Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Hafslund Takst AS v/Anders Westgård Hafslund den 25.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for byggeperioden. Bygningen fremstår i hovedsak i god teknisk stand, men med noe påregnelige avvik mot dagens standard og forskriftskrav, samt enkelte tilstandssvekkelser
utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 - Store eller alvorlige avvik
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Boligen selges som dødsbo. Normalt er spørsmål 1- 7 for el-anlegg besvart av selger. Da det ikke foreligger tilstrekkelig informasjon om el-anlegget, anbefales det på generelt grunnlag, el-kontroll av anlegg der det mangler dokumentasjon og sluttkontroll/samsvarserklæring. I 1. etasje er det sikringsskap med eldre skrusikringer, antar fra byggeåret. Nytt sikringsskap er montert i rom i kjeller med automatsikringer. Det er gjøres oppmerksom på at det elektriske anlegget i kjelleretasjen er noe påbegynt oppgradert, men er ikke er ferdigstilt. Her gjenstår vesentlige arbeider og medfølgende kostnader på det elektriske anlegget. Ingen dokumentasjon foreligger. Se også eget punkt under "Uinnredet kjeller". Ved enkel visuell kontroll på befaringsdagen ble det for øvrig registrert flere avvik på det elektriske anlegget.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Brannslukningsapparat er over 10 år i hovedetasjen, mangler i kjeller.
TG - Avvik som kan kreve tiltak
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak og taktekke. Stedvis noe mosegrodde stein og tilsynelatende enkelte løse mønestein. Utett overgang mellom vegg og tak på takoverbygg til kjellerinngang. Taket fremstår også noe skjevt i forkant.
Utvendig > Nedløp og beslag
Renner, nedløp og beslag er over 25 år, noe som tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke montert snøfangere på taket. Svak skrånet takvinkel og ru-takoverflate vil muligens kunne ivareta snørassikringen. Det er stedvis påvist malingsflekker på renner og nedløp.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det ble stedvis registrert noe myk og påbegynt råteforekomster på enkelte kledningbord ved/rundt enkelte vinduer. Enkelte kledningsbord fremstår noe dårlig festet. Ved stikkontroll i underkant av kledning og hjørnebord ble det ikke registrert tilstrekkelig museband og eller tiltak for å hindre mus.
Utvendig > Vinduer
Eldre vinduer har passert 40 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble imidlertid ikke registrert symptom av punktering på befaringsdagen. Ved funksjonstest er enkelte eldre vinduer noe harde å åpne/lukke, ellers slitasje på overflater. Vinduer i kjeller er ikke foret/listet og har en del merker på innvendige overflater.
Utvendig > Dører
Kjellerdør er noe hard å åpne/lukke og tar i karm/svill. Døren står helt ned på betongdekke (svak løsning) og omrammingen fremstår uferdig inn- og utvendig. Det er påvist sprekk i glassrute på innsiden av sidefelt ved hovedinngangsdør.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er stedvis registrert noe etterslep på vedlikehold av overflater, levegger og espalje m.m. Taksperrene til takoverbygg fremstår noe svakt innfestet mot takfot bolig. Ingen synlig skruer i beslag. Det er avvik i rekkverkshøyde (under 0,90 m) og åpninger i rekkverk (over 10 cm) ut ifra dagens forskrifter.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det ble stedvis registrert noe myk og påbegynt råteforekomster på enkelte kledningbord ved/rundt enkelte vinduer. Enkelte kledningsbord fremstår noe dårlig festet. Ved stikkontroll i underkant av kledning og hjørnebord ble det ikke registrert tilstrekkelig museband og eller tiltak for å hindre mus.
Utvendig > Vinduer
Eldre vinduer har passert 40 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble imidlertid ikke registrert symptom av punktering på befaringsdagen. Ved funksjonstest er enkelte eldre vinduer noe harde å åpne/lukke, ellers slitasje på overflater. Vinduer i kjeller er ikke foret/listet og har en del merker på innvendige overflater.
Utvendig > Dører
Kjellerdør er noe hard å åpne/lukke og tar i karm/svill. Døren står helt ned på betongdekke (svak løsning) og omrammingen fremstår uferdig inn- og utvendig. Det er påvist sprekk i glassrute på innsiden av sidefelt ved hovedinngangsdør.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er stedvis registrert noe etterslep på vedlikehold av overflater, levegger og espalje m.m. Taksperrene til takoverbygg fremstår noe svakt innfestet mot takfot bolig. Ingen synlig skruer i beslag. Det er avvik i rekkverkshøyde (under 0,90 m) og åpninger i rekkverk (over 10 cm) ut ifra dagens forskrifter.
Utvendig > Utvendige trapper
Det mangler håndlist i trappeløp til kjeller og muren ned til kjellertrapp har ikke sikring utover lav beplantning/vegetasjon. Overflater i kjellertrapp fremstår med del slitasje og noe etterslep på vedlikehold. Åpninger i rekkverk (over 10 cm) og rekkverkshøyde (under 0,90 m) er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Innvendig > Overflater
Det er stedvis registrert noe ufagmessig utførelse på gulv-/veggoverflater, skader på plassbygde garderobeskap, gliper/åpninger mellom gulv og dørsviller, sprekker/gliper mellom lister og panelplater m.m.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Høydeforskjell var stedvis mellom 15-30 mm gjennom hele rom. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 2 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er foretatt radonmålinger, eller at bygget er utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Sotluke er plassert i nærhet av brennbar konstruksjon. (nærmere en 30 cm). En del sotansamling registrert i pipe ved kontroll.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er stedvis påvist fuktskjolder på nedre del av veggplater. Ukjent for undertegnede om dette stammer fra fuktopptrekk fra grunn eller fra tidligere vannlekkasje. Ytterligere undersøkelser kreves. Ved måling med pigg i svill i påforet vegg, ble det påvist for høye måleresultater (16,1% fuktighet). Årsakene til avvikene kan skyldes fukt fra svakheter ved utvendig drenering, fuktopptrekk fra grunn eller kondens som skyldes ufagmessige arbeider. På synlige murvegger er det registrert fuktskjolder, saltutslag og malingsflass som kan indikere svakheter ved utvendig drenering.
Innvendig > Andre innvendige forhold
Det ble registrert musegift på kaldloftet og stedvis manglende musetetting i underkant av kledning.
Innvendig > Uinnredet kjeller
Kjelleren fremstår som delvis innredet og er ikke ferdigstilt. Tilsynelatende et påbegynt renoveringsprosjekt.
Våtrom > Etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling
Vindu er plassert i våtsone med listverk/foringer i tre. Det foreligger ikke dokumentasjon på at rommet er malt med våtromsmaling. Det er påvist sprekk i en flis, utette skruehull og blindlokk bak dusjkabinett i våtsone.
Våtrom > Etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt ned i sluk. For øvrig ingen indikasjon på lekkasje fra undersiden. Det er ikke fremvist dokumentasjon på membran
produkter og arbeider. Det er ukjente løsninger bak lister ved dører, sluk og andre våtsoner. Lekkasjesikring betinger tette løsninger ved dørsvill oppkant og langs gulv/vegger og andre våtsoner. Badet har ukjent alder. Det kan ikke utelukkes at over halvparten av forventet levetid for membran og slukløsning er oppbrukt (over 15 år). Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Det er registrert mindre slitasje på gulv under/ved kjøleskap, samt slark, bruksmerker og slitasje på enkelte overflater/fronter. Det ble ikke registrert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Ventilajonsrør er utilstrekkelig festet og har ikke fagmessig utførelse gjennom yttervegg.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vurdering er basert på alder på eldre kobberrør med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse utenom stedvis noe irr, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering er basert på alder og gjelder eldre avløpsrør som har passert 25 år. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring i form av avrenning, sluk eller annen kompenserende løsning på gulv fra varmtvannstank.
Tomteforhold > Drenering
Dreneringen er fra byggeår og har ukjente løsninger under bakken. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut fra observasjoner påvist indikasjoner på at dreneringen er utilstrekkelig og har i dag begrenset effekt. Det er ikke registrert fuktsikring mot grunnmur rundt kjeller.
Tomteforhold > Terrengforhold
Boligen vurderes til å være plassert i område med potensielt flomfare iht. NVE sine oversiktskart. Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt og tilfredsstiller ikke dagens krav til fall forhold rundt byggverk.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det kan ikke utelukkes at utvendige vann/avløpsledninger er fra byggeår. Kombinasjonen av antatt alder- og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger på sikt.
Tomteforhold > Oljetank
Der er registrert utvendig røropplegg som indikerer at det kan være nedgravd oljetank på eiendommen og nødvendige tiltak kan ikke utelukkes.
Boligen vurderes til å være plassert i område med potensielt flomfare iht. NVE sine oversiktskart. Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt og tilfredsstiller ikke dagens krav til fall forhold rundt byggverk.
Diverse
Avvik og anmerkninger på siste branntilsyn 12.12.2022: Utgått pulverapparat.
Selger opplyser at huset er bygget i 1978, mens tidligere eier sier dette er bygget i 1974. Da dette er et dødsbo og selger har begrensede opplysninger om huset, legger vi til grunn at husets byggeår er 1974, men dette er da noe usikkert.
Randonmåling
Det er ikke gjennomført radonmåling
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4219/50/371:
17.10.1973 - Dokumentnr: 102692 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4219 Gnr:50 Bnr:34
01.01.2020 - Dokumentnr: 667525 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0937 Gnr:50 Bnr:371
Info kommunale avgifter
Beløpet inkluderer renovasjon, feiing/tilsyn og gebyr for vann- og avløp.
Byggemåte
UTVENDIG
Eldre bolig med kjeller oppført i tre over grunnmurer av mur-/betongblokker. Bindingsverkskonstruksjon kledd med stående bordkledning hovedsakelig fra byggeår, noe er tilsynelatende fra senere utskiftingsår. Kledningen er noe begrenset luftet ut ifra dagens løsninger. Ukjent isolering, men antar at yttervegger er isolert etter hva som var normalt for oppføringstidspunkt. Luftet prefabrikkert valmet takstolkonstruksjon av tre med kaldt loft. Tekket med betongtakstein fra byggeår. Undertak av trepanel/-bord, papp, sløyfer og lekter. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av stål fra byggeår. Malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår og/eller senere utskiftingsår. Enkelte vinduer i stue, bad og i kjelleretasje er tilsynelatende skiftet i senere/nyere tid, men ukjent alder/monteringsår. Øvrige vinduer fra byggeår. Malt hovedytterdør, dobbelfløyet balkongdør og kjellerdør i tre. Balkongdør har 2-lags isolerglass og er merket 2014 i vindusglass. Tilsynelatende nyere hovedinngangsdør, men ukjent alder/monteringsår. Veranda/balkong mot sørvest med terrassebord, rekkverk og levegger av tre. Deler av veranda/balkong mot vest har takoverbygg med sperrekonstruksjon i tre, tekket med type plasttak. Utvendige trapper av tre og betong.
INNVENDIG
Hovedetasje har gulvbelegg i vindfang ellers parkett og laminat på gulver. Panelplater og veggplater med forskjellig type tapet og stedvis noe brystpanel på veggoverflater. Malt type mdfpanel og forskjellig type himlingsplater i takhimling. Tre/fyllingsdører som innvendige dører, enkelte dører har glassruter. Kjelleren fremstår i dag som delvis innredet. Tilsynelatende et påbegynt rive-/byggeprosjekt som ikke er blitt ferdigstilt. Bjelkelag mellom etasjer av tre. Støpt betongplate som underlag for gulv i kjeller. Boligen har ildsteder tilkoblet elementpipe fra byggeår. Vedovn i kjeller og peis med innsats i hovedetasje.
VÅTROM
Bad/vaskerom med fliser på gulv og vegger, behandlet trepanel i takhimling. Innredet med toalett, dusjkabinett og baderomsinnredning med nedfelt servant. Badet har også opplegg for vaskemaskin. Badet er tilsynelatende modernisert/pusset opp i senere år (ukjent år).
KJØKKEN
Kjøkkeninnredning fra ukjent år med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Fastmonterte hvitevarer er oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Vannrør av kobber og avløpsrør i plast fra byggeår og/eller senere monteringsår. Tilkoblet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger fra byggeår.
- Generell luftutskifting i boligen skjer ved naturlig ventilasjon fra vindusventiler, veggventiler og ved at vinduer åpnes.
- Ca. 200 liters varmtvannstank fra 2024 plassert i rom i kjelleretasje.
- Boligen har sikringsskap med eldre skrusikringer i 1. etasje. Nytt sikringsskap montert i kjeller med automatsikringer.
Info strømforbruk
Selger har fått opplyst av Å Energi at det i 2022 ble brukt 14 838 kwt og i 2023 9 488 kwt. Huset har stått tomt i 2023 og 2024.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Usikkert hvilken leverandør som har blitt benyttet da dette er et dødsbo. Kjøper må påregne kostnader ved tilknytning av TV/Internett/Brebånd.
