Om eiendommen
Innhold
Denne boligen er meget innholdsrik, går over to plan og inneholder i 1 etg: Entre, wc rom, vaskerom med
dusj, soveroms gang, 4 soverom, sov/kontor, peisestue som også har utg. til garasjen.
2. etg.: stort åpent kjøkken, med spisestue og stue/salong avdeling. Stor 2 fløyet glassdør ut til vakker
utsikt på verandaen og dør ut fra salongavdelingen til stor terrassedel med fantastisk utsikt.
Soveromsgang, 2 soverom, hovedsoverom har dør ut til verandaen. Bad med dusj, og eget wc rom.
Luke til bortsettingsloft via nedfellbar stige i gangen
Garasje i flukt med boligen
I tillegg er det egen dør og port inn til stort vinterisolert tilbygg/aktivitetsrom/garasje (varmekabler i gulv)
med trapp opp til stort uinnredet loft over.
Nede ved sjøen er det en koselig sjøbod med doble dører i begge ender og loft.
Standard
Denne fine eiendommen er pusset opp og overflatebehandlet nylig - og fremstår i en lys og innbydende
stand.
Det er hovedsakelig laminat av meget god kvalitet på gulv. Tidsriktig belegg på bad.
Veggene er malte flater, malt panel, malte MDF plater, malt glassfiber, tapet og malt tapet. Lasert panel i
kjellerstuen. Baderomsplater i bad.
Rikelig med nesten nytt Ikea kjøkken med glatte fronter og alle tenkelige hvitevarer som eksklusiv
Silverline platetopp med innebygd ventilator, Bosch supersilence oppvaskmaskin i stål utførelse,
Samsung side-by-side kjøleskap/ frys med is/vann. Ikea stekeovn, Ikea mikrobølgeovn med crisp/grill.
Rekke med enkelte spotter i tak over kjøkkeninnredning, og langs vindusrekkene i stue med trådløs
fjernstyring. Mobil kjøkkenøy på hjul som han flyttes dit du måtte ønske av praktiske årsaker.
Baderomsinnredning i 2.etg. er i hvit høyblank utførelse med 2 skuffer. Dusjkabinett. Wc rom 2. etg. har ny
Laufen håndvask.
Toalettrommet i 1. etg. har ny Roca vask og Lind baderomsinnredning, speil over vasken.
Flere nye elegante glass varmeovner, bla i peisestuen, toalettrommet og soverom.
Vv-bereder og renseanlegg er plassert i vaskerom. Vann fra borehull, som er boret på plenen til høyre for
garasjen.
Huset er nylig malt utvendig i 21 og 22. Og nye takstein høsten 21.
Huset har sentralstøvsuger med 4 uttak, to i hver etasje.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 192 kvm, Bruksareal: 193 kvm Sekundærrom: 1 kvm.
Bra. pr. etasje.: 1. etg. 91 m² - 2. etg. 102 m².
P-rom inkl: 1. etg: Vaskerom , Wc , Entre, Stue , 4 soverom , Kontor/sov. 2. etg: Stue , Kjøkken , Gang , 2
soverom , Bad , Wc.
S-rom inkl.: Kott.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Avvik i henhold til opprinnelig planløsning:
1. etasje:
Matbod/garderobe brukes som soverom
Hobbyrom brukes som soverom
Bod brukes som soverom
Hybel er tatt vekk og brukes som stue/soverom
Vindfang vegg er tatt vekk.
2. etasje:
Kjøkken er flyttet til der opprinnelig soverom var.
Det er fremlagt bruksendringsmelding på tiltakene der sekundærrom er omgjort til primær rom.
Naust:
Bra: 17 m² - S-rom: 17 m²
S-rom inkl.: Bod
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Garasje:
Bra: 45 m² - S-rom: 45 m²
S-rom inkl.: Garasje
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Garasje:
Bra: 26m² - S-rom: 26 m²
S-rom inkl.: Garasje
Det er ifølge eiers opplysninger søkt om ferdigattest for carport og ferdigattest, tiltaket er ifølge kommune
før 1998 og ikke anledning til å
utstede ferdigattest for.
Det er anlagt garasjedør i tidligere carport, dette foreligger ikke endringsmeldinger for carport til garasje i
fremlagte dokumenter men videre
tettinger av vegger.
Saken er avsluttet i henhold til kommunale dokumenter fremlagt undertegnede.
I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-rom eller
S-rom, men i mange tilfeller må
takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres som P-rom
eller S-som selv om de er i strid med
byggeforskriften.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Byggeår og byggemåte
1977 ifølge Arendal kommune.
Oppvarming
Peisovn med glassdører i stue 1. etg. og åpen peis i stuen.
Varmekabler (folie) i hele entreen.
Panelovner i enkelte rom og dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger
det heller ikke med ovner i disse rommene.
Diverse
Det er tinglyst veirett til sjøbua over naboeiendommen som ligger like nedenfor denne eiendommen. Det
er ønskelig at man holder seg til stien.
Huset kan overtas møblert etter avtale med selger, be om egen prisliste. Landstedsbåt, en With 442
Sport, selvlensende med 15 hk kan også overtas etter avtale.
Huset har innlagt Fiberbrebånd med TV pakke fra Altibox, kr 790,- pr mnd. samt Sektor alarmsystem som
kan overtas av ny eier, kostnadsfritt i 2 mnd, så videre kr 508,- pr. mnd (eller etter avtale med leverandør)
Årlig ca kostnader på renseanlegg for vann er UV lampe kr 3500,- og arbeid kr 1000,- pluss mva.
Elektrisk anlegg i boligen er oppgradert i 2022 for kr 158.775,-
Renseanlegget gir fra seg litt lyd når det slår inn.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholds krav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne
salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper
anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre
gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Jens Christian Edvardsen den 16.05.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende
adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på
byggemeldingstidspunktet. Pipebeslag ligger ikke nedpå sementtakstein.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det ble ikke
registrert videre skader på vinduer i bindingsverkkonstruksjonen, forbedring og tilstandsgrad er utfra
vinduer i mur.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter. Eier opplyser om enkelte utettheter. Synlig rust på plater
ved besiktelse i garasje.
Våtrom > Generell > Vaskerom
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sluk anlagt der belegg er ikke anlagt
ned i klemring. Belegg på gulv, ikke tett utførelse i skjøt. Manglende mekanisk ventilasjon.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på
forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Tomteforhold > Terrengforhold
Terreng faller inn mot bygning.
TG2 Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket
effekt av dampsperrefunksjonen. Det er nylig anlagt innfelte downlights, perforert dampsperre.
Utvendig > Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Manglende beslag under enkelte dører. Delaminert i bunn på
garasjedør.
Innvendig > Overflater
Det er påvist skader på overflater. Synlig skjevheter i himling stue som relateres synking i konstruksjonen
over vinduer/dører. Videre undersøkelser av bæring innebærer inngrep i konstruksjonen som ikke er
utført. Overflater generelt er overflatebehandlet i senere tid ifølge eier.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde
på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Kartet kan ikke
benyttes til å forutsi radonkonsentrasjonen i enkeltbygninger. Den eneste måten å få sikker kunnskap om
radon i en bygning, er å gjennomføre en måling. Radon i inneluft avhenger ikke bare av geologiske
forhold, men også av bygningens konstruksjon og drift, samt kvaliteten av radonforebyggende tiltak.
Området betegnes med moderat til lav aktsomhets grad i henhold til radonkart.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke. Ildfast plate mangler på gulvet under
sotluke/feieluke på pipe.
Innvendig > Innvendige trapper
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i
trappeløpet. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper Åpninger mellom
trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tilnærmet flatt på gulv,
ikke 1:50 ved sluk, dusjkabinett er anlagt. Ikke egnet til å dusje direkte på gulv.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er påvist skader på innredning. Synlig utført inngrep i våtromsplate bak servant, limt igjen og ukjent
årsak.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Toalettrom mangler styrt tilluftsventilering.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det er ikke påvist
tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Luftespalter på vinduer anlagt.
Veggventiler i rom som ikke har anbefales anlagt.
Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Ukjent tilstand og service for undertegnede.
Displayet lyste med behov for service intervall.
Tekniske installasjoner > Varmesentral
Det foreligger ikke service på anlegget siste 2 år. Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av
brannsikring av anlegget. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Oljetank
er fjernet, oljefyr er ikke fjernet.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det er fremlagt dokumentasjon på anlegget. Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse og
tilstandsvurdering beror på dokumentasjon og visuell undersøkelse av tilfeldig komponenter i boligen.
Ved eventuell videre undersøkelser på det elektriske anlegget må det innhentes autorisert
elektriker/el-takstmann med en utvidet el-kontroll (NEK 405 Elkontroll) Det var ikke kursfortegnelse på
befaringsdagen, enkelte brytere manglet deksel. Ifølge elektriker skulle dette monteres.
Tomteforhold > Byggegrunn
Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur. Sprekker gjennom
puss og underlag kan føres tilbake til uheldige konstruksjonsløsninger, setninger i grunnen eller til svinn i
hovedkonstruksjonen.
Tomteforhold > Drenering
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Blokkmurverk med puss ført ned i bakken gir lett fuktopptrekk
i pussen og skader i form av saltutfelling, frostskadet puss og begroing. Spesielt kontakt med jord er
uheldig på grunn av saltinnholdet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Det er ikke fremlagt
vanntest prøver.
Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på septiktank.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom: Beskrivelse: Bad 2 etg. Nytt belegg ble lagt
rundt 2015/16. Jobben ble gjort av innleid arbeidskraft, i regi av leietager. Huset var utleid
sammenhengende i en tiårsperiode. Innredning ble også byttet ut av samme leietager. Dokumentasjon
er ikke å oppdrive. Himling fjernet under badegulv pga. knirking i badegulv i 2022. Gulv/bjelkelag framstår
som nytt.
Vaskerom 1 etg. Belegg lagt på betonggulv av eier ca. år 2005. Arbeid utført av: Ukjent.
Pkt.4: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp: Ja, av faglært og
ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Nye Vann og Energi Sør A/S, innstallasjon av brønn og vann/filtersystem. Rørlegger Jensen
A/S innstallasjon vann
kjøkken vaskerom vannstopp/lekkasjestoppere. Arbeid utført av: Nye Vann og Energi Sør A/S, Rørlegger
Jensen A/S.
Pkt. 6: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade: Lekkasjer/drypp fra
garasjetak under veranda, ved regn og sterk vind.
Pkt. 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende: Fall i gulv og tak
fra brannmur/peis, grunnet normal krymping av treverk, relativt til murverk. Noe synk i tak stue yttervegg
mot syd. Sprekker i lecamur nordside under garasje.
Pkt. 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus,
maur eller lignende: Har vært mus på loft i tilbygg, men ikke observert mus etter nye rennebeslag 2022.
Ingen skade observert i forbindelse med dette.
Pkt. 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon): Ja, kun av faglært
Beskrivelse: Utført større utbedring av anlegget i store deler av huset våren 2022. QR kode oppslått i
eltavle. Arbeid utført av: Nedig A/S.
Pkt. 12: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon): 9 februar 2004.
Pkt. 14: Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som
er nevnt tidligere (f.eks. drenering,
murerarbeid, tømrerarbeid etc): Tilbygg med ansvarsrett av eier i 1998. Diverse arbeider med kledning
vinduer og dører også utført av eier. Nytt tak
lagt av eier i 2021. Sjøbod med tilhørende plattinger og brygge, utført av eier.
Pkt. 15.2: Har kommunen gitt dispensasjon til at den nedgravde oljetanken kan bli liggende, for eksempel
ved at den nedgravde oljetanken
tømmes, saneres eller fylles igjen med masser: Tank sanert 2022 av Spyle og rørkontroll A/S.
Pkt. 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade: Ja, av faglært og
ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse: Utbedringer utført av leietager og eier. Arbeid utført av: Ukjent.
Pkt. 18: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av
boligen: Godkjent bruksendring av tre rom i 1 etg. Godkjent av kommunen.
Pkt. 18.1: Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene: Arendal Kommune.
Pkt. 23: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger: Drypp
fra vannlås i kjøkken ut over gulv. Arbeid utført av skadefirma og eier.
Pkt. 24: Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om
(f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private
avtaler): Tinglyst veirett på naboeiendom, for ferdsel til sjøbod/strandparsell.
Tilleggskommentar: Da boligen har vært utleid sammenhengende i ca. 10 år, har det ikke vært mulig å
oppdrive all dokumentasjon på utført arbeid i dette tidsrommet.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.