Røsstad - Urholmen 1

Fra 01.01.24 er det innført nye regler for måling og opplysning av areal på boliger.
De nye arealbegrepene er:

Bruksareal BRA

• BRA-i - Internt bruksareal. Arealet innenfor boenheten.
• BRA-e - Eksternt bruksareal. Areal av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, for eksempel eksterne boder.
• BRA-b - Innglasset balkong, altan, terrasser.

Andre arealer

• TBA -Terrasser og åpen altan som er tilknyttet boligen.
• ALH - Areal med lav himlingshøyde måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. Arealet inngår ikke i BRA, men opplyses om sammen med BRA som et tillegg.
• GUA - summen av BRA og AHL. Brukes når boligen har gulvareal som ikke er måleverdig på grunn av for eksempel skråtak eller lav himlingshøyde. Arealet oppgis som tilleggsinformasjon til øvrige arealer.

Innhold

Sørmegleren/ Jon A Røsstad presenterer Urholmen 1. Dette er en perle av en sørlandsidyll med din egen holme!

Et postkort av en plass og et svært yndet fotoobjekt langs sørlandskysten.

Attraktivt beliggende i et område som må anses som ett av Norges flotteste hva gjelder skjærgård.

Det er en flott hytte med utsikt til sjø fra 3 sider, sjøbu og lysthus samt et flott bryggeanlegg. Her hviler solen fra morgen til kveld. Eiendommen har flott naturskjønn tomt på ca 1 mål, nydelig brygge, båtplass og svaberg som gjør dette stedet helt unikt. Innlagt strøm, vann og avløp.

Dette praktfulle landstedet er synonymt med idyll.
Her kan man nyte sjølivet ved brygga med båtliv, bading, svaberg og fisking.
Her er det lagt til rette for veksling mellom avslapping og aktivitet i herlige omgivelser.

Parkering

Det er tinglyst rett til 2 parkeringsplasser med båtplass på land. I tillegg leies det båtplass/ p plass i båthavna via Helgesen.

Ferdigattest

Det foreligger tillatelse til oppføring av hytte datert 17.09.1986 i henhold til byggemelding datert 02.09.1986. Det foreligger tillatelse til oppføring av tilbygg som inneholder bod BRA=1,8 km datert 24.03.2006

Det foreligger godkjenning av naust iht byggetillatelse til oppføring av båtnaust datert 22.03.1990

Det foreligger tillatelse til oppføring av lysthus datert 10.06.1996 i henhold til byggemelding datert 13.05.1996

Det foreligger ikke ferdigattest  for eiendommen. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998, jf. pbl § 21-10 femte ledd. Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse. Manglende brukstillatelse kan innebære at tiltaket ikke lovlig kan tas i bruk. Kjøper overtar risikoen og ansvar for manglende ferdigattest/brukstillatelse på eiendommen.

Det foreligger tillatelse til bruksendring datert 12.12.2023. Bruksendringen omfatter 2 boder til rom med toalett og vask. Ferdigattest foreligger datert 20.02.2024. Ferdigattesten gjelder for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel for 2 boder slik det er beskrevet i tillatelse av 12.12.2023

Vei, vann og avløp

Øy uten veiforbindelse. Vann og avløp privat.
Eiendommen er tilknyttet Røsstad avløpslag. Avtalen gjelder for privat felles avløpsanlegg fra og med tilknytningspunkt Røsstad Renseanlegg og frem til felleskum for eiendom gnr 447, bnr 74 i Søgne kommune. Anlegget omfatter også stikkledninger som ligger i vann.

Det er gitt tillatelse til å legge avløpsledninger og vannledninger datert 18.02.2019. Gjelder gnr 447 og bnr 60, 61, 82, 13 og 74. Avløpsledning til gnr 447, bnr 60,61,82. Vannledning til gnr 60,61,13, 74. De eiendommene som kun koblet seg til vann er koblet til avløpsanlegget fra før.

Det finnes ikke ferdigattest på dette tiltaket i kommunens sitt arkiv.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område, avsatt til LNF (Natur-, landbruk- og friluftsområder), og er en del av kommuneplanens arealdel. I områder som er lagt ut til LNF er det ikke tillat med annen bygge- og anleggsvirksomhet en den som har dirkete tilknytning til landbruk eller stedbunden næring. Det kan derfor hvile begrensninger i forhold til utvikling av eiendommen, herunder bygging, rivning m.m. 

Eiendommen ligger innenfor 100-metersbelte mot sjø/vassdrag. Kjøper må være oppmerksom på at det hviler strenge restriksjoner på eiendommener i 100-metersbeltet. All utvikling, herunder terrengendringer, bygging m.m. er søknadspliktige tiltak som krever dispensasjon etter plan og bygningsloven.

Adgang for utleie

Eiendommen har ikke egen utleiedel, men kan fritt leies ut.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Heftelser som følger eiendommen:

2020/3520469-1/200 Bestemmelse om kloakkledning. Tinglyst 21.12.2020
Rettighetshaver:RØSSTAD AVLØPSLAG Org.nr: 920870430
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Med bestemmelse om stikkledninger i vann

Grunndata
1985/16958-1/93 28.10.1985 REGISTRERING AV GRUNN
Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 4204 GNR: 447 BNR: 1
2020/1211547-1/200 01.01.2020

2020/1211547-1/200 01.01.2020 KOMNUMMERERING VED KOMMUNEENDRING
Tidligere: KNR: 1018 GNR: 47 BNR: 74

Rettigheter som følger eiendommen:
Rettigheter på 4204-447/1
1985/18686-1/93 Best. om adkomstrett. Tinglyst 22.11.1985
rettighetshaver:Knr:4204 Gnr:447 Bnr:74
Bestemmelse om garasje/parkering

Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Info energiklasse

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom selger etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning innen ett år etter avtale om salg er inngått.

Omkostninger kjøper

Dok.avgift 2,5% av kjøpesum: kr 225.000,-
Tinglysning av skjøte: kr 500,-
Tinglysning av pantedokument kr 500,-
 
HELP Boligkjøperforsikring kr 13 200,-
HELP Boligkjøperforsikring Pluss kr 2 800,-
 
Sum omkostninger: kr 242.000,-
 
Regnestykker forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter/gebyrer. 

Info eiendomsskatt

Det er eiendomsskatt på kr. 8.527,- pr. år for denne eiendommen. Beløpet er inkludert i kommunale avgifter.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.   
 
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Sven Bentsen den 22.09.2023, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
 
Bygningssakskyndigs konklusjon: Hovedhytte og sjøbod med varierende alder og slitasje på bygningsdeler. Det er påpekt enkelte forhold/avvik som
fremkommer i rapporten. For øvrig må hele rapporten leses
 
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2: 
TG 3:
Våtrom > 1 Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt. Synlig belegg som membran/tettesjikt.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Det er registret utette gjennomføring på avløp til toalett og oppbrett på belegg ved dørlister.
Konsekvens/tiltak. Andre tiltak: Utette områder må tettes fagmessig.

TG 2:
Utvendig > Taktekking. Taket er tekket med betongstein. Undertak antas å være av en type takplate (sutak). Takflater fremstår med normal slitasje, men har en del begroing på overflater.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid anses som oppnådd.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Tekking holdes under oppsyn. Jevnlig vedlikehold som utskifting av slitte/knekte stein må utføres. Begroing bør fjernes og anses som normalt behov for vedlikehold.

Utvendig > Nedløp og beslag. Utvendige beslag antas å være av eldre dato/byggetid.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Veggkonstruksjon. Lecavegg på nedre del av yttervegg bakside mot fjell. Øvrige yttervegger av trekonstruksjon med utvendig kledningsbord.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Upusset lecavegg Øvrige fasader med kledningsbord har noe varierende slitasje, men hovedsakelig normale forhold ut fra alder. Det er registrert noen slitte og dårlige enkeltbord.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Upusset lecavegg anbefales å pusse. Kosmetisk penere og mindre fuktoppsug. Vanlig vedlikehold må påregnes samt utskifting av slitte/dårlige bord fortløpende etter behov

Utvendig > Vinduer. Originale vinduer i hytten fra byggetid er av type trevinduer med koblede glass. Vinduene fremstår i hovedsak med normal slitasje. Tilfeldig valgte vinduer ble testet med tanke på funksjon, åpne - lukke. Vinduer som ble testet fungerte ok ut fra alder.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: TG 2 settes grunnet alder. Denne type vinduer har svak isoleringsevne sammenlignet med dagens standard og de vinduene som er skiftet i hytten.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Jevnlig vedlikehold må forventes på denne type vinduer.

Utvendig > Dører. Yttedører fra byggetider, tredører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Generell alder og værslitasje på dører. Enkelte dører har noe heng i karm/svill.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Dørene vil kunne fungerer en del år til med jevnlig vedlikehold. Eventuell utskifting vurderes ut fra ønsket standard og behov.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Det er opparbeidet terrasser rundt hytten med forskjellige nivåer. Terrasser er i hovedsak av trekonstruksjon. Fundamenter er i hovedsak innebygd/skjult og ikke videre kontrollert grunnet manglende tilgang/synlighet.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Terrasser har varierende slitasje. Terrassebord på nederst platå mot sjøen fremstår som slitt. Det er registrert noe dårlig treverk, eksempelvis på rekkverk bakside.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Denne type terrasser av treverk som ligger ved sjøen vil naturligvis ha behov for jevnlig vedlikehold og noe utskiftinger. Dårlig treverk må
skiftes.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Planavvik kontrollert med lasermåling på valgte steder. Etasjeskille i tre som grenser ned mot åpent terreng under hytten.
Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Begerenset/manglende tilgang til område under hytten
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det bør etableres enklere tilgang for kontroll og inspeksjon under hytten. Dette både for kontroll av fundamenter og treverk som grenser ned og inn mot terreng. Dette kan være risikokonstruksjon med tanke på fuktproblematikk.

Innvendig > Innvendige dører. Furudører.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Flere dører som har heng i karm/svill
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Justering anbefales

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater vegger og himling. Panel i taket og våtromsplater på vegger.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Overgnag belegg - våtromsplater er utført med ufagmessig løsning. Belegg er montert utenpå veggplater, mens normal løsning vil være å montere våtromplater utenpå belegg med oppbrett opp under platene.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Ingen umiddelbare tiltak angit siden dagens løsning vil fungere med forbehold om at det benyttes kabinett/tette dusjløsning i rommet.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Overflater Gulv. Belegg på gulvet.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Gulvet har avvik på fallfohold. Hovedsakelig flat utførelse med enkelte områder som har antydning til motfall.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Ingen umiddelbare tiltak angitt selv om løsninger har avvik. Det må benyttes tett dusjløsning med dagens avvik på fallforhold. Sporadisk bruk tilsier at badet normalt vil fungere med dette avviket, men ved en eventuell lekkasje vil det kunne innebære risiko ved at vann ikke ledes godt til sluk.

Ventilasjon > 1 Etasje > Bad
Kun åpnevindu.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Kun åpnevindu i rommet.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Avtrekksventil anbefales på våtrom, men grunnet antatt sporadisk bruk (fritidsbolig) vil dagens løsning kunne fungere ved at man selv er
påpasselig med å luft godt ved bru

Kjøkken > 1 Etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk. Ingen avtrekk montert.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Det er ikke ventilator montert over komfyr. Kun åpnevindu ved siden av komfyr.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Ventilator anbefales å montere. Sporadisk bruk (fritidsbolig) tilsier likevel at dagens løsning vil kunne fungere dersom man lufter ved bruk
av komfyr.

Tekniske installasjoner > Vannledninger. Eier opplyste at det er borret felles vann som er lagt til hytten samt utvendig vann fra tjønn i nærheten som kun anses som bruk til vask og vanning.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik: Røropplegg er typisk "hyttevann" Opplegg og montering tilpasset og montert på enkel måte. Det er ikke lagt frostfritt og må dermed kun brukes som sommervann.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak: Ingen umiddelbare tiltak angitt eller tegn til svikt ved befaringen.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Se tilstandsrapport.
 
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Naust - Beskrivelse: Sjøbu/Naust gis kun en enkel beskrivelse og er enkelt kontrollert. Det er dermed ikke utført kontroll som kan sammenlignes med
selve hovedhytten hvor forskrift til avhendigsloven ligger til grunn. Sjøbu har støpt gulv og fundamenter av stablestein. Murte lecavegger mot terreng og ellers trevegger med kledningsbord. Tak av trekosntruksjon som er tekket med betongstein og underliggende plater. Utvendige overflater har generelt en del slitasje (se bilder bakerst i rapporten). Det må kunne påregnes vedlikehold og noe utskiftinger. Sidedøren i front lot seg ikke åpne. Bryggen har slitte bord og merkbar svikt/gyng ved belastning.

Hvitevarer

Følgende hvitevarer følger boligen: kjøleskap og komfyr medfølger i handelen.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.  

Vedlegg salgsoppgave

Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/14230032. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Heftelser som følger eiendommen:

2020/3520469-1/200 Bestemmelse om kloakkledning. Tinglyst 21.12.2020
Rettighetshaver:RØSSTAD AVLØPSLAG Org.nr: 920870430
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Med bestemmelse om stikkledninger i vann

Grunndata
1985/16958-1/93 28.10.1985 REGISTRERING AV GRUNN
Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 4204 GNR: 447 BNR: 1
2020/1211547-1/200 01.01.2020

2020/1211547-1/200 01.01.2020 KOMNUMMERERING VED KOMMUNEENDRING
Tidligere: KNR: 1018 GNR: 47 BNR: 74

Rettigheter som følger eiendommen:
Rettigheter på 4204-447/1
1985/18686-1/93 Best. om adkomstrett. Tinglyst 22.11.1985
rettighetshaver:Knr:4204 Gnr:447 Bnr:74
Bestemmelse om garasje/parkering

Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Info kommunale avgifter

Kr. 8.982,- pr. år
Beløpet inkluderer eiendomsskatt, feie- og tilsynsavgift, målerleie og tilsynsgebyr private avløpsanlegg. Ingen vanngebyr.

Renovasjon kommer i tillegg. Renovasjonsgebyr for 2023 er kr. 1.681,-.

Sammendrag selgers egenerklæring

Våtrom
Lekkasje i kobling til kabinett. Forsikringssak utbedret ca 2020. Utført av Lindekleiv Tormod VVS.

Tak, yttervegg og fasade
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja. Se tilstandsrapport - er utbedret - inforbindelse med pipa
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Skiftet to soveromsvindu i 2023. Snekker Torkild Hodnemyr

Rør
Boret felles vann via Helgesen( drikkevann ) Vann fra tjønn i tillegg . ( ikke drikkevann ). Avløp via felles renseanlegg/ Helgesen

Sopp og skadedyr
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Mink og mus
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Rekkverk og lysthus har noe råteskader

Planer og godkjenninger
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja. 2018- Bygd nytt bad som eget utbygg. Snekker T Hodnemyr og VVS Lindekleiv

Andre opplysninger
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja. Gulvet i hytta er skiftet og isolasjonen der er fjernet i gulv forn

Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.