Om eiendommen
Oppvarming
Strøm og ved. Nyere vedovn i stuen oppe. Varmepumpe i kjellerstue og en i TV-stue. Det er montert ny varmepumpe i hovedstuen. Varmekabel i gang, vaskerom og bad.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
Plass på egen tomt og i garasje. Garasje er ikke omsøkt fra carport til garasje, da den ble lukket med port.
Standard
Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater og malte panelbord. Boligen har elementpipe, vedovn og åpen peis. Boligen har malt tretrapp. Innvendige dører har karmer og dørblad av tre.
Bad 2. etasje: Det er våtromplater på veggene og malte plater i himlingen/taket. Det er fliser på gulv og elektriske varmekabler i
gulvet. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett. Rommet er ventilert med elektrisk avtrekksvifte.
Bad/vaskerom: Det er våtromplater på veggene og malte plater i himlingen/taket. Det er gulvbelegg og elektriske varmekabler i
gulvet. Det er plastsluk og synlig vinylbelegg og baderomsplater som tettesjikt. Rommet har innredning med nedfelt servant,
dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Rommet er ventilert med elektrisk avtrekksvifte.
Kjøkkenet i hoveddel har malte/folierte fronter og laminert benkeplate. Innredningen ble skiftet i 2022. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Kjøkkenet i 1. etg. har malte/folierte fronter og heltre benkeplate, innredningen er montert i 2023. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
1. etg.: Bad/vaskerom: Det er våtromplater på veggene og malte plater i himlingen/taket. Det er malt gulvbelegg og elektriske varmekabler i gulvet. Det er plastsluk og synlig vinylbelegg og baderomsplater som tettesjikt. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Rommet er ventilert med elektrisk avtrekksvifte.
-----------------------------------------------------------------------
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 02.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Utvendig > Terrasse på bakkeplan
Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert rekkverk. Teknisk forskrift krever rekkverk på balkonger, terrasser og lignende konstruksjoner som er mer enn 0,5 meter over bakkenivå. Konsekvens/tiltak: • Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Boligen har trebjelkelag og støpte gulv. Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik. Gulvene i boligen har enkelte skjevheter og ujevnheter, som må ses i sammenheng med bygningens alder. Det største målte avviket er på 34 mm på 5-6 meters målelengde.
Konsekvens/tiltak: • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
De registrerte skjevhetene/høydeforskjellene i gulvflatene slik de fremstår på befaringstidspunktet, vurderes ikke å være til vesentlig ulempe for bruken av boligen og rommene. Det vurderes derfor ikke å være nødvendig med umiddelbare tiltak. Ved en eventuell fremtidig opprustning av boligen kan gulvflater avrettes slik at de fremstår uten vesentlige skjevheter. Ujevnheter og skjevheter i bygningen må forventes, men ikke nødvendigvis rettes. Jeg har derfor ikke laget kostnadsestimat.
Innvendig > Pipe og ildsted
Boligen har elementpipe, vedovn og åpen peis. Vedovn er montert i nyere tid.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp. Brennbart materiale ved sotluke må tildekkes med ubrennbart materiale.
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendig > Taktekking
Taktekkingen er av betongtakstein og tekkingen er ca 20 år ifølge eier. Undertaket er av takbord med papp. Taket er besiktiget fra taknivå. Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
• Det er enkelte knekte taksten.
Konsekvens/tiltak: • Knekte takstein må skiftes.
Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall. Renner og nedløp ble skiftet i 2022.
Vurdering av avvik: • Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Konsekvens/tiltak: • Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Utvendig > Veggkonstruksjon mot sør
Vurdering av avvik: • Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledningen er ført helt ned til beslaget.
Konsekvens/tiltak: • Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Boligen har W-takstoler i tre med undertak av takbord. Takkonstruksjonen er tilgjengelig på kaldtloftet via luke i himling i gangen.
Vurdering av avvik:
• Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen.
• Undertaket er misfarget.
Takluke er uisolert.
Konsekvens/tiltak: • Lufting/ventilering må forbedres. Det bør monteres isolert loftsluke med tetningslist og kaldtloftet bør jevnlig observeres.
Utvendig > Dør til utleiedel
Vurdering av avvik: Det er skader i dørbladet.
Konsekvens/tiltak: Døren bør malerbehandles.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrassene/verandaen er bygd i tre. Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk er ca 0,9 meter, dagens krav er 1,0 meter.
Konsekvens/tiltak: • Det er ikke behov for utbedringstiltak. • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
• Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "høy" eller "særlig høy" aktsomhetsgrad. Det var ikke krav om radonsperre på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: • Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendig > Innvendige trapper
Boligen har malt tretrapp. Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
• Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
Innvendig > Innvendige dører
Innvendige dører har karmer og dørblad av tre. Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Enkelte dører tar i karm.
Konsekvens/tiltak: • Enkelte dører må justeres.
Våtrom > 1. etasje > Utleiedel-Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling
Det er våtromplater på veggene og malte plater i himlingen/taket.
• Det er avvik: Veggplatene har høy alder og er ujevne.
Konsekvens/tiltak: Rommet er modent for oppgraderinger.
Våtrom > 1. etasje > Utleiedel-Bad/vaskerom > Overflater Gulv
Det er malt gulvbelegg og elektriske varmekabler i gulvet. Gulvet har fall mot sluket under dusjkabinett. Det er målt ca 25 mm høydeforskjell fra gulv ved dørterskel til topp slukrist.
Vurdering av avvik: Gulvbelegg har høy alder.
Konsekvens/tiltak: Utskifting kan vurderes.
Våtrom > 1. etasje > Utleiedel-Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg og baderomsplater som tettesjikt. Gulvet har gulvbelegg som er klemt i sluket og har oppkant langs vegger og ved dør.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak:
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet
skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
• Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
Våtrom > 1. etasje > Utleiedel-Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.
• Det er påvist skader på innredning.
Konsekvens/tiltak: Utskifting av innredning må påregnes.
Våtrom > 1. etasje > Utleiedel-Bad/vaskerom > Ventilasjon
Rommet er ventilert med elektrisk avtrekksvifte. Vurdering av avvik:
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak: • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater Gulv
Det er fliser på gulv og elektriske varmekabler i gulvet. Gulvet har svakt fall mot sluket. Det er målt ca 10 mm høydeforskjell fra gulv ved dørterskel til topp slukrist. Det er oppkant ved dørterskel på ca 15 mm.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak: • Våtrommet fungerer med dette avviket. Våtrommet fungerer ved bruk av dusjkabinett.
Kjøkken > 1. etasje > Utleiedel-Kjøkken > Overflater og innredning
Kjøkkenet har malte/folierte fronter og heltre benkeplate, innredningen er ble montert i 2023.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
• Andre tiltak: Utbedring/utskifting av fronter kan vurderes.
Tekniske installasjoner > Vannledninger av kobber
Vannrør i utleiedel er av kobber av eldre dato. Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak: • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast. Rørene er innebygget, vurdering er basert på alder. Eier opplyser at det er skiftet en del rør og at enkelte rør er av eldre dato.
Vurdering av avvik: • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Konsekvens/tiltak: • Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Boligen har mekanisk avtrekk fra våtrom og tillufts-ventiler i ytterveggene. Ventilasjonen er normal for byggetiden.
Vurdering av avvik: • Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Konsekvens/tiltak: • Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Varmtvannstanken har et volum på ca. 200 liter, er produsert i 2005 og er plassert på vaskerommet.
Vurdering av avvik: Varmtvannstank er 19 år og nærmer seg forventet levetid.
• Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det er anbefalt å skifte berederen når den har rundet 20 år.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget er oppgradert i nyere tid med automatsikringer i hovedskap og utskifting av deler av anlegget. Anlegget i utleiedel er av eldre dato og har skrusikringer. Agder Energi har hatt tilsyn med anlegget i 2022 ifølge eier. Eltilsyn innebærer at en elsikkerhetsingeniør fra DLE kommer til hjemmet ditt for en kontroll. Den går ut på at ingeniøren følger strømmen fra inntaket, gjennom sikringsskapet og kursene fram til de tilkoblede apparatene dine. Tilsynet er stikkprøvebasert. Det betyr at ingeniøren ikke tester alle kontakter i huset ditt. Derfor erstatter ikke eltilsynet en vanlig elkontroll, da den er mer nøye og f.eks. kan gi deg rabatt på boligforsikring.
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert
elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Ja
2. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
Eksisterer det samsvarserklæring? Ja
Spørsmål til eier:
3. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja På grunn av alder på anlegget i utleiedel anbefales det en elkontroll, det er ikke observert åpenbare avvik.
Det anbefales på generelt grunnlag en gjennomgang av det elektriske anlegget av en EL-fagmann, da jeg ikke har elektrofaglig kompetanse. Denne vurderingen er ikke å anse som en fullverdig kontroll av det elektriske anlegget i boligen. Dette må gjøres av personer med elektrofaglig kompetanse.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Forstøtningsmurer er av betong. Vurdering av avvik:
• Det er registrert sprekker/deformasjon som gir grunn til å overvåke konstruksjonen.
• Andre tiltak: Utbedring/utskifting kan vurderes.
Tomteforhold > Terrengforhold
Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt. Vurdering av avvik:
• Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
• Andre tiltak: Jeg anbefaler å etablere fall bort fra grunnmuren alle steder rundt bygningen. Fallet ut fra bygningen skal være minimum 1:50 i en avstand på minst 3 m fra veggen. Vannet skal enten føres i tett ledning bort fra huset eller ledes vekk fra veggen på terrengoverflaten.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige avløpsrør er av plast og utvendige vannledninger er av jernrør. Det er offentlig avløp via private stikkledninger og offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige avløpsledninger er fra 2023.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Konsekvens/tiltak:
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Flat eiertomt med pent opparbeidet hage og asfaltert parkeringsplass ved inngangsparti og mot garasje. Store terrasser.
Sammendrag selgers egenerklæring
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Selger har kommentert følgende:
Spørsmål 2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid, 2.1.2 Årstall: 2021
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært. 2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Alle vann rør bytte rør i rør unntatt hybel.
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Comfort rør as. 2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
Spørsmål 4: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 4.1.2 Årstall: 2021
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært. 4.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Skifte alle kledning på huset av en snekker venn.
Spørsmål 10: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 10.1.2 Årstall: 2021
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bytte gamle sikring skap til automat sikring.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Jan Erik Farsund
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Spørsmål 12: Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Avløpsrør var tett i 2020, men fikset av forsikringsselskapet.
Spørsmål 13: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 13.1.2 Årstall: 2020
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bytte ut utvendig avløpsrør av fagfolk via forsikring.
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Avløp teknikken as
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
Spørsmål 14: Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? Ja
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen? Den ble tatt ut i 2021.
Spørsmål 17: Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Ser litt sprekk på mur vegg på utsiden.
Spørsmål 23: Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? Ja.
Beskriv hva som mangler og hvorfor: Kanskje den boden som vi innredet som tv stue.
Spørsmål 25: Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? Ja.
Spørsmål 26: Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.
Spørsmål 27: Er det utført radonmåling? Nei, ikke som jeg kjenner til.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Kommentar: Avvik fra byggemeldte tegninger:
2.etasje: Soverom ved stue er fjernet og inngår i arealet til stuen. Vegg mellom stue og kjøkken er fjernet slik at det er en åpen løsning. Vegg mellom wc og bad er fjernet og rommet blir brukt som bad.
1.etasje: Vegg mellom 2 boder er fjernet og rommet er innredet som soverom. Vegg mellom bod og soverom i utleiedel er fjernet og inngår i arealet til soverommet. Interndør mellom hoveddel og utleiedel er fjernet slik at utleiedelen er en selvstendig boenhet.
Boligen er endret fra de opprinnelige tegningene. Det er ikke søkt om etablering av selvstendig boenhet og bruksendring av
rommene i 1. etasje som er endret fra tilleggsdel til hoveddel. Jeg anbefaler å sende inn søknad om bruksendring. Ved
etablering av en ny boenhet kan det oppstå krav om ekstra parkeringsplasser, lagringsplass og uteoppholdsareal. Det finnes
også spesifikke krav til innemiljø, rømningsveier og brannsikring, hvor boenheten må danne en separat branncelle. Ved
reetablering av interndør inntrer ikke disse kravene.
Branncelleinndeling mellom boenhetene tilfredsstiller ikke dagens krav. Interndør er fjernet, slik utleiedel er en selvstendig
boenhet og derfor også en egen branncelle.
Moderniseringer og påkostninger
Ny terrasse/veranda er bygd i 2022. Kjøkkeninnredning fra Norema byttet i 2022. Kledning på yttervegg byttet, nye takrenner, nye innerdører. Nyere avløpsrør og vannledninger innvendig av type rør-i-rør. Vaskerom renovert.
