnr: 9929 - Bestemmelse om vann/kloakkledning.
28.03.1925 - Dokumentnr: 900018 - Opprettelse av matrikkelenheten.
01.01.2020 - Dokumentnr: 1842913 - Omnummerering ved kommuneendring.
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Info kommunale avgifter
Renovasjon kommer i tillegg. Beregnet årsbeløp for 2024 er kr. 5.119. Gebyret faktureres i forhold til antall tømminger.
Polisenummer
71027
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 1: Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, gulv i baderom 1.etg er ikke tett, det har ved to tilfeller lekket litt vann ned i gang u. etg. Har ikke undersøkt for evt. følgeskader.
Pkt. 2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, nytt arbeid datert 2017, utført av faglært fra Malco. Bad i u.etg.: Nytt belegg på gulv grunnet vannskade. Dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid datert 2022, utført av faglært fra Frøyland bygg. Nytt gulvbelegg bad u. etg. grunnet vannskade. Dokumentasjon foreligger
Pkt. 3: Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, Vanninntrengning gjennom en skade på fasade syd/øst høyt oppe på veggen. Var der når jeg overtok boligen. Jeg reparerte skaden på yttervegg i 2017, men har ikke undersøkt evt. følgeskader. Synlig tørr-råte i overgang tak/vegg i u. etg. i posisjon under skadestedet. Buling på tapet 1.etg. på samme vegg, vet ikke om det har sin årsak i samme sak.
Pkt. 4: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, nytt arbeid datert 2018, utført av ufaglært. Jeg har utbedret murpuss og malt alle fasadene med seiss og murmaling i perioden 2017 fram til 2022.
Pkt. 10: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, nytt arbeid datert 2017, utført av ufaglært. Enklere arbeid på el-anlegg i 2.etg: Flyttet/tillagt noen brytere og kontakter. Arbeidet er kontrollert, godkjent og dokumentert av elektriker. Nytt arbeid datert 2023, utført av faglært fra elektroexperten. Installasjon av Defa Elbil-lader. Dokumentasjon foreligger.
Pkt. 12: Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja 1. Avløpsrør under bolig var noe oppsprukket og hadde feil fall mot utvendig kum. 2. Stikkledning ut i Torridalsveien var i dårlig forfatning.
3. Pålegg om blending av septik + adskilling av overvann og avløp.
4. Taknedløp var ikke ledet ut i kommunalt avløp og forårsaket vanninntrengning i u.etg. under styrtregn i 2022.
5. Avløpskum i gang u. etg. ledet ikke ut til kommunalt nett og forårsaket vanninntrenging under styrtregn i 2022.
Pkt. 13: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, nytt arbeid datert 2022, utført av faglært fra Norva24 Sørmiljø AS. Rørfornying er gjennomført og fall er korrigert. Dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid datert 2017, utført av faglært fra Norva24 Sørmiljø AS. Ny felles stikkledning fra Torridalsveien 46 og 48 anlagt fra tomtegrense og ut i Torridalsveien. Dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid datert 2019, utført av faglært fra Rørlegger Frigstad. Blending av septik, ny kum, adskilling av overvann og avløp med tilkopling til kommunalt anlegg. Dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid datert 2022, utført av faglært fra Rørlegger Frigstad. Alle 4 taknedløp er under bakknivå gravd opp og lagt i nye grøfter og koplet til avløpskum. Ekstra kum er lagt til i bakgård for å ta unna overvann fra gårdsplassen. Dokumentasjon foreligger. Nytt arbeid datert 2022, utført av faglært fra Rørlegger Frigstad. Meisling og omlegging av kjøkkenavløp og avløpskum i gang u. etg, ledet inn på hovedavløp. Dokumentasjon foreligger.
Pkt. 17: Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja, det finnes noe sprekker i grunnmur, men etter min oppfatning uten betydning og som forventet i et murhus fra denne byggetiden.
Pkt. 19: Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, vil ikke kalle det skadedyr, men det forekommer munkelus i kjeller, spesielt i vinterhalvåret. Holdes i sjakk med innsektspray ved behov.
Pkt. 21: Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, det er mangelfull ventilasjon i 1.etg., det kreves derfor bevisst og jevnlig utlufting. I perioder hvor dette ikke har vært tilfredsstillende ivaretatt har det dukket opp muggsopp i enkelte hjørner, bak skap og ved vindu, spesielt i soverom mot gårdsplass. Har satt inn luftavvfukter, dette sammen med bevisstgjøring av viktighet for utlufting ser ut til å ha redusert problemet.
Pkt. 23: Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? Ja, det er ikke søkt om bruksendring av underetasje. Denne er innredet som egen leilighet/hybel rundt år 2000 så langt jeg kan se, og har vært benyttet som utleieenhet av tidligere eiere og meg selv. Loftet er også innredet til boformål av tidligere eiere, forstår det slik at det heller ikke her er søkt om bruksendring
Pkt. 25: Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja
Pkt. 26: Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Vet ikke.
Pkt. 32:
1. Under arbeid i Torridalsveien i 2018 gravde kommunen ved et uhell over avløp og vannledning, noe som førte til vanninntrengning i u.etg. Skadene ble utbedret av fagpersonell som en forsikringssak.
2. Under styrtregn i 2022 kom det på nytt vann inn i u. etg. Det viste seg at det fantes to avløp ut fra eiendommen, det ene ca. en meter dypere enn det andre. Det nederste avløpet ble antakelig også gravd over i 2018 uten at dette ble avdekket før styrtregnet i 2022. Tiltak er beskrevet under #Rør, totalt er avløp, septik og overvann grundig utbedret for ca. kr. 200.000. U. etg. ble på nytt utbedret av fagfolk som en forsikringssak og grunnårsaken til vannskadene er nå eliminert.
3. Trepanel på verandadør 2.etg er dårlig.
4. Tak på utebod har et par mindre lekkasjer.
5. Skader på murpuss over verandadør 1.etg.
6. Dårlig puss på fasade mot sør-øst, bærer preg av å ha vært fikset på over tid.
7. Smårutede koplede vinduer på fasade mot sør-øst er trolig fra byggetiden og i dårlig forfatning, ett i 1.etg og ett i 2.etg.
8. Soverom i loftsetasje mangler takstiger (rømningsvei).
9. Spotlight bad u.etg er defekt, har ikke undersøkt årsak.
10. El-installasjon i utebod framstår som ufagmessig utført.
11. Skader på betong under veranda 1.etg/tak i lite kjellerrom.
12. Gulv på loft er ujevnt, sannsynligvis tidligere tørkeloft.
13. Kjøkken underetasje - maling skaller av murgulv.
14. Vinduer på fasade mot nordøst behøver nedskraping og olje (edeltre)
Se selgers egenerklæring for mer utfyllende informasjon.
