Nøkkelinformasjon
Bebyggelse
Enebolig oppført i tre på betong grunnmur. Takstein på tak. Isolerglass vinduer. Utvendige vegger er etterisolert med 5 cm Glava, ny vindsperre og ny kledning i 2022. De fleste vinduer ble byttet i 2016, og verandadør i 2023.
Standard
Enebolig oppført i 1949, vesentlig påkostet og rehabilitert gjennom de senere år. Boligen holder gjennomgående god standard og er delikat oppusset med moderne fargevalg. Det er etterisolert utvendige vegger, samt skiftet vinduer/dører og ny kledning på boligen. Innvendig er det et lekkert kjøkken fra Drømmekjøkkenet i hvit utførelse, med alle hvitevarer integrert. Masse skap- og benkplass, samt god plass til spiseplassen på kjøkkenet. Stuen er lys og romslig, med flere møbleringsmuligheter. Skyvedør ut til stor veranda med morgen- og formiddagssol. Flott peis plassert midt i stuen, samt varmepumpe for oppvarming. Boligen har 2 nyere bad, begge flislagt på gulv og vegger, med baderomsinnredning m/ skuffer, speil, toalett og dusj. I 2. etg. finner du en gang og 4 soverom. I kjeller er det en koselig tv-stue, en stor fin bod, gang og bad m/ opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Fra badet er det utgang videre ut til hagen.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Lossius Takst AS den 17.06.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av stål mulig fra tidsrom da taktekket ble skiftet på slutten av 90-tallet. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 - 35 år.
Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere og stigetrinn for feier på taket. - Det ble registrert noe manglende eller feil fall på en av takrennene.
Tiltak: Snøfangere bør montres på tak over/i nærhet til der folk og husdyr kan oppholde seg/ferdes. - Stigetrinn for feier må påregnes montert. - Vedlikehold og utbedring av takrenner med svakt eller feil fall er påregnelig. Generelt bør takrenner renses.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med valm oppført av plassbygde takstoler. Kaldtloft ble noe begrenset inspisert på grunn av lagrede gjenstander i rommet.
Vurdering av avvik: Det gjøres oppmerksom på at det ikke er isolasjon i skråtak. - Takkonstruksjonen er bygd uten eller med begrenset lufting. - Noe eldre fuktskjolder eller misfarget taktro registrert på loft.
Tiltak: Det anbefales etterisolering av loftsetasjen der det mangler eller er lite isolasjon.
Vinduer,TG2
Hovedsakelig vinduer med malte karmer og rammer av tre med 2-lags glass. Kjellervinduer av PVC. I hovedsak er vinduer skiftet i løpet av de senere årene, med unntak av enkelte vinduer som er fra midten av 90-tallet. Vinduer som er under 25 år, TG 1. Eldre vinduer, TG 2 grunnet alder.
Vurdering av avvik: Vinduer i karnapp i stuen har passert 25 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble imidlertid ikke registret symptom av punktering på befaringsdagen.
Tiltak: Basert på alder må det kunne forventes at vinduer som er passert 25 år er en del av det fremtidige vedlikehold- og utskiftingsbehovet.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Terrasse, plattinger og verandaer av ulik alder oppført i tre.
Vurdering av avvik:
TG 3: - Deler av veranda i nærhet av inngangsdør til kjeller mangler rekkverk. Fallhøyde er over 50 cm.
TG 2: - Enkelte terrassebord på hoved veranda ut fra stue har noe mykt treverk. - Rekkverk er noe for lavt ihht. dagens regelverk.
Tiltak: Det må monteres rekkverk der dette mangler. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde ihht. dagens standard. Ved en senere utskifting av rekkverk bør imidlertid dette vurderes. - Det er påregnelig med noe vedlikehold/utskifting av terrassebord som har slitasjeskade.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Utvendige trapper,TG3
Trapper av tre eller betong mellom ulike nivåer.
Vurdering av avvik: TG 3: Flere trapper mangler rekkverk/håndlist. TG 2: - Enkelte fliser har løsnet eller har skader.
Tiltak: Det må monteres rekkverk på trapper som mangler dette.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille/bjelkelag av tre. Ved kontroll av nivåforskjell på gulv ble det hovedsakelig registrert normale avvik alder tatt i betrakting, men nivåforskjellen ansees som et avvik basert på standardens krav. Se kommentar under. Kontrollen er kun stikkmessig utført. Lydisolering og brannforhold mellom etasjer er ikke kontrollert. Trinnlyd i trapper og stedvis knirk i gulvflater forekommer. Dette er normalt og må forventes i boliger bygd i tre.
Vurdering av avvik: Høydeforskjell målt på 2 m. lengde var stedvis over 20 mm. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 3 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak: Oppretting er ikke prekært. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ny eier må selv vurdere eventuelt behov for oppretting.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Radon,TG2
Vurdering av avvik: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på radonmålinger. Boligen ligger for øvrig i et område skravert gult, som betyr aktsomhet "moderat til lav" iht. DSA, som vil si, "lite sannsynlig skadelig", eller "normale forekomster".
Tiltak: Det er ikke krav om radonmåling for boliger som ikke leies ut, men anbefales.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Rom Under Terreng,TG2
Deler av boligen står under terreng og har tidligere hatt problemer med vanninntrenging i grunnmur. Selger opplyser at dreneringsarbeider på utsiden er vanskelig å få til på en god måte, da grunnmuren delvis står på eller tett inntil fjell. I underetasjen nær trappen har det tidligere vært betydelig fuktvandring i vegg. I forbindelse med oppussing/renovering av kjelleretasjen har selger engasjert Reptec AS for tetting av grunnmuren på innsiden av betongen. Løsning som Reptec bruker er ikke preakseptert SINTEF-godkjent, men kan likevel se ut til å fungere da fuktutslag er betydelig begrenset. I tillegg til dette benytter selger seg av avfukter for å begrense luftfuktigheten i etasjen. Dette anbefales videreført.
Vurdering av avvik: Det ble registrert moderate utslag ved fuktmåling på svill i påforet vegg. Se beskrivelsestekst. - Tetteløsninger utført av Reptec er ikke Sintef-godkjent.
Tiltak: Påforet vegg bør holdes under oppsyn. - Det anbefales videreføring av bruk av avfukter i rommet. Selger har bevist panelt med diffusjonsåpen panel under trapp for å hindre at fukt skal lukkes inne bak panel. Det gjøres oppmerksom på at dette panelet ikke bør overmales.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Innvendige trapper,TG2
Nyere trapper mellom etasjer fra Vegårshei trappeverksted. Trappen mellom 1. etasje og loft har forskriftsmessig montert rekkverk og håndløper på vegg. Trapp mot underetasjen mangler dette. Normal trinnlyd og knirk må kunne forventes. Trappen fremstod i god stand.
Vurdering av avvik: Trapp tilknyttet kjeller mangler håndlist på vegg.
Tiltak: Håndløper bør monteres for å lukke avviket.
Våtrom
1. etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Rommet har flislagt gulv. Gulvet har noe fall fra dørterskel mot sluk. men det er utette løsninger ved dør og oppkant er ikke tilstrekkelig. Lekkasjesikringen forutsetter at membran/tettesjikt er intakt, tette løsninger bak lister ved dør, og at sluk og avløpsrør til en vær tid rengjort/åpne. Lekkasjesikringen vurderes ikke å være tilstrekkelig ihht. gjeldene forskriftskrav i TEK. Det er målt ca.15 mm. høydeforskjell på gulv fra dørterskel til topp slukrist.
Vurdering av avvik: Lekkasjesikringen er ikke tilstrekkelig ihht. krav. Høydeforskjell mellom sluk og tett oppkant ved dør er under 25 mm. Det generelle fallet på gulvet er heller ikke tilstrekkelig.
Kjøkken
1. etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning fra 2016 produsert og montert av Drømmekjøkkenet. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate av stein. Kjøkkenet har fastmonterte hvitevarer ifm. av oppvaskmaskin, kjøleskap, stekeovn, micro og koketopp. (induksjon) Kjøkkenet fremstår i normal god stand alder tatt i betraktning. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at funksjonstest/kontroll av hvitevarer ikke inngår som en del av tilstandsvurderingen. Henviser til selger for informasjon om tilstand og funksjon. Helhetsinntrykk kjøkken, TG 1.
Vurdering av avvik: Det ble ikke registrert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.
Tiltak: Komfyrvakt og lekkasjevarsler bør monteres for å ivareta brannsikkerhet og lekkasjesikring, men var ikke et krav på oppføringstidspunktet for boligen.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Tomteforhold
Drenering,TG2
Dreneringsløsninger fra opprinnelig byggeår. Boligen står delvis plassert på fjell, noe som gjøre det vanskelig å utbedre dreneringen rundt boligen.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Forstøtningsmurer,TG2
Boligen ligger i skrånet terreng omgitt av hage på ulike nivåer. Flere eldre støttemurer registrert.
Vurdering av avvik: Enkelte eldre murer er noe deformert etter jordtrykk.
Tiltak: Utbedringstiltak er ikke prekært.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Nyere avløpsrør skiftet i 2023. Utvendige vannrør er mulig over 25 år.
Vurdering av avvik: Det kan ikke utelukkes at utvendige vannledninger er fra byggeår (over 25 år). Det vil si at over halvparten av forventet levetid er utgått.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Overvåk tilstanden jevnlig.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Kommunen opplyser at det ikke eksisterer originale tegninger på boligen i deres byggesaksarkiv.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Fremkommer i rapporten.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja
Et av kjellerrommene fremstod som en kjellerstue. Dette rommet tilfredsstiller ikke dagens forskrift for rømningsvei.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Renovert
2016
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Integrert stekeovn, micro, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4203/437/21:
05.09.1973 - Dokumentnr: 6498 - Skjønn
EKSPROPRIASJONSOVERSKJØNN VEDR.RIKSVEG 407
Gjelder denne registerenheten med flere
13.08.2024 - Dokumentnr: 1799428 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Sørmegleren AS
Org.nr: 944 121 331
Elektronisk innsendt
05.01.1948 - Dokumentnr: 9 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:437 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 1815432 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:437 Bnr:21
07.01.1948 - Dokumentnr: 21 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4203 Gnr:437 Bnr:1
Info kommunale avgifter
Inkluderer gebyr for vann, avløp, feiegebyr, eiendomsskatt og renovasjon.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Andre forsikringer
Fullverdiforsikret i Fremtind Forsikring
Sammendrag selgers egenerklæring
Våtrom
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
Beskriv feilen og omfanget: Vannlekkasje på bad i kjeller.
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Bad 1etg
2.1.2 Årstall: 2016
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Totalrenovering, el anlegg, rør i rør, smøre membran, fliser.
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Hoel VVS AS, Centrum Elektro AS, Mouland Gulv og Flis
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
2.2.1 Navn på arbeid: Bad/vaskerom kjeller
2.2.2 Årstall: 2024
2.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
2.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Totalrenovering grunnet vannlekkasje. Drenering av gulv, el anlegg, rør i rør, smøre membran, fliser. Rørfornying av avløp.
2.2.5 Hvilket firma utførte jobben? Multiflis AS, Hoel VVS AS, Nedig AS, Rør og Spyleservice AS
2.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Tak, yttervegg og fasade
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nye vinduer
4.1.2 Årstall: 2016
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
4.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Byttet alle vinduer, utenom 4stk kanappvinduer. Utført av huseier med fagbrev som Tømrer.
4.2.1 Navn på arbeid: Verandadør
4.2.2 Årstall: 2023
4.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
4.2.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Byttet verandadør stue. Utført av huseier med fagbrev som Tømrer.
4.3.1 Navn på arbeid: Etterisolering av yttervegger
4.3.2 Årstall: 2022
4.3.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært
4.3.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Etterisolert yttervegger med 5cm glava, ny vindsperre og ny kledning. Utført av huseier med fagbrev som Tømrer.
Kjeller
6 Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget: Ble observert fukt i kjeller under renovering i 2016 grunnet manglende drenering utvendig. Ble anbefalt etter befaring av Anticimex og vanntette innvendig av firmaet Reptec AS. Dette ble da gjort på de utsatte veggene.
Elektrisitet
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
10.1.2 Årstall: 2018
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nytt sikringsskap, skjult anlegg
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Nedig AS
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Rør
12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Brudd i avløpsrør. Sprekk i vannrør på bad i kjeller
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Bad/vaskerom kjeller
13.1.2 Årstall: 2024
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Totalrenovering grunnet vannlekkasje. Drenering av gulv, el anlegg, rør i rør, smøre membran, fliser. Rørfornying av avløp.
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Multiflis AS, Hoel VVS AS, Nedig AS, Rør og Spyleservice AS
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
13.2.1 Navn på arbeid: Nytt avløpsrør
13.2.2 Årstall: 2023
13.2.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
13.2.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Avløpsrør ble byttet fra betong til plast fra hus til kommunalt anlegg.
13.2.5 Hvilket firma utførte jobben? Rør og Spyleservice AS, Hoel VVS AS
13.2.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Sopp og skadedyr
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Mus grunnet manglende musebånd. Dette ble montert da yttervegger ble etterisolert. Ingen observasjoner etter oppussing.
21 Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Beskriv omfanget: Ble observert mugg på svartpapp inni kjellervegg mot grunnmur under renovering i 2016 grunnet manglende drenering utvendig. Ble anbefalt etter befaring av Anticimex og vanntette innvendig av firmaet Reptec AS. Dette ble da gjort på de utsatte veggene.
Planer og godkjenninger
28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja
Beskriv nærmere hvilke forhold: Båndlagt grunnet planlegging av ny E-18.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
