Nøkkelinformasjon
Standard
Boligen er oppført rundt 1850 og går over 2,5 etasjer, samt uinnredet kjeller. Deler av boligen innvendige overflater, kjøkken og våtrom er fornyet. Boligen har for øvrig et helhetlig oppdrageringsbehov. Se tilstandsrapport.
Det er trappeadkomst fra veien og ned til boligens inngangsparti. Det er belegningsstein ved inngangspartiet.
Boligen har gjennomgående lyse og nøytrale fargevalg. Stuen er inndelt i to soner. En tv-stue, samt en spisestue. Det er en eldre åpen peis i stuen som ikke er i bruk. Rommet varmes for øvrig opp med varmepumpe. Fra stuen er det trappoppgang til 2. etasje. Boligen har separat kjøkken med underskap og høyskap med lyse profilerte fronter. Det er integrert koketopp, komfyr og oppvaskmaskin. Avsatt plass til kjøleskap.
Det er 2 rom som er innredet som soverom. Soverommet i loftsetasje har ikke tilfredsstillende rømningsvei.
Bad i 1. etasje er innredet med toalett, vask og dusj. Eget lite rom med opplegg for vaskemaskin. Badet er fra perioden 2011/2012 og har fliser på gulv og vegger.
Hovedsakelig åpent elektrisk anlegg, tilknyttet nyere tavleskap med automatsikringer i bod. Tilgjengelig anleggsdokumentasjon er merket 2014.
Tilstandsrapport:
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 24.04.2023, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Enebolig fra perioden rundt 1850, oppført i to og en halv innredet etasje og grovkjeller. Deler av boligens innvendige overflater, kjøkken og våtrom er fornyet.Det må påregnes omlegging av taket, utbedring av råteskadede konstruksjonsdeler og fyringsanlegget i boligen. Bygningen har synlige konstruksjonsmessige skjevheter i skillekonstruksjoner og de vertikale konstruksjonene. Videre må det påregnes reetablering og sikring av støttemurer. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig taktekking, ytterkledning, dører, vinduer, det elektriske spredningsnettet, røropplegget og dreneringen som legges til grunn for vurderingen. Det må påregnes forebyggende tiltak mot kondensfukt i kjeller / krypkjeller. Viser for øvrig til avsnittene som omfatter drenering og terrengforhold. Boligen har et helhetlig oppgraderingsbehov og vurderes som renoveringsklar. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3: Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Utvendige beslag har utettheter. Det ble registrert utettheter rundt pipegjennomføringen, med påfølgende fukt/råte/sopp-skader i tilstøtende del av takkonstruksjonen.
Utvendig > Veggkonstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Varierende grad av slitasje og oppsprekking. Ytterkonstruksjonene har skjevheter og det ble registrert råteskader i tømmerkonstruksjonens nedre del mot kjeller og steinmur. Omfanget kan ikke detaljvurderes uten omfattende destruktive inngrep. Konstruksjonens nedre deler er utsatt for kondensbelastning fra kjellerrommet. Videre ble det målt høyt fuktinnhold / vektprosent i nedre del av konstruksjonen. Deler av ytterkledningen står i nær / umiddelbar kontakt med utvendig opparbeidelse og utsettes for direkte fuktbelastning.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. Det ble registrert råte/fuktskade i konstruksjonsdel ved pipegjennomføringen. Tildekkede skråtak mot innredede oppvarmede rom er tidvis utsatt for kondensfukt og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Utlufting av konstruksjonen er begrenset til konstruksjonsmessige luftlekkasjer. Det ble registrert boreganger etter treskadeinsekter i konstruksjonen.
Utvendig > Vinduer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduene fremstår med høy slitasjegrad. Det ble registrert sprukket glassfelt i stue. Vindu mot gulv i loftsetasjen bør sikres mot sammenstøt. Vinduer i kjelleretasjen fremstår i særlig redusert forfatning.
Utvendig > Kjellerdør. Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
Utvendig > Utvendige trapper. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Det er ikke montert rekkverk. Trappevanger av tre står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert boreganger etter stripet borebille i konstruksjonen mot kjellerrommene. Kryprommet er utsatt for kondensbelastning / kondensfukt mot tilstøtende skillekonstruksjon. Konstruksjonene har synlige skjevheter og følger setningene i bygget. Konstruksjonene er underdimensjonert. Det er spennvidder i kombinasjon med konstruksjonstykkelser som legges til grunn for vurderingen. Skillekonstruksjon mot kjeller har ettermontert plast på feil side av konstruksjonen. Det ble registrert råteskader i konstruksjonen under den tilbygde hovedinngangen.
Innvendig > Pipe og ildsted. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Pipevanger er ikke synlige. Ildfast stein har sprekker. Synlige rustsvekkelser i tilknytning til sotluke i kjeller. I siste branntilsyn ble det anbefalt oppgradering av fyringsanlegget før videre bruk.
Innvendig > Rom Under Terreng. Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er høy luftfuktighet i kjelleren med stor fare for en skadeutvikling. Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Det er manglende fuktsperre på bakken. Synlig overvannstilsig i kjelleren med påfølgende innvendig kondensering. Det ble registrert boreganger etter stripet borebille i skillekonstruksjonen.
Innvendig > Innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Overflater Gulv. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Ventilasjon. Rommet har ingen ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom. Konstrukjsonen ligger mot tilstøtende kjellerrom med kondensutfordringer og betegnes derfor som risikoutsatt konstruksjon.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater Gulv. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Ujevn flislegging. Det ble registrert motfall på gulv i dusjsonen. Manglende hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann på gulv utenfor dusjsonen.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom. Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader Konstruksjonen ligger mot tilstøtende kjellerrom med kondensutfordringer og betegnes derfor som risikoutsatt konstruksjon.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det ble registrert drypplekkasje fra varmekolbe i bunn av berederen. Berederen har rust / korrosjonsdannelser og irr i tilknytning til eltilkoblinger.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Det foreligger ikke fullstendig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet. Løs taklampe på soverom i loftsetasjen. Løs ledning / strømleder ved trapp. Det er ikke etablert egen kurs for varmepumpen.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Deler av murverket på den sydlige siden er sammenrast.
TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Nedløp og beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det er påvist avvik i beslagløsninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag. Det mangler takrenner og nedløp på den nordøstlige siden. Det ble registrert overflaterust i tilknytning til pipefotbeslaget.
Utvendig > Dør - 2.etasje. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det mangler utvendig terskelbeslag. Døra har behov for overflatevedlikehold og etterjustering.
Utvendig > Dør - 1.etasje. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det mangler utvendig terskelbeslag. Utvendig slitasje. Defekt låsefunksjon.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Synlig overflateslitasje og gjenstående arbeid med ferdigstillelse av rekke. Det mangler rekke mot tilstøtende betongtrapp, på den nordlige siden. Deler av konstruksjonen er utsatt for fuktbelastning fra terreng.
Innvendig > Overflater. Varierende grad av gulvknirk i etasjeskillere. Enkel utførelse av belistningsoverganger. Varierende grad av overflateslitasje. Påbegynt delaminering og stedvis overflateskall i tilknytning til laminatgulver.
Innvendig > Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Innvendige dører. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Vannrør og avløp fra vaskemaskin er ført direkte gjennom gulv.
Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning. Vann og avløp er ført direkte gjennom gulv.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater vegger og himling. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Elektrisk avtrekksvifte er plassert i våt-sone / dusjsonen. Det ble registrert fuger med muggdannelser. Noe ujevn flislegging.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Åpne rørgjennomføringer i gulv. Det er ikke etablert tett oppkant ved terskel.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning. Eier har påvist defekt dusjbatteri. Utilstrekkelig innfesting av toalett mot gulv. Det ble registrert treg avrenning fra servant.
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Installasjonen er plassert i våt-sone / dusjsonen.
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning. Overflateslitasje og utildekkede overganger mellom laminatgulv og vegg. Enkelte bruksmerker / slitasje og ujusterte fronter. Det ble registrert krakelering i kjøkkenvask.
Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk. Det ble registrert friksjonslyd ved oppstart av ventilatoren og redusert avtrekkskapasitet.
Tekniske installasjoner > Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Deler av anlegget er frostutsatt i den kalde årstiden.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige
avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Avløpsrør som er utsatt for kulde, i tilknytning til kjellerrommet, har mangelfull isolering og kan være frostutsatt i den kalde årstiden. Det ble registrert fuktmerke og soppvekst i tilknytning til rørgjennomføring i takplate mot kjellerrommet. Dette indikerer at det er eller har vært lekkasje, tilsynelatende fra kjøkkenavløp.
Tekniske installasjoner > Varmepumpe. Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger om servicehistorikk på varmepumpen. Utedelen har lav høyde til terrassegulv og er særlig utsatt for mekaniske påkjenninger eller tildekking av snø.
Tomteforhold > Drenering. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler,
utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Terrengforholdene i kombinasjon med datidens tekniske løsninger, medfører at det passerer overvann gjennom deler av kjelleren. Løsningen medfører økt grad av kondensbelastning i kjellerrommet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert symptomer på setninger i murverket i form av
sprekker, riss og stedvis reduserte mørtelfuger.
Tomteforhold > Terrengforhold. Terrenget fall inn mot bygning / kjellermur.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs. Fare for frost.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Oppvaskmaskin og komfyr.
Randonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag. Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/41240023. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4213/74/1:
01.07.1864 - Dokumentnr: 900016 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
FESTE- / GRUNNAVGIFT OPPGITT I ANNET EN NORSKE KRONER
01.07.1864 - Dokumentnr: 900016 - Festekontrakt - vilkår
FESTE- / GRUNNAVGIFT OPPGITT I ANNET EN NORSKE KRONER
Dokumentnr: 900817 - Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE - BESTÅENDE EIENDOM
01.01.2020 - Dokumentnr: 284338 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0914 Gnr:74 Bnr:1
Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene inkluderer renovasjon RTA kr. 4 610,-, vann kr. 5 758,-, avløp kr. 7 057,-, feiing kr. 296,- og eiendomsskatt kr. 5 612,-.
Byggemåte
Ytterkonstruksjonen er oppført i laftet tømmer. Utvendige overflater er utført med stående malt tømmermannskledning. Taket er en plassbygget saltakskonstruksjon, delvis utført med tildekkede skråtak mot innredede rom. Bærende undertak av trepanel. Yttertaket er tekket med metallplater. Takrenne i plast på den sydvestlige siden. Enkelt pipefotbeslag. Se for øvrig tilstandsrapport.
Info strømforbruk
Selger opplyser om et årlig strømforbruk som utgjorde ca. 12 000,- i 2023. Dette vil variere med bruken av boligen.
Polisenummer
4005776
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Vern/SEFRAK
Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no.
Sammendrag selgers egenerklæring
Følgende fremkommer av selgers egenerklæring:
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - Det kommer inn vann ved nedbør. Det er steinmur i kjeller, og ved nedbør kommer det inn vann fra østsiden som ligger mot offentlig veg. Da Anticimecs var på befaring etter jeg overtok huset, ble det sagt at det er vanlig i gamle hus. Det tørker fort opp ved oppholdsvær.
8. Er det utført arbeid med drenering? - Huseier før meg, kjøpte huset i 2015. Dreneringen var da utført. Han vet ikke om det ble gjort av den han kjøpte av, eller om det var en faglært. Så derfor vet jeg ikke dette. Arbeid ble utført i 2013.
12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - Et vannrør sprakk i Desember 2022 ved frost. Det er reparert, men ikke byttet. Van og kloakk ligger delvis over bakken, og er en av de tingene jeg hadde håpet og få utbedret, men ikke hatt mulighet til. Ellers fungerer alt helt fint.
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - Vannrøret frøs ved frost, og dette ble reparert. Arbeid ble utført i 2022 av Bringsverd.
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser? - Huset heller litt mot vest. Men ingen sprekk eller skader.
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - Ser på bæring i kott at det vært angrep av noe, men vet ikke hva.
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - Det er noe sopp i bærebjelker i tak. Har ikke sett noe råte selv.
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - Huset er fra 1850, tømmerhus Kaldt om vinteren. Det må stålrør i pipe, innsats i peis. Murene på tomten trenger oppgradering da et lite stykke er rast ut.
