Om eiendommen
Standard
Velkommen til visning av Kongsgård alle 5A!
Leiligheten ligger flott til i byggets 2 og 3 etasje og innholder: Gang, stue, kjøkken, baderom, 2 soverom,
lofsstue, bod og kott.
Fra man kommer inn i leiligheten er det plass til å henge fra seg ytterklær og sette fra seg sko i gangen.
Stuen er av god størrelse med trapp opp til loft. Stuen får rikelig med lysinnslipp fra de store vinduene,
noe som er med på å gi rommet en god atmosfære. Lusinnslipp fra to sider. I stuen har man plass til en
romslig salong og spisebord. Fra stuen er det utgang til balkong hvor grillen kan plasseres om
sommeren. God plass til utemøblement.
Kjøkkenet er praktisk plassert, vegg i vegg med stuen. Kjøkkeninnredningen er eldre. Godt med
oppbevaringsplass i over- og underskap.
I leiligheten er det to gode soverom. Begge rommene har plass til stor seng i tillegg til garderobeskap.
Baderommet inneholder dusjkabinett, toalett, servant og skap til oppbevaring. Opplegg for vaskemaskin.
Fra stuen er det trapp opp til loftet. Loftet er innredet med lofstue. Et stort, godt rom med god plass til
møblement. Vedovn sørger for rikelig med varme på kaldere dager. Inngang til masse
oppbevaringsplass i kott.
Leiligheten har en meget praktisk og innholdsrik planløsning. Rommene oppleves luftige.
Det er tilhørende bod like utenfor leiligheten, samt i kjeller.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 95 kvm, Bruksareal: 98 kvm Sekundærrom: 3 kvm.
Bra. pr. etasje.: 2. etg. 75m². Loft: 23m².
2. etasje:
P-rom inkl: Gang , Bad , Soverom , Soverom 2, Stue , Kjøkken
S-rom inkl.: Bod
Loft:
P-rom inkl: Gang, stue
S-rom inkl.: Kott, kott 2
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de nødvendigvis opprinnelig er godkjent som.
Byggeår og byggemåte
1983 i følge Kristiansand kommune.
Oppvarming
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i
disse rommene.
Diverse
Styret ønsker å opplyse om at i henhold til langsiktig vedlikeholdsplan vil tak og nordvegg bli rehabilitert i
inneværende år, med forbehold om at alle godkjenninger fra kommunen, prosjektering m.v går i orden.
Rehabiliteringsarbeidet er budsjettert for i inneværende år, og vil ikke medføre noen endringer i
felleskostnadene, med mindre det oppdages større skader i tak og vegger enn det vi kjenner til fra før av.
"Nordvegg rehabiliteres og etterisoleres, likt som gavlene, og dermed flyttes vinduene 15 cm lenger ut.
Vinduene i seksjon 17 er originale fra 1983 og styret anbefaler at disse byttes samtidig som veggen
(fremfor å flytte ut gamle vinduer). Dette ble gjort da gavlene ble byttet i fjor. Entreprenør vil utarbeide et
tilbud til seksjonseierne på nye vinduer, med noen ulike valg. Sameiet betaler monteringsarbeidet mens
seksjonseieren må dekke selve vinduene.
"Taket rehabiliteres. Det er ønske fra seksjonen i andre enden av bygget (24) om et takvindu likt som de to
seksjonene i midten av bygget har (Velux), da loftet er veldig varmt om sommeren og mørkt vinterstid. Da
dette er søknadspliktig er det ønskelig fra styrets side at det gjøres likt på begge sider av bygget, altså at
det også monteres et i taket over seksjon 17 sin loftstue. Det gis samtidig et tilbud om å fjerne pipa, hvis
ønskelig fra ny eiers side. Nytt tak får solcellepaneler som takdekke, og det er selvfølgelig ønske med
størst mulig tilgjengelig flate, slik at det kan monteres flest mulige paneler (monteres på sperrene, så de
passer inn med Velux-vinduene, men pipa krever mye ekstra taktekking).
Rehabiliteringsarbeidet er budsjettert for i inneværende år, og vil ikke medføre noen endringer i
felleskostnadene, med mindre det oppdages større skader i tak og vegger enn det vi kjenner til fra før av.
Det ligger også et betydelige muligheter for nye eier til å påvirke rehabilitering av egen seksjon med tanke
på utforming og fargevalg på lister, vinduer og tak her.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS v/Frank Severinsen den 30.03.23, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
UTVENDIG: Leiligheten har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår. Det gjøres oppmerksom på
høy alder på vinduene. Isolerglass har oppnådd forventet levetid og det må forventes å skifte ruter etter
behov. Eier opplyser at sameie planlegger å skifte vinduene og fasader på langveggene i nær fremtid.
Leiligheten har malte trevinduer med 3- lags glass i gavelvegg. leiligheten har malte hovedytterdører med
lyd og brannklassifisering som er skiftet i nyere tid. Leiligheten har malt balkongdør i tre fra byggeår.
Leiligheten har en balkong med utgang i fra stue. Det er membran og terrassebord på dekket og rekkverk
er av tre. Rekkverket er ca. 0,90 meter.
INNVENDIG: Innvendig er det gulv av laminat, belegg og tepper. Veggene har trepanel og malte plater
med struktur. Innvendige tak har malte plater med struktur. Boligen fremstår med normal slitasje, men det
må påregnes normal oppussing i forhold til at boligen nå er 40 år gammel. Etasjeskillet er sannsynligvis
av betong/mur og tre. Jeg har sjekket gulvene i stua, kjøkken og gang og loftsue med nivelleringslaser.
Det er registrert knirk i gulvet på loftet. Leiligheten har isolert stålpipe og vedovn i loftstue fra byggeår.
Leiligheten har spiraltrapp med vanger og rekkverk av tre og er bygd etter datidens byggeskikk.
Innvendige dører og skyvedører har karmer og dørblad av tre.
VÅTROM: Bad Det er våtromplater på veggene og malte innvendig tak. Det er gulvbelegg og elektriske
varmekabler i gulvet. Gulvet har fall mot sluket under dusjkabinett. Det er målt ca 25 mm høydeforskjell på
gulv ved dørterskel til topp slukrist. Det er oppkant ved dør på ca 15 mm. Det er plastsluk og synlig
vinylbelegg som tettesjikt. Gulvet har gulvbelegg som er klemt i sluket og har oppkant langs vegger og ved
dør. Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett,dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Rommet er ventilert med elektrisk avtrekksvifte. Avtrekksvifte er ikke testet.
KJØKKEN. Kjøkkenet har heltre fronter og laminert benkeplate. Innredningen er fra byggeåret. Rommet er
ventilert med avtrekksvifte (ventilator) over komfyren.
TEKNISKE INSTALLASJONER: Synlige vannrør er av kobber og er fra byggeåret. Synlige deler av
avløpsledninger er av plast og er fra byggeåret. Boligen har mekanisk avtrekk fra våtrom og tillufts-ventiler
i flere av vinduene. Ventilasjonen er normal for byggetiden. Varmtvannstanken har et volum på ca. 200
liter, og ble skiftet for ca 10-12 år siden i følge eier og er plassert i bod. Det elektriske anlegget er fra
byggetiden, men er oppgradert i nyere tid med automatsikringer. Det foreligger faktura, men det mangler
samsvarserklæring på arbeidene. Tratec Teknikken har utført el-kontroll av anlegget 17.01.2023. Det ble
funnet avvik som bør utbedres.. Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat. Utstyret er ikke testet
i forbindelse med oppdraget.
Følgende avvik har fått eller TG3:
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad: Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet.
Det er skader/hull i gulvbelegget ved dusjkabinett. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken: Kjøkkenventilatoren virker ikke. Kostnadsestimat: Under 10 000
Følgende avvik har fått eller TG2:
Utvendig > Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte
vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er observert råteskader i vannbord på kjøkkenvindu.
Kostnadsestimat: Under 10 000
Utvendig > Balkongdør: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er utett løsning under dør og
beslag er løst, og det kan ikke utelukkes at det er kommet fukt i konstruksjonen. Det gjøres oppmerksom
på høy alder på isolerglass.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under
balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Rekkverket tilfredstiller ikke dagens krav på høyde og
åpninger. Dagens krav til høyde er 1,0 meter og åpninger i rekkverk skal inntil en høyde på 0,75 m være
maksimum 0,10 m.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på
2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe.
Innvendig > Innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens
forskriftskrav. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Innvendig > Innvendige dører: Enkelte av innvendige dører har en slitasje.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad: Det er påvist andre avvik: Det er avskalling av maling i taket
og småskader på platene.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad: Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. Det er skader i belegget ved
dusjkabinett.
Våtrom > Dusjkabinett > Bad: Det er avvik: Det er observert drypplekkasje i avløpsrør og pakningene på
dusjdører er skadet.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover
normal slitasjegrad.
Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på
innvendige vannledninger.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige
avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank på kjøkken: Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken.
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Varmtvannsbereder er koblet til strøm med skjøteledning på samme kurs til komfyr.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er fra byggetiden, men er oppgradert i
nyere tid med automatsikringer. Det foreligger faktura, men det mangler samsvarserklæring på
arbeidene. Tratec Teknikken har utført el-kontroll av anlegget 17.01.2023. Det ble funnet avvik som bør
utbedres..
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Pkt 1: Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader? Ja, Sprekk i gulvbelegg på badet.
Pkt 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? ja, Badet renovert i ca 2007.. Pkt 2.1: Full
renovering. Pkt 2.3: Utført av: Rørlegger Lien og Byggmester Vegusdal.
Pkt 11: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, Nytt sikringsskap (ca 5 år). Ny varmevannsbereder. Pkt 11.1: Utført av
OneCo. Pkt 11.2: Foreligger det samsvarserklæring (ihht forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?:
Usikker. Har hatt el.sjekk 2023 - se rapport.
Pkt 21: Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/tilstandsrapporter eller utførte målinger?;
Tilstandsrapport i forbindelse med salget.
Pkt 24: Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja, styret vurderer rehabilitering av tak og fasade.
Tilleggskommentar: Sameiet har kjøpt fri tomten (eiet tomt).
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
