Nøkkelinformasjon
Standard
Enebolig, går over to plan og inneholder:
1 etg.: Gang med belegg på gulv, malte flater på vegg. Toalettrom med tregulv, malte flater på vegg. Stue med tregulv, malte flater på vegg. Peisovn. Kjøkken med tregulv, malte flater på vegg. Enkel kjøkkeninnredning. Bad med belegg på gulv, tapet på vegg. Vask, badekar og skyllekum. Opplegg for vaskemaskin.
2 etg.: Gang med malt tregulv, malte flater på vegg. Sikringsskap. 2 soverom med belegg/malt tregulv. Luke til loft på det ene soverommet. Kontor med belegg på gulv, panel på vegg. Lav takhøyde i 2 etasje.
Kjeller med lav takhøyde
Frittliggende bod i hagen
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 16.07.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Renoveringsklar enebolig fra perioden rundt 1845, oppført i halvannen innredet etasje og grovkjeller. Videre er eiendommen bebygget med frittstående bod fra 2001 og enkel lekestue. Innholdet i el-tavleskapet er av nyere dato og det er i følge eier tilført ny kurs til utekontakt de senere år. Det må påregnes omlegging av taket, oppgradering av kjøkken og våtrom, samt utbedring av råteskader i kledningen. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig taktekking, ytterkledning, dører, vinduer, det elektriske spredningsnettet, røropplegget og dreneringen som legges til grunn for vurderingen. Det må påregnes forebyggende tiltak mot kondensfukt i
kjeller / krypkjeller. Viser for øvrig til avsnittene som omfatter drenering og terrengforhold. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig
Taktekking,TG3
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, inspeksjon av innvendige overflater og lokal inspeksjon av tilgjengelige konstruksjonsdeler ved loftsluke. Bærende undertak av trepanel. Undertaket er tekket med asfaltpapp. Hovedtaket er tekket med tegltakstein og det er benyttet yttertakstekking av tre over kvistoppløftet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det er enkelte knekte taksten.
- Det ble registrert / påvist taklekkasje med påfølgende råteskader. Synlig slitasje i tilknytning til vindskier og vannbord.
Tiltak
- Taktekkingen må skiftes eller utbedres.
- Det må påregnes utskiftning av taktekkingen i sin helhet.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp i plast ved deler av takfoten. Fallforhold i renner er ikke vurdert. Pipebeslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det er påvist avvik i beslagløsninger.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det mangler takrenner og takfotbeslag langs deler av takfoten.
Tiltak
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det må påregnes kommende utskiftning / montering av renner, nedløp og beslag i forbindelse med takomlegging.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG3
Undersøkelsen er foretatt ved visuell inspeksjon, fra bakkenivå. Boligens hoveddel er oppført i laftet tømmer. Den tilbygde delen er sannsynligvis oppført i bindingsverk av tre og mur. Utvendige overflater er utført med stående malt kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Det er ingen lufting i konstruksjonen.
- Konstruksjonene har synlige skjevheter. Varierende grad av slitasje. Kledningen er utført uten dryppkant i bunn. Konstruksjonens nedre deler er utsatt for kondensbelastning fra tilstøtende kryprom / kjellerrom. Videre ble det målt høyt fuktinnhold / vektprosent i nedre del av konstruksjonen.
Tiltak
- Lufting/ventilering må etableres.
- Råteskadet trekledning må skiftes ut.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. Utbedringstiltak må utføres i samråd med fagpersonell med kompetanse på rehabilitering av eldre trehusbebyggelse. Videre må det påregnes rehabilitering av utvendige overflater. Utlufting av kledningen, utbedring av råteskader i konstruksjoner, vindsperre og eventuell etterisolering er naturlig å utbedre når kledningen en gang skal skiftes.
Kostnadsestimat : Over 300 000
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, inspeksjon av innvendige overflater og lokal inspeksjon av tilgjengelige konstruksjonsdeler ved loftsluke. Taket er en plassbygget saltakskonstruksjon med kvist. Tildekkede skråtak mot innredede rom.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
- Det er ingen lufting i konstruksjonen.
- Det er påvist fukt/råteskader i takkonstruksjonen.
- Tildekkede skråtak mot innredede boligrom kan være tidvis utsatt for kondensfukt og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Utlufting av konstruksjonen er begrenset til konstruksjonsmessige luftlekkasjer. Det ble registrert boreganger etter treskadeinsekter i deler av konstruksjonen. Det er ikke etablert dampsperresjikt mot innredede boligrom.
Tiltak
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
- Det bør gjøres lokale tiltak.
- Lufting/ventilering må etableres.
- Plast/diffusjonssperre i etasjeskillet må etableres og luftingen på loftet forbedres.
- Det må påregnes etablering av tekniske løsninger for å unngå fuktskader i konstruksjonene. Videre må det påregnes forebyggende tiltak mot mus på loftet. Det er naturlig å rehabilitere konstruksjonen i forbindelse med en kommende omlegging av taket.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Vinduer,TG3
Malte trevinduer med enkle og koblede glassfelt. Isolerglass i kontor/kvistrom, loftsetasje. Kontrollerte glassfelt er produksjonsmerket 1986.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vinduene fremstår med slitasje. Stedvis innvendige kondenseringsskader. Det ble registrert utvendig motfall i tilknytning til vindusvasshelle.
Tiltak
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
- Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer/dører.
- Det må påregnes omfattende rehabilitering og/eller kommende utskiftning av vinduene i boligen.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Dører,TG2
Hovedinngangsdør - Malt speildør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
- Dører må justeres.
- Etterjustering og utvendig overflatevedlikehold.
Kjellerdør,TG2
Enkel plassbygget innadslående tredør i malt utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Slagretningen medfører at terskelområdet er tidvis utsatt for fuktinnsig ved slagregnsbelastning.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Overflatevedlikehold, etterjustering og ettermontering av utvendig terskelbeslag.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Betongplatting i tilknytning til hovedinngang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Betongplattingen har setningssprekker og et generelt behov for utbedring / rehabilitering.
Tiltak
- Tiltak:
- Det må påregnes utbedring eller reetablering av betongplattingen.
Utvendige trapper,TG3
Utvendig betongtrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Synlig slitasje og aldringssvekkelser for utvendige betongkonstruksjoner.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Videre må det påregnes utbedring / rehabilitering av betongkonstruksjonene.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Lekestue,TG2
Enkel plankelaftskonstruksjon, oppført på blokker av lettklinkerbetong, direkte mot jordholdige terrengmasser. Taket er en enkel saltakskonstruksjon med bærende undertak. Taket er tekket med asfaltpapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bygningen har synlig slitasje. Konstruksjonens nedre deler er tidvis utsatt for fuktbelastning fra terreng. Taktekkingen har passert sin forventede brukstid. Bygningen vurderes som renoveringsklar.
Tiltak
- Tiltak:
- Bygningen må rehabiliteres.
Innvendig
Overflater,TG2
Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Innvendige gulver er utført med malte tregulver og gulvbelegg. Veggflatene er utført med malte plater og tapet. Det er benyttet takessplater og trepanel i tak / himlinger.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Eventuelle kosmetiske oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille/skillekonstruksjoner i tre.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- Det ble registrert boreganger etter stripet borebille i konstruksjonen mot kjellerrommene. Kryprom/kjellerrom er utsatt for kondensbelastning / kondensfukt mot tilstøtende skillekonstruksjon.
Tiltak
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Viser for øvrig til kommentarer i avsnittet: Krypkjeller.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Radon,TG2
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak. Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Mur / teglsteinspipe med pussede og malte overflater. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. Peisovn i stue, hovedetasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Deler av pipeløpet har tildekkede sider (2 synlige sider på lettklinkerpipe/rehab pipe ellers 4 synlige sider). Det foreligger ingen tilgjengelige tilsynsrapporter på fyringsanlegget. Peisovnen har synlig bruksslitasje.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Det må påregnes kommende oppgradering av fyringsanlegget i boligen. Anbefaler å kontakte kommunens brann / feiervesen for utvidet kontroll og overordnet vurdering av fyringsanlegget.
Krypkjeller,TG3
Krypkjeller / Kjellerrom med utvendig adkomst. Generell informasjon om krypkjellere og kjellerrom: Tilsig av fukt, avdamping fra grunnen og kondensering på overflatene er i mange tilfeller årsak til kondensbelastning mot trekonstruksjoner, i tilknytning til kjellerrom. Veggventiler bør erfaringsmessig være stengt i den varme årstiden for å forhindre kondensering på overflater i kjellerrom som har en lavere temperatur enn uteluften. Det bør være fuktsperre mot grunnen for å forhindre avdamping fra grunnen. Videre kan kondensutsatte kjellerrom med fordel uttørkes og konserveres ved installering av rotoravfukter.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren.
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
- Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr
- Det er stedvist påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Det er manglende fuktsperre på bakken.
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller.
- Krypkjelleren har kondensutfordringer.
- Det ble målt høyt trefuktinnhold / vektprosent i skillekonstruksjonen. Synlig overvannstilsig er medvirkende til høy luftfuktighet og påfølgende kondensutfordringer i rommene.
Tiltak
- Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.
- Tiltak mot kondensutfordringer må utføres.
- Fuktsperre på bakken bør etableres.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Bedre ventilering må etableres.
- Det må påregnes forebyggende tiltak mot mus i kjeller / kryprom. Anbefaler å ettermontere rotoravfukteranlegg i kombinasjon med plast mot grunnen som forebyggende / konserverende tiltak mot kondensering og fuktbelastning i krypromskonstruksjoner.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Innvendige trapper,TG2
Plassbygget rettløpstrapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det er liten frihøyde i trappeløp
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
Tiltak
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Anbefaler ettermontering rekke og håndløper. Videre anbefales utbedring av fri høyde i trappeløpet. Fri høyde kan ikke uten videre endres uten omfattende konstruksjonsmessige inngrep eller ombygging av trappeløpet.
Innvendige dører,TG2
Malte speildører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
- Varierende grad av overflateslitasje og vindskjevheter i dørblader.
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte dører må justeres.
Våtrom
Hovedetasje > Bad/vaskerom
Generell,TG3
Kombinert bad / vaskerom fra ombyggingsperioden. Tilgjengelige opplysninger tilsier at våtrommet ble etablert i perioden rundt 1986. Det er ikke utarbeidet dokumentasjon for våtromsarbeidene. Overflater: Gulvbelegg med oppkant. Veggflatene er utført med våtromstapet. Det er benyttet takessplater i tak / himling. Utstyr: Servantinnredning, utslagsvask, badekar og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrommet fremstår med synlig slitasje. Varmgangsmerke / slitasje i tilknytning til gulvbelegg. Overflatekrakkelering i vask. Utslagsvask er delvis løs fra vegg. Defekt baderomsvifte. Vindu ligger innenfor våt-sone for badekar. Det ble registrert kondensskader i vindu. Baderommet vurderes om renoveringsklart.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
- Det må påregnes kommende renovering av baderommet som følge påløpt slitasje og tekniske merknader.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Hovedetasje > Bad/vaskerom
Fukt i tilliggende konstruksjoner,TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Våt-soner ligger mot yttervegg og delevegg mot boligens hoveddel er utført med tømmerkonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone
- Deler av konstruksjonen ligger mot tilstøtende kryprom og er utsatt for kondensfukt.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Våtrommet må renoveres. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet og må sees i sammenheng med avsnittet: Krypkjeller
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG3
Overflater: Tregulv. Veggflatene er utført med malte plater og malt strie. Innredning: Enkel underskapsinnredning med laminerte fronter. Utstyr: Utslagsvask. Avsatt plass til komfyr og kjøleskap.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet.
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
- Innredningen fremstår med synlig slitasje, ujusterte fronter og det ble registrert overflate med mugg på veggplate. Videre ble det registrert krandrypp fra blandebatteri.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Kjøkkenet er modent for oppgradering og det må påregnes utskiftning av innredning, overflater og installasjoner.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Hovedetasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er ikke etablert avtrekksventilering fra kjøkken / kokesonen.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
Spesialrom
Hovedetasje > Wc
Overflater og konstruksjon,TG2
Enkel toalettromsløsning i tilknytning til entrè. Overflater: Tregulv. Veggflatene er utført med malt trepanel. Utstyr: Standard toalett.
Vurdering av avvik:
- Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner
- Det ble registrert friksjonslyd i tilknytning til avtrekksvifte.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Utskiftning av lager eller avtrekksviften i sin helhet. Etablere tilluftsspalte i dør, mot tilstøtende rom. Anbefaler å ettermontere automatisk lekkasjestopper / waterguard for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Boligen er utført med vannrør/trykkrør i kobber. Ingen åpenbare lekkasjer fra røropplegget på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger.
- Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden. Det ble registrert lavt/redusert vanntrykk i innvendige kraner.
Tiltak
- Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Vannrør må isoleres i kalde rom.
- Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.
- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Det må påregnes vedlikehold og fornyelser ved oppgraderinger av rom/våtrom med vannledninger. Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard i tilknytning til rom uten med vanninstallasjoner og som ikke er utført med sluk og vanntette sjikt, eksempelvis kjøkken og baderom.
Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør i plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av røropplegget er frostutsatt i den kalde årstiden.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon,TG2
Periodisk mekanisk avtrekk fra toalettrommet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak
- Bedre ventilering må etableres.
- Anbefaler ettermontering av mekaniske avtrekk i kjøkken og utskiftning av ventilator i bad/vaskerom, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.
Varmepumpe,TG2
Luft til luft varmepumpe, produksjonsmerket 2004. Installasjonen var ikke i bruk på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt.
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Det foreligger ingen tilgjengelig servicehistorikk på installasjonen. Det ble påvist noe utvendig friksjonslyd i utedelen.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden VVS-installasjonen(e) fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre VVS-installasjoner.
- Det må påregnes kommende utskiftning av varmepumpen. Anbefaler å kontakte forhandler / servicepersonell for rekvirering av service og informasjon om fremtidige service og vedlikeholdsintervaller.
Varmtvannstank,TG2
150 liters varmtvannstank er plassert i kjeller. Berederen er produksjonsmerket 1973.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
- Det må påregnes kommende utskiftning av berederen.
Elektrisk anlegg,TG2
Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i loftsgang. Tavleskapet er utført med automatsikringer og nyere automatisk strømmåler. Tilgjengelig kursfortegnelse i tavleskapet. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller konstrollrapporter fra det lokale el-tilsynet. Det er behov for utbedring av deksler og kontakter. Spredningsnettet i boligen har oppgraderingsbehov.
21. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Nytt tavleskap i perioden rundt 1999. Nyere strømmåler og ny ekstra kurs 16 amper, montert ved inngangsparti. Ams måler innstalert 20.03.2018 .
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Kommentar: ja, se punkt 1
5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Kommentar: ja, det er pga komfyrfeil.
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Ukjent
Kommentar:
10. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ukjent
Kommentar:
14. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse. Vurderingene som fremgår beror på tilgjengelig eller manglende tilgjengelig dokumentasjon og informasjon fra selger, i kombinasjon med besiktigelse av tilgjengelige anleggsdeler. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller konstrollrapporter fra det lokale el-tilsynet. Det er behov for utbedring av deksler og kontakter. Anbefaler å kontakte el-takstmann eller autorisert installatør for gjennomgang og vurdering av eldre og/eller udokumenterte el-anlegg, etablert etter 01.01.1999. Eventuell tilstandsrapport på el-anlegget må rekvireres av el-takstmann.
Branntekniske forhold,TG3
Brannslukningsapparat er over 10 år.
17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
Kommentar:
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
20.Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kommentar:
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering,TG2
Dreneringen leder noe overvann på terrengflaten gjennom kryprommet, med påfølgende overvannstilsig.
Vurdering av avvik:
- Det mangler eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren - ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er avvik:
- Terrengforholdene i kombinasjon med datidens tekniske løsninger, medfører at det passerer overvann gjennom deler av kryprommet. Løsningen medfører økt grad av kondensbelastning i kjellerrommet
Tiltak
- Tiltak:
- Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
- Etterfylling av drenspukk som underlag for plastfolie eller radonfolie. Løsningen må sees i sammenheng med tiltak for utbedring av kryprommet.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Ringmur / grunnmur av naturstein og betong.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det ble registrert symptomer på setninger i murverket og at det har vært utført utbedringstiltak. Det ble registrert noe riss og sprekksymptomer, hovedsakelig i tilknytning til mørtelfuger.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må påregnes lokale utbedringer over tid.
Forstøtningsmurer,TG3
Utvendige forstøtningsmurer av naturstein og betong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Deler av murverket utsettes for overvannsbelastning.
Tiltak
- Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
- Videre må det påregnes kommende utbedring / rehabilitering av murverket.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Terrengforhold,TG3
Tomten er opparbeidet i skrånende kuppert fjellterreng, med påregnelig overvannstilsig fra den sydlige siden.
Vurdering av avvik:
- Terreng faller inn mot bygning.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Terrengforholdene må holdes under oppsikt. Eventuelle tiltak må vurderes i forhold til overvannstilsig i nedbørsperioder og perioder med overganger mellom frost og snøsmelting. Eventuelle tiltak og terrengjusteringer bør også vurderes i forbindelse med tiltak i kryprommet. Det kan ikke utelukkes tiltak for bortledning av overvann. Det kan med fordel legges drenerende sjikt i kombinasjon med plast mot grunnen i kryprommet.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Vann og avløpsledninger er nedgravet og/eller skjult under terrengflater. Utvendige vann og avløpsledninger er derfor ikke fysisk kontrollert eller vurdert. Vurderingen beror utelukkende på tilgjengelige opplysninger om anleggets alder og naturlig slitasje. Tilgjengelige opplysninger tilsier at boligen ble tilknyttet kommunalt vann og avløp i 1972.
Vurdering av avvik:
- Det er trykkfall ved tapping av to kraner samtidig, indikerer svekket effekt på vannledning.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av utvendig vannledning nærmer seg.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Videre må eier være oppmerksom på at deler av anlegget kan være frostutsatt i den kalde årstiden.
Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger
Det foreligger kun skisser over den tilbygde delen, datert 07.02.1986. Det foreligger ingen tilgjengelige tegninger av boligens opprinnelige del. Det er derfor uvisst om boligens planløsninger og fasader samstemmer med den opprinnelige bruken.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja
Vinduene i boligen overholder ikke dagens krav til alternativ rømning. Det er vinduenes netto-åpningsmål som legges til grunn for vurderingen.
Frittstående bod
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Enebolig
Standard : Boligen har enkel standard.
Vedlikehold : Boligen vurderes som renoveringsklar.
Frittstående bod
Standard : Bygningen har enkel standard.
Vedlikehold : Bygningen har vedlikeholdsetterslep.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger boligen: Kjøleskap og komfyr
Diverse
Antatt byggeår: 1845
Randonmåling
Foreligger ikke
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/31-22-0271. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4203/306/86:
15.01.1992 - Dokumentnr: 293 - Rettigheter iflg. skjøte
Diverse ledninger kan føres over dette bruk
26.07.2022 - Dokumentnr: 821164 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Sørmegleren AS
Org.nr: 944 121 331
05.08.1924 - Dokumentnr: 900062 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:306 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 144963 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:306 Bnr:86
Polisenummer
4213904
Vern/SEFRAK
SEFRAK: Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no.
Sammendrag selgers egenerklæring
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Pkt. 14: Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja.
Pkt. 15: Hvis ja, beskriv feilen og omfanget:
Svar: Oppdaget under rydding på kvisten, at det har kommet fuktskade i det ene hjørnet som del av yttervegg.
Pkt. 26: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
Pkt. 27: Hvis ja, fortell om arbeidene som ble utført.
Svar: 2019- Centrum Electro -Montert dobbel stikkkontakt ute (16 A kurs) for lading av el-bil. Vi har dokumentasjon på arbeidet.
Pkt. 40: Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser?
Svar: Ja.
Pkt. 41: Hvis ja, beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort:
Svar: Huset er bygget på 1800 tallet og har skjeve gulv og vegger.
Pkt. 44: Har det vært skadedyr i boligen?
Svar: Ja.
Pkt. 45: Hvis ja, opplys om hva slags skadedyr og omfanget:
Svar: Sukkermaur på besøk i 2021. Vi gav dem gift , og har ikke sett de siden.
Pkt. 48: Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Ja.
Pkt. 49: Hvis ja, beskriv omfanget?
Svar: Vi mistenker at det kan være noen form for fuktskade på bad/vaskerom.
Pkt. 57: Kjenner du til andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja.
Pkt. 58: Hvis ja, beskriv nærmere hvilke forhold:
Svar: Vannmåler må monteres innen november 2024.
Pkt. 67: Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: I andleding av salg av bolig, har vi fått tilstandsrapport, utarbeidet, av Takstmann Espen Martinsen den 31.07.23. Pga store snømengder har vi i våres (2024)måtte fjerne tak over varmepumpe, da dette ikke tålte snømegdene. Vi har i tillegg observert sprekker i mur foran bu, som vi antar har oppstått pga. vannsom har frosset i vinter 2023-2024
