Om eiendommen
Oppvarming
Varmepumpe og elektrisk.
Tidligere eiere har fjernet peis. Boligen fikk følgende anmerkning fra feievesenet som var der sist 2018:
S3: Teglsteinsskorsten skal være synlig på alle sider, og elementskorstein på minst to sider for at de skal kunne inspiseres mht sprekker.
l2: Det skal være ubrennbar plate under ildstedet. Den skal rekke minst 30 cm foran ildstedets front.
Parkering
Garasje i rekke (den i midten) og ellers parkering foran garasjen/på felles tomt.
Eiendommen disponerer garasjen i midten på garasjebygget, det foreligger ingen tinglyst eller vedtektsbestemt fordeling av garasjene.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Andreas Natvig den 29.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Rekkehus bygget 1968. Nabo til skole, like ved kjøpesenter, butikker, turområder mm. Innholdsrik bolig utfra størrelse.
Modernisering overflater, kjøkken, endel vinduer, deler av el. nett mm utført. Samtidig også eldre bygningsdeler som tilsier videre moderniseringer og utskiftninger, merknader påpekt i rapport.
Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse.
Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får
man god oversikt.
Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap". Dette innebærer at levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor værutsatt bygningsdelen er.
Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid mellom 8-16 på hverdager, til tlf 454 77 777, eller e-post: post@m2takst.no.
Forøvrig må hele rapporten leses og deretter bruke god tid på visning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Sluk, membran og tettesjikt:
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Belegg i rommet. Fuget rundt sluken og andre steder, kan ikke garantere tett løsning ved evt lekkasje eller vannsøl.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Anbefales modernisering.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Ventilasjon
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Ingen lufting i rommet.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Bedre lufting anbefales.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG2:
Taktekking
Undertaket er sannsynligvis tekket med tradisjonell asfaltpapp.
Yttertekking av teglstein.
Ingen åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater. Ikke alle flater kontrollert grunnet lagrede gjenstander.
Normalt vedlikehold og utskifting av slitte, knekte stein må forventes.
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Nyere.
Pipe er kun beslått i overgang tak/pipe. På generelt grunnlag anbefales det å helbeslå pipe for å unngå risiko for fuktvandring i mørtelfuger liknende.
Ingen snøfanger montert.
Stigtrinn feier ikke nædvendig da feieluke på loft.
Vannbord og vindski av tre.
Normalt oppsyn og vedlikehold påregnes, samt utskiftninger etter estimerte levetider.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Pipe kun beslått overgang tak, anbefales helbeslått.
Ingen snøfangere, takvinkel må undersøkes, krav om vinkel er over 27grader.
Eldre takrenne rog beslag overgang tak. Ser ut som dårlig beslagsløsning mellom tak og renne. Noe dårlig treverk bak takrenne ser det ut til, kan skyldes dårlig funksjon renne eller andre beslag som krever utskiftning
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Vedlikehold påregnes. Dårlig treverk bak takrenne må undersøkes ytterligere og vurderes ytterligere
Veggkonstruksjon
Trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er lite lufting bak kledning på eldre boliger, dette kan medføre bakenforliggende avvik som avdekkes ved bytte av kledning eller avvik.
Deler av kledning er byttet, men det meste er eldre årgang. Det er observert mindre råtepunkter ved takrenne i front. Ellers mer normal alder og værslitasje, malingflass etc.
Noe kledning byttet, må males. Stedvis malingflass.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Ytterligere undersøke bord bak takrenne. Maling etc. Utskiftninger fremtid påregnes.
Takkonstruksjon/Loft
Trekonstruksjon, saltak.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik:
• Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Stedvis er isolasjon presset opp mot undertak noe som kan redusere lufting av konstruksjoner. Ikke observert åpenbare kondensmerker som følge, men ikke alle flater kontrollert grunnet lagrede gjenstander.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Jevnlig godt oppsyn av loft- og takkonstruksjoner anbefales på generelt grunnlag. Endring av bruk av boligen kan også endre forhold i kondens/konstruksjoner.
Vinduer
Trevinduer med isolerglass. Normal garantitid på isolerglass er 5 - 10 år.
Tilfeldig valgte vinduer som ble funksjonstestet virket OK. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vinduer stue fra 2021, vinduer oppe fra 1999 og 2008.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Enkelte vinduer tar litt i karm når åpnes/lukkes.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak: Vurdere justering. Ellers normalt oppsyn og vedlikehold.
Dører
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill.
- inngangsdør, nyere tredør med isolerglass. Funksjon OK.
- balkongdør, tredør med isolerglass, fra 2021. Funksjon OK.
- balkongdør bad oppe, tredør med isolerglass, fra slutten av 90 tallet mest sannsynlig
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Mangler beslag under balkongdører. Står relativt skjermet under tak så ikke kritisk, men ei heller optimalt.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Etablere beslag
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Treverk og terrassebord fremstår med vær- og aldersslitasje.
Normalt vedlikehold av terrassebord må påregnes. Med dette menes en årlig vask/rens av bord for å fjerne grønske og evt oppdatering av beis/maling mm.
Vurdering av avvik:
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder Det er noe sig/nivåforskjell i terrassedekke i front. Ikke mye, men synlig fra avstand.
Noe skjevhet/dårlig gjerde mot nabo. Noe utbedring nylig utført. Dette er trolig felles vedlikeholdsansvar med nabo.
Rekkverk oppe ved bad er ca 87cm, dagens krav er 100 cm. Dette har også horisontale spiler med stort melllomrom som gir god klatremuligheter for barn, ikke ønskelig, krav idag er maks 2cm.
Eldre tekking på terrasse oppe, zinkbeslag.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Oppsyn gjerde/ytterligere vedlikehold. Generelt vedlikehold terrassebord. Rekkverk oppe bør behovsvurderes om endres og tekkingen holdes under godt oppsyn/fremtidig bytte.
Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskille i tre.
Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk.
Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert.
Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man
vurdere slike tiltak.
Radon
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav.
Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på
lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her:
https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon
Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Pipe og ildsted
Teglsteinspipe. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt.
Ingen vedovn montert.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Noe sotavrenning observert. Sotavrenning kan skyldes flere forhold.
Fyres det med for liten trekk, eller det er for dårlig trekk i skorsteinen, begynner røykgassene å kondensere før de kommer ut av skorsteinen.
Denne kondensen blander seg med sot, og vil på et tidspunkt trekke ut gjennom skorsteinsvangene. Dersom fuger/stein er dårlige, vil slike gjennomslag naturligvis skje raskere, men også på skorsteiner med "gode" fuger kan man få tilfeller av dette.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Om pipe skal tas i bruk så anbefales generell gjennomgang av pipe før vedovn monteres Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Håndløper anbefales på begge sider
Innvendige dører
Tredører. Varierende årgang. Dørene ble funksjonstestet for heng i karm og svill, funksjon OK. Mindre justeringer er normalt.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er stedvis bruksmerker på dørblad.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Vurdere modernisering.
Overflater vegger og himling
Fliser på vegger og malt slett tak.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Flislegging er stedvis litt ufagmessig. Synlig på avslutninger/fuger.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Fungerer med avviket
Overflater Gulv
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er målt fall fra dør mot sluken, men mindre nivåforskjell enn ønsket.
Ingen tett oppkant ved dørsvill.
Det er hulrom under enkelte fliser, dvs de har sluppet i flislim.
Stedvis ufagmessig flislegging/avslutning.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Oppsyn. Kjøper må selv vurdere om det ansees økonomisk rasjonelt å bruke 50-100.000,.- på utbedre rommet med riktig fall, membranløsning mm.
Sluk, membran og tettesjikt
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Ikke synlig noen membranløsning i sluken som er avsluttet under klemring, ukjent løsning. Utfra at rommet fremstår noe ufagmessig utført så er det en mulighet for at det ikke er tilfredsstillende
membranløsning.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Vurdere ytterligere. Anbefales modernisering. Om det ikke er membranløsning så bør rommet vurderes modernisert til bedre løsninger og fuktsikring.
Ventilasjon
Lufteventil.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet. NorskStandard gir tg2 pga at det er ventil og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre
byggeskikk.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Vifte og tilluft anbefales
Overflater Gulv
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Det er ikke fall mot sluk ihht dagens krav.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell
renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
Avtrekk
Ventilator fungerte OK.
Ventilator har som hensikt å fjerne damp og matos fra koking/steking så effektivt som mulig. Godt renhold av komponentene i ventilasjonsanlegget er viktig for å opprettholde kapasiteten, og for å
hindre brannfare. Det er spesielt kanaler fra kjøkkenhette som kan være utsatt for tilsmussing. Filter i kjøkkenhetter skal vaskes/skiftes regelmessig.
Vurdering av avvik:
• Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
NorskStandard gir tg2 når det er kullfilter og at luft ikke ledes ut av boligen. Eksempel er ved koking av vann så vil vanndamp holde seg inne i boligen. Videre krever det bytte av kullfilter etc.
Konsekvens/tiltak
• Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator Overflater og konstruksjon
Fliser på gulv, malte slette vegger og tak. WC og mindre innredning, funksjon OK. Lufteventil.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
NorskStandard gir tg2 når det kun er lufteventil i tak og ikke vifte, selv om dette er normal eldre byggeskikk.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Fungerer med avviket
Avløpsrør
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmepumpe
Varmepumpe i soverom nede. Ukjent eldre årgang, funksjon OK.
Estimert levetid er 10-15 år.
Normalt rens av filter og ettersyn/service etter produsentens anbefalinger. Pleier være hvert 2 år.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank
Varmtvannsbereder plassert i vaskerom og av ukjent nyere årgang.
Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter
fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Kravet om fasttilkobling har ikke tilbakevirkende kraft, men det anbefales.
Elektrisk anlegg
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18
inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert
elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll
Utvendige vann- og avløpsledninger
Gjelder vannrør og avløpsrør mellom boligen og kommunalt nett.
Utvendige vann og avløpsrør er nedgravd og sådan ikke fysisk kontrollert. Dette vil evt kreve kamerakontroll. Vurdert utfra alder og tilgjengelige opplysninger.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Trolig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett.
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.
Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Solrik og koselig terrasse og hage med utgang fra stuen.
Rekkehuset eier 1/3 (realsameie) av tomten garasjene står på. Det ble i fjor lagt grus på denne tomten.
Ved brøyting på vinterstid har det pleid å bli rullert på skuffing av snø.
Sammendrag selgers egenerklæring
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja
Beskriv feilen og omfanget:
Se tilstandsrapport fra tidligere. Ikke gjort noe. Ikke tett membran rundt sluk.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, 2024
Hvordan ble arbeidet utført?
Ufaglært
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte
Byttet noen bord bak i hage i dag 23.08.24. Kledning ble byttet av forje eier. Usikker på når.
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort
Sprekk i en flis på badet.
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget?
Pga dårlig vasking og mye søtt liggende rundt på kjøkkenet, hadde vi en episode med maur i tidlig sommer. Døren sto mye oppe og derav kom inn.
Fjernet maurene med feller og aldri kommet tilbake igjen.
Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Beskriv omfanget
Mugg på utside av hus. Byttet de værste bord utenfor.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja
Skriv opplysningene her:
Flekk i tak på kjøkken, resultat av tg3 sluk på bad
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:
Vaskerom står som bad på tegning.
Bad står som vaskerom og delvis loft på tegning.
Soverom står som brensel nede.
