Oredalsveien 11

Oppvarming

Hytta kan varmes opp elektrisk med frittstående varmeovn, og det er vedfyringsmuligheter i en vedovn i støpejern i stuen. Det er naturlig ventilasjon. Sikringsskapet har skrusikringer og fjernavleser. Det er vann til hyttevegg, ikke innlagt i hytta. Det er ikke tilkoblet avløp, og gråvann fra kjøkkenet slippes ut til terreng.

Parkering

Bilene parkeres på en felles parkeringsplass ca. 100 meter fra hytta. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Standard

På den store, idylliske fritidseiendommen er det en koselig hytte på ca. 45 kvm med en solrik terrasse på ca. 59 kvm. Hytta inneholder en gang, to soverom og en åpen stue-/kjøkkenløsning, og nedenfor terrassen er det en frittliggende utedo på ca. 2 kvm. Under terrassen er det en praktisk utstyrsbod.

Det åpne rommet som utgjør stue og kjøkken er et romslig, vinklet allrom med lun atmosfære og god møbleringsfrihet. Vinduer i tre himmelretninger sørger for unik, naturlig lyssetting på dagtid, og på kvelden settes den rette stemningen med fyr i en god vedovn i støpejern. Allrommet har lyslasert panel på veggene og lakkert, originalt heltregulv – en tradisjonell kombinasjon som passer hytta godt.

Kjøkkenet har et arealeffektiv design med god skap- og benkeplass. Innredningen har hvite, glatte fronter og hvit laminatbenkeplate med nedfelt kum i stål. Det er ikke innlagt vann, og gråvann fra kjøkkenet slippes ut i terrenget. Kjøkkenet er utstyrt med benkebelysning og og benkestikk, samt nisje for komfyr og plass til kjøleskap.

Soverommene har plassbygde senger i høyden, og under er det plass til queen-size seng for å skape et praktisk familierom. Det er plassbygde skap på begge soverommene, og store vinduer sørger for rikt, naturlig lysinnslipp og gode luftemuligheter.


Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.   
 
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Jacob Unosen Ramberg den 30.07.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
 
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Det er fint vær på befaringsdagen som er kommentert i rapporten, ut over dette er alle arealer tilgjengelig på befaringsdagen og er således med i denne rapporten.
Tilstanden på boligen framstår med lav standard, bruksslitasje og manglende vedlikehold.
TG: 2 er gitt til: taktekking, nedløp, renner, veggkonstruksjon, ytterdør, etasjeskille, ildsted, radon, kjøkken, el-anlegg og pilarer.
TG: 3 er gitt til: takkonstruksjon, vinduer, utvendige trapper, terrasse, overflate, avløpsrør og brannteknisk.
Viser til rapportens underpunkter og at det er viktig at man leser disse, ikke bare sammendraget. Man må påregne vanlig vedlikehold.
 
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2: 
TG3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

Utvendig > Vinduer

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger

Utvendig > Utvendige trapper

Innvendig > Overflater

Tekniske installasjoner > Avløpsrør

Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold

TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking

Utvendig > Nedløp og beslag

Utvendig > Veggkonstruksjon

Utvendig > Dører

Innvendig > Radon

Innvendig > Pipe og ildsted

Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Overflater og innredning

Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter

TG2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
 
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Fritidseiendommen ligger solrikt, sjønært og meget attraktivt til, med nærhet til idylliske strender og turområder, samt kort vei til Kragerø med yrende sommerliv, restauranter og matbutikker. I kort gangavstand fra hytta er det sandstrand og båtbrygge. Med båt har man tilgang til en av de flotteste skjærgårdene i landet. Her er det bare å gjøre seg klar for bading, vannsport, krabbefiske og fiskelykke.

Hytta ligger høyt og fint plassert på en kupert tomt på 2380,2 kvm. Tomten er opparbeidet med noe plen, fjell i dagen, busker og skjermende trær. Gode solforhold, kombinert med nydelig utsikt, kan nytes til det fulle på en sydøstvendt, dels overbygd terrasse på ca. 59 kvm. Her er et utmerket plass til grill og ønsket utemøblement, og i et hjørne er det en oppmurt, åpen utepeis. Terrassen har dekke og rekkverk i tre, og det går trapp ned til en sti som leder ned til stranden.

Sammendrag selgers egenerklæring

3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Det har vært vannlekasje rundt pipe i stue, dette er utbedret.

11 Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
- Det er lagt vann til veranda.

Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.

Takstmannens kommentar til arealoppmåling

Arealet er målt opp innvendig på stedet.
Areal oppgitt under åpent areal er terrasse rundt fritidsboligen og mot sørøst.

Byggetegninger:
Det foreligger ikke tegninger.

Diverse

Kort fortalt
- Koselig hytte i idylliske omgivelser
- Ca. 120 meter i luftlinje fra sjøen
- Strand og båtbrygge i nærheten
- Naturskjønn og usjenert eiendom
- Solrik, kupert tomt på 2380,2 kvm
- Felles parkering 100 m fra hytta
- Sydøstvendt terrasse på 59 kvm
- Terrassen har overbygg og utepeis
- Lun og fin hytte på ca. 45 kvm
- Åpen og luftig stue-/kjøkkenløsning
- Det er montert vedovn i stuesonen
- Arealeffektivt og enkelt kjøkken
- 2 soverom med plassbygde senger
- Frittstående utedo på ca. 2 kvm
- Ikke innlagt vann, kun til hyttevegg
- Hytta er ikke tilkoblet avløpssystem

Beliggenhet

Hytta ligger høyt og fritt i idylliske omgivelser på Stabbestad i Kragerø kommune. Her får du det optimale ferieparadis som byr på et rikholdig utvalg av opplevelser for liten og stor, både på lands og til vanns. Fritidseiendommen ligger på fastlandet med bilvei frem til en felles parkeringsplass, ca. 100 meter fra hytta. I tillegg er det bilfergeforbindelse fra Stabbestad ferjekai til Kragerø sentrum.

Ved Kragerø Resort, ca. 6 km unna, finner man aktiviteter som tennis, golf og minigolf. Den flotte 18-hulls golfbanen ble etablert i 2003 og anses som en av Norges beste og mest særegne golfbaner. Banen holder internasjonal standard og har klimatiske forhold som gir en lang sesong. Banen og hotellet har vunnet flere kåringer som beste golf-resort. Her kan du dyrke sporten, og finpusse teknikken fra tidlig morgen til sen kveld, i vakre omgivelser.

Kragerø Resort byr videre på et innholdsrikt badeanlegg, kajakkutleie, treningssenter, et moderne tennisanlegg og et flott spa-anlegg som innbyr til velvære. Badeplassene ligger ellers som perler på en snor med Stølestranda, Grønsvik og Kosebukta som de nærmeste.

Kragerø byr på et unikt landskap, som passer perfekt for sykling. Sykkelstiene er godt tilrettelagte og passer for hele familien, både den erfarne og for nybegynneren. For å oppleve Kragerøs vakre skjærgård har øyhopping blitt en populær aktivitet. På listen over attraksjoner som bare må oppleves er Jomfruland nasjonalpark, Skåtøy Kafe, Krigsminnet Krikken og nydelige Kragerø by med sine hyggelige restauranter.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Joker Westgaard, som ligger ca. 6 min unna med bil. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Kragerø flere nisjebutikker, forretninger, interiørbutikker og gallerier. Det er en liten biltur til Alti Kragerø i Sannidal som innehar 20 butikker og virksomheter. Apotek og vinmonopol finner du i sentrum.

Kragerø byr også på en rekke anerkjente spisesteder. Sommerstid er det et yrende folkeliv i gatene. Her kan du finne trange smug med sjarmerende kafeer, spise reker rett fra fiskebrygga og besøke de ulike markedene som arrangeres.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og ferge. Nærmeste holdeplass er Støle, som ligger ca. 850 meter fra hytta. Det går også bilferje fra Stabbestadstranda til byen og ulike øyer i skjærgården flere ganger daglig, og denne bruker ca. 10 minutter til Kragerø sentrum. Med bil er det ellers ca. 26 min til Sannidal, 1 time til Porsgrunn, 1 t og 10 min til Skien, 1 t og 20 min til Arendal, samt 2 t og 40 min til Oslo.

Adkomst

Boligen er merket med TIL SALGS-plakat fra Sørmegleren og det vil være skiltet ved fellesvisning.

Primærrom P-rom

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	45 ㎡	-

Bruksareal BRA-I

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	45 ㎡	Gang, stue, kjøkken og 2 soverom.

Terrasse- og balkongareal TBA

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	59 ㎡	-

Bruksareal BRA-E

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	2 ㎡	Utedo

Fra 01.01.24 er det innført nye regler for måling og opplysning av areal på boliger.
De nye arealbegrepene er:

Bruksareal BRA

• BRA-i - Internt bruksareal. Arealet innenfor boenheten.
• BRA-e - Eksternt bruksareal. Areal av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, for eksempel eksterne boder.
• BRA-b - Innglasset balkong, altan, terrasser.

Andre arealer

• TBA -Terrasser og åpen altan som er tilknyttet boligen.
• ALH - Areal med lav himlingshøyde måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. Arealet inngår ikke i BRA, men opplyses om sammen med BRA som et tillegg.
• GUA - summen av BRA og AHL. Brukes når boligen har gulvareal som ikke er måleverdig på grunn av for eksempel skråtak eller lav himlingshøyde. Arealet oppgis som tilleggsinformasjon til øvrige arealer.

Ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest  for eiendommen. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998, jf. pbl § 21-10 femte ledd. Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse på grunn av ukjent. Manglende brukstillatelse kan innebære at tiltaket ikke lovlig kan tas i bruk. Kjøper overtar risikoen og ansvar for manglende ferdigattest/brukstillatelse på eiendommen.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger noen godkjente byggetegninger i deres arkiv. Dette medfører at megler ikke kan kontrollere at bruken av rommene i boligen samsvarer med det de er godkjent som. Eventuelle pålegg/søknader som følge av ulovlige tiltak på eiendommen er kjøpers risiko og ansvar.

Vei, vann og avløp

Det er ifølge info fra kommunen mulighet for tilknytning til offentlig vann og avløp.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område, godkjent som spredt boligbebyggelse, nåværende, og er en del av kommuneplanens arealdel/byplan. 

Eiendommen ligger i hensynssone for høyspent. I hensynssoner er det krav til avstand mellom bygg/ bygningsdeler og nettanlegg. Avstandskravet varierer i forhold til om det er nærhet til kraftlinjer, kabler i bakken eller nettstasjoner. Tiltak som utvikling, terrengendring, bygging etc. kan kreve dispensasjon etter plan og bygningsloven.

Adgang for utleie

Boligen har ikke egen utleiedel, men kan fritt leies ut.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4014/4/82:
24.11.1951 - Dokumentnr: 1607 - Erklæring/avtale
AT UNNTATT FRA SALGET ER SEMENTSTØPERI MED MASKINER
OG INVENTAR.
Gjelder denne registerenheten med flere

22.09.1962 - Dokumentnr: 1278 - Erklæring/avtale
KJØPEKONTRAKT TIL AVTALT PRIS M DIV BEST
RETTIGHETSHAVER: STORNÆS ASLAUG OG OSCAR
RETTIGHETSHAVER: ANDERSSON BJØRG OG EGIL
TOMTENE "BÅTBU" OG "BRØNNTOMT"
Gjelder denne registerenheten med flere

14.05.1973 - Dokumentnr: 1113 - Best. om båt/bryggeplass
Rettighet hefter i: Knr:4014 Gnr:4 Bnr:16
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser

Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Kommentar konsesjon

Kragerø kommune har konsesjonsgrense null. Dette innebærer i utgangspunktet boplikt. Denne eiendommen er imidlertid ifølge kommunen registret som fritidseiendom og er fritatt for boplikt. Kjøper må undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet som bekrefter at eiendommen skal benyttes til fritidsformål. Sørmegleren gjør oppmerksom på at kommunen må ha bekreftet at egenerklæringen er registrert i matrikkelen før skjøte kan sendes til tinglysing. Oppgjør kan ikke finne sted før dette foreligger.

Kommentar odelsrett

Det er ikke odel på eiendommen. 

Omkostninger kjøper

3 700 000,00 (Prisantydning)
 
Omkostninger
 
92 500,00 (Dokumentavgift)
16 500,00 (HELP Boligkjøperforsikring* (valgfritt))
500,00 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
500,00 (Tinglysningsgebyr skjøte)
--------------------------------------------------------
93 500,00 (Omkostninger totalt (uten HELP Boligkjøperforsikring))
110 000,00 (Omkostninger totalt (med HELP Boligkjøperforsikring))
 
--------------------------------------------------------
3 793 500,00 (Totalpris inkl. omkostninger (uten HELP Boligkjøperforsikring))
3 810 000,00 (Totalpris inkl. omkostninger (med HELP Boligkjøperforsikring))
 
--------------------------------------------------------
 

Info eiendomsskatt

Eiendomsskatt er inkludert i kommunale avgifter.

Info kommunale avgifter

Kommunale avgifter inkluderer:
- Renovasjon
- Feieavgift
- Eiendomsskatt

Tilbud på lånefinansiering

Vi anbefaler våre kunder å ta kontakt med vår samarbeidspartner Sparebanken Sør, på tlf. 38 10 92 00, for et uforpliktende tilbud.

Innbo og løsøre

Liste over løsøre og tilbehør må leses før budgivning. Her fremgår hvilke løsøre som skal følge eiendommen dersom dette var på eiendommen ved kjøpers besiktigelse om annet ikke er avtalt.

Hvitevarer

Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap og komfyr.

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.  

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet må signeres, og budgiver må i tillegg legitimeres. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg legitimere deg og signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Når første bud er gitt vil du motta en SMS-kvittering som du kan svare på for å gi eventuelle budforhøyelser. Budforhøyelser kan også gis ved å trykke "Gi bud" i våre annonser på nytt, eller via e-post eller andre skriftlige metoder. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må et hvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er på baksiden av budskjemaet. Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Egenandel kr. 4 000,- påløper i tvistesaker. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar fra kr 2.200,- til kr 2.600,- avhengig av boligtype, i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring, samt kr 1 000,- i honorar for Boligkjøperforsikring Pluss.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet, innhente opplysninger om reelle rettighetshavere og kundeforholdets formål og tilsiktede art. Videre skal megler kontrollere midlenes opprinnelse, samt gjennomføre kundekontroll av personer med disposisjonsrett til konto som benyttes ved transaksjoner til klientkonto.

Kundekontroll skal gjennomføres løpende gjennom hele oppdragsperioden, dersom megler på noe tidspunkt ikke får gjennomført tilstrekkelig kundekontroll har megler rett til å avvikle kundeforholdet.

Megler er underlagt rapporteringsplikt til Økokrim ved mistanke om brudd på hvitvaskingsloven. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles og megler kan i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Partene i handelen kan komme i ansvar for tap den andre part påføres som følge av brudd på hvitvaskingsregelverket, partenes rettigheter ved mislighold.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted. Sørmegleren AS tar ikke imot innbetalinger fra utlandet, innbetaling av oppgjør skal foretas samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Megler tar ikke imot oppgjør i form av kontanter eller bankremisse.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern