Om eiendommen
Oppvarming
I 1. etasje er det gulvvarme i hall, vaskerom, kjøkken, hagestue og begge bad/wc. I underetasje er det gulvvarme i kjellerstue og 3 soverom.
Peis i stue og peis m/ innsats i kjellerstue. Varmepumpe med innerdeler i både i stue og kjellerstue.
Parkering
Frittliggende garasje og parkering på tomten.
Standard
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS v/Andreas Natvig den 15.11.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig bygget 1962. Fantastisk beliggenhet og utsikt, meget solrik flott opparbeidet tomt. Romslig/innholdsrik bolig. Boligen er modernisert og mye byttet rundt 2000-2005. Våtrom, kjøkken, en del overflater, taktekking, de fleste vinduer mm. Boligen fremstår godt vedlikeholdt og pent holdt. Normal stand utfra alder, dvs det er påpekt merknader utfra alder på bygningsdeler som skal følges med på, samt endringer i krav og forskrifter mm. Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak. Enkelte bygningsdeler vurderes utfra en nyere byggeforskrift. Dette tilsier at ting kan være bygget riktig utfra byggeår, men at det likevel får et avvik utfra dagens forskrifter. Når man leser rapporten så er det viktig at man leser både beskrivelse, avviks beskrivelse og tiltaks beskrivelse, da får man god oversikt. Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap". Dette innebærer at levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor værutsatt bygningsdelen er. Boligen er vurdert utfra byggeår og hva er normal bruks og alders-slitasje. Det kan derfor være bygningsmessige avvik som ikke er nevnt i rapport da det er normalt utfra alder og tidens tann. Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid
mellom 8-16 på hverdager, til tlf 454 77 777, eller e-post: post@m2takst.no. Forøvrig må hele rapporten leses og deretter bruke god tid på visning.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Utvendig > Utvendige trapper: Stedvis ingen håndløper, tg3. Stedvis en side tg2. Enkelt løs skiferstein på den ene trappen og flere løse stein på toppen ved garasje.
Våtrom > 1 etasje > Vaskerom > Vaskerom generelt: Vaskerom får en dårlig karakter fordi det ikke er bygget ihht dagens standard og fuktsikring. Det er fliser på gulv. Stedvis noe lokalt fall, stedvis ikke lik dagens standard. Ingen nyere membran/fuktsikringsløsning. Noe kalkutslag fuger. Trepanel vegger. Ikke fuktbestandig, oppsyn ved bruk. Ingen lufteventil.
TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke. Takvinkel må undersøkes.
Utvendig > Veggkonstruksjon: Kledning er varierende årgang. Opprinnelig eldre men enkelte dårlige bord her og der er byttet med tiden. Ikke observert åpenbare avvik, men videre oppsyn og vedlikehold påregnes. På eldre kledning så må man forvente bakenforliggende avvik som ikke er synlig, som avdekkes ved bytte av kledning. Dette fordi det er bygget med mindre lufting enn dagens byggeskikk som kan medføre kondens mm.
Utvendig > Dører: Vaskeromsdør har vært lite i bruk og sitter i karm, trolig er den malt igjen. Generelt vil det kunne oppleves noe trekk fra eldre dører da de ikke har en isolasjonsevne lik dagens standard. Den ene balkongdøren tar litt i nedre svill, vurdere mindre justering.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Det er horisontale spiler på rekkverk. Dette tillates ikke i dagens forskrifter med mindre man setter på glass/plast eller annen løsning på innvendig side som forhindrer klatremulighet for barn mm. Underliggende tekking av Derbigum på terrasse ved stue. Det har vært engangstilfelle med mindre drypp ned, utbedret. Mindre fuktskjolde i tak nede, tørt.
Innvendig > Overflater: Det er hulrom under enkelte fliser i gangen og kjøkken. Hulrom vil si at flisene har sluppet litt i flislim. Dette kan være utfordrende å lokalisere, men høres ofte om man «kakker» helen i flis hvor man hører det treffer underlag. Dette går ofte OK uten vesentlige avvik, men fuger kan sprekke etc. Mindre sprekk i fug observert.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. I boligens hoveddel er det stedvis mindre nivåforskjeller, mens i stue2/hagestue så er det mer markert med ca 3cm fra dør til yttervegg.
Innvendig > Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Les kommentar egenerklæring.
Innvendig > Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Kun en side i nedre del av trappen, dagens forskrifter tilsier det skal være på begge sider grunnet fallfare mm.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater vegger og himling: Noe skjevhet i tak som gjør at det blir noe forskjell høyde fliser opp mot tak. Mer et utseendemessige vik.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater Gulv: Noe lokalt fall rundt sluken ved badekar. Det er to sluker i rommet og ikke optimalt fall dem imellom ser det ut til (utfordrende å måle pga kabinett).
Våtrom > 1 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Ikke mulig å påvise noen membranløsning i slukene pga sluktype og tilgang. Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på dette. Bruk av dusjkabinett er god løsning da det medfører lite fuktpåkjenning mot overflater.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke synlig drens-spalte under wc. Dette medfører at man ikke vil avdekke evt. lekkasje fra skjult sisterne i vegg.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Ventilasjon: Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Våtrom > 1 etasje > Bad 2 > Overflater Gulv: Det er lokalt fall mot sluk der mulig å måle, men høydeforskjell mellom dørsvill og flis er noe mindre enn optimalt.
Våtrom > 1 etasje > Bad 2 > Sluk, membran og tettesjikt: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på dette. Bruk av dusjkabinett er god løsning da det medfører lite fuktpåkjenning mot overflater.
Våtrom > 1 etasje > Bad 2 > Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke synlig drens-spalte under wc. Dette medfører at man ikke vil avdekke evt. lekkasje fra skjult sisterne i vegg.
Våtrom > 1 etasje > Bad 2 > Ventilasjon: Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk: Viften fungerer med knappene fungerer ikke helt optimalt. Med dette menes at de ikke alltid står i på posisjon men spretter ut igjen.
Tekniske installasjoner > Vannledninger: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Varierende årgang røropplegg. Til baderom oppe ser det ut til at det er modernisert til rør i rør, fordelerskap plassert på vaskerom. Ellers i underetasje er det eldre kobber rør. Noe irr.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Iflge eier er det meste av avløpsrør byttet til plast, men det finnes en mindre rørgjennomføring i etasjeskille av eldre støpejern. Denne er filmet av Sørmiljø og funnet OK stand ifølge eier.
Tekniske installasjoner > Varmepumpe: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Det anbefales at anlegget gjennomgåes av fagkyndig hvert 10 år. Det gis en tg2 fordi det mangler dokumentasjon/historikk i skap. Det er ikke avdekket noen åpenbare tegn til avvik eller feil, men gis generelt tg2 ved slikt avvik. Takstmann har ikke elektrofaglig kompetanse og vurderingene er gjort utfra dokumentasjon, observasjon og selgers evt opplysninger.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Mangler topplist på tilbyggsdel som gjør at noe fukt kan komme inn bak plasten og medføre fuktpåkjenning grunnmur.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Sprekk i mur i bod rom nede.
Tomteforhold > Terrengforhold: Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Ved inngang/garasje er det noe fall mot boligen. Eier opplyste at dette oppleves å fungere normalt. Ved garasje er det beleggningsstein med noe fall mot drensrenner, oppsyn slik at disse fungerer fint. Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelagt.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Trolig vann og avløpsrør fra byggeår mellom bolig og kommunalt nett. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Høyt og frittliggende stor solrik usjenert eiet tomt med fantastisk utsikt over sjøen, innseilinga og mot Flekkerøya.
Tomten har usjenert beliggenhet inne innerst i barnevennlig blindvei og er parkmessig opparbeidet med flere solrike og usjenerte uteplasser, store plenarealer, Tuijahekker og beplantninger.
Frittliggende garasje med stor bod i bakkant.
Sammendrag selgers egenerklæring
Under følger en kort oppsummering av selgers egenerklæringsskjema. For fullstendige opplysninger vises det til vedlagte egenerklæring.
3 Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja, Ved ekstremt nedbør kombinert med østavind fikk vi noen dråper vann inn i gang kjeller tilbygg fra terrassen over. Årsaken viste seg å være vann som presset seg over kanten på asfaltpappen et sted hvor den hadde løsnet. Dette ble reparert av taktekker og vi har ikke hatt problemet etterpå. Lite merke i parketten.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, Byttet 7 vinduer og diverse kledningsbord. Ny skyvedør i kjellerstue er bestilt og monteres uke 49 2024. Utført av Petro Byggtjenester - Lyngdal og Norlock AS (dør) i 2024.
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja,
1. Se tidligere pkt. om liten lekkasje fra terrasse til gang, utbedret.
2. Lekkasje fra kjøleskap på kjøkken til matbod kjeller (forsikringssak - utbedret av Reco).
3. Lekkasje fra avløpsrør kjøkken til matbod kjeller. Rør skiftet og gulv malt på forsikring.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, 2018. Ny jordfeilbryter, ny termostat etc. 2020: Nye spotter i tilbygg (4 stk.) 2021: Skiftet dimmer 2024: Skiftet jordfeilautomat til treg type. Utført av OneCo AS.
12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, Ref. tidligere pkt. om avløpsrør kjøkken.
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, Forsikringssak - se tidligere info. Utført av Reco i 2023.
14 Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja, Sanert oljetank av Norva24 Sørmiljø AS i oktober 2021.
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja, Montert avtrekksvifter i begge bad. Utført av OneCo i 2010.
17 Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja, Sprekk i mur har vært uendret i vår eiertid.
19 Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja, 1) Skjeggkre sanert av fagfolk i 2019 (Norsk Hussoppforsikring).
2) Rotte kom inn gjennom hull i mur som ble tettet med hønsenetting og betong etter anbefaling fra fagfolk i Anticimex.
27 Er det utført radonmåling? Ja, Radonmåling rett etter innflytting - målte verdier var langt under grensen for tiltak.
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja:
1. Isbitmaskin på kjøleskap er frakoblet.
2. Kjøkkenvifte virker men knappene for hastighet er litt lunefulle.
3. Pipe må feies før ildsted tas i bruk (oppdaget på inspeksjon fra brannvesen men feiing ble utsatt siden ildstedet ikke er i bruk).
4. Ny oppvaskmaskin installert nov 2024.
5. Hus, garasje og murer malt to strøk sommeren 2024.
6. Forsikringsoppgjør kr 26.000,- tilfaller kjøper som kompensasjon for dårlig utført flisearbeid ifm. tidligere nevnt vannlekkasje kjøkken.
Selger har tegnet boligselgerforsikring gjennom Gjensidige.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Terrasse ved inngang ca. 26 kvm. Terrasse ved stue 31 kvm.
Diverse
Det opplyses at selger er ansatt i Sørmegleren AS, men at selger jobber ved en annen filial av meglerforetaket. Handelen omfattes således ikke av forbudet om egenhandel i eiendomsmeglingsloven § 5-3.
