Nøkkelinformasjon
Standard
Trivelig leilighet med egen solrik balkong og parkeringsplass.
Leiligheten er svært godt utnyttet og innehar en smart og arealeffektiv planløsning.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Andreas Natvig den 18.04.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Leilighet i sameie bygget 1986, dagens eiere har eid siden 2008. Etablert område med mange gode kvaliteter.
Leiligheten er noe modernisert med malte overflater, men hovedsakelig eldre bygningsdeler som tilsier videre vedlikehold og potensielle utskiftninger fremtid.
Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Leilighet
Utvendig
Vinduer,TG2
Trevinduer med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre vinduer med koblet glass. Disse har en redusert isolasjonsevne kontra dagens standard. De står skjermet under tak/terrassse så kan sådan vare endel år til.
- Tiltak:
- Vurdere modernisering.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør, tredør med isolerglass. - inngangsdør, tredør med brannhemmende kvaliteter. Funksjon OK.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Eldre dører, men normalt funksjonelle. Balkongdør er noe hard i selve håndtaket, evt smøres/justeres. Eldre balkongdør har noe redusert isolasjonsevne kontra dagens standard, vurdere modernisering evt.
- Tiltak:
- Vedlikehold/fremtidig modernisering.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse med plastheller.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Normal oppsyn og vedlikehold.
Andre utvendige forhold,TG2
Boligen er i et sameie hvor det sannsynligvis er felles utvendig vedlikehold. Sameievedtekter regulerer slike forhold, dette bør undersøkes av kjøper. Det er ikke utført detaljert tilstandsanalyse av felles forhold i sameiet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.
- Det er ikke utarbeidet noen felles vedlikeholdsplan for sameiet/borettslaget. Det er varierende årgang bygningsdeler, men også eldre deler som tilsier at det må forventes generelt vedlikehold og utskiftninger i sameiet/borettslagets felles regi i fremtid.
Tiltak
- For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i betong med oppforet gulvdekke. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Våtrom
2 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.
Tiltak
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
2 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Belegg som membranløsning.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
2 etasje > Bad
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Innredning, wc og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Slitasje innredning. Knekt holder til dusjhode.
- Tiltak:
- Vurdere vedlikehold/modernisering.
2 etasje > Vaskerom
Overflater Gulv,TG3
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg3 når det er stedvis feil fall i rommet. Det er noe fall fra midt i rommet og mot dør. Man ønsker fall mot sluk slik at vannsøl eller lekkasjevann ledes riktig vei. Belegg har løsnet litt rundt sluken.
- Tiltak:
- Ved modernisering, etablere riktig fall.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
2 etasje > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Belegg som membranløsning.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
2 etasje > Vaskerom
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler til luft under dør. Til luft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
Kjøkken
2 etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Furugulv. Innredning fra byggeår med trefronter og laminert benkeplate. Tilfeldig valgte dører og skuffer ble testet, og fungerte OK. Normal bruksslitasje. Estimert brukstid oppvaskmaskin er ca 10 år. Estimert brukstid ventilator er ca 15 år. Estimert levetid blandebatteri liknende er ca 15 år. Det kan med fordel monteres komfyrvakt som stenger strøm til steketopp ved evt varmeutvikling ut over normalt. Det kan med fordel monteres lekkasjesensor med stengeventil i skap under vask samt under oppvaskmaskin. Lekkasjesensor er et krav som har kommet på nyere kjøkken. Denne boligen er bygget før kravet ble innført. I alle boliger som er bygget eller rehabilitert etter 2010 skal det være installert slik sensor/vannstopper.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Tg2 alder, men gjenværende bruksverdi dersom dette er ønskelig.
- Tiltak:
- Vurdere modernisering.
2 etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2
Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Oppleves å ha svakt avtrekk.
- Tiltak:
- Vurdere modernisering.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i vaskerom og fra byggeår. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg,TG2
Eldre skrusikringer i felles gang.
Kommentar:Det gis en tg2 fordi det mangler dokumentasjon/historikk i skap. Det er ikke avdekket noen åpenbare tegn til avvik eller feil, men gis generelt tg2 ved slikt avvik. Takstmann har ikke elektrofaglig kompetanse og vurderingene er gjort utfra dokumentasjon, observasjon og selgers evt opplysninger. Det anbefales på eldre anlegg å kontakte egen takstmann som er fagkyndig og kan lage egen rapport på el. anlegget. Generell modernisering påregnes.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Inngangsdør endret plassering og bad/vaskerom ikke på tegning.
Hvitevarer
Ingen integrerte hvitevarer
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/21240037. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4202/7/134/10:
20.01.1986 - Dokumentnr: 397 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 50 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 28,000
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
10.11.1986 - Dokumentnr: 7915 - Erklæring/avtale
Gjelder feste
ÅRLIG AVGIFT
ÅRLIG FESTEAVG. KR. 750.-
20.01.1986 - Dokumentnr: 397 - Festekontrakt - vilkår
Festetid: 50 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 28,000
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
10.11.1986 - Dokumentnr: 7915 - Rettigheter iflg. skjøte
BEST. OM VEDLIKEHOLD, BENYTTELSE AV FELLESAREAL SAMT
SAMEIEVEDTEKTER.
23.06.1986 - Dokumentnr: 4421 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 10
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 79/1601
05.07.2013 - Dokumentnr: 565996 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endret seksjon:
Snr: 10
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 79/1621
Info strømforbruk
Eier betaler ca. kr. 1.200 pr. mnd. i strømregning.
Polisenummer
88393040
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Tv og Internett er inkludert i felleskostnader.
Sammendrag selgers egenerklæring
Montert dusjkabinett, ufaglært i 2008.
Malt «tak» eller bunn av balkong i regi av sameiet og utført av eier i 2022. Se punkt 4.1.7 i egenerklæring.
Vannlekkasje i Leilighet 1-2 rundt pinsen 2023. Er ordnet igjennom forsikring og styret har hatt ansvaret for saken. Sak er avsluttet. I første etasje
av bygg.
I forbindelse med vannlekkasje i leilighet 1-2 i første etasje, ble det oppdaget kakkelakker. Dette ble utbedret av Pelias Norsk Skadedyrkontroll og
ikke vært noe videre problem i følge Styret. Skjedde i Mai 2023. Ble brukt Sameiets forsikring.
Felleskostnader økes med gitt Kpi, for hvert år. 2024 er det 4,7% og totale fellesutgifter ender på 2802kr for Leilighet 2-3 i måneden for 2024.
Det var tidligere 2 dører inn til vaskerom. Den ene ut til kjøkken er kledd igjen med hvitt panel. På vaskerom side står dørblad igjen i karm. Det er
ikke kledd igjen på vaskerom. Arbeid er utfør av pensjonert tømrer/snekker.
Det er byttet ut stikk kontakter der det tidligere var fastmontert varmeovner,3stk.
Lys og lysarmaturer i tak er byttet ut med led på kjøkken, i stue, i gang og bad. Det er og byttet ut til dobbel stikkontakt på vaskerom, slik at vaskemaskin og tørketrommel kan stå i stikk kontakt. Arbeidet ble utført av min far.
Leiligheten har god varme om vinteren ettersom den har leiligheter over under og ved sidene som avgir varme.
