Om eiendommen
Oppvarming
Varmepumpe, flott peisovn i stue i 1. etg, varme i gulv i gang og toalett i 1. etg og i gang og på bad/wc i u. etg, samt varme i gulv på bad/wc i 2. etasje.
Hybel har varme i gulv i stue/kjøkken og på bad/wc.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
Frittliggende garasje med installert el-lader og parkering på tomten. Ellers gateparkering etter offentlig gjeldende bestemmelser.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Thomas Adler Olsen den 03.02.2025, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato 17.01.2025. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Beskrivelse av eiendommen:
Boligen ble oppført i 1932 og er betydelig oppgradert, renovert i 2017, bla. ble det gravd opp langs utvendig grunnmur rundt boligen og ny drenering, utvendig fukt sikring av grunnmuren ble montert, og grunnmuren ble senket, understøpt i forbindelse med senking av gulvene i kjelleren for å få godkjent høyde til utleie leilighet i del av kjelleren, og det ble montert lyd/brannskillehimling med 2 lag gipsplater på lydbøyler, og dobbel lyd/brannskillevegg m/spalte og 2 lag gipsplater på hver side, samt montert 2 lyd/branndører og rømnings vinduer i kjelleren. Sålen har dobbelt bunn med pumpesystem som ekstra sikring mot fukt, og pumpekum er montert i gulvet i boden under trappen i kjelleren. Alle våtrommene ble renovert i 2017, samt innvendige overflater, Strai-kjøkkeninnredning montert i 1.etasje. Ikea-kjøkkeninnredning i kjelleren, og alt rør opplegg, varmtvannsberedere og el-anlegget i boligen ble skiftet ut. Alle vinduer med 3.lags glass og ytterdører er skiftet, samt utvendig taktekke med glaserte tegl-takstein m.m. stål-takrenner og takbeslag. I tillegg ble ny frittliggende garasje oppført i 2018, pergola i 2020, hagestue i 2023 og drivhus i fra Grønt Fokus i 2024. For øvrig må hele Tilstandsrapporten leses i sin helhet.
Følgende har fått TG2 i rapporten (avvik som kan kreve tiltak):
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft: Tak konstruksjonen er oppført som saltak med halv-valmer, kilrenner og mønekvist i trekonstruksjoner, med takbord i fra byggeår som undertak. Utvendige gesimser har ikke luftespalter som var normal utførelse for byggeåret, og det er kun en lufteventil i gavl-veggen på kaldtloftet. Rommene i 2.etasje har igjenkledde skråhimlinger uten tilgang for kontroll av undertak, konstruksjoner og om det er etablert ca. 50 mm. luftespalter i skråhimlingene er ukjent. Eier opplyste at skråhimlingene
ble isolert i 2017 og at takkonstruksjonen trolig er "luftet over tak". Undertaksbordene på kaldtloftet fremstod i normal stand på befaringen med noen merker, misfarging bla. ved pipen som stammer i fra før utvendig taktekke m.m. ble skiftet ut i 2017. Det ble ikke målt fukt i merker på befaringen. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Vurdering av avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring bør utføres. Lufting/ventilering bør forbedres.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere er oppført i trekonstruksjoner i fra byggeår. Innvendige i gulver i 1 og 2.etasje har noe sig/retningsavvik som normalt for eldre boliger. Det ble målt ca. 5-25 mm. sig/avvik med gulvlaser gjennom hele rommet i gang, stue, kjøkken, gang, soverom i 2.etasje på befaringen. Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Innvendig > Innvendige trapper: Vurdering av avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Innvendig trapp i fra byggeår fremstår i normal god stand med rekkverk
montert, håndløper er ikke montert på vegger. Ny trapp ble montert til kjelleren i 2017 og en håndløper er montert på veggen. Trappen er bratt og har smal gangbredde, ca. 46 cm. mellom trappevanger. Konsekvens/tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Det er ingen avvik som krever umiddelbare tiltak.
Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med særdeles gode solforhold. Opparbeidet hage anlagt av gartner med nyere gressplen, drivhus, platting med utgang fra stue, sykkelbod og redskapsbod. Det er i tillegg stor solrik platting med pergola fra 2020 med sol fra morgen til kveld. Flott vinterisolert hagestue fra 2023 (fin samlingsplass for barna) med varme i gulv: Det er i tillegg en hyggelig veranda med utgang fra soverom i 2. etg. Meget solrikt. Frittliggende nyere garasje med kryploft og parkeringsplass på tomten.
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt. 2:
Hele huset med våtrom er totalrenovert. Alt av rør, sluk mv. er fra 2017. Hele huset har rør-i-rør system. Arbeid utført av faglært Byggsør Kristiansand og Byggmester Oddleif Henriksen AS i 2017.
Pkt. 4:
Det er lagt nytt takdekke/sperreduk, nye lekter og nye takstein. Det er nye tre-lags vinduer. Det ble drenert rundt huset og grunnmuren ble samtidig senket en meter og plassert på armert underbygg og dobbel såle (kjelleren har dobbelt-bunn mot fuktskade). Garasjen ble oppført januar 2018. Arbeid utført av faglært Byggsør Kristiansand, Byggmester Oddleif Henriksen AS, FS Mur AS i 2017.
Pkt. 7:
1) Ved overtakelse av huset hadde rørlegger glemt å stramme en vannledning i vannskapet på badet i kjellerleiligheten. Som følge av vannlekkasjen som fulgte, måtte kjelleren renoveres på nytt. Vårt forsikringsselskap tok ut regress mot rørleggerfirmaet.
2) I forbindelse med arbeid på overvannsnettet i Marcus Thranes gate i 2022, førte styrtregnet i august til at flere hus på Lund fikk overvann inn kjellere. Her kom overvann fra sluk utenfor huset inn i kjellerinngangen. Til tross for relativt liten vannskade, ble parkett og gulvlister byttet. Vårt forsikringsselskap tok ut regress mot Kristiansand kommune. Etter at kommunen ferdigstilte utbedring av overvannsnettet har det aldri vært observert vann eller fukt i kjeller.
Pkt. 8:
Det ble drenert rundt hele huset. Videre ble grunnmuren understøpt i forbindelse med senking av gulv i kjeller. Sålen har dobbeltbunn med pumpesystem som ekstra sikring mot fukt. Arbeid utført av faglært Byggsør Kristiansand, Byggmester Oddleif Henriksen AS, FS Mur AS i 2017.
Pkt. 10: Alt elektrisk er fra 2017. Det er 3-fase 32A lader for elbil i garasjen. Hagestuen har elektrisk anlegg fra 2023. Arbeid utført av faglært Byggsør AS, Byggmester Oddleif Henriksen AS, Lund Elektro AS i 2017.
Pkt. 13: Alt av VVS er fra 2017. Arbeid utført av faglært Byggsør Kristiansand AS, Byggmester Oddleif Henriksen AS, JA Rør AS i 2017.
Pkt. 16: Installert Daikin varmepumpe. Arbeid utført av ACsenteret AS i 2023. Installert ny peis fra Modena (Nordpeis, modell Lisboa). Arbeid utført av faglært Modus mur AS/FS Mur AS i 2018.
Pkt. 18: Det er lagt nytt innvendig stålrør i pipe fra forrige eier. Ny peis installert 2018.
Pkt. 25: Kjellergulvet ble senket for å få godkjent høyde til utleieleilighet. Arbeid utført av faglært Byggsør Kristiansand AS, Byggmester Oddleif Henriksen AS i 2017. Hagestue oppført av byggmester Liane AS i 2023.
Pkt. 32: Hagen ble planert og lasermålt med 2 grader helning sommeren 2018. Pergola ble oppført i 2020 av Byggmester Thomas Oscar Ugland AS. Drivhus fra Grønt Fokus ble oppført 2024.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.