Nøkkelinformasjon
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Andreas Natvig den 12.06.24 , og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Del av eldre bolig som er bygget om til tomannsbolig noe nyere tid. Boligen har en fin beliggenhet like ved butikk, strand mm. Boligen fremstår med etterslep på normalt vedlikehold. Merknader kommentert i rapporten.
Utvendige forhold kan være kommentert om det er i direkte tilknytning til leiligheten. Det kan være bygningsdeler og avvik som ikke er tilgjengelig fra nedre del som derav ikke er
fullverdig kontrollert. Det må undersøkes sameiets vedtekter hvordan evt utv vedlikehold skal fordeles.
Der det gis tg2 og tg3 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Del av tomannsbolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Sutaksplater som undertekking. Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Yttertekking av betongstein. Normalt vedlikehold og utskifting av slitte, knekte stein må forventes. Undersøkelse er utført fra bakkenivå, innvendige overflater, og tilgjengelige deler av loft dersom dette finnes.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Noe eldre mindre fuktskjolder på sutaksplater observert.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Vannbord og vindski av tre. Snøfanger montert mot inngang. Pipe beslått. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Normalt oppsyn og vedlikehold påregnes, samt utskiftninger etter estimerte levetider.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Mangler snøfanger i front. Noe malingflass vannbord/vindski.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Vedlikehold påregnes. Behovsvurdere snøfanger.
Veggkonstruksjon,TG2
Trekonstruksjon med trekledning. Lufting og museband bak kledning stikkmessig kontrollert sted.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kledning fremstå med etterslep på nromslt vedlikehold som vask mm. Kledningen ligger stedvis nedtil terreng mot inngangsdside, som gir en vesentlig økt belastning av futk, og vil korte inn levetid. Fare for fukt og råte i konstruksjon.
- Tiltak:
- Godt vask og vurdere maling, deretter godt oppsyn.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Kun mindre del av takkonstruksjon kontrollert pga tilgang.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er etablert luftespalte av raftepapp men denne er stedvis presset litt sammen som kan begrense lufting av konstruksjoner. Ikke observert åpenbare avvik som følge.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Jevnlig godt oppsyn av loft- og takkonstruksjoner anbefales på generelt grunnlag. Endring av bruk av boligen kan også endre forhold i kondens/konstruksjoner.
Vinduer,TG2
Trevinduer med isolerglass. Normal garantitid på isolerglass er 5 - 10 år. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er noe varierende alder på vinduer. Endel av dem nyere og OK, men det er etterslep på vedlikehold med påfølgende malingflass mm.
- Tiltak:
- Vedlikehold påregnes.
Dører,TG2
Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill. - balkongdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. - inngangsdør, tredør med isolerglass. Funksjon OK. Nyere ukjent årgang. Noe normal bruks og aldersslitasje på dørblad og karmer må forventes. Det kan oppleves sesongvariasjon på funksjon dører. Pga varierende fuktig klima mm så kan dører av og til fungere bra, mens andre ganger tar de i karm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Inngangsdører kjeller er nyer eårgang, men de har dårlig fuksjon ved at de sitte ri karm/svill. Fuget, men ingen belistning/puss rundt dørene.
- Tiltak:
- Vedlikehold kjellerdører påregnes. Normalt oppsyn og vedlikehold ellers.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Malingflass, enkelt knekt bord, generell alder og værslitasje. Hagestue, svært enkel og ufagmessig utførsel. Slitt/etterslep vedlikehold.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Genrelt vedlikehold påregnes.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Teglsteinspipe. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedvn i stue. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Noe for liten ubrennbar flate foran vedovnen.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn utfra alder.
Innvendige trapper,TG3
Tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Ingen håndløper/rekkverk. Noe enklere nedre trinn.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Våtrom
1 etasje > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater vegger og ess plater tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det skal være en aluminiumslist under veggplatene og fug mellom platebunn og denne listen for å unngå fuktoppsug. Dette ansees dog ikke kritisk siden det ikke er mye fuktpåkjenning direkte på overflater her.
- Tiltak:
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
1 etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke fall ihht dagens krav mot sluk i rommet.
- Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Belegg som membranløsning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på dette.
- Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av rør i rør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Fordelerstamme rør i rør er plassert i kjeller. Funksjon til rør i rør er at evt lekkasjevann skal ledes til rom med sluk og fuktsikre løsninger. Ved evt lekkasje så vil vann spre seg i kjelleretasje. Redusert skadeomfang siden det er grovkjeller, men ikke ønsket løsning.
- Tiltak:
- Vurdere lekkasjesensor som stenger vann ved evt fuktpåkjenning.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og støpejern. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av støpejern er 30 - 40 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmepumpe,TG2
Varmepumpe i stue. Fra 2017. Estimert levetid er 10-15 år. Normal rens av filter og ettersyn/service etter produsentens anbefalinger. Pleier være hvert 2 år.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Vurdere servide med sjekk av gass mm.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder plassert i kjeller og fra 2004. Estimert levetid på bereder er 15-25 år.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
Elektrisk anlegg,TG2
Automatsikringer i gangen.
Det gis en tg2 fordi det mangler dokumentasjon/historikk i skap. Det er ikke avdekket noen åpenbare tegn til avvik eller feil, men gis generelt tg2 ved slikt avvik.
Branntekniske forhold,TG3
Brannslokkingsutstyr eller er apparatet er eldre enn 10 år.
Kommentar: Ukjent alder, kan med fordel tas en service på det. Tg3.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering,TG2
Det er synlig mindre del av grunnmursplast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er synlig mindre del av grunnmursplast men denne mangler topplist som gjør at den har begrenset funksjon fordi vann kan komme ned bak plasten. Det er observert fukt i kjeller og malingflass som tilsier at drenering ikke fungerer optimalt. I eldre boliger vil det være kapillærsug, hvilket vil si fuktoppsug opp gjennom mur/betonggulv. Dette skyldes at tidligere byggeskikk ikke har fuktsperre under betongstøp. Erfaringsmessig så vil utvendig drenering rundt bolig/grunnmur medføre tørrere miljø i kjeller, men man vil ikke kunne hindre fuktoppsug fra gulv.
Tiltak
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Etablere topplist der mulig. Det vil ikke være mulig å innrede kjelelr uten tiltak drenering.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Murt grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er noe sprekker observert i front av boligen nede.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold,TG2
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelagt.
- Tiltak:
- Terrengforhold og overvann (fra regn/snøsmelting mm) må holdes under oppsyn. Terrengjustering må vurderes ved evt terrengarbeid, eller utbedring/fornying av dreneringsløsninger rundt boligen.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Ingen integrerte hvitevarer
Diverse
Hovedsikring er oppe i seksjon 2. Her må ny eier koste på eget strøminntak / hovedsikring.
Snr. 1 og 2 er ansvarlig for hver sin forsikring. Og frem til det foreligger en sameieavtale er hver sin seksjon selv ansvarlig for vedlikehold av sin seksjon.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4202/49/59/1:
03.03.1966 - Dokumentnr: 467 - Skjønn
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Overført fra: Knr:4202 Gnr:49 Bnr:59
Gjelder denne registerenheten med flere
25.06.1993 - Dokumentnr: 3468 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om støyskjerm/støyvoll.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:4202 Gnr:49 Bnr:59
Gjelder denne registerenheten med flere
25.11.2008 - Dokumentnr: 954704 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1/2
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Eiendommen er et dødsbo, og egenerklæringsskjema er derfor ikke utfylt.
