Nøkkelinformasjon
Standard
Dette er en bolig for de særs kresne som er opptatt av detaljer og design. Eiendommen ligger fint plassert i en attraktiv gate.
Entrè/hallen har fliser med varme i gulvet.
Gang med skyvedørsgarderobe med god plass til ytterbekledning.
Boligen har rikelig med vindusflater som sikrer godt med naturlig lysinnslipp i alle rom.
Stor stue som er delt inn i to soner til spisestue og sofagruppe. Innforbi stuen er det en ekstra stue som gir ekstra spillerom. Utgang til terrasse og hage fra stuen.
Fra kjøkken er det utgang til sommerstue.
Sommerstuen er samlingspunktet i huset og er superkoselig å bruke hele året. Sommerstuen er flislagt med varmekabler.
Soverommet i 1. etasje er boligens hovedsoverom med tilhørende garderoberom.
Boligen har 2 bad:
Bad 1 med varmekabler, innredet med dusj, toalett og servant med innredning.
Badet har utgang til skjermet terrasse hvor det står Jacuzzi, slik at det er lett adkomst fra Jacuzzi til dusj.
Bad 2 er kombinert bad og vaskerom. Flislagt med varmekabler og innredet med badekar, toalett og servant med innredning.
I 2. etasje er det innredet med 3 soverom, toalettrom og loftstue med utgang til solrik utsiktsbalkong.
Rikelig med lagringsplass på garasjeloft, utebod og i kjeller.
Tilstandsrapport
Boligen er opprinnelig oppført i 1890, men senere tilbygd i 2011 og 2014. I forbindelse med tilbygget i 2011 ble boligen i sin helhet renovert.
Utvendige bygningsdeler er i all hovedsak fra 2011 og innvendig er det i samme tid montert nytt kjøkken og baderommene ble renovert. For øvrig er innvendige overflater malt og modernisert.
Boligen fremstår i all hovedsak, alder tatt i betraktning, i god stand. Man må imidlertid være forberedt på at boligen ikke lenger er ny og det må derfor forventes å være aldersslitasjer og utidsmessigheter ved boligen. Vedlikehold og utskiftninger er påregnelig ved eldre boliger.
Avvik er kommentert av takstmann:
TG3
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er ikke montert rekkverk.
Det mangler rekkverk opp langs deler av hovedtaket, på takterrassen.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er betydelige skjevheter i gulvene, men dette anses ikke som unormalt med tanke på byggets alder.
Innvendig > Innvendige trapper
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
TG2
Takvinkelen er for liten til denne typen tekking.
På deler av taket er takvinkelen for liten for den valgte typen tekking. Sutaksplater med takstein skal etter min oppfatning ha minimum 18 graders helning, i følge produktdatablad.
Utvendig > Veggkonstruksjon - detaljer
- Det mangler beslag under terrassedør ut fra badet.
- Vassheller over vinduer/dører er ikke ført inn bak kledningen. Gir større fare for inndrev av vann over vinduer og stiller større krav til utførelsen av tettingen bak kledningen.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Det er isolert over himling i gammel del, uten bruk av dampsperre. Det anbefales dampsperre mot varm side dersom det legges isolasjon. Da
isolasjonstykkelsen i dette tilfellet er begrenset, er også problemstillingen etter min oppfatning begrenset, da temperaturforskjellen mellom nede og
oppe ikke er så stor som dersom større isolasjonstykkelse hadde blitt lagt.
- Misfarging i sutakstplate er registrert hvor avløpsrør går opp i takkonstruksjonen. Mulig svertesopp etter kondens eller lignende. Registrert fra knekott.
- Det er registrert spor etter skadeinsekter på kaldtloft i gammel del av bolig. Ukjent om det er pågående aktivitet, eller om det drysser borrestøv ut av gamle hull.
- Ukjent tilstand i skrådeler av taket hvor man ikke har kommet til for å få sett.
Utvendig > Vinduer - trevindu i loftstuen.
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Utvendig > Andre utvendige forhold
- Terrasseflisene er ikke limt ved utvendig boblekar.
Innvendig > Overflater - detaljer - fliser i entre
Bom i fliser i entré.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Krypkjeller
Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren.
Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Det er registrert aktivitet etter stripede borrebiller i stubbeloft. Luftfuktighet på over 60% gir vekstvillkår for stripede borrebiller. Senkes den relative luftfuktigheten til under 60% vil ofte et aktivt angrep dø ut av selv. Det anbefales nærmere undersøkelser og eventuelle tiltak i tiden som kommer. Det er ukjent om aktiviteten er pågående eller av eldre dato. Ukjent tilstand i utilgjengelige deler av krypkjeller.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
- Baderomsplater er ikke montert i sokkellist i bunnen av platene. (Monteringsveileder er ikke fulgt).
- Overflater i dusjsonen er ikke egnet for direkte vannpåkjenning.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er i all hovedsak flatt gulv. Lokalt fall til hjelpesluk ved utgangsdøren. Dette er et avvik ifht tek 10.
- Manglende oppkant ved utgangsdøren.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad/vaskerom
Det er lite limdekning mellom plater og hjørneprofiler i våtsonen til badekaret.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad/vaskerom
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er registrert avvik i fallforholdene mot sluk i forhold til referansenivået.
Det er registrert noe motfall ved badekarssluket, men ca 1 cm fall mot hjelpesluk under servanten.
Ved normal bruk, med badekar som leder vann rett mot sluk, er ikke fallavviket noe problem i det daglige.
Det gjøres imidlertid oppmerksomt på at det kan være fare ved eventuell lekkasje.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad/vaskerom
- Membran kan ikke konstateres. Gir tg2 etter denne standardens krav.
- Det er trolig ikke membranoppkant i gulvets våtsone ved toalettet.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad/vaskerom
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Tekniske installasjoner > Vannledninger - detaljer
- Vannrør ligger ikke frostfritt på knekott. Det er imidlertid lagt varmekabel på disse rørene.
- Dreneringen til gulvet skulle med fordel stått lenger ut av veggen. Løsningen slik den er i dag, medfører at eventuelt lekkasjevann som skal dreneres ut fra skapet, vil kunne lekke ut i skilleveggen i stedet for til gulv.
Tomteforhold > Drenering
Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. Det er ukjent beskaffenhet på drenering der hvor
dreneringsplater ikke er synlig fra terreng. For å oppnå tørrere kjeller må man nok gjøre tiltak med dreneringen, men dette anses som mindre
rasjonelt (kost/nytte) ut i fra dagens bruk som krypkjeller.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
Inntaksrøret og bunnledning på vannrøret har nådd over halvparten av forventet levetid.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Heftelser som følger eiendommen:
Ingen registrerte
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Vern/SEFRAK
Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no.
Sammendrag selgers egenerklæring
Det er satt inn utgangsdør fra baderom. Ikke søkt om fasadeendring. Utført av huseier. Døren går ut mot det fri. Gulvbelegg er da lagt ut mot terskel og badet oppfyller dermed ikke krav om høyde topp membran-sluk.
Det er gjennomført en mindre fasadeendring på hagestue som ikke er omsøkt i kommunen.
Det er lagt nytt tak på hagestuen/kjøkken (flatt tak). Huseier, Arendal Takservice(membranarbeider), Østerhus elektro(el-installasjoner) Ikke søkt om.
Det er feil fall på gulv på vaskerom/bad i gammel de. Ikke forskriftsmessig fall mot sluk.
Ved fasadevask med høyt vanntrykk, kan det komme inn vann i enkelte vinduskarmer, lite omfang.
Noe skjeve gulv i gammeldel. Som forventet fra dette byggeår.
Mistenkte at det kom inn mus i 2022. Befart av Anticimex uten resultater.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
