Standard
Funkisbolig, går over to plan og inneholder:
1.etg.: Entrè med fliser på gulv, malte flater på vegg. VK. Hall/gang med parkett på gulv, malte flater på
vegg. Peisovn. VK. Trapp opp til 2 etasje. Kontor med med parkett på gulv, malte flater på vegg. Vaskerom
med fliser på gulv, panel på vegg. Skyllekum. Bod med murgulv. Rør i rør skap. (Dette rommet er tiltenkt
bad med badstue). Verksted med egen inngang.
2.etg.: Åpen løsning stue/kjøkken med parkett på gulv, malte flater på vegg. Praktisk kjøkken. Peisovn i
stuedel. Gang med parkett på gulv, malte flater på vegg. Sikringsskap. 2 soverom med parkett på gulv,
malte flater på vegg. Flislagt bad med wc, vask og dusj. VK. Toalettrom med fliser på gulv og vegg. wc og
vask. Rett utenfor stue er det ett hyggelig oppholdsrom i overbygd terrasse.
Boligen er vesentlig oppgradert, både på utside og innvendig. Det gjennstår en del arbeid for å få boligen
ferdigstilt.
Det gjøres oppmerksom på at takstmann opplyser at det er ikke godkjent rømning fra annet hvert rom i 2
etg. Det er heller ikke tilstrekkelig vindusstørrelse for ivaretakelse av dagslyskrav i soverommene samt
kontor i 1 etg.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 192 kvm, Bruksareal: 280 kvm Sekundærrom: 88 kvm.
Enebolig
Bra. pr. etasje.: Krypkjeller: 31 m² - 1. etg. 77 m² - 2. etg. 156 m².
Krypkjeller - S-rom inkl.: Bod/uinnredet kjellerrom under overbygd terrasse.
1. etasje - P-rom inkl.: Entrè, gang, kontor, vaskerom.
1. etasje - S-rom inkl.: Verksted, m/utv. adkomst, bod, (uinnredet bad/wc/badstue).
2. etasje - P-rom inkl.: Stue/kjøkken, gang, soverom, soverom 2, bad, wc, oppholdsrom i overbygd
terrasse.
2. etasje - S rom inkl.: Bod i overbygd terrasse.
Krypkjeller: Rom under «lukket terrasse/overbygd terrasse».
1 etg: Uinnredet rom (planlagt badstue og bad) er medtatt som bodareal/sekundærrom. Verskteddel med
egen inngang er medtatt som s-rom.
Krypkjeller på innsiden av verkstedrommet er ikke medtatt i arealskjemaet pga fjell i dagen og derfor for
lav takhøyde.
2 etg: Overbygd terrasse er medtatt i arealskjemaet. Deler er medtatt som p-rom og uinnredet del er
medtatt som s-rom.
Det er bruken/innredningen av rommene på befaringsdagen som er lagt til grunn for benevnelsen av
primær/sekundærrom, selv om dette kan stride mot lovligheten av rommene. Rommene er benevnt av
takstmann ved bruk av skjønn, uavhengig av hvordan rommene eventuelt er inndelt i byggesaksarkivet til
kommunen.
Det er avvik mellom tegning sendt megler av kommunen og faktisk bygd.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Det er
påvist avvik i forhold til rømningsvei og dagslysflate. Tegninger: Tegningene som er fremvist for
takstmann, som megler har innhentet hos kommunen, samsvarer ikke med «as buildt».
Rømningsvei: Det er ikke godkjent rømning fra annet hvert rom i 2 etg. Dagslysflate: Det er ikke
tilstrekkelig vindusstørrelse for ivaretakelse av dagslyskrav i soverommene og kontor i 1 etg.
Garasje:
Bra: 16 m² - S-rom: 16 m²
S-rom inkl.: Garasje.
Arealer kan avvike noe, da arealmåling er utført fra utsiden på grunn av manglende tilkomst inn.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning. Bad i 2. etasje er opprinnelig godkjent
som soverom og deler av entrè inn mot stue/kjøkken er opprinnelig godkjent som bad/wc. De ombygde
rommene er godkjent for varig opphold. Deler av gang i 1. etasje er godkjent som bod og er ikke godkjent
for varig opphold. Kontor i 1. etasje er opprinnelig godkjent som sykler/ski/brendsel og er ikke godkjent for
varig opphold. Ulovlige tiltak vil kommunen kunne forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk. Risiko
og eventuelle kostnader forbudet med eventuell søknad-/godkjenning påhviler kjøper. Rom som er endret
fra opprinnelige tegninger i 1. etasje er ikke omsøkt hos kommunen og er ikke godkjent for varig opphold.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Bygningssakkyndig AS v/Ørjan Hansen den 23.05.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Romslig enebolig på Vestre Nedenes med flott sjøutsikt mot Skagerak og omkringliggende grøntarealer.
Boligen har blitt vesentlig renovert ombygd- og tilbygd rundt 2009. Utvendig terrasse er innbygd rundt
2015.
Boligen har ikke blitt ferdigstilt etter renoveringen/tilbyggingen og det gjenstår en god del arbeider med å
gjøre ferdig boligen. Med bakgrunn i dette er
det også bemerket en del svakheter som det anbefales at man tar tak i straks, blant annet få tettet
utvendige fasader og detaljer ved taket skikkelig.
Det må påregnes at man må legge en del ressurser i å få ferdigstilt boligen og for å få utbedret forhold
som vil ha negativ innvirkning på boligens tilstand.
Med tanke på plassering nært fylkesveien må det påregnes noe støy fra biltrafikk. Åpninger i
flettverksgjerde mot veien / fjellet mot veien bør tettes bedre for å sikre blant andre små barn. Garasjen
trenger utvendig vedlikehold med ny port og kledning.
Det henvises for øvrig til å lese rapportens enkelte punkter og avsnitt.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Utvendig > Nedløp og beslag:
Det er avvik:
- Mangler beslag rundt vinduer, terrassedør og i takavslutninger.
- Det mangler pipebeslag.
- Det mangler nedløpsrør.
Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er avvik:
- Utvendige fasader er ikke ferdigstilt.
- Utettheter i vann/vindsperre rundt vinduer/dør.
- Midlertidig kledd på gavlvegg med osb-plater som ikke er egnet for å stå fuktig. Disse er skadet.
- Uferdige detaljer mellom vegg/tak, etc.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke montert rekkverk. Rekkverk er
ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom spiler.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom:
Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
Våtrom > Ventilasjon > Bad:
Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering. Ventil er ikke tilstrekkelig avsluttet med ventilrist ut i yttervegg.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc:
Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
Med bakgrunn i ufagmessig utførelse av lysbryter og noen kabler som henger litt løst på uferdig rom
nede, anbefales det at en elektriker rydder litt opp i disse punktene.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold:
Det er registrert mangler ved branntekniske forhold ved at det må monteres brannslukkingsapparat nyere
enn ti år i boligen samt at det anbefales flere røykvarslere.
TG2:
Utvendig > Taktekking:
Det er avvik: - Synlig lekkasje i tak på gjesterom i 2 etg. Kommer sannsynligvis fra området rundt gammel
pipe, da denne mangler beslag. Kun provisorisk tettet med asfaltmasse av eier. Anbefaler bedre tetting
rundt pipestokk. Det er ikke registrert fukt innvendig på befaringsdagen og eier har ikke opplevd noen
lekkasjer siden han tettet midlertidig for noen år tilbake. - Manglende beslagoverganger mellom
taktekking og topp vegg. Det må tettes bedre i overgang mellom tak og vegg. Fremstår uferdig.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner
fra underliggende etg.
Innvendig > Overflater:
Det er påvist fuktskader på overflater. Det er påvist fuktskader under enkelte vinduer og rundt den gamle
pipen, omtalt også under andre avsnitt i rapporten.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted:
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Ildfast plate mangler på gulvet under
sotluke/feieluke på pipe. - Peis 2 etg: Det er marginalt under 30cm fra ileggsted til brennbart materiale. -
Det mangler ubrennbart materiale under feierluken til gammel pipe.
Innvendig > Krypkjeller:
Det er ingen ventilering av krypkjeller. Det er begrenset inspeksjonsmulighet i krypkjeller, vurdering basert
på inspeksjon fra lukeområde. Det ble registrert fuktindikasjoner ved fuktsøk i betonggulv og nedre del av
grunnmurer.
Innvendig > Innvendige trapper:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom:
Det er uegnede materialer i våtsoner
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn
25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er
mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler styrt tilluftsventilering.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er mulighet for at
det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell
fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad:
Det er påvist andre avvik: Det er ikke banemembran under påstøp med tilsynelatende en
smøremembran. Det er en anbefaling om banemembran under en påstøp og smøremembran skal ligge
direkte under fliser. Det er registrert noe fuktvanding under flisene ved fuktsøk. Langs ytterveggen et
stykke ut fra dusjen og under vinduet. Det er noe misfarging i fuger/silikon, trolig som følge av dette. Dette
kan jo da ha sammenheng med at membranen ligger dypt og vann kan trekke kapillært under flisene.
Kjøkken > Avtrekk > Stue/kjøkken:
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken.
Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende
løsning.
Tekniske installasjoner > Vannledninger - Vanninntak / stoppekran:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
Tomteforhold > Byggegrunn:
Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur.
Tomteforhold > Drenering:
Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt. Det mangler
topplist på dreneringsplatene.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom: Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Tidligere
entrepenør firma i Tvedestrand. Arbeid utført av Moderne Bygg AS.
Pkt. 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet: Utført av nevnte firma etter Norsk standard.
Pkt. 2.2: Er arbeidet byggemeldt: Huset ble i sin helhet restaurert 2007-2009.
Pkt. 4: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Brudd på avløpsledning på utsiden av huset, reprasjon dekket av forsikringen. Arbeid utført
av Brødrene Halvorsen i Arendal.
Pkt. 6: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade: Hatt lekkasje rundt pipe
som er utbedret men nytt heldekkende beslag er påkrevet/anbefales.
Pkt. 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende: Eksisterer en liten
sprek i grunnmur som ikke har endret seg på den tiden jeg har bebodd huset og anses som uviktig.
Pkt. 9: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter,
mus, maur eller lignende: Ved kjøp av boligen ble det oppdaget betydelig skade etter mus, maur, råte og
dette ble grunnlag for en stor
erstatnings sak og en større restaurering av huset.
Pkt. 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon): Ja, kun av faglært. Beskrivelse: Alt av elektrisk installasjon ble fornyet etter
Norsk standard 2008/9. Arbeid utført av Hisøy Elektro i Arendal.
Pkt. 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Utført snekkerarbeidet som fasade og nytt tak/vegger/gulv firma eksisterer ikke lengre. Arbeid
utført av Atelier3D as Tvedestrand.
Pkt. 20: Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende
eiendommen: Heftelser i form av økonomiske krav med pant i eiendomen.
Pkt. 24: Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om
(f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler): Da huset var svært skadet ved overtagelse og det ble
behov for en omfattende restaurering har det blitt stående igjen en del arbeid med huset som bør
gjennomføres. Dette på grunn av store helseutfordringer i familien og svak
økonomi for å få gjennomført dette.
Tileggskommentar: Etter rapport om husets tilstand er det utført flere utbedringer av bygnings firma
Martinshus i Arendal. Følgende er utført: Heldekkende pipebeslag montert og undertak rundt pipe skiftet
samt ny papp pga tidligere lekkasje. Manglende takrenne og nedløp montert, nye vindus beslag montert
første etasje bakside samt forside(sjøsiden) av huset og kortside sydvendt. Midlertidig osb plater på
nordvendt kortvegg utbedret. Rekkverk på mur påbegynt utskifting, umontert materiale lagret i kjeller.
Hjørne bakside av huset påbygg vinterhage må det skiftes undertak samt ny papp pga tidligere lekkasje
grunnet manglende takrenne etc. Etter befaring med bygg firma ble det anslått utbedring av manglende
fasade samt utskifting av nødvendig panel samt ferdigstille terrasse og vinduer/fasade vinterhage
sjøsiden pluss noe utbedring av hagen sjøsiden til kr.100.000,-. Jeg ville sagt 150.000,- for å være på den
sikre siden. Jeg er ikke byggmester men synes 100.000,- høres lite ut. Innvendig er det generell
oppussing samt ferdigstille badstue med toalett og dusj som det er klargjort for. Ovn, badstudør og toalett
innkjøpt men ikke montert. Alle gulv i første etasje er støpt nye med fukt sperre og varmekabel. Kjøkken
mangler gulvlister under benke-skap men de er lagret i kjeller. Peis/ovn stue er rent brennende og tar luft
utenfra slik at all varmen beholdes og den varmer vinterstid hele andre etasje ved siden av varmekabel på
bad og toalett. Manglende ferdig stilling av fasade sjøside må prioriteres, se overnevnte. Garasjen er
sliten men kan for en rimelig penge settes i god stand, det er montert trelags vinduer vendt mot sjøen av
undertegnede. Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.