Nøkkelinformasjon
Standard
INNVENDIG
Innvendige overflater med belegg på gulver, murvegger med tapet og malte plater i takhimlinger, stedvis noe innrammet med lister. I underetasjen er det fliser, tepper og noe synlig betonggulv. Veggplater med tapet og malte plater takhimling. Boligen har forskjellig type innvendige dører fra byggeår og/eller senere utskiftingsår. Uisolert bjelkelag av tre mellom etasjer. Trapper i betong med belegg i trinn fra byggeår. Boligen har ildsteder tilkoblet mursteinspipe fra byggeår.
VÅTROM
Eldre baderom i 1. etasje med belegg på gulv, tapet og noe flis på vegger, malte plater i tak. Rommet er innredet med toalett, badekar og servant. Eldre bad/vaskerom i kjeller med betong gulv (dels med trelemmer), yttervegger av mur og plater på skillevegger. Malte plater i takhimling. Ingen innredning i rommet og VVS-utstyr er demontert eller frakoblet. Pga. alder og dårlig tilstand må det kunne påregnes at våtrommene må oppgraderes/renoveres.
KJØKKEN
Eldre kjøkkeninnredning fra opprinnelig byggeår med glatte fronter. Kjøkkenet har ingen fastmonterte hvitevarer. Kjøkkenet bærer preg av elde, slitasje og er også noe utidsmessig. Kjøkkenet har ikke forsert avtrekk fra kokesone, kun naturlig lufting i rommet ved åpning av vindu. Enkelt hybelkjøkken i kjeller.
SPESIALROM
Eldre WC-rom med teppe på gulv, malte plater på vegger og takhimling. Innredet toalett. Rommet fremstår i dårlig forfatning og full renovering/oppgradering må påregnes.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Vannrør av kobber fra byggeår. Avløps rør av eldre støpejern, noe i plast fra senere monteringsår. Tilkoblet offentlig V/A via private stikkledninger.
- Ca. 100 liters varmtvannstank fra 1993 plassert i kjellerrom uten sluk.
- Generell luftutskifting i boligen skjer ved naturlig ventilasjon ved at vinduer åpnes.
- Boligen har sikringsskap med automatsikringer. Ukjent installasjonsår.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Hafslund Takst AS v/Anders Westgård Hafslund den 30.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for eldre byggeperiode. Boligen fremstår med lav teknisk stand og med påregnelige avvik mot dagens standard og forskriftskrav. Boligen har også tilstandssvekkelser utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning. En helhetlig renovering og medfølgende kostnader må kunne påregnes for at boligen skal være beboelig etter dagens bruksbehov og -krav. Oppsummering av avvik og mangler som defineres som TG2 og TG3 vises fra side 6 i rapporten.
Hele rapporten må leses grundig.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Utvendig > Taktekking
- Taktekkingen har synlige svekkelser og innvendige observasjoner indikerer at det kan være pågående lekkasje i taket.
- Det ble stedvis påvist råte/slitasje på treverk ved takfot.
Utvendig > Veggkonstruksjon
- Det er påvist råte og skader på treverk på inngangsparti mot øst, samt manglende vedlikehold.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- På kjøkken ble det påvist skader i innvendig tak. Indikasjon på utettheter og mulig pågående lekkasje.
Utvendig > Vinduer
- Eldre vinduer fremstår i dårlig forfatning og er modne for utskifting. Det ble påvist værslitte-, myk og råteforekomster i karmer/omramming utvendig og redusert vedlikehold. Enkelte vinduer kunne ikke åpnes eller var harde å åpne/lukke. Det ble også påvist sprekker i glassruter og skader på innvendige overflater.
Utvendig > Dører
- Kjellerdør fremstår i dårlig forfatning og er moden for utskifting.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Det er påvist en del sprekkdannelser i betongdekke og åpning i rekkverk (manglende trapp).
Utvendig > Andre utvendige forhold
- Det er påvist svekkelser/skader i takkonstruksjonen og sprekker over garasjeporter, råte og slitasje på garasjedører, dør/vinduer og annet treverk, takplater som er utilstrekkelig festet og mulig utette m.m.
Innvendig > Overflater
- Det er stedvis påvist synlige skader og mye slitasje på gulv, vegger og takhimlinger, samt fuktskjolder, mugg/svertesopp på overflater i kjeller m.m.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
- Høydeforskjell målt på 2 meters lengde var stedvis over 20 mm og over 30 mm gjennom rom. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 3 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registret omfattende skader og svikt i tregulv over grunn i kjeller, samt skader på fliser i gang og trapperom.
Innvendig > Pipe og ildsted
- Sot rundt røykrør (mulig utett) og ingen ubrennbar plate under/foran ildstedet i kjeller.
Innvendig > Rom Under Terreng
- Det er konstatert høyt fuktnivå og synlige skader på veggoverflater. Påforede vegger har påvist fuktskjolder og mugg/svertesopp på overflater, på synlige murvegger er det stedvis påvist salt-/kalkutsalg og avflassing av maling.
- Kjelleren har noe begrenset/dårlig ventilering/gjennomlufting.
Innvendig > Innvendige trapper
- Begge trapper har skader og mye slitasje på overflater.
- Det mangler rekkverk i trappen mellom 1. etasje og kjeller. Gjelder hovedsakelig øvre del.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist mye slitasje på overflater, manglende/løse dørhåndtak, dørblad som tar i karm/dørsvill, karmer uten dørblad m.m.
Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Man må forvente full oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder, tilstand og manglende tetthet i våtsone på
rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Våtrom > Kjeller > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
Våtrom > Etasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Man må forvente full oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder, tilstand og manglende tetthet i våtsone på
rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Kjøkkenet har også skader, slitasje, slark og enkelte bruksmerker på innredning og andre overflater.
Spesialrom > Kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
- Man må forvente full oppgradering av rommet. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og tilstanden på rommet.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Det er påvist avkoblet rør under servant på bad, samt stedvis mye rust og svekkelser på rør.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Det er påvist skadet og frakoblet avløpsrør fra kjøkken i 1. etasje.
- Avløp fra hybelkjøkken og annet avløp fra 1. etasje ledes ut på gulv i tilstøtende rom og videre til sluk.
Dette er ikke tilfredsstillende løsninger og må utbedres.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Boligen har sikringsskap med automatsikringer, installert av Lillesand Elektro ifg. kursfortegnelse. Det foreligger ingen dokumentasjon på det elektriske anlegget utover dette. Dvs. at det er ukjent hvem som har utført arbeider i boligen og
tidspunkt for oppgraderinger. Samsvarserklæring og annen dokumentasjon bør fremskaffes om mulig. Generelt for el-anlegg som ikke er kontrollert av eltilsyn, og der det ikke foreligger samsvarserklæring og/eller annen dokumentasjon, anbefales det kontroll av fagkyndig kontrollør. Det er for øvrig påvist avvik på det elektriske anlegget etter enkel visuell kontroll på befaringsdagen.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
- Det er ikke registrert røykvarsler i kjeller.
Tomteforhold > Drenering
- Det ble registrert fukt, kalk-/saltutslag på murvegger, samt høyere fuktutslag, mugg/svertesopp og fuktskjolder på utforede vegger i kjeller. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
TG2:
Utvendig > Veggkonstruksjon
- Det er stedvis påvist riss/sprekker og avskalling av maling og puss på overflater, samt etterslep på vedlikehold.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
- Det er stedvis begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen/kaldtloft. Stedvis antydning til misfarging/fuktskjolder på undertak.
- Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget (over bad). Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Kaldtloftet er begrenset kontrollert pga. manglende adkomst. Kun inspisert fra gardintrapp gjennom luke i gang.
- Det kan ikke konstateres bruk av dampsperre mellom oppvarmet rom og kaldtloft.
Utvendig > Vinduer
- Vinduer skiftet i senere tid har mest sannsynlig passert 25 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde
for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert.
Utvendig > Dører
- Balkongdør er fra eldre dato, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert.
- Det er registrert at balkongdør tar i karm/dørsvill og ellers en del slitasje på overflater på begge dører.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
- Det er påvist etterslep på vedlikehold og rekkverk er noe for lavt iht. dagens regelverk.
Innvendig > Pipe og ildsted
- Det er påvist mindre sprekker på pipe/brannmurer.
- Det er påvist mangelfull ubrennbar plate under/foran ildsted (under 30 cm foran ildsted).
- Ildsteder fremstår med elde og noe slitasje og er ikke funksjonstestet. Ukjent funksjonalitet.
Innvendig > Innvendige trapper
- Det mangler håndløper/-list på vegg i begge trappeløp.
- Det er noe begrenset frihøyde i trappen ned til kjellerinngang (under 2,0 meter).
- Trappene tilfredsstiller ikke dagens krav til utførelse/utforming.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
- Kobberrør er fra eldre periode og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Vannet var ikke tilkoblet på befaringsdagen og vannrør ble derfor ikke kontrollert for evt. lekkasjer. Ukjent om alle kraner/stoppekran, koblinger fungerer som tiltenkt. Ytterligere undersøkelser kreves.
- Det ble stedvis registrert ikke fagmessig utførelse/løsninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
- Avløpsrør er av støpejern og plast fra eldre periode og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon og skader kan plutselig oppstå.
- Vannforsyning var ikke tilkoblet på befaringsdagen og avløpsrør ble derfor ikke kontrollert for evt. lekkasjer. Ytterligere undersøkelser kreves.
- Ukjent løsning på lufting av avløpsanelgg.
Utvendig > Nedløp og beslag
- Boligen har ikke montert takrenner og nedløp.
- Det ble registrert manglende adkomst for feier i form av stigetrinn og plattform.
- Det mangler snøfangere på taket.
Utvendig > Utvendige trapper
- Trapp og betongplatting har enkelte sprekker/skader, samt noe manglende vedlikehold på rekkverk/overflater (avflassing maling og rust).
- Åpninger i rekkverk (over 10 cm) og rekkverkshøyde (under 0,90 m) er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
Innvendig > Radon
- Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad.
Innvendig > Krypkjeller
- Ventilering av krypkjeller er ikke ivaretatt. Ingen ventiler registrert.
- Luke/dør fremstår utett og ellers i dårlig forfatning.
- Gulvet under bad/betongdekke er kun delvis isolert og fremstår med noe ufagmessig utførelse.
- Krypkjelleren var full av søppel/gjenstander og ble derfor noe begrenset inspisert gjennom luke. Risiko for skjulte avvik.
Våtrom > Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det ikke påvist indikasjoner på fuktskader.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Avtrekk
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk i kjøkkenet.
Kjøkken > Kjeller > Kjøkken > Overflater og innredning
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Kjøkkenet har også noe slitasje, slark og enkelte bruksmerker.
Kjøkken > Kjeller > Kjøkken > Avtrekk
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk i kjøkkenet.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i boligen.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
- Varmtvannstank er over 20 år.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring i form av avrenning, sluk eller annen kompenserende løsning på gulv fra varmtvannstank.
- Funksjon ikke kontrollert da vann ikke var tilkoblet. Ytterligere undersøkelser kreves.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
- Utenom enkelte riss/sprekker og avskalling av puss er det videre ikke registrert forhold som skulle tilsi at det er vesentlige svikt/svakheter i grunn eller fundamenter. Undertegnede har ikke foretatt kontroll av dette, da dette krever oppgraving og langvarige målinger.
Tomteforhold > Terrengforhold
- Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt og tilfredsstiller ikke dagens krav til fall forhold rundt byggverk.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
- Det kan ikke utelukkes at utvendige vann/avløpsledninger er fra byggeår (over 25 år). Det vil si at over halvparten av forventet levetid er utgått.
Tomteforhold > Septiktank
- Septiktanken er ikke åpnet/kontrollert. Inngår ikke i oppdraget. TG settes for at over halvparten av forventet levetid er utgått for septiktank.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Ingen
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddig og rengjort før visning, og at den ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort før overtagelse.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4215/32/44:
06.12.1999 - Dokumentnr: 7124 - Forkjøpsrett
Rettighetshaver: Alf Bjørkestøl, f. 28 06 31, Helge
Bjørkestøl, f. 28 09 35, Ernst Rolf Bjørkestøl, f. 24 04 42,
Torleiv Bjørkestøl, f. 26 10 45, Marion Hauge, f. 20 10 47
og Solveig Bjørkestøl Olsen, f. 17 01 52.
Gjelder i 5 år
----------
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Obligasjon 1999/7241-1/37
09.12.1950 - Dokumentnr: 1778 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4215 Gnr:32 Bnr:42
24.11.1972 - Dokumentnr: 4597 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4215 Gnr:32 Bnr:80
01.01.2020 - Dokumentnr: 302510 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0926 Gnr:32 Bnr:44
Info kommunale avgifter
Omfatter vann, avløp og feiing.
Renovasjon kommer i tillegg. Beregnet årsbeløp for 2024 er kr. 5.293,- (deles 2 hushold)
Byggemåte
Eldre bolig oppført i murkonstruksjon med pussede/malte overflater. Valmet sperrekonstruksjon av tre med kaldt loft. Undertak av trepanel/bord, sannsynligvis tekket med tradisjonell asfaltpapp e.l. Yttertekking av betongtakstein fra byggeår. Tilbygg er tekket med pappshingel. Boligen har ikke montert takrenner og nedløp. Pipe er helbeslått. Vinduer med rammer og karmer i tre fra byggeår og senere utskiftingsår. Eldre vinduer har koblede glass og/eller enkle glassruter. Vinduer skiftet i senere tid har 2-lags glass, men er likevel tilsynelatende fra eldre periode. Eldre ytterdører med rammer og karmer i tre. Enkel labankdør i tre til garasje og 2. stk doble sidehenglede dører som garasjeporter. Balkong med rekkverk og dekke i betong. Trapp og platting ved inngangsparti i betong og rekkverk i tre, delvis noe i lakket stål.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt 1: Alt er fra 1955 og må renoveres
Pkt 3: Har hvert lekkasje på kjøkken fra tak. Tak må renoveres.
Pkt 7: Huset har ikke takrenner så det er synlig fukt i kjeller
Pkt 12: Generelt dårlige rør i hele huset.
