Diverse
Eier har skiftet inngangsdør uten uten godkjenning av styret og evetuelle vedlikehold av denne døren er
eiers eget ansvar.
Hver etasje holder sine fellesarealer rene i form av feiing/vask en gang hver 14. dag. Dette organiseres
innbyrdes i hver etasje.
Garasjeanleggets øvre plan samt rundt søppelkassene i midtre plan skal feies en gang pr. måned. Dette
går på rundgang for hver etasje.
Heisen skal vaskes innvendig en gang pr. uke. Dette organiseres innbyrdes mellom leilighetene.
Gjennom 2022 har det vært gjennomført en rekke planlagt vedlikehold, men vi har i tillegg skiftet endel
vinduer i bygget, dette har medført en merkost på ca 100 000. Sameiet har buffer for å kunne ta hånd om
slikt. Men det er viktig at vi ikke spiser opp de oppsparte midlene uten å planlegge for å gjenopprette
denne bufferen.
Neste år 2023, så er det også mye som må utføres som ikke er hensiktsmessig å utsette.
- Det må skiftes kledning på to av endeveggene, samt alt annet knyttet til dette.
- Endel malerarbeide må utføres, blant annet må mange av vinduene males utvendig.
Det er beregnet at dette vil koste sameiet ca 250000,- Dette er langt mer enn normalbudsjettet.
I 2024 er det planlagt å vaske og male resten av bygningsmassen, og dette vil med dagens priser beløpe
seg til et sted mellom 150 og 180 000.
Med merkostnader i 2022 og 2023 ser styret det som en utfordring å sørge for å ha nødvendige midler på
bufferkonto.
Styret har diskutert mange løsninger på dette og anser det som svært uheldig å dekke kostnader med
ekstraordinære innbetalinger. Styret har dermed besluttet å øke felleskostnadene for 2023.
Under forutsetning av at det ikke dukker opp noe uforutsett så har styret besluttet følgende plan for økning
av fellesutgiftene i 2023 og 2024.
1. Fellesutgiftene økes med 10% med virkning fra 010123.
2. Fellesutgiftene økes ytterligere 10% fra 010124.
Disse to punktene vil utgjøre ca 85000,- som vil dekke ovennevnte underskudd samt at det dekker inn
prisstigning på forsikring og Teliaavtalen.
Styret er fast bestemt på at det er nødvendig at sameiet så langt det er mulig har en økonomisk sikkerhet
på 300 000 på konto til enhver tid. Dette er lærdom etter vannskaden vi hadde for kort tid siden. Da måtte
sameiet dekke store kostnader i påvente av andre instansers avgjørelser.
Tilstandsrapport
Følgende avvik er kommentert av takstmann:
Taktekking,TG2
Tekking av undertak er ukjent.Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å
vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Yttertekking av betongstein. Ingen
åpenbare lekkasjesymptomer avdekket ved besiktigelse på innvendige overflater. Normalt vedlikehold og
utskifting av slitte, knekte stein må forventes.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når
dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Vedlikehold kan forekomme.
Vinduer,TG2
Trevinduer med isolerglass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt
vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Et vindu fra 2022, ellers byggeår. Trekk vil kunne oppleves fra vinduer.
- Tiltak:
- Videre moderniseinrg påregnes fremtid.
Takvindu ,TG2
Trevindu med isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Lakkflass/fuktskjolder i karmer, ikke unormalt på takvinduer. Jevnlig oppsyn av takvinduer, utv beslag
mm anbefales på generelt grunnlag, da takvinduer er vesentlig mer utsatt for vær og vind enn vanlige
vinduer, og er utsatt punkt for lekkasjer mm.
Tiltak
- Tiltak:
- Oppsyn. Vedlikehold/maling vurderes.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i betong ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk
rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan
man vurdere slike tiltak.
Våtrom
1 etasje > Vaskerom Generell,TG3
Ikke bygget som fullverdig våtrom.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Våtrom før 1997 får en slik vurdering grunnet enklere krav i byggeforskrifter før 1997. Sådan kan rommet
ha en OK bruksverdi men får en dårlig karakter pga alder. Rommet er trolig bygget som bod og det er
derav ingen sluk i rommet. Det er en drensspalte under dør som vil lede vann ut mot bad, men ikke synlig
membran der, ukjent løsning, og ikke optimalt. Rommet vil fungere fint i det daglige men ved evt lekkasje
så kan man ikke gå god for løsning. Ingen lufteventil i rommet.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Vaskemaskin anbefales flyttet til baderommet og sluse under dør tettes.
Overflater Gulv,TG3
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
- Det er feil fall i rommet, fall fra kabinett mot dør. Fungerer siden det er dusjkabinett men ved evt lekkasje
så er ikke dette optimal løsning. Feil fall gir tg3 i NorskStandard.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ideelt sett renovere rommet med nyere membranløsning, riktig fall mm.
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet.
- Sluk kontrollert, ikke mulig å se membranløsning. I spalte under dør mot vaskerom så er det synlig
betonggulv, ingen synlig membranløsning. Dette tilsier at om det finnes ellers i rommet så ansees den
ikke som slik ønskes og tett.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ideelt sett modernisere rommet til dagens løsninger med membranløsning. Dette må selv vurderes om
økonomisk rasjonelt som enkelt tiltak siden rommet fungerer ved bruk av dusjkabinett.
Overflater Gulv,TG2
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk.
- Det er noe lokalt fall mot sluk i rommet, men grunnet åpen løsning så vil vannsprut forekomme utenfor
dusjsone. Det er en oppkant dørsvill som vil fungere smo lekkasjesirking mot andre rom. Det kan med
fordel vurderes dusjvegg liknende,
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn ved bruk.
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Belegg som membranløsning.
Vurdering av avvik:
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for
når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at alle forhold med tettesjiktet,
våtsone, sluk, røranlegg mv. dokumenteres.
Ventilasjon,TG2
Det mangler spalte i dør som skal gi tilluft til rommet, kan med fordel etableres for optimal luftsirkulasjon.
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det mangler styrt tilluftsventilering.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Tilluft under dør anbefales.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Normal levetid for vannrør av kobber er 25 - 75 år. Stoppekran plassert i vaskerom
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Normal levetid for avløpsrør av plast er 25 - 75 år.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader
plutselig oppstå på eldre anlegg.
Varmtvannstank,TG2
Varntvabnnsbereder fra 2000. Estimert levetid er 15-25 år. Volum 198 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- I nye leiligheter og eneboliger skal man i henhold til nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere,
dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig
oppstå på eldre tanker.
- Bytte el tilkobling når bereder byttes.