Nøkkelinformasjon
Bebyggelse
Det er hovedsakelig eneboliger i nærområdet.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av John Terje Knutsen den 15.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen på Myra 18 er fra 1986-87. Boligen består av kjeller, hovedetasje og loft. Bygget i sin helhet, tatt alder i betraktning, fremstår i alminnelig god teknisk stand. Enkelte konstruksjoner og installasjoner er fra byggeår og har passert forventet levetid, så oppgradering og og utskiftninger må påregnes. Det som spesielt kan trekkes frem er våtrommene. Et rom har sprekk i belegg, et annet har laminat på gulvet, et materiale som ikke er egnet. I kjeller er det målt fuktverdier som er noe høye. På krypkott er det registrert spor etter smågnagere og dette kan skyldes at enkelte musebånd ikke tetter skikkelig. Her må man påregne lokale utbedringer. Ut over det er det andre forhold hvor det er noen mangler fra byggeforskrifter og rapportens standard.
Viser for øvrig til rapportens enkelte punkter som må nøye gjennomgås.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Enebolig - Utvendig:
Taktekking, TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
Nedløp og beslag, TG3
Renner, nedløp og bordtakbeslag er av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er avvik:
- Byggeforskrift 1985: Kap. 45 Tak, takrenner og nedfallsrør. "Hvor det er fare for at snøras og isras kan medføre skade, skal taket ha snøfanger e.l."
Tiltak:
- Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Veggkonstruksjon, TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik:
- Sporadiske plasser hvor gliper på musebånd er for store
Tiltak
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
- Et alternativ kan være å supplere med nye musebånd
Takkonstruksjon/Loft, TG2
Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
Tiltak
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger, TG3
Understøttet terrasse i tre med rekkverk i tre ved inngangsparti
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Terrasse ved soverom, TG3
Understøttet terrasse i tre med rekkverk i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det er avvik:
- Store åpninger mellom terrassebord
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Lokal utskiftning av enkelte bord
Terrasse ved stue, TG2
Terrasse med støpt dekke og deler av dekket er i tre og rekkverk i tre.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Trapp har ikke håndløper på vegg. Store åpninger mellom bord.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Lokal utskiftning av enkelte bord. Montere håndløper på vegg.
Balkong loft, TG2
Balkong i tre på loft
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Utvendige trapper, TG3
Støpt trapp ned til kjeller
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Utvendige trapper - 2, TG2
Utvendig trapp av betongstein
Vurdering av avvik:
- Sprekker i trinn
Tiltak
- Lokal utbedring.
Innvendig:
Radon, TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted, TG2
Boligen har elementpipe, vedovn og sotluke/feieluke.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
Tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Rom Under Terreng, TG2
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjon. Målinger har gitt følgende resultater. RF måling på 74,5% ved 14,7 grader. Måling med pigg har påvist 18,1Vekt% Tørt under 11,9% vekt % Akseptable 12 - 15,9 vekt % Fuktig 16 - 19,5 vekt % Meget fuktig 19,6 - 27 vekt % Vått / fritt vann over 27 vekt %
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
Tiltak
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Innvendige trapper, TG2
Boligen har lakkert tretrapp til loft
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
- Montere håndløper i trapp.
Innvendige trapp kjeller, TG2
Boligen har lakkert tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Våtrom Kjeller > Bad - Generell, TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Rapporten baserer seg på kravene i NS3600 hvor bad eldre enn 1997, eller som har store avvik, automatisk faller inn under en kategori hvor det fastsettes en fastsatt tilstandsgrad TG3. Bakgrunnen for dette er en sammensetning av alder på produkter og generell oppbygging som ikke vil imøtekomme dagens krav til våtrom. Dette vil i noen tilfeller ikke nødvendigvis si at våtrommet ikke kan brukes, men at man må kunne påregne oppgradering i nær fremtid.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kjeller > Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG2
Hulltaking er foretatt, og det er påvist unormale forhold. Hulltaking er utført i verksted Målinger har gitt følgende resultater. RF måling på 74,8% ved 15,6 grader. Måling med pigg har påvist 16,2 Vekt% Tørt under 11,9% vekt % Akseptable 12 - 15,9 vekt % Fuktig 16 - 19,5 vekt % Meget fuktig 19,6 - 27 vekt % Vått / fritt vann over 27 vekt %
Vurdering av avvik:
- Det er registrert symptom på fuktskader
Tiltak
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Loft > Bad - Generell, TG3
Rapporten baserer seg på kravene i NS3600 hvor bad eldre enn 1997, eller som har store avvik, automatisk faller inn under en kategori hvor det fastsettes en fastsatt tilstandsgrad TG3. Bakgrunnen for dette er en sammensetning av alder på produkter og generell oppbygging som ikke vil imøtekomme dagens krav til våtrom. Dette vil i noen tilfeller ikke nødvendigvis si at våtrommet ikke kan brukes, men at man må kunne påregne oppgradering i nær fremtid.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kjeller > Vaskerom - Generell, TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Rapporten baserer seg på kravene i NS3600 hvor bad eldre enn 1997, eller som har store avvik, automatisk faller inn under en kategori hvor det fastsettes en fastsatt tilstandsgrad TG3. Bakgrunnen for dette er en sammensetning av alder på produkter og generell oppbygging som ikke vil imøtekomme dagens krav til våtrom. Dette vil i noen tilfeller ikke nødvendigvis si at våtrommet ikke kan brukes, men at man må kunne påregne oppgradering i nær fremtid. Deler av gulv har ikke tettesjikt. ingen sluker har mansjett eller rerresjikt under klemring.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
1. Etasje > Bad - Generell, TG3
Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Rapporten baserer seg på kravene i NS3600 hvor bad eldre enn 1997, eller som har store avvik, automatisk faller inn under en kategori hvor det fastsettes en fastsatt tilstandsgrad TG3. Bakgrunnen for dette er en sammensetning av alder på produkter og generell oppbygging som ikke vil imøtekomme dagens krav til våtrom. Dette vil i noen tilfeller ikke nødvendigvis si at våtrommet ikke kan brukes, men at man må kunne påregne oppgradering i nær fremtid. Laminat på gulv, laminat slår sprekker ved toalett, løsning rundt sluk er ikke optimal.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Tiltak
- Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Tekniske installasjoner - Vannledninger, TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør, TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Varmtvannstank, TG2
Boligen har installert en varmtvannstank på ca 200 liter. Tanken er fra 1987.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Andre installasjoner, TG2
Avtrekksvifte i bod
Vurdering av avvik:
- Ingen avtrekk
Tiltak
- Ventilator må enten utbedres, eller tas vekk.
Tomteforhold - Drenering, TG2
Dreneringen er fra 1987.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Forstøtningsmurer, TG3
Forstøtningsmurer er av betong og i naturstein
Vurdering av avvik:
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Sprekk i støpt mur
Tiltak
- Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
- Lokal utbedring.
Forstøtningsmurer - 2 ,TG2
Forstøtningsmurer er av lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Enebolig:
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Loft og 1. etasje stemmer over ens med tegninger. I kjeller er deler delt inn med flere boder og redskapsrom har et ekstra dusjrom / bad. Når man endrer fra sekundere rom som boder, o.l til primære rom som bad, toalettrom og tilsvarende, vil dette kreve bruksendring. I dette tilfellet må badet i kjeller søkes for å bli godkjent.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Enebolig - standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold: Bygget er jevnlig vedlikeholdt.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen:
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddig og rengjort før visning, og at den selges slik som forevist.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
Fra hovedbølet som eiendommen er fradelt fra, kan det være tinglyst heftelser i form av erklæringer/avtaler som ikke fremgår av grunnboken for denne eiendommen. Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Info kommunale avgifter
Gjelder for offentlig vann, avløp, ett pipeløp og off. renovasjon. I beløpet er beregnet forbruk på 50 kubikk pr år. Forbruk betales med kr 62,05 pr kubikk vann.
Byggemåte
Info. fra Tilstandsrapporten:
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra taknivå. Renner, nedløp og bordtakbeslag er av plast. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og malte trevinduer med 3-lags glass. Vinduer med 2 lag er fra 2003. Bygningen har malt hovedytterdør,malt balkongdør i tre og enkel kjellerdør i tre. Understøttet terrasse i tre med rekkverk i tre ved inngangsparti. Balkong i tre på loft. Understøttet terrasse i tre med rekkverk i tre. Terrasse med støpt dekke og deler av dekket er i
tre og rekkverk i tre. Støpt trapp ned til kjeller. Utvendig trapp av betongstein.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Selger har kommentert følgende:
Spørsmål 1: Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Nei, ikke som jeg kjenner til.
Spørsmål 2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid.
2.1.2 Årstall: 2004
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært.
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Nye veggflater og gulv.
Spørsmål 4: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
4.1.2 Årstall: 1999
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? 2 Faglært
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Utbygg i stue.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Larsen Trelast as.
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
Spørsmål 6: Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja.
