Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Yngve Ottervig den 24.06.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
UTVENDIG:
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater. Teknisk ferdig stillelse mellom tak isolasjon og vegg isolering er ikke fulført, anbefaler og bruke ansvarlig foretak til å gjøre dette riktig. Beslag og nedløp byttet med tak i 2018 Undersøkelsen er basert på visuelle observasjoner fra bakkenivå. Den vertikale ytterkonstruksjonen er oppført i bindingsverk av tre. Tilstand og teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Det er ikke observert åpenbare tegn til utbøyinger eller setninger. Utvendige overflater er utført med stående malt kledning. Noe dype spikerhuller i kledningen. Deler av kledningen er utsatt for fuktbelastning/vannsprut fra tilstøtende tre terrasse, med påregnelig hyppigere vedlikeholds intervaller.
Takkonstruksjon i plassbygget A-takstoler i tre, noe av undertaket byttet i 2018 og det er synlig merker fra fukt som stammer fra tidligere lekkasje.
-Malte trevinduer med 2-lags glass - 1 etasje fra 2008
-Malte trevinduer med 2-lags glass - loft fra 2008
-Malte trevinduer med 2-lags glass - kjelker 2014
-Malt hovedytterdør
-Malt balkongdør i tre 2 flyet.
-Malt hovedytterdør 80x180
Litt trangt oppunder terrassen dør subber litt. Balkong med sommerstue utgang fra stue, terrasse nede foran huset. Utvendig tre tapp mellom terrasser. Sommerstue med terrassedør og glass skyvedører i front. Ikke byggesøkt.
INNVENDIG:
Innvendige overflater har generelt normal bruksslitasje. Gulvene har parkett, laminat og tregulv, vegger er med trepanel og malte flater. Det er malte flater i himlinger.
Det gjøres oppmerksomt på noe uferdige detaljer som listverk og malerarbeid.
Betong mot grunn
Trebjelkelag mellom øvrig etasjer. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Eiendommen ligger i et område med moderat til lav grad av radonforekomster, i henhold til nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Mursteinspipe og vedovn
Pass på en teglsteinspipe skal i utgangspunktet ikke kles inn på noen av sidene. Gipsplater og andre plateprodukter der dermed ikke tillatt. Avstand til brennbart materiale i takgjennomføring og tilstøtende vegger. For teglskorstein skal pipeløpets indre flate være minst 230 mm fra brennbart materiale. Det vil si man skal ikke sette for eksempel en bokhylle inntil pipa.
Hulltaking er foretatt i og det er påvist avvik i konstruksjonen Det er registrert noe fukt nederst i murveggen (ikke i trekonstruksjon), gulvet langs bakveggen hovedsakelig i boden i kjelleren er det mål høye nivåer med fukt, trolig vann under gulvet som presser opp. målinger litt opp på veggen gir normal utslag på fuktmåleren. Malt tretrapp Heltre furudører og malte fyllingsdører.
VÅTROM:
Bad
Aktuell byggeforskrift i perioden 1997-2010 Våtrommet må brukes med dusjkabinett da det er vindu i dusjsone, det er behov for bedre ventilasjon på rommet. Baderomsplater på vegger og malt innvendig tak Vinylbelegg på gulv, elektriske varmekabler og det er lite fall på gulvet men god oppkant ved dør vann vil gå til sluk. Synlig vinylbelegg og eldre soilsluk Innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett
Mekanisk avtrekk vifte.
Hulltaking ble ikke gjennomført bak risikosonen, da denne er etablert på yttervegger. TG er satt iht resultat av målinger utført på befaringsdagen og iht NS3600 Det er ingen rør i vegg konstruksjon. Alle rørene kommer oppgjennom gulvet og det er belegg på gulv.
Vaskerom
Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2010. Smartpanel på inne vegger yttervegger med malteflater, himling med malte flater mellom bjelkelaget.
Vinylbelegg på gulv, ingen varme i gulvet og der er fint fall til sluk.(vann renner til sluk). Synlig vinylbelegg og plast sluk. Innredning med nedfelt servant, benkplass med skap og skuffer, toalett og opplegg for vaskemaskin
Mekanisk avtrekk
Hulltaking ble ikke gjennomført bak risikosonen, da denne er etablert på skillevegg og murvegg.
TG er satt iht resultat av målinger utført på befaringsdagen og iht NS3600.
KJØKKEN:
Kjøkken med over og underskap i profilerte fronter, benkeplate i laminat. Kjøkken ser og virker i god stand, normale bruksmerker i henhold til alder.
Hvitevarer kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr
Anbefaler montering av waterguard på vanntilførsel til kjøkken. Waterguard ble et krav i 2010 i nye og rehabilitert bygg.
Kjøkkenventilator med avtrekk ut.
SPESIALROM:
Kjølerom i boden i kjelleren bygget som rom i rommet.
Kjøleaggregat med ukjent alder.
TEKNISKE INSTALLASJONER:
Kobber med og uten plastkappe, nyere plast (rør i rør) på deler av anlegget.
Avløpsrør av støpejern og plast.
Naturlig ventilasjon.
Varmepumper montert i 2024.
Varmtvannstank ca 200 liters.
Elektrisk anlegg, tilknyttet el-skap i gang kjeller.
Tavleskapet er utført med automatsikringer.
Tilgjengelige kursfortegnelse og anleggsdokumentasjon foreligger.
Normale branntekniske forhold.
TOMTEFORHOLD:
Byggegrunn av fjell
Drenering på 2 av veggen utført 2008
Grunnmur i lettklinkerblokker og betong. etter isolert inne og utvendig.
Forstøtningsmurer i natursteinsmur ser ut til å være i normal stand.
Terreng på tomta er tatt opp med forstøtningsmurer så terrenget er godt tilpasset huset.
Septiktank nedgravd foran huset.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong med sommerstue utgang fra stue, terrasse nede foran huset.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
• Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Utvendige trapper:
Utvendig tre tapp mellom terrasser.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk.
Konsekvens/tiltak
• Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Forstøtningsmurer:
Forstøtningsmurer i natursteinsmur ser ut til å være i normal stand.
Vurdering av avvik:
• Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Rekkverk er for laft i henhold til krav, rekkverk er i dårlig stand råte og flassende trevirke.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
• Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
Rekkverk trenger vedlikehold
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
TG2:
Andre utvendige forhold:
Sommerstue med terrassedør og glass skyvedører i front. Ikke byggesøkt.
Årstall: 2008
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Overgangen mellom hus og sommer stue er ikke tett å kan føre til at vann som renner ned kledningen kan komme inn i sommer stuen , ellers kan det skade
kledningen og konstruksjonen i sommer stuen.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Overgang mellom tak og kledning bør utbedres.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Overflater:
Innvendige overflater har generelt normal bruksslitasje.
Gulvene har parkett, laminat og tregulv, vegger er med trepanel og malte flater. Det er malte flater i himlinger.
Det gjøres oppmerksomt på noe uferdige detaljer som listverk og malerarbeid.
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Bilder er eksempel på skader eller ting som ikke er gjort ferdig bygget er gammelt og det er gjort mye oppgradering å noe er ikke helt ferdig.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak:
Videre oppgraderinger må forventes.
Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Pipe og indsted:
Mursteinspipe og vedovn
Pass på en teglsteinspipe skal i utgangspunktet ikke kles inn på noen av sidene. Gipsplater og andre plateprodukter der dermed ikke tillatt.
Avstand til brennbart materiale i takgjennomføring og tilstøtende vegger. For teglskorstein skal pipeløpets indre flate være minst 230 mm fra brennbart
materiale. Det vil si man skal ikke sette for eksempel en bokhylle inntil pipa.
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Rom under terreng:
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Hulltaking er foretatt i og det er påvist avvik i konstruksjonen
Det er registrert noe fukt nederst i murveggen (ikke i trekonstruksjon), gulvet langs bakveggen hovedsakelig i boden i kjelleren er det mål høye nivåer med
fukt, trolig vann under gulvet som presser opp. målinger litt opp på veggen gir normal utslag på fuktmåleren.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Konsekvens/tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Det er registrert fukt i gulv i bod 20.03.23.
Det er kun målt i bunnsvill mot terreng 17.07.24, det er ikke målt unormale verdier.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Innvendige trapper:
Malt tretrapp
Vurdering av avvik:
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Innvendige dører:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Bad - Overflater vegger og himling:
Baderomsplater på vegger og malt innvendig tak
Vurdering av avvik:
• Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet
• Våtromsplater er ikke montert fagmessig.
Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Våtrommet er bygget med våtromsplate med mangler beskyttelseslisten i bunn av platene, vindu er i våt sone og bade må da brukes slik det gjøres i dag
med dusjkabinett.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Bad - Overflater gulv:
Vinylbelegg på gulv, elektriske varmekabler og det er lite fall på gulvet men god oppkant ved dør vann vil gå til sluk.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Det er registrert bom under belegg.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet fungerer med dette avviket.
Ingen nødvendig tiltak før eventuelt oppgradering av våtrom.
Bad - Sluk, membran og tettesjikt:
Synlig vinylbelegg og eldre soilsluk
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak
• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
Bad - Sanitærutstyr og innredning:
Innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på innredning.
Det er påvist kondens på toalettsisterne.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Kondens på toalettsisterne trolig skylles svært kaldt vann.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Bad - Ventilasjon:
Mekanisk avtrekk vifte.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Kjølerom - Teknisk anlegg:
Kjøleaggregat med ukjent alder.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå.
Vannledninger:
Kobber med og uten plastkappe, nyere plast (rør i rør) på deler av anlegget.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør:
Avløpsrør av støpejern og plast
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank:
Varmtvannstank ca 200 liters
Årstall: 2014 - Kilde: Eier
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Utvendige vann- og avløpsledninger:
Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1955. Det er septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1993. Det er
offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Det er mistanke om lekkasje på gråvannet fra avløpet tiltak for å undersøke er startet.
Septiktank:
Septiktank nedgravd foran huset.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: FYLL INN
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddig og rengjort før visning, og at den ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort før overtagelse.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4203/221/121:
15.07.1999 - Dokumentnr: 5098 - Jordskifte
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Bestemmelse om veg
Bruksrett til uthuset.
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
15.07.1999 - Dokumentnr: 5098 - Jordskifte
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:221 Bnr:25
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelse om veg
27.02.2008 - Dokumentnr: 168443 - Bestemmelse om bryggeplass
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:221 Bnr:25
Bestemmelse om adkomstrett
27.02.2008 - Dokumentnr: 168443 - Bestemmelse om bryggeplass
Rettighetshaver: Knr:4203 Gnr:221 Bnr:546
Bestemmelse om adkomstrett
Gjelder denne registerenheten med flere
23.05.1953 - Dokumentnr: 1259 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:221 Bnr:25
01.01.2020 - Dokumentnr: 1478455 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:221 Bnr:121
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
10
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja
10.1.1 Navn på arbeid:
- Nytt arbeid
10.1.2 Årstall:
- 2024
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:
Stikkontakt i anneks var ødelagt/knust fra før overdragelse til ny eier. Denne ble byttet (av faglært elktriker), og flytttet fra gulvlistnivå, til ved siden av kjøkkenvindu over kjøkkenbenk. Imidlertid ble det påpekt av takstmann at stiukkontakten er plassert for nært vannkranen, altså innenfor sprutsonen, og må flyttes. Dette er sendt inn som en reklamasjonssak til det elektrikerfirmaet som var ansvarlig for oppdraget, ABP Elektro AS. Disse opplyser at det ikke foreligger noen spesifikke krav i el-regelverket om dette, og at de har vært i dialog med takstmann. Takstmann trekker frem TEK 17 forskriften, uten at el-installør og takstmann kommer til enighet om hvilket regelverk som skal legges til grunn.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben?
- ABP Elektro AS
14:
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
- Ja
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen?
Jeg vet ikke mer enn det som er oppgitt i tidligere eieres egenerklæring.
16:
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja
16.1.1 Navn på arbeid:
- Nytt arbeid
16.1.2 Årstall:
- 2024
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?
- Faglært
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte:
- Det ble installert ny varmepumpe i hovedhuset våren 2024 fra OBS-bygg på Stoa, som da hadde installasjonsavtale med Elesco Agder AS i Grimstad.
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben?
- ELESCO Agder AS
23:
Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
- Ja
Beskriv hva som mangler og hvorfor:
- Sommerstue og nedre terrasse er ikke byggesøkt/godkjent.
32:
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Ja
Jf. tidligere eieres egenerklæring er kjeller renovert og isolert med vaskerom og kjellerstue. Yttervegger i kjellerstue og vaskerom er isolert med
Siporex porebetong, og malt med diffusjonsåpen maliong. Innervegger i kjelelrstue og vaskerom er isolert med Glava, med lufting mellom betong
og isolasjon.Yttertaket ble byttet i 2018.
Jf. tidligere eiers egenerklæring fremkommer det at det har vært brukt elektriker til renovering av kjeller - Centrum elektro og Richard Andersen elektro. Videre frenkommer det også at Caverion har byttet sikring til utvendig stikkontakt ved biloppstillingsplass, samt koplet på lysrekke i stuen
i hovedhuset. For egen regning kan det også legges til at når elektriker byttet og flyttet stikkontakten i annekset, som tidligere nevnt i et tidligere punkt, så oppdaget han samtidig at det er en 16 ampere sikring i sikringsskapet for strømmen ut til annkset, mens ledningene ikke er dimensjonert for mer enn 10 ampere. Dette ble ikke kommentert på el-kontrollen i 2020. I følge tidligere eiers egenerklæring, utførte El-tilsynet kontroll i 2020, og at påviste feil ble rettet opp av Caverion.
Jeg meldte en mulig skadesak til Storebrand i forbindelse med oppussing av soverom i anneks, da det ble oppdaget svertesopp bak plassbygd seng og garderobeskap. Rapporten fastslår at årsaken sannsynligvis ikke har opphav i en vannskade, men at det kun er snakk om kondens grunnet temperatursvigninger. Det ble imidlertid også målt noen forhøyede fuktverdier i den samme veggen i det tilstøtende rommet, kjøkkendelen. Også her ble det konkludert med kondens.
Ganggarealene nede, samt trappeløp og loftsgang, har blitt malt.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
