Kverveveien 512

Oppvarming

Vedfyring

Parkering

Parkering like ved eiendommen sommerstid.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.   
 
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 29.08.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
 
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Fritidsbolig fra 1978, oppført i en etasje. Fritidsboligen er tilbygget på den sydlige langveggen de senere år. Det er oppført frittstående bod på den sydvestlige siden. Fritidsboligen har enkel standard. Bygningen har noe vedlikeholdsetterslep og oppgraderingsbehov. Kjøper må være oppmerksom på alders slitasje og naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig ytterkledningen, vinduer, dører og søylefundamenter som legges til grunn for vurderingen. Det må påregnes tiltak mot kondensfukt fra jorholdige terrengmasser under fritidsboligen. Videre må det påregnes tiltak mot mus. Frittstående bod på den sydvestlige siden fremstår i redusert forfatning og vurderes som renoveringsklar. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
 
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2: 
Utvendig
Taktekking, TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og takutstikket på et punkt. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av manglende fysisk tilkomst ved innvendig inspeksjonsluke. Bærende undertak av trepanel. Taket er tekket med asfaltshingel. Det er tilsynelatende benyttet to lag shingeltekking.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det ble registrert noe ujevnheter og overlappingspunkter med redusert limfeste. Oppsprukket panel ved pipe indikerer at det forekommer noe fuktvandring ved pipegjennomføringen. Det er ikke montert heldekkende pipebeslag.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Utbedringer av limfester når vær og temperaturforhold tillater det. Anbefaler jevnlige / hyppige tilsyn med ett-trinns taktekkinger. Ved en kommende takomlegging må det påregnes fjerning av begge de eksisterende shingel-lagene.

Nedløp og beslag, TG2
Nyere takrenner og nedløp i stål eller aluminum og gjenværende plastrenner og nedløp. Fallforhold i renner er ikke vurdert. Pipefotbeslag i metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Solfalming og alders slitasje i tilknytning til gjenværende takrenner og nedløp i plast. Nedløpsvann bør ledes bort fra fundamentblokker og veggfot, for å unngå unødig fuktbelastning mot bygningsdeler som fundamentblokker og ytterkledning nær terreng.
Tiltak
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det må påregnes utskiftning / reetablering av gjenværende takrenner og nedløp i plast. Videre anbefales ettermontering av heldekkende pipebeslag som forebyggende tiltak mot fuktvandring i overganger og pussoverflater.

Veggkonstruksjon, TG2
Undersøkelsen er foretatt ved visuell inspeksjon, fra bakkenivå. Den vertikale ytterkonstruksjonen over grunnmuren er oppført i bindingsverk av tre. Teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Datidens byggemåte medfører påregnelige utettheter i vindsperresjiktet. Utvendige overflater er utført med stående malt tømmermannskledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Det mangler dryppkant og musebånd ved veggfoten. Deler av kledningen står i nær kontakt med terrengnivå og utsettes tidvis for ekstra fuktbelastning med påregnelig raskere nedbrytning av trematerialene. Utførelsen rundt komposteringskammeret medfører økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen.
Tiltak
- Musesperre må etableres.
- Ettermontere overgangsbeslag mot terrasser, der det er nødvendig. Øke avstand mellom kledning og terreng. Etablere musetetting i tilknytning til åpninger mellom underbordene og etablere/kutte dryppkant i bunn av kledningen. Utlufting av kledningen, vindsperre og etterisolering er naturlig å utbedre når kledningen en gang skal skiftes.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og takutstikket på et punkt. Begrenset vurderingsgrunnlag som følge av manglende fysisk tilkomst ved innvendig inspeksjonsluke. Taket er en vinkelformet saltakskonstruksjon med horisontal isolering mot innredede rom.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Isolerte og/eller tildekkede konstruksjoner med redusert utlufting kan være tidvis utsatt for dampgjennomgang fra tilstøtende rom, med påfølgende kondensfukt og betegnes derfor som risikokonstruksjon. Det ble registrert kondensmerker i synlige deler av undertakspanel, ved takutstikkene. Det ble registrert ufagmessig avslutning av takutstikk. Videre ble det registrert noe horisontalavvik / sig i innvendig tak. Det ble registrert avføring fra mus på loftet og rundt inspeksjonsluke til loft. Omfanget er ikke vurdert.
Tiltak
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Rens og sanering av isolasjonsmatter med museganger, områder med museavføring og forebyggende tiltak mot mus på loftet. Eier må være oppmerksom på vektbelastningen ved opphopning av snølaster på taket.

Vinduer, TG2
Fastkarm og hengslede malte trevinduer med 2-lags glass og luftespalter. Kontrollerte glassfelt er produksjonsmerket 1977 og 1978.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble registrert fargesymptomer på enkelte punkterte glassfelt. Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduene. Utvendig flass og malingssprekker.
Tiltak
- Tiltak:
- Overflatevedlikehold av vinduene. Tettepakninger kan med fordel utbedres dersom det oppleves trekk i den kalde årstiden. Det er behov for løpende vedlikehold og det må påregnes kommende utskiftninger.

Hovedinngangsdør, TG2
Nyere Tre/trefiberdør i malt utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det mangler utvendig terskelbeslag.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Ettermontere utvendig terskelbeslag.

Treterrasse, TG2
Treterrasse med malt gulv og rekke.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Synlig overflateslitasje, hovedsakelig i tilknytning til terrassegulvet. Konstruksjonen er festet mot ytterkledningen. Løsningen medfører lengre uttørkingstid ved slagregnsbelastning og manglende mulighet for overflatevedlikehold av kledningens nedre deler.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Vedlikehold av overflater. Anbefaler ettersyn med mekaniske innfestinger og etablering av overgangsbeslag mellom terrassegulv og yttervegg.

Utvendige trapper, TG3
Enkel plassbygget tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Synlig slitasje og noe underdimensjonerte trinn. Trappevanger står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Konstruksjonens nedre deler må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader. Videre er det behov for overflatevedlikehold og trinnene bør etterforsterkes.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Vedskjul, TG3
Enkelt trekonstruksjon / overbygget areal oppført mot terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Bygningen har enkel konstruksjonsutførelse, fremstår med synlig slitasje og renoveringsbehov.
Tiltak
- Tiltak:
- Renovering og refundamentering av bygningen. Eventuelt fjerne / sanere bygningen.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Innvendig
Overflater, TG2
Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Innvendige gulver er utført med lakkede tregulver og laminatgulv. Veggflatene er utført med malt trepanel. Det er benyttet malt trepanel i tak / himlinger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Deler av stuegulvet er skiftet og utført med annerledes gulvoverflate. Årsaken er ikke kjent. Arbeidet fremstår med enkel utførelse.
Tiltak
- Tiltak:
- Eventuelle kosmetiske oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.

Etasjeskille/gulv mot grunn, TG2
Bjelkelagskonstruksjon av tre mot terreng / kryprom.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Åpninger mellom stubbloftspanelen enkelte steder, medfører økt risiko for musinntrengning i konstruksjonen. Konstruksjonen er tidvis utsatt for kondensbelastning med påfølgende svelling og periodevis uttørking. Deler av konstruksjonen har lav høyde til terreng og delvis dekket med grønske.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Lokale utbedringer av områder med tørkespalter som kan medføre risiko for musinntrengning. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende kryprom og terrengforhold.

Radon, TG2
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "høy" eller "særlig høy" aktsomhetsgrad
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted, TG2
Boligen er utført med elementpipe. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. - Vedovn av støpejern i stue, hovedetasje.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det foreligger ingen tilgjengelige tilsynsrapporter på fyringsanlegget.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Anbefaler å kontakte kommunens brann / feiervesen for gjennomgang og overordnet vurdering av fyringsanlegget i bygningen.

Krypkjeller, TG2
Åpent kryprom mellom terreng og skillekonstruksjon. Generell informasjon om krypkjellere: Tilsig av fukt, avdamping fra grunnen, drensmasser mot grunnen og kondensering på overflatene er i mange tilfeller årsak til kondensbelastning mot trekonstruksjoner, i tilknytning til krypkjellere, kjellerrom og konstruksjoner som står i nær kontakt med terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren.
- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
- Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen.
- Krypkjelleren har kondensutfordringer.
- På befaringstidspunktet var det innsig av overvann til deler av kryprommet og oppfuktede terrengmasser. Videre ble det registrert / målt skadelig høyt trefuktinnhold / vektprosent i skillekonstruksjonen.
Tiltak
- Tiltak mot kondensutfordringer må utføres.
- Anbefaler å holde grøntvekster nede og rommet fritt for organiske materialer for å sikre full luftgjennomstrømning. Videre anbefales fjerning av jorholdige masser som kan magasinere vann, påføring av drenerende pukkmasser og ettermontering av plast mot pukkmassene. Full gjennomlufting av arealet i kombinasjon med utbedring av drenering vil medføre redusert risiko for kondensbelastning mot bjelkelagskonstruksjonen.

Innvendige dører, TG2
lakkede finèrdører og speildør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Det ble registrert friksjon mellom karm og ramme i tilknytning til soveromsdør og dør til den tilbygde delen. toa og sov tilbygg
Tiltak
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Enkelte dører må justeres.

Kjøkken
Etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning, TG2
Innredning. Enkel kjøkkeninnredning med overskaper og underskap. Innredningen har malte overflater. Ustyr: Innredningen har ikke montert utstyr.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
Tiltak
- Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.

Etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk, TG2
Det er ikke etablert avtrekksventilering fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig avtrekk.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.

Spesialrom
Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon, TG2
Enkel innvendig toalettromsløsning. Overflater: Tregulv. Det er benyttet trepanel på vegg og tak i det innvendig toalettrommet. Utstyr: Enkel integrert utedo med underliggende komposteringskammer. Manuell tømming av komposteringskammer.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Naturlig ventilering av komposteringstanken medfører at det må benyttes tilsetninger (eksempelvis bark) for å redusere lukt. Videre må det påregnes jevnlig / periodisk tømming av komposteringstanken.
Tekniske installasjoner

Vannledninger, TG2
Elektrisk vannpumpe med tilkoblet ordinær hageslange mellom utvendig vanntank og servant i stellerommet.
Vurdering av avvik:
- Arbeid på vannledninger er utført uten bruk av rørlegger.
- Opplegget har enkel standard og fremstår som provisorisk.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Sammenføyninger / skjøter må kontrolleres jevnlig for å unngå utettheter med påfølgende lekkasjer. Ny eier gjøre seg kjent med eller etablere avtappingsrutiner for konservering av opplegget når fritidsboligen ikke er i bruk. Det bør etableres et mer permanent opplegg.

Avløpsrør, TG2
Enkelt plastavløp fra servant i stellerom til terreng.
Vurdering av avvik:
- Arbeid på avløpsrør er utført uten bruk av rørlegger.
- Avløpsrøret er frostutsatt i den kalde årstiden. Det ble registrert synlig tapede skjøter.
Tiltak
- Anlegget bør sjekkes av fagperson.
- Anbefaler ettersyn med skjøter og sammenføyninger på avløpsledning fra utslagsvask i stellerom. Eventuelle Vannlåser må tømmes eller frostkonserveres før den kalde årstiden.

Ventilasjon, TG2
Naturlig ventilering av boligen. Det er tilluftsspalter i vinduene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Fritidsboligen har ikke mekanisk / elektrisk avtrekksventilering og enkelte dører mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak
- Bedre ventilering må etableres.
- Anbefaler ettermontering av avtrekksvifter i toalettrom, kjøkken og stellerom om mulig, samt ettermontering av gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Vedvarende og økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.

Elektrisk anlegg, TG2
Elektrisk anlegg, tilknyttet solcellepanel og fritidsbatteri. Anlegget var funksjonelt på befaringstidspunktet. Det foreligger Ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon. Anlegget er etablert ved ufaglært egeninnsats.
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Har ikke kjennskap til dette.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Kommentar: Vet ikke.
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Kommentar: Vet ikke.
6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Kommentar: Vet ikke.
7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Kommentar: Vet ikke.
16. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse. Vurderingene som fremgår beror på tilgjengelig og fremlagt dokumentasjon eller manglende tilgjengelig dokumentasjon, i kombinasjon med besiktigelse av tilgjengelige anleggsdeler og selgers opplysninger. Det foreligger ingen tilgjengelig dokumentasjon for det elektriske anlegget i fritidsboligen. Anbefaler å kontakte el-takstmann eller autorisert installatør for gjennomgang, vurdering og eventuelle tiltak på anlegget.

Branntekniske forhold, TG3
Brannslukningsapparat er ikke lokalisert. Tiltak: Utskiftning av brannslukningsapparat Anbefalt utskiftningsintervall for røykvarsler er hvert 8-10 år. Kostnadsestimat: 750,-
18. Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Nei
Kommentar:
19. Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
17. Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Ja
Kommentar:
20. Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kommentar:
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tomteforhold

Grunnmur og fundamenter, TG2
Fritidsboligen er oppført på pilarer / søyler av lettklinkerblokker. Det er etablert støpte fundamenter under den tilbygde delen.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Søylene er utsatt for terrengfukt med påfølgende frostsprengning. Det mangler betongfundamenter mot fjell. Enkelte søylepunkter fremstår i redusert forfatning som følge av fukt og frostbelastninger.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må påregnes utbedringer og utskiftning er av enkelte søyler. Videre anbefales påføring av puss eller slemming mot fukt og slagregnsutsatte overflater. Terrengflater med jordholdige masser som medfører fuktbelastning og frostsprengning mot fundamentene må fjernes.

Terrengforhold, TG2
Småkuppert terreng av fjell og løsmasser.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Terrengforholdene på eiendommen medfører overvannstilsig mot kryprommet.
Tiltak
- Tiltak:
- Jordholdige masser som kan magasinere vann må fjernes. Deretter anbefales påføring av utjevnende pukkmasser med drenerende effekt og eventuell ettermontering av plastsjikt over områder hvor det kan oppstå vannansamlinger / kulper.

Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2
Det er etablert enkel plastavløp til terreng og vannledning (hageslange), tilknyttet innvendig elektrisk pumpe.
Vurdering av avvik:
- Rør/ledninger helt eller delvis synlig utendørs. Fare for frost.
- Anlegget er etablert ved ufaglært egeninnsats og er utsatt for frost i den kalde årstiden. Det er ikke gitt utslippstillatelse for tilkobling mellom ekstern/utvendig vannkilde og innvendig tappested.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må etableres rutiner for konservering av røropplegget før den kalde årstiden. Rørledningene kan med fordel ettergåes og utbedres av vvs-fagmann.

Septiktank, TG2
Det er etablert komposteringstank (glassfibertank) på den nordvestlige siden.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble registrert sprekker i fundamentene under komposteringstanken. Fundamentene er særlig utsatt for frostsprengninger.
Tiltak
- Tiltak:
- Det må påregnes utbedringer av fundamenter for komposteringstanken. Anbefaler jevnlig tømming for å unngå unødig vektbelastning og luktsymptomer. Videre anbefales periodisk kontroll av rørskjøter og sammenføyninger som kan føre til lekkasjer eller lukt. Det kan med fordel ettermonteres intern vifte i lufterør.

Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk

Den tilbygde delen fremgår ikke av tilgjengelige tegninger og det er utført endringer i rominndeling og fasader i forhold til tilgjengelige tegninger. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at fasadeendringer og bruksendringer er formelt omsøkt eller byggemeldt. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltakene på eiendommen.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Det er netto åpningsmål for vinduene i soverommene som legges til grunn for vurderingen.

Bod
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger

Det foreligger ingen tilgjengelige tegninger eller øvrige opplysninger som tilsier at bygningen er formelt omsøkt og godkjent.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Fritidsbolig
Standard : Fritidsboligen har enkel standard.
Vedlikehold : Ut fra alder og byggemåte fremstår fritidsboligen som normalt vedlikeholdt. Det er for øvrig påregnelig oppgraderingsbehov for bygningsdeler, overflater, rom og installasjoner som har passert sin forventede brukstid eller hvor over halvparten av forventet brukstid har passert.
Bod
Standard : Bygningen har lav / enkel standard.
Vedlikehold : Påløpt slitasje i kombinasjon med ufagmessig utførelse og påviste bygningsskader medfører at bygningen vurderes som renoveringsklar.

 For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Noe opparbeidet hage, ellers naturtomt.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er festet eller punktfestet. Årlig festeavgift er pr. kr  2 796,00 . Det gjøres oppmerksom på at grunneier skal godkjenne overdragelsen. Se vedlagte festekontrakt.

Sammendrag selgers egenerklæring

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd boligen. Selger har derfor ikke førstehånds kunnskap om boligen/eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.

Takstmannens kommentar til arealoppmåling

Fritidsbolig:
Normal planløsning for fritidsboliger fra den aktuelle tidsperioden.

Terrasse og balkongarealer (TBA):
Det er arealet av treterrassen som fremgår av rapporten. Kjøper kan ikke påberobe arealsvikt / arealmangel i forbindelse med opplysningene om TBA som fremgår av rapporten. Tilkomsttrapper, plattinger og øvrig opparbeidelse på terreng er ikke inkludert i beregningen av terrasse / balkongarealene (TBA).

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Den tilbygde delen fremgår ikke av tilgjengelige tegninger og det er utført endringer i rominndeling og fasader i forhold til tilgjengelige tegninger. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at fasadeendringer og bruksendringer er formelt omsøkt eller byggemeldt. Det foreligger ikke ferdigattest for tiltakene på eiendommen.

Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde?
Det er netto åpningsmål for vinduene i soverommene som legges til grunn for vurderingen.

Bod:
Det foreligger ikke tegninger. Det foreligger ingen tilgjengelige tegninger eller øvrige opplysninger som tilsier at bygningen er formelt omsøkt og godkjent.

Diverse

Eiendommen selges på grunnlag av salgsfullmakt. Det gjøres særlig oppmerksom på at fullmektig ikke har bebodd boligen. Fullmektig har derfor ikke førstehånds kunnskap om boligen/eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.

Hytta selges delvis møblert og uten ytterligere rengjøring før overtagelse. Personlige eiendeler medfølger ikke.

Beliggenhet

Hytta ligger usjenert til mellom Løvjomås og Kverve. (Varpeheia) Fint turterreng rett utenfor hytteveggen med tradisjonell skog, myr og fjellområder. Rikt dyreliv. Ca. 40 minutters kjøretur fra Arendal sentrum.

Adkomst

Fra Arendal, følg RV 42 mot Froland/Evje. Etter ca. 20 km kommer man til avkjørselen ved skiltet, Kverve. Ta inn her og følg veien ca. 4,5 km og ta til høyre ved grusvei. Rett før en liten bro. Fortsett opp bakken og følg veien videre, forbi veien du får på høyre side med veibom. Ta så til høyre ved rød garasje og følg veien til endes. (Ca. 300 meter fra den røde garasjen)
Velkommen til Kverveveien 512!

Primærrom P-rom

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	49 ㎡	-

Bruksareal BRA-I

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	51 ㎡	Inkl. Stue/kjøkken, 3 soverom, stellerom, toalettrom og bod.

Bruksareal BRA-E

Etasje	Areal	Beskrivelse
1	11 ㎡	Inkl. Bod.

Fra 01.01.24 er det innført nye regler for måling og opplysning av areal på boliger.
De nye arealbegrepene er:

Bruksareal BRA

• BRA-i - Internt bruksareal. Arealet innenfor boenheten.
• BRA-e - Eksternt bruksareal. Areal av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, for eksempel eksterne boder.
• BRA-b - Innglasset balkong, altan, terrasser.

Andre arealer

• TBA -Terrasser og åpen altan som er tilknyttet boligen.
• ALH - Areal med lav himlingshøyde måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. Arealet inngår ikke i BRA, men opplyses om sammen med BRA som et tillegg.
• GUA - summen av BRA og AHL. Brukes når boligen har gulvareal som ikke er måleverdig på grunn av for eksempel skråtak eller lav himlingshøyde. Arealet oppgis som tilleggsinformasjon til øvrige arealer.

Ferdigattest

Det foreligger ikke ferdigattest  for eiendommen. Det utstedes ikke ferdigattest for tiltak som er omsøkt før 1. januar 1998, jf. pbl § 21-10 femte ledd. Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse på grunn av bygningens alder. Manglende brukstillatelse kan innebære at tiltaket ikke lovlig kan tas i bruk. Kjøper overtar risikoen og ansvar for manglende ferdigattest/brukstillatelse på eiendommen.

I følge Froland kommune foreligger det godkjente byggetegninger av hytta men de stemmer ikke med dagens bruk. Tilbygget fremgår ikke av tilgjengelige tegninger. Det er også utført endringer i romfordelingen og fasade i forholdt til tilgjengelige tegninger. Det foreligger ingen opplysninger som tilsier at fasadeendringen/bruksendringer er byggemeldt. Dette medfører at megler ikke kan kontrollere at bruken av rommene i boligen samsvarer med det de er godkjent som. Eventuelle pålegg/søknader som følge av ulovlige tiltak på eiendommen er kjøpers risiko og ansvar. Det foreligger ingen tegninger på frittliggende bod.

Vei, vann og avløp

Ikke tilknyttet offentlig vann og avløp. Oppsamler for regnvann. (Sisterne)
Privat vei. For å kommer til eiendommen er det adkomstvei fra Kverve. Bilvei helt frem sommertid. Vinterstid er veien åpen etter avtale. Utgifter til vedlikehold av vei samt brøyting må påberegnes.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område, godkjent som spredt fritidsbebyggelse, og er en del av kommuneplanens arealdel/byplan. 

Adgang for utleie

Boligen har ikke egen utleiedel, men kan fritt leies ut.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4214/41/2/16:
14.12.1973 - Dokumentnr: 9402 - Bestemmelse om bebyggelse
Gjelder feste
Bestemmelse om renovasjon, hugst, forretningsmessig
virksomhet


14.12.1973 - Dokumentnr: 9402 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 20 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 250
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
KONTRAKTEN KAN IKKE OVREDRAS/UTLEIES UTEN SAMTYKKE FRA
HJEMMELSHAVER/UTLEIER
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Nye vilkår - feste
Årlig festeavgift: 1145
Festetid i h.h.t. tomtefestelov gjeldende fra år 2002
Tomteverdien anslås til kr. 30.000,-
Med flere bestemmelser
Bestemmelser om regulering av leien
----------
Nye vilkår - feste
Festetid: 20 år
Bestemmelser om forlengelse


01.01.2020 - Dokumentnr: 107604 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0919 Gnr:41 Bnr:2
Gjelder denne registerenheten med flere


14.12.1973 - Dokumentnr: 9402 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:41 Bnr:2


13.11.1980 - Dokumentnr: 8793 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:41 Bnr:2


28.11.2014 - Dokumentnr: 1047017 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:37 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:37 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:37 Bnr:19
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:39 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:4214 Gnr:39 Bnr:4
Gjelder denne registerenheten med flere

Regulering av festeavgift

Beløpet for årlig festeavgift inkluderer kr. 1 854 i årligfesteavgift og kr. 942 for årlig veiavgift.

Neste regulering av festeavgiften er i oktober 2033.

Festetid

Det foreligger en tinglyst avtale om forlengelse av festekontrakten med samme vilkår som den opprinnelige festeavtalen. Festekontrakten er forlenget i 20 år fra 01.01.2014 til 31.12.2033. Se vedlagt avtale om forlengelse av festekontrakt og veirett.

Omkostninger kjøper

Dok.avgift 2,5% av kjøpesum: kr 12.250,-
Tinglysning av skjøte: kr 545,-
Tinglysning av pantedokument kr 545,-
 
HELP Boligkjøperforsikring kr 16 500,- (valgfritt)
HELP Boligkjøperforsikring Pluss kr 2 800,- (valgfritt)
 
Sum omkostninger (inkl. valgfrie tillegg): kr 32.640,-
 
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter/gebyrer. 

Info kommunale avgifter

Inkluderer kommunale avgifter og renovasjon.

Tilbud på lånefinansiering

Vi anbefaler våre kunder å ta kontakt med vår samarbeidspartner Sparebanken Sør, på tlf. 38 10 92 00, for et uforpliktende tilbud.

Innbo og løsøre

Liste over løsøre og tilbehør må leses før budgivning. Her fremgår hvilke løsøre som skal følge eiendommen dersom dette var på eiendommen ved kjøpers besiktigelse om annet ikke er avtalt.

Hvitevarer

Følgende hvitevarer følger handelen: Gassdrevet kjøleskap samt 3 bluss, gass koketopp

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.  

Sentrale lover

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet må signeres, og budgiver må i tillegg legitimeres. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg legitimere deg og signere budet elektronisk ved hjelp av BankID. Når første bud er gitt vil du motta en SMS-kvittering som du kan svare på for å gi eventuelle budforhøyelser. Budforhøyelser kan også gis ved å trykke "Gi bud" i våre annonser på nytt, eller via e-post eller andre skriftlige metoder. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må et hvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises det til "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er på baksiden av budskjemaet. Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring + fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Egenandel kr. 4 000,- påløper i tvistesaker. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at meglerforetaket mottar fra kr 4.100,- til kr 6.400,- avhengig av boligtype, i honorar for hver forsikringsavtale som formidles på Boligkjøperforsikring, samt kr 1 000,- i honorar for Boligkjøperforsikring Pluss.

Forsikringsselskap

If Skadeforsikring Nuf-53

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet, innhente opplysninger om reelle rettighetshavere og kundeforholdets formål og tilsiktede art. Videre skal megler kontrollere midlenes opprinnelse, samt gjennomføre kundekontroll av personer med disposisjonsrett til konto som benyttes ved transaksjoner til klientkonto.

Kundekontroll skal gjennomføres løpende gjennom hele oppdragsperioden, dersom megler på noe tidspunkt ikke får gjennomført tilstrekkelig kundekontroll har megler rett til å avvikle kundeforholdet.

Megler er underlagt rapporteringsplikt til Økokrim ved mistanke om brudd på hvitvaskingsloven. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles og megler kan i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Partene i handelen kan komme i ansvar for tap den andre part påføres som følge av brudd på hvitvaskingsregelverket, partenes rettigheter ved mislighold.

Betalingsbetingelser

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted. Sørmegleren AS tar ikke imot innbetalinger fra utlandet, innbetaling av oppgjør skal foretas samlet fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Megler tar ikke imot oppgjør i form av kontanter eller bankremisse.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern