Nøkkelinformasjon
Standard
UTVENDIG
Enebolig med kjeller oppført i tre over grunnmurer av leca/murblokker eller lignede. Saltak tekket med stålplater. Antar undertak av taktro, takpapp, sløyfer og lekter. Renner og nedløp av plast og noe stål. Heltrukket pipebeslag i stål over pipe. Yttervegger av tradisjonelt reisverk, isolert med stående delvis luftet bordkledning. Vinduer av tre fra byggeår og ulike utskiftningsår hovedsakelig med 2-lags isolerglass. Kjellervinduer har enkle vindusglass. Nyere malt hovedytterdør i tre med lite glassfelt og eldre malt ytterdør i entre mot nordøst. I den ytterste stuen mot sør er det en eldre skyvedør i tre med 2-lags isolerglass. Sørvest vendt veranda og terrasse med utgang ifra stuen med terrassebord og rekkverk i tre.
INNVENDIG
Hovedsakelig laminat, parkett, og fliser på gulv. Tapet/strie, panel og panelplater på vegger og takess i himling. Bjelkelag mellom etasjer av tre.
Innvendig lakka tretrapp mellom etasjer med rekkverk i tre fra byggeår. Kjelleren har hovedsakelig fliser og tepper, ellers noe betonggulv. Påforede vegger med panel og panelplater. Profilerte malte tredører som innvendige dører. Boligen har vedovn i stue og kjellerstue tilkoblet mursteinspipe fra byggeår.
VÅTROM
Bad i 1. etasje med fliser på gulv og vegger. Takess i himling. Badet er innredet med toalett, dusjnisje og baderomsinnredning med nedfelt servant.
Rommet har naturlig ventilering via spalteventil i vindu, ventil i tak og vindu som kan åpnes.
Annet rom med sluk:
Deler av rommet har vært et eldre tidstypisk vaskerom med malt betong gulv. Panel, malte murvegger og plater på vegger og malt panel i himling.
Rommet blir ikke benyttet som vaskerom lengre, men er fremdeles innredet med benk med utslagsvask og varmtvannstank. Rommet fremstår i dag som en del av et verksted pga. at gamle skillevegger er fjernet. Verkstedet er innredet med benker og skap, med panel på vegger og himling.
Bad/vaskerom i kjeller med fliser på gulv og vegger. Malt panel i himling. Våtrommet er todelt hvor baderomsdel er innredet med toalett, badekar m/dusjsett på vegg og baderomsinnredning med nedfelt servant. Vaskeromsdel er innredet med utslagskum og opplegg for vaskemaskin.
KJØKKEN
Nyere kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Kjøkkenet har fastmonterte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøl- og fryseskap, stekeovn, micro.ovn og koketopp. Kjøkkenventilator med avtrekk ut.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Boligen har vannrør av kobber og avløpsrør av plast fra byggeår og senere utskiftingsår ifm. modernisering.
- Ca. 200 liters varmtvannstank fra ukjent år. Plassert i rom med sluk.
- Generell luftutskifting i boligen skjer ved naturlig ventilasjon fra vindusventiler/veggventiler og ved at vinduer åpnes.
- Boligen har installert varmepumpe fra 2018 plassert i stuen.
KONKLUSJON TILSTAND - ENEBOLIG
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for byggeperioden. Boligen fremstår i påregnelig teknisk stand ut ifra alder, men noen avvik mot dagens standard og forskriftskrav, samt enkelte tilstandssvekkelser ved boligen utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning.
Oppsummering av avvik som defineres som TG2 og TG3 vises fra de neste sidene i rapporten.
Merk! Det gjøres oppmerksom på at det KUN enebolig som er fullt tilstandsvurdert. Enkel beskrivelse/vurdering av garasje, finnes på side 39 i rapporten.
Hele rapporten må leses.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Lossius Takst AS den 03.07.23, og er gyldig i 1 år etter rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 - STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Våtrom > Overflater Gulv > Verksted
Det er avvik:
- Gulvet har fallforhold mot sluk som ikke tilfredsstiller krav til lekkasjesikring. Ved en eventuell større lekkasje, vil vann kunne renne ut i tilstøtende rom/konstruksjoner før det finner veien til sluk.
- Nedstøpt plastsluk med plastrist. Ingen membranløsning.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Overflater Gulv > Bad/vaskerom
Det er avvik:
- Baderomsgulvet har ikke fallforhold mot sluk som tilfredsstiller krav til lekkasjesikring. Det ble registrert motfall og ved en eventuell større lekkasje, vil vann kunne renne ut i tilstøtende rom før det finner veien til sluk.
Bruksvann ved dusjing renner imidlertid direkte til sluk via direkte rørløsning fra badekar.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er avvik:
TG 3:
- Gulvet har fallforhold mot sluk som ikke tilfredsstiller krav til lekkasjesikring. Ved en eventuell større lekkasje, vil vann kunne renne ut i tilstøtende rom/konstruksjoner før det finner veien til sluk.
TGIU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:
Våtrom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Verksted
TG2 - AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
TG 2:
- Det er ikke tilfredstillende fall mot sluk i dusjsonen. Ved vannspyling i dusj blir det stående vann langs vegger og ved dusjoppkant.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Utvendig > Taktekking
Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak og taktekke.
- Det ble registrert sprekk i pannebord bak takrenne.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på eldre renner/nedløp/beslag.
- Det ble stedvis registrert antydning til motfall på eldre renner.
- Det mangler snøfangere på deler av taket.
- Nedløpsrenner fra tak avsluttes stedvis ved hushjørne uten å bli ledet bort fra boligen.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
- Det ble stedvis registrert enkelte sprekker, avflassing maling og noe råteforekomster på kledningen/annet treverk.
- Ved stikkontroll i underkant av kledning og hjørnebord ble det ikke registrert tilstrekkelig museband og eller tiltak for å hindre mus. Ved det ene hushjørnet kunne man se rett inn isolasjonen. Se bilde.
- Kledningen ligger stedvis lavere enn anbefalt mot terreng. Dette bidrar til øke faren for eksponering av treverk for vannsprut/snø/smeltevann, med dertil økt nedbrytningshastighet av materialet.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik:
- Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget og/eller er begrenset inspisert pga. manglende tilkomst. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg og gjennom luke ifra gang. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på oppbygging av tak som er gjenbygget.
- Det ble registrert insektsbol på kaldtloftet, som indikerer at kaldtloftet ikke er tett mot insekter.
- Loftsluke fremstår utett og med manglende trinn i stige.
- Beskyttelse over isolasjonsmatter er delvis fjernet/deformert.
Det tas forbehold om mus pga. manglende musetetting utvendig. Det ble for øvrig ikke registrert indikasjon på museaktivitet på kaldtloftet på befaringsdagen, men ytterligere undersøkelser anbefales.
Utvendig > Dører
Det er avvik:
- Det ble registrert svelle og antydning til fuktskader på skyvedør.
- Over halvparten av forventet levetid er utgått på eldre dører og isolerglass. På grunn av dørenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble imidlertid ikke registret symptom av punktering på befaringsdagen.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er avvik:
- Det ble registrert større gliper i enkelte bordskjøter, manglende innfesting og delvis løse terrassebord, samt skjev bærebjelker på undersiden av terrassen.
- Bjelkelag og fundamenter er noe begrenset inspisert pga. manglende tilkomst. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Det kan se ut som at nyere terrassebord er lagt over gamle terrassebord, som medfører noe risiko for råte i eldre treværk.
- Rekkverk tilhørende veranda/terrasse er for lavt ihht. dagens regelverk i områder der høydeforskjell er over 50 cm.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik:
- Tretrapper tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse og den ene trappen mangler rekkverk. I trapper hvor høydeforskjeller er over 0,5 m til hardt underlag, skal det være rekkverk.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik:
- Målt høydeforskjell på på 2 meters lengde var stedvis mellom 10-20 mm og over 25 mm i hele rommet. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 2 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik:
- Ved måling med pigg i svill inne i vegg, ble det påvist for høye måleresultater (16,3% fuktighet). Årsakene til avvikene kan skyldes fukt fra svakheter ved utvendig drenering, eller kondens som skyldes ufagmessige arbeider med plast. Bruk av dampsperre i vegg anbefales ikke under noen omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis iflg. Sintef Byggforsk sine anbefalinger.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på at panelplater er egnet for bruk på vegger i kjellere eller mot terreng.
Innvendig > Innvendige trapper
Det er avvik:
- Rekkverk tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde (under 90 cm).
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav tillater for rekkverk i trapper. Løsningen ansees å være klatrebart og til fare for barn.
- Åpninger mellom trinn er større enn dagens forskrifter tillater. (maks 10 cm.)
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik:
- Det ble registrert at enkelte dører tar i karm og/eller bunnterskel, samt dører som mangler propper/deksel.
Innvendig > Andre innvendige forhold
Det er avvik:
- Det ble registrert fukt-, kalk-, saltutslag på vegger, samt ellers noe uferdige overflater.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Verksted
Det er avvik:
- Deler av overflater fremstår som noe slitt og uferdige.
- Det er ukjent om det er brukt våtromsmaling i våtsone bak utslagsvask.
- Veggplater og panel står helt ned mot gulv uten noen form for oppkant. Fare for fuktopptrekk ved en evt. vannlekkasje.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Verksted
Det er avvik:
- TG er satt ut ifra av alder og bruksslitasje.
Våtrom > Ventilasjon > Verksted
Det er avvik:
-Rommet har ikke tilfredsstillende ventilering.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad/vaskerom
Det er avvik:
- Smøremembran er smørt utenpå klemring. Fremstår noe ufagmessig.
- Alder tilsier at utskifting av sluk vil være en del av det fremtidige utskiftingsbehovet da over halvparten av forventet levetid for slukløsning er oppbrukt.
- Ukjente løsninger bak lister ved dør. Lekkasjesikring betinger tette løsninger ved dørsvill oppkant og bak lister ved dør.
- Løsningen med kun en sluk på våtrommet under badekar med hull i sidevegg virker noe ufagmessig.
- Arbeid utført av ufaglært/selvgjort. Det er ikke framvist dokumentasjon på utførelse.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er avvik:
- Det ble påvist sprekk og mangelfulle fuger i dusj og under dører.
- Arbeid utført av ufaglært/selvgjort. Det er ikke framvist dokumentasjon på utførelse.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Det er avvik:
- Arbeid utført av ufaglært/selvgjort. Det er ikke framvist dokumentasjon på utførelse.
- Alder tilsier at utskifting av sluk og membran vil være en del av det fremtidige utskiftingsbehovet da over halvparten av forventet levetid for membran og slukløsning er oppbrukt.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder og gjelder eldre avløpsrør. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er avvik:
- Det kan ikke utelukkes at varmtvannstank er av eldre dato og over 20 år.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det er avvik:
- Det ble registrert at par løse/skjeve kontakter.
- Generelt for eldre el-anlegg som ikke er kontrollert av el-tilsyn, og der det ikke foreligger samsvarserklæring, anbefales det kontroll av fagkyndig kontrollør.
Tomteforhold > Drenering
Det er avvik:
- Dreneringsløsninger er fra byggeår og mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det ble påvist fuktskjolder, kalk-/saltutslag på innvendig grunnmur i kjeller, samt noe forhøyde fuktverdier i påforet vegg. Kan være indikasjon på svikt i utvendig drenering. Nærmere undersøkelser kreves.
- Det ble stedvis registrert manglende bortledning av takvann fra grunnmur.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er avvik:
- Det ble påvist større sprekker og skjevheter i felles forstøtningsmur mot sør.
Tomteforhold > Oljetank
Det er avvik:
- Det må påregnes fjerning av tank og røropplegg i grunn, eller tilfredsstillende sanering iht. kommunens pålegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger boligen: Kjøleskap, komfyr, oppvaskmasking og mikrobølgeøvn.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4216/88/407:
26.06.2023 - Dokumentnr: 668883 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Sørmegleren AS
Org.nr: 944 121 331
Elektronisk innsendt
17.03.1971 - Dokumentnr: 903721 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4216 Gnr:88 Bnr:85
01.01.2020 - Dokumentnr: 1090302 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0928 Gnr:88 Bnr:407
Info kommunale avgifter
Fakturert beløp i 2022
Avløp: 6 912,52 kr
Eiendomsskatt: 7 328,00 kr
Feiing: 185,00 kr
Vann: 6 941,52 kr
Sum: 21 367,04 kr
I tillegg kommer renovasjon levert av Libir på 4718 kr.
Byggemåte
Enebolig med kjeller oppført i tre over grunnmurer av leca/murblokker eller lignede.
Saltak tekket med stålplater. Antar undertak av taktro, takpapp, sløyfer og lekter. Renner og nedløp av plast og noe stål. Heltrukket pipebeslag i stål over pipe. Yttervegger av tradisjonelt reisverk, isolert med stående delvis luftet bordkledning.
Sammendrag selgers egenerklæring
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
- Bad oppe pusset opp i 1997 utført i hovedsak av eier.
- Bad/vaskerom i kjeller pusset opp rundt 2005, utført i hovedsak av eier.
- Balkongdør har fuktskade.
- Taket skiftet 1986 og utført av byggmester.
- Drenert i byggår.
- Elektriske arbeider utført i 1986 og 2016, det meste er uteført av Birkeland Elektro.
- Det ble gjort arbeid på vann og avløpsrør i 1986 i forbindelse med utbygging av bad og kjøkken. Samt ved skifte av kjøkken i 2016. Arbeidene ble utført av Odd Håkedal.
- Oljetank er tømt.
- Varmepumpe og ny vedovn montert i 2018.
- Ny ovn i kjellerstue rundt 2015.
- Boligen ble ombygget i 1986 av byggmester Arild Vegusdal.
