Standard
Tilstandsrapporten konkluderer med følgende:
Bygning oppført i 1959, tilbygget med garasjedel på 1960-tallet. Boligen består av uinnredet kjeller og loft,
samt innredet 1. etg. og 2. etg. Bygningen bestod opprinnelig av butikklokale i 1. etg., en etasje som i dag
hovedsakelig er lagerrom. 2. etg. er innredet til leilighet, som holder en til dels enkel standard. Utvendig
fremstår boligen hovedsakelig 'som opprinnelig bygget', og bærer her preg av etterslep på vedlikehold.
Det bør bl.a. nevnes at taktekking trolig er fra byggeår, at det er til dels omfattende råteskader i kledning, at
vinduer bør utskiftes og at bad må påregnes utbedret. Boligen er dels renovert i senere år, men arbeider
bærer preg av ufagmessige utførelser, både på snekker-, elektriker- og rørleggerarbeider.
Gulv: tregulv og belegg. Betonggulv i kjeller. Vegger: malt papp, malte plater, ubehandlet plater, trepanel.
Betongvegger i kjeller. Himling: malt papp, malte plater, ubehandlet plater og trepanel. Etasjeskiller er av
trebjelkelag. Betonggulv mot grunn i kjeller.
Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminat benkeplate. Hvitevarer: kjøl/fryseskap, komfyr og
platetopp (fra 2019), samt oppvaskmaskin (fra ca. 2016). Det er ingen ventilering fra kjøkken. Det er
montert avtrekksvifte, men denne er foreløpig ikke ferdigstilt med avtrekk ut.
Bad:
Rommet har baderomsplater og malte gipsplater på vegger, og ubehandlet trepanel på innvendig tak.
Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler.
Rommet har innredning med nedfelt servant, samt toalett og dusjkabinett. Det er ingen ventilering (kun
mulighet for å åpne vindu).
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Takst Sør AS den 25.08.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:
Utvendig > Taktekking - 2
Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. Det er påvist råteskader. Stedvis råteskadet
undertak/takbord på garasjetak.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist betydelige råteskader i
bordkledningen. Det er omfattende råteskader i kledning på garasjedel, og stedvis råteskader i kledning
på boligdel. Stedvis utett yttervegg i 1. etg., hvor man fra innsiden kan se ut gjennom sprekker i kledning
(over dobbel dør på frontfasade). Risiko for skjulte skader i veggkonstruksjoner, basert på registrerte
skader i kledning.
Utvendig > Vinduer
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det
er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å
åpne/lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Karmene i vinduer er slitte og
det er sprekker i trevirket.
Det er påvist andre avvik: Manglende barnesikring på vindu i 2. etg.
Utvendig > Dører - 2
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Kjellerdør og dør i garasje fremstår i dårlig forfatning, bl.a. med
råteskade. Noe råte i nedre del av labankdører til garasje.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold
til dagens krav for avstand mellom spiler. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
tettesjikt/membran. Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk. Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det mangler å montere rekkverk
ved alle utvendige trapper. Betong i alle trapper har tæring som følge av elde. Det er i tillegg sprekker i
nedre trinn på trapp ved hovedinngang. Kjellertrapp bærer spesielt preg av tæring, og det er her i tillegg
sprekker i sidevange langs trappeløp. Noe betongutslag ved betongdekke over kjellertrapp.
Innvendig > Etasjeskille - 2
Det er registrert symptom på sopp/råte. Det er påvist/opplyst om aktivitet fra skadedyr i trebjelkelag. Målt
høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele
rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Skjevt gulv i 2. etg.,
målt til over 4 cm i stue. Gulv i 1. etg. ble ikke nivellert, da her var lagret store mengder løsøre. Det ble
registrert tegn til skadedyr (mår/stripet borebille) i del av kjellerhimling. Risiko for skjult
skade. Det ble registrert noe sopp-/råte på himlingspanel i kjeller.
Innvendig > Innvendig kjellertrapp
Det er ikke montert rekkverk. Det er påvist andre avvik: Råteskade i nedre del av trappevange på
kjellertrapp. Det mangler rekkverk ved kjellertrapp og ved trapp i garasje.
Innvendig > Andre innvendige forhold
Det er påvist andre avvik: Omfattende råteskade i nedre del av treskillevegg i kjeller (dette er trolig en
bærende skillevegg, da det synes å være skjøt på bjelker over denne veggen).
Våtrom > Generell > Bad
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er mulighet for at det kan forekomme
vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på
våtrommet. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Manglende
fugeavslutning langs ytterkanter. Utildekket membran ved sluk.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Avløp fra dusj er ikke ført til gulvsluk, men direkte til
avløpsledning. Avløp er ført gjennom nedre del av
vegg bak dusj (våtsone), og det er her ikke tettet tilstrekkelig rundt gjennomføring. Gulvsluk er ikke tilkoblet
mot avløpsledning.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Rommet har ingen ventilasjon.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør - 2
Det er påvist skader eller utettheter på sluk/avløp. Avløp fra sluk på bad er ikke tilkoblet mot avløpsnett.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
El.-anlegg med kombivern (automatsikring m/jordfeilbryter pr. kurs), samt overspenningsvern.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold
Brannslukkingsapparat. Røykvarsler i 1. etg.
Tomteforhold > Byggegrunn - garasje
Det er registrert symptomer på setninger i grunnen i form av sprekker i grunnmur. Til dels store sprekker i
ringmur rundt garasje.
Tomteforhold > Drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ikke tegn på noe utvendig
fuktsikring. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Det ble registrert høye
fuktvariasjoner på innside av grunnmur og på gulv mot grunn.
Tomteforhold > Terrengforhold - 2
Terreng faller inn mot bygning. Noe feil fall på terreng/asfalt ved hovedinngang, hvor asfalt heller inn mot
grunnmur og det er glipe mellom asfalt og grunnmur.
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:
Utvendig > Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er oppbrukt på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det er enkelte
knekte taksten. Det er påvist andre avvik: Det mangler beslagløsning ved overgang mellom
garasjetak og boligvegg.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på
hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.
Det er begrenset/dårlig ventilering av
takkonstruksjonen. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr Yttertaket har nedbøying.
Fukt-/råteskade rundt pipegjennomføring. Dels manglende isolasjon i bjelkelag mellom 2. etg. og loft.
Utvendig > Dører
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.
Dvs. at kald trekk kan oppstå. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller
lukke. Uferdig/ufagmessig utvendig belistning/avslutning/beslagløsning rundt ytterdører (bl.a. utett under
enkelte terskler). Derav økt risiko for skjulte skader i konstruksjoner rundt dører. Utett mellom karm og
dørblad på dør i nordgavl. Denne døren er noe malingflasset utvendig. Dobbel dør i frontvegg har noe
skade på utvendig overflate. Skadet karmpakning på balkongdør i 2. etg.
Innvendig > Overflater
Det er påvist andre avvik: Stedvis bulet malerpapp på vegger, samt stedvis små rift/skader i malerpapp på
vegger. Stedvis manglende-/ufagmessig belistning (innskjøtet små listebiter), samt mindre skader i bl.a.
trepanel i baderomshimling. Dels uferdig himling (i garderobe på et soverom i 2.
etg.). En del slitasje på kjøkkengulv, inntil innredning.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med
bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påvist andre avvik: Noe gulvknirk i enkelte
rom.
Innvendig > Gulv mot grunn - garasje
Det er påvist andre avvik: Det er påvist store sprekker og skjevheter i betonggulv i garasje. Gulv ble ikke
nivellert, da garasje var lagret ganske fullt ved befaring.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er
oppbrukt på pipe. Det er kun montert et flyttbart metallfat under feieluke på loft, og ingen fast installasjon
av ubrennbar plate under feieluke.
Innvendig > Innvendige trapper
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det er betydelig knirk i trapp.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er påvist andre avvik: Til dels
løsnet dørhåndtak, samt enkelte manglende
beslag ved dørhåndtak/lås. Til dels manglende belistning ved innerdører/skyvedører.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det er påvist andre avvik: Dels løse/mangelfullt innfestet
veggplater. Utette vegghjørner i våtsoner, bl.a. bak dusjkabinett.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad
Det er påvist skader på innredning. Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. Løs/umontert
baderomsinnredning, og løs servantplate over innredning. Løs dør på baderomsinnredning. Krakelert
bunn i servant.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er påvist andre avvik: Det mangler sokkelfronter under innredning. Det mangler også et par dørfronter
på innredning, men iflg. eier er det ikke plan å ha dørfronter her. Noe løs kjøkkenkran.
Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkken.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. Til dels mangelfull klamring av avløpsrør i teknisk
bod 1. etg.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tekniske installasjoner > Varmesentral - 2
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det er påvist andre avvik:
Varmefunksjon på varmepumpe i stue virker ikke (blåser bare uoppvarmet luft iflg. eier). Løsnet deksler
utvendig rundt rør til varmepumpe montert i gang. Dels skade på isolering rundt rør til varmepumpe i
gang.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Mer enn halvparten av forventet
brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
utvendige vannledninger. Det er trykkfall ved tapping av to kraner samtidig,
indikerer svekket effekt på vannledning. Iflg. eier er det merkbart trykkfall på vann ved lite vann i felles
brønn (lite vanntrykk ved befaring). Misfarget vannfilter.
Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på septiktank.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.