Om eiendommen
Oppvarming
Vedovn i stuen og i kjellerstuen. Luftekanal via peis i 1. etasje.
Varmepumpe i stue og i trappegang.
Eswa varme i halve gulvet i kjellerstua, samt i tak på det minste soverommet i 1. etasjen. Varmekabel på det største soverommet over garasje 2 i 1. etasje.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
På egen tomt og i garasjer.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av John Terje Knutsen den 07.02.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen på Lyngdalsveien 282 er en enebolig med underetasje, hovedetasje og loft. Største delen av boligen er oppført i mur / blokker. Jevnt over fremstår bygget i alminnelig god teknisk stand, tatt alder i betraktning. Flere konstruksjoner / installasjoner er fra byggeår. Dette
medfører at flere er nært eller har passet forventet levetid, så man må kunne påregne utskiftninger og oppgraderinger på sikt.
Utvendig er terrasse dekket slitt og det er registrert sprekker og riss i grunnmur. Viser for øvrig til rapportens enkelte punkter som må nøye
gjennomgås.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Enebolig
Utvendig
Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og bordtakbeslag er av plast.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader og teglstein.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Sprekker i grunnmuren må tettes.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Deler av konstruksjonen er bygget med saksekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Undertaket er misfarget.
- Missfarging er rester etter skader før taket ble skiftet.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse av tre
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av betongdekke. Gulv i kjeller med støpt gulv og har tilfarer med spon. Det er målt ca 12 mm høydeforskjell på gulv i kjellerstue over en lengde på ca 2 m.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Radon,TG2
Det ble foretatt Radommåling på 70 tallet uten å påvise avvik. Dokumentasjon er ikke fremlagt Bygget er ikke oppført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har tretrapp fra kjeller til hovedetasje.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Våtrom
Underetasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i fliser.
- Skade på flis under servant. Dette er ikke synlig med mindre man besikter under innredning
Tiltak
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
Underetasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Rommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fallforhold til sluk er målt til 10 mm fall på 80 cm fra topp slukrist. Fra topp slukrist til topp fug ved terskel er registrert under 25mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
- Selv om enkelte fliser har bom, er de ikke løse. Men vær oppmerksom på at fliser med bom kan løsne.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Underetasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er avvik:
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
- Ukjent slukløsning. Den er opplyst å fungere, men er ikke en direkte standard løsning.
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Underetasje > Bad
Ventilasjon,TG3
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har ingen ventilasjon
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Luftekanal over badekar Rommet deler ventileringsløsning med nært liggende rom ( Bod)
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
- Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
1.Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Rommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler. sluk er nede i nisje med oppkant til øvrig gulv. Gulv uten for dusjsone er tilnærmet flatt, noe fall på gulv ved inngang til nisje mm fall på 80 cm fra topp slukrist. Fra topp slukrist til topp fug ved terskel er registrert mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det er ingen indikasjoner på at fliser er løse, men være oppmerksom at dette kan oppstå.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
1.Etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
Tiltak
- Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
- Andre tiltak:
- Det er verd å nevne at rommet har fungert i mange år uten problemer, men vær obs på at rommet ikke har etablert noen form for membran etter dagens standard.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering, ventil i vindu.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kostnadsestimat : Under 10 000
1.Etasje > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Tapetskjøter er ikke tette
Tiltak
- Andre tiltak:
- Utskiftning av tapet på vegger vil vær et godt tiltak.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Gulvet har belegg fliser Fallforhold til sluk er målt til 0 , sluk er nedfelt i gulv fall på 80 cm fra topp slukrist. Fra topp slukrist til topp fug ved terskel er registrert mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Det må foretas utbedring av fallforhold.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
Tiltak
- Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
1.Etasje > Vaskerom
Ventilasjon,TG3
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Rommet har ingen ventilasjon
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det er avvik:
- Det er ingen avtrekk ved unntak av ventil i vindu.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
- Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Underetasje > Bod med sluk
Overflater Gulv,TG2
Rommet har flislagt gulv. Fallforhold til sluk er målt til 0 mm fall på 80 cm fra topp slukrist. sluken er nedsenket og er ca 10mm under gulvflate. Fra topp slukrist til topp fug ved terskel er registrert over 25 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Det er avvik:
Tiltak
- Våtrommet fungerer med dette avviket.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Underetasje > Bod med sluk
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
Tiltak
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Underetasje > Bod med sluk
Ventilasjon,TG3
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.
- Rommet har ingen ventilasjon
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Spesialrom
Underetasje > Kjølerom
Overflater og konstruksjon,TG2
Kjølerom
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skade som følge av angrep av fukt/råte.
- Konstruksjonen har indikasjoner på feil konstruksjon og bør undersøkes ytterligere eller det må innhentes dokumentasjon på valgt løsning.
- Det mangler luftespalte mot tilstøtende konstruksjoner
Tiltak
Kostnadsestimat : Under 10 000
1.Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom med belegg på gulv, tapet på vegger og panelt i himling. Av utstyr er det gulvstående toalett, servant og speilskap.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er irr på rør.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Andre tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Varmesentral,TG2
Boligen har installert varmepumper. En fra 2007 og en av nyere dato.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- påse jevnlig service.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Varmtvannstank,TG2
Boligen har installert en varmtvannstank på ca 200 liter. Tanken er av eldre dato
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Elektrisk anlegg,TG2
Det elektriske anlegget er fra byggeår. Enkelte oppgraderinger er utført. Hovedsikring er på 50 Amp Anlegget har automatsikringer og skrusikringer. Boligen har både åpent og skjult annlegg. Ny strømmåler er montert i 2017.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering,TG2
Dreneringen er fra 1967. Eier opplyser at det går ei vannåre under huset og at brønnen på oversiden har flommet over på grunn av mye regn, vannåren under huset har steget og vannet har kommet opp i sluk i bod. I underetasjen i gang, soverom, kontor og stue, er det sponplategulv på strø, øvrige har støpte gulv. Fuktsøk på sponplategulv er testet med det er ikke påvist indikasjoner på fukt.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i betongstein. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk.
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Septiktank,TG2
Septiktanken er av betong. Septikktank er fra 1967. Tanken har 3 kammer og ligger på nedsiden av boligen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Tomten er skrånet med gresslagt område og naturtomt. Stor solrik terrasse i bakkant av huset med utepeis. Steinsatt innkjørsel/tun og flere anlagte bed med stauder av forskjellige arter. Fin utsikt fra fremsiden mot Lyngdalsfjorden.
Det gresslagte området har robotklipper som medfølger handelen.
Eiendommens areal er basert på eldre målebrev som kan være unøyaktige og ikke er koordinatfestet. Tomtens arealet kan derfor avvike i større eller mindre grad. Ved evt. senere oppmåling må et evt. arealavvik aksepteres av kjøper.
Sammendrag selgers egenerklæring
1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, badet i andre etasje. Gulv varmen virker kun på styrke 3.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, Nytt ståltak lagt av Murermester Håkon Fuglestad og John Arild Jåtog i 2006.
11 Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? Ja, Egen brønn og septiktank.
15 Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja, Eswaen virker ikke lenger og er slått av.
17 Er det tegn på setningsskader eller sprekk i fliser? Ja, Liten sprekk på flise vegg ved peisen bak Tv`en.
27 Er det utført radonmåling? Ja, 1980, ingen utslag.
32 Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Nytt kjøkken 2010. Nymalt gang - nede oppe - vegger og tak 23.10.2010.
Lagt ny parkett i stua og ny tapet 1997.
Vanninntrenging i pumperom. Snakk med eier.
Bygd Bod på 10 kvadrat meter. Brukte mange år.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Lovlighet: Byggetegninger Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Romhøyde på loft er målt til 1,99 meter under bjelker.
Romhøyde i kjeller er det målt 2.2meter.
