Om eiendommen
Innhold
Denne eiendommen har en storslått planløsning og går over tre etasjer. Romslig takhøyde og store rom.
Vakre bygningsdetaljer og hyggelig atmosfære.
Inngangen er via kjøkken med stor spiseplass og "hemmelig" nedgang til stor bod (tidligere bakeri) hvor
det også er egen inngang utenfra.
Like innenfor kjøkkenet har vi et grovkjøkken/vaskerom med alt fra vaskemaskin til oppvaskmaskin,
kjøleskap, fryseskap, gode arbeidsbenker og hyggelig utsyn. Videre fortsetter det inn til lys TV-stue og et
stort soverom.
En ærverdig trapp strekker seg fra kjøkkenet og opp til en elegant skipperstue med peis og flere
hyggelige soner. Åpen gang inn til dusjbad, toalettrom og 2 soverom. Trappen fra denne etasjen fører
videre opp til loftsetasjen med gang, stort rom med 4 senger, stue med 4 senger og vakker utsikt. Her er
det skråtak.
Det er luke i kjøkkengulvet, ned til romslig matkjeller.
Uthuset/fjøset med låvebroen har tidligere fått godkjent innredet gjesterom, der stall/båser for dyr er i dag
- arbeidene er aldri påbegynt og byggesøknaden er gått ut på dato.
Tegninger ligger vedlagt om det skulle være aktuelt for ny eier å ønske å søke på nytt om tilsvarende
innredning.
Videre er det stort høyloft med stigeadkomst som er inntegnet som soveloft på de samme tegningene.
Fjøset inneholder i dag: Gang, stall/båser for dyr, løe og en gammel utedo med egen inngang. I tillegg en
separat mulldo med egen inngang. Både fjøset og uthuset er plassert så nærme hverandre de kan, men
det er likevel mulig å passere gjennom dem og ut til en herlig lun solterrasse mot vest.
Det andre uthuset har et stort åpent lagerrom i første etasje og trapp opp til to loftsrom.
Denne fantastiske eiendommen ligger i det vakreste sørlandsmiljøet på Narestø. Dette er en unik plass
det finnes svært få av i Norge. Narestø er et tettsted ca 20 km fra Arendal i vest og ca 18 km til
Tvedestrand i øst. Narestø er en gammel uthavn fra 1600-tallet. En del av husene benyttes i dag som
ferieboliger. Området bærer preg av eldre trehusbebyggelse som er blitt godt bevart, beboerne er opptatt
av å bevare det gamle maritime preget. Her er det sjø på alle kanter, og lune fine viker. Moloen ytterst i
området venter med friskt vann og herlig svaberg. Rusleturen ned til sjøen er sjarmerende mellom små
sørlandshus og slitte steinbrygger i fjæra. Stille og fredelig område hvor man kan nyte alle årstider.
Standard
På denne eiendommen kan man få følelsen av at tiden har stått stille, men likevel er det blitt oppgradert
og gjort de praktiske grepene gjennom årene.
Det er sjakkmønstret beleggfliser på kjøkkenet, laminatgulv i hoveddelen av huset og belegg på gulv i
badet. Tregulv på loftet.
Hovedsakelig malt panel, tapeter og umalt panel på vegger.
Plassbygget eldre kjøkkeninnredning på begge kjøkken og koselig overbygget hette over komfyren.
Varmtvannsbereder er plassert i "matkjelleren" med luke i kjøkkengulvet.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 224 kvm, Bruksareal: 243 kvm Sekundærrom: 19 kvm.
Bra. pr. etasje.: 1. etg. 99 m² - 2. etg. 102 m² - Loftsetasje: 42 m².
P-rom inkl: 1. etg: Kjøkken , Vaskerom/sidekjøkken, Stue , Soverom. 2. etg: Stue , Bad , Wc , Kontor ,
Soverom. Loftsetasjen: 2 soverom , Gang.
S-rom inkl.: 1. etg: Bod. 2. etg: Kott.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Det foreligger dog ikke tegninger på loftsrommene og det er satt inn to større vinduer enn det ene som er
inntegnet i begge gavlveggene.
Videre er vinduene på fasaden mot syd og øst både i 1 og 2 etg endret i forhold til de stemplede
tegningene. det er heller ikke dør i dag ut fra fasaden mot øst.
Det er ikke anlagt rømningstiger/vinduer fra 2. og 3. etasje.
Opprinnelig planløsning fra 1972 avviker som følger:
1. etasje:
Forstue brukes som bod.
Soverom tilstøtende til kjøkken brukes som vaskerom/sidekjøkken.
Bad er ikke anlagt.
2. etasje:
Soverom er anlagt som bad, deler av annet soverom brukes som wc.
Loftsetasje er ikke innredet i henhold til planløsning.
I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-rom eller
S-rom, men i mange tilfeller må
takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres som P-rom
eller S-som selv om de er i strid med
byggeforskriften.
Takhøyden i loftsetasje varierer på grunn av skjevhet i etasjeskiller samt skjevheter i vegger. Høyde over
gulv må være minst 1,90 meter for at
arealet skal være målbart og høyden/vegger varierer. Arealet er derfor vanskelig eller umulig å måle.
Arealet er fastsatt omtrentlig og
skjønnsmessig.
Bod:
Bra: 52 m² - S-rom: 52 m²
S-rom inkl.: 1. etg: Bod, 31 m². Loftsetasje: 2 boder, 21 m².
Det foreligger ikke tegninger.
Bod:
Bra: 46 m² - S-rom: 46 m²
S-rom inkl.: 2 utedoer, 2 boder, Bod med binger
Det foreligger ikke tegninger.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Byggeår og byggemåte
1750 ifølge Arendal kommune.
Oppvarming
Det er en antikvarisk etasjeovn i stuen i 2. etg. Her er det også en åpen flott peis, peis har vært i bruk, dog
ikke de siste årene men peisløp er utbedret ihht. til brannforskrift.
Vedovn i gangen ved trappen opp til loftsetasjen og vedovn på hovedsoveværelser i 2. etg. er ikke tilkoblet
Ovn i tak på badet og ellers panelovner i enkelte rom.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i
disse rommene.
Diverse
Båtplass på ca 3 m på felles flytebryggeanlegg tilhørende Skibekilen Bryggeforening kan kjøpes/overtas
etter egen avtale med selger. Årlig vedlikeholdskostnad ca 2.500,- pr år og innskudd ca kr
70.000-80.000,-
Denne eiendommen har benyttet båtplasser ved moloen som nå eies av Narestø vel. Her er båtplassene
forbeholdt boende og det er en form for venteliste. Leder av velforeningen må kontaktes for nærmere
informasjon.
Kort historisk info fra Folstad bygdebok del II, Gårder, bruk og beboere, Bind 3.
ADR Narestø 116. Tidligere bnr 33, lnr. 480d. Den opprinnelige delen av hovedhuset er oppført i 1750-
årene og er siden ombygd flere ganger: Tilbygg for bakeri i 1888, ombygging til "funkis" i 1923 med
utleieleilighet i 2. etasje og endelig ombygging til "empire/sørlandsstil" i 1974. Eiendommen har uthus og
låve/ fjøs. Bygningen ble sannsynligvis oppført av Arne Magnussen tidlig i 1750- årene. Kopi av side
256-259 i Flostad Bygdebok kan fås ved henvendelse til megler.
SEFRAK: Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med
restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle
bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt
kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir
også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig
bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring
i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det
finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholds krav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne
salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper
anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre
gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Jens Christian Edvardsen den 30.03.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Bygning der opplysninger tilsier opprinnelig byggeår 1750, videre ombygd slik bygningen står i 1972.
Undertegnede er av den oppfatning bygningen er brukt som fritidsbolig de senere år.
Boligen fremstår med behov for renovering og oppgraderinger av forskjellige bygningselementer.
Utvendig taktekking med glaserte teglstein, synlig lekkasje skader i pipe gjennomføringer som er synlig
innvendig.
Synlig skjevheter i takkonstruksjonen ved utvendig besiktelse, ikke synlig lufting i konstruksjonen som
videre da betegnes som en risiko konstruksjon med hensyn til innvendig kondensering.
Stående kledning med lusing, ved tilfeldig stikktagninger ble det registrert stedvis råteskader.
Eldre enkle vinduer med noe råteskader, ufagmessig utførelse på vassheller og kondenserings skader.
Eldre inngangsdør til bod med råteskader og utbytting i sin helhet må påregnes, skader i gulv på innsiden
av hoveddør ble registrert.
Tilgang til deler av krypkjeller med synlig aktivitet av mus, borrebiller samt målt høyere fuktverdier i
trekonstruksjoner.
Drenering rundt hele boligen anbefales utført med videre undersøkelser av krypkjellere og tiltak med
avdamping fra grunn.
Synlig sprekker, skjevheter, skader og fuktskader i bod rom tilstøtende til kjøkken
Våtrom i boligen vurderes å trenge totalrenovering med hensyn til fallforhold, tekniske installasjoner og
våtsoner opp til dagens krav og utførelser.
Sprekker i grunnmur ble registrert og skjevheter i etasje skillene som relateres til setninger i boligen.
Sammendrag er ikke utfyllende for rapport innholdet og må leses i sin helhet.
Se forøvrig punkter nedenfor.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen og undertak.
Utvendige beslag har utettheter. Synlig fuktskader rundt gjennomføringer innvendig i himling.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende
adkomst til pipe for feier. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på
byggemeldingstidspunktet. Ombygging legges til grunn som er beskrevet i 1975, krav til snøfangere.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Det er ingen lufting i konstruksjonen. Konstruksjonene har skjevheter.
Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er begrenset/dårlig ventilering av
takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Synlig fuktskader ved
gjennomføringer piper der fuktmerker går nedover himling og vegger.
Utvendig > Vinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Det er påvist avvik
rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er
værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Utførelse på
vassheller vurderes ufagmessig utført på vinduer gavlvegg med fare for fukt/råteskader i underliggende
konstruksjon. Enkle vinduer der utbytting i sin helhet må vurderes individuelt ang. bruken som fritidsbolig i
sommerhalvåret eller helårsbolig.
Utvendig > Dører har råteskader.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist fuktskader i
etasjeskiller. Synlig muse aktivitet i krypkjeller, borrebilleaktivitet som relateres til høy relativ luftfuktighet i
krypkjeller.
Innvendig > Rom Under Terreng Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det
er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking.
Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig Det er
påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i
kjellermur.
Skjeggkre/sølvkre ble registrert, synlig fukt/råteskader i kjellerdel. Noe soppskader ble registrert.
Innvendig > Krypkjeller. Det er begrenset inspeksjonsmulighet i krypkjeller, vurdering basert på
inspeksjon fra lukeområde. Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr Det er konstatert
fukt/råteskader. Avdamping fra grunn mot stubblofts gulv er tilstede.
Våtrom > Generell > Vaskerom/sidekjøkken. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter
dagens krav.
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Vaskerom/sidekjøkken Ved andre fuktundersøkelser enn
hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Det ble registrert høyere fuktverdier i
krypkjeller/etasjeskille som relateres til avdamping fra grunn.
Våtrom > Generell > Bad. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad. Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for
skader.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon.Ingen ventilering utover åpning av vindu. Det er påvist mangelfull
ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold.Røykvarslere piper på befaringsdagen der utbytting av
batterier er påregnelig.
Tomteforhold > Drenering. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Det er ikke tegn på
noe utvendig fuktsikring. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert skråriss
som er symptom på setninger. Grunnmuren har setningsskader.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er påvist
mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e)
utifra dagens krav.
Tomteforhold > Terrengforhold. Terreng faller inn mot bygning.
TG2 Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Veggkonstruksjon. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten
lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger. Konstruksjonene har skjevheter. Rekkverket er
for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Utvendig > Utvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Innvendig > Overflater. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Råteskade på
innsiden av utgangsdør ble registrert. Bod tilstøtende til kjøkken der høyere fuktverdier ble registrert. Det
er varierende grad av slitasje i boligens etasjer. Fuktmerker i himling 1. etasje som relateres til lekkasjer
fra gjennomføringer taktekking. 1. etasje har utfordringer med fuktproblematikk fra krypkjeller.
Innvendig > Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i
NVE. Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav"" aktsomhetsgrad.
Kartet kan ikke benyttes til å forutsi radonkonsentrasjonen i enkeltbygninger. Den eneste måten å få
sikker kunnskap om radon i en bygning, er å gjennomføre en måling. Radon i inneluft avhenger ikke bare
av geologiske forhold, men også av bygningens konstruksjon og drift, samt kvaliteten av
radonforebyggende tiltak.
Innvendig > Pipe og ildsted. Det er påvist at pipe har sprekker og riss. Pipevanger er ikke synlige. Flere
ovner er ikke tilkoblet, ikke vurdert.
Peis og vedovn i 2. etasje tilkoblet. Gjennomgang av branntilsyn er utført, det er ifølge dokumentasjon
utført tiltak men ikke fremlagt rapport med lukket avvik,. Den ene pipen er ikke i bruk og avvik må eventuelt
utbedres før innstallering av ildsted. Synlig fuktopptak i pipe 1. etasje som relateres til kapillært oppsug.
Innvendig > Innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under
dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til
rekkverk i trapper.
Innvendig > Innvendige dører. Det er påvist at enkelte dører er feilmontert/tar i karm e.l. Enkelte av
innvendige dører har en del slitasje.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken. Det er ved bruk av fuktindikator rundt utsatte hvitevarer
påvist indikasjoner på fuktighet. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninredning utover normal
slitasjegrad. Tidligere bakerovn der ovn og steketopp er felt inn. Synlig fuktopptak og målt høyere
fuktverdier i murkonstruksjon som relateres til kapillært oppsug fra grunn. Krypkjeller under kjøkken der
målinger viser høyere fuktverdier som relateres til avdamping fra grunn. Fuktskader rundt vask på
benkeplate som relateres til vannsøl ved bruk.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc. Toalettrom mangler styrt tilluftsventilering.
Tekniske installasjoner > Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige
avløpsledninger. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen
kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på anlegget.
Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse og tilstandsvurdering beror på dokumentasjon og
visuell undersøkelse av tilfeldig komponenter i boligen. Anbefaler gjennomgang på det elektriske
anlegget med en utvidet el-kontroll før bruk. Estimatet tilsier gjennomgang med el-kontroll, det er ikke
estimert eventuelle utbedringskostnader.
Tomteforhold > Byggegrunn. Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i
grunnmur.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom: Ja, kun av faglært. har gjennomført alle rør
arbeider på eiendommen siste 20 år inkl. av og påstengning av vannet. Utført av: Rørlegger Kåre Vatne
Arendal.
Pkt. 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet: oppgradering av dusjkabinett etc. i 2.etg.
Pkt. 4: Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp: Ja, kun av faglært. har
gjennomført alle rør arbeider på eiendommen siste 20 år inkl. av og påstengning av vannet. Utført av:
Rørlegger Kåre Vatne Arendal.
Pkt. 7: Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker,
pålegg, fyringsforbud eller lignende: dte har blitt ubedret ihht til pålegg fra Brannvesnet i Arendal av
Byggmester -Tore Pettersen i Arendal.
Pkt. 8: Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende: ja, bod som i
praksis er et uterom.
Pkt. 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon): Nei.
Pkt. 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade: Ja, kun av faglært. bytte
av kledningog vannbord. Utført av: Tore Pettersen Arendal.
Pkt. 18: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av
boligen: Loft er bygget ut til loftsstue.
Pkt. 18.1: Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene: i forbindelse med ombygging i
1975.
Pkt. 23: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger: Det er
gjennomført Tilstandsanalyse av His Bygg AS/ Jens Christian Edvardsen Takstmann.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Dødsbo
Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd boligen. Selger har derfor ikke førstehånds
kunnskap om boligen/eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere
opplysningene som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta særlig grundig besiktigelse,
helst med bistand av teknisk sakkyndig.