Nøkkelinformasjon
Standard
Fra boligen har du fantastisk utsikt - og lite innsyn. Flere vindusflater gir mye naturlig lysinnslipp, og skaper en lys og luftig atmosfære.
Boligen er påbygd og fullstendig renovert i 2013 og holder en solid og gjennomgående bra standard
Velkommen inn til en romslig entré med god plass til ytterklær og sko. Direkte adkomst til gjestetoalett fra entré.
Videre inn til flislagt gang med varmekabler. Fra gang er det inngang til stort allrom, som er kombinert kjøkken og spisestue. Her er det en fin peisovn fint plassert i rommet for hygge og varme. Romslig kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer som kjøleskap, stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp. Frittstående dobbelt kjøleskap. Fra dette rommet er det utgang til stor og solrik terrasse med trapp ned til hagen.
Stuen er romslig, luftig og rikelig med dagslys. God plass til langbord og sofasalong. Fra spisestuen er det flott utsikt og nærhet til sjøen.
Vedovnen er smart plassert i rommet. Utgang til tomten fra stuen med direkte adkomst til svabergene og sjøen.
Vaskerommet er innredet med mye skap, servant og dusjkabinett. Herfra er det utgang til hagen og vaskerommet er en fin bi-inngang.
Flislagt bad i 1. etasje, innredet med dusj, boblekar (type selvrensende Hurricane), toalett og servant med innredning.
Boligen har 4 romslige soverom. Et soverom i 1. etasje, 3 soverom i 2. etasje + sovealkove.
Loftstuen er et fantastisk rom i huset. Her er det meget generøs takhøyde og store vinduer som gir masse lys og følelsen at man får hele skjærgården inn i rommet. Herfra er det utgang til stor terrasse med den samme flotte utsikten som fra loftstuen.
Loftstuen er romslig med flere møbleringsmuligheter og en vedovn fint plasser i rommet.
Badet i 2 etasje er innredet med badekar, toalett og servant med innredning.
TILSTANDSRAPPORT:
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Andreas Natvig den 26.06.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Eldre enebolig bygget slutten av 1800 tallet men som er mer eller mindre revet og bygget ny etter 2008. Deler av grunnmur, pipe mm er eldre, men det meste nytt ellers.
Fantastisk plass/eiendom med tilhørende brygge/sjøbu mm. Boligen fremstår i god teknisk stand utfra alder. Det meste er nyere. Utfra alder så ansees boligen i normal teknisk stand.
Der det gis tg2 så er det gitt en tiltaksbeskrivelse. Dette er takstmannens vurdering, og er på ingen måte fasit på tiltak, men en vurdering utfra fornuft/økonomi, risiko for
avvik mm. Kjøper må selv vurdere tiltak.
Det er kun boligen som inngår i rapporten. Garasje/låve, sjøbu, utvendige boder etc. er ikke kontrollert, kun oppmålt. Har generelt en enkel byggeskikk og standard.
Følgende avvik har fått TG2:
Enebolig - Utvendig
Nedløp og beslag,TG2
Piper beslått. Generelt anbefales det tilsyn av loft for kontroll av takgjennomføringer/beslagsløsninger mm, spesielt høst/vinter ved kraftig nedbør/snø. Med dagens ekstremvær som tidvis oppstår så er disse punktene spesielt utsatt for mindre lekkasjer/fukt. Takrenner og nedløp i stål. Tetthet og fallforhold på takrenner er ikke vurdert. På generelt grunnlag bør det påregnes normalt vedlikehold/oppsyn som fjerning av løv/barnåler eller liknende. Vannbord og vindski av tre. Stigtrinn feier montert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Dagens forskrifter tilsier at det skal være snøfangere på tak med over 27graders vinkel. Snøfangere er nasjonalt krav, så må man selv vurdere utfra geografi om dette ansees kritisk eller ikke.
- Tiltak:
- Behovsvurdere snøfangere.
Vinduer,TG2
Trevinduer med isolerglass. Vinduer med glass av eldre dato har risiko for punktering. Normalt vedlikehold og smøring/justering av hengsler, beslag og rammer må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Vinduer er varierende årgang. De fleste nyere, men fra 91 og nyere. Flertall er fra rundt 2012- . Fremstår normalt , men noe risiko for vedlikehold på eldre vinduer.
- Tiltak:
- Normalt oppsyn og vedlikehold.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong/terrasse med dekke av terrassebord og plastheller.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Byggeforskrifter ble endret i 2017 til at rekkverk/gjerde skal være 100cm. Tidligere krav var 90cm og lavere avhengig av år. Høyden er normal utfra når bygget, men bedømmes etter dagens forskrift. Det har vært en tidligere mindre lekkasje som er synlig på 1-2 panelbord i stue. Dette er ifølge eier utbedret, men merkene i stue er synlig.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Normalt oppsyn og vedlikehold.
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskille i tre. Noe nivåforskjeller må forventes ut fra alder og byggeskikk. Lydisolering og brannforhold mellom etasjene er ikke kontrollert. Trinnlyd ovenfra må forventes og er normalt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er utført stikk kontroll av nivåforskjeller spredte steder i boligen, fortrinnsvis i store rom. Noe avvik observert. Stedvis knirk kan forekomme.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Radonsperre/tiltak kom først i byggeforskrifter 2010 og sådan ikke et krav. Radon er en usynlig gass som dannes i jordskorpen og som kan stige opp gjennom boligen. Den omgir oss alle, og er en del av luften vi puster inn.Høye nivåer over lengre tid er problemet. Ved å overvåke radon på lang sikt kan du bli varslet når nivåene er høye og gjøre små endringer for å forbedre luften du puster inn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Man finner nasjonale aktsomhetskart på nett her: https://dsa.no/radon/nasjonalt-aktsomhetskart-for-radon Dette gir kun en indikasjon på konsentrasjon i luften.
- Andre tiltak:
- Det anbefales å gjennomføre radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Elementpipe og teglsteinspipe med pusset overflate. Ingen vesentlige sprekker observert som tilsier svikt. Vedovn i stue, ubrennbar flate foran ildåpning ansees tilfredsstillende. Pipe og ildsted er ikke funksjonstestet. På generelt grunnlag anbefales jevnlig kontroll av pipe og ildsteder av lokale feie/branntilsyn.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Den ene pipen er eldre årgang, oppsyn alder.
Tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
Krypkjeller,TG2
Det er kryp/grovkjeller under deler av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det gis en tg2 utfra en risiko som finnes ved å ha krypkjellere. Det er ikke avdekket åpenbare avvik, men det er liten tilgang så kun utført en enkel observasjon. Videre ble det foretatt fuktmåling i treverk like ved luke, normalt. Det er noe fuktinnsig i kjeller fordi det er grunnmur som står på fjellgrunn. Eier har plassert noen enklere fuktsamlere som avhjelpende tiltak.
- Tiltak:
- Jevnlig oppsyn.
Innvendige trapper,TG2
Nyere tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Kun en side på øvre del av trappene, dagens forskrifter tilsier det skal være på begge sider grunnet fallfare mm.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Håndløper anbefales på begge sider.
Våtrom
2 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Belegg på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er fall mot sluk men mindre enn dagens krav. Dog er det oppkant vegger og dørsvill slik at løsningen ansees OK ved bruk av badekar, men vannsøl kan kanskje ligge igjen.
- Tiltak:
- Oppsyn ved bruk.
2 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Ingen lufteventil.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard gir tg2 pga at det er ventil i vindu og ikke vifte, selv om dette var vanlig eldre byggeskikk. Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
- Tiltak:
- Lufteventil/vifte kan med fordel etableres sammen med tilluft.
1 etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- De er flatt gulv hovedsaklig. Ikke fall mot sluk i rommet lik dagens krav.
1- Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ikke mulig å kvalitetssikre membranløsningen pga flislim mm i sluk-kanten. NorskStandard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene.
- Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
1 etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekksvifte (vifte).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tilluft under dør. Tilluft vil si at man har en liten spalte over eller under dør som medfører luft inn i rommet.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
1 etasje > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Panelplater vegger og panelbord i tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Veggflatene er ikke fuktbestandige. De bør derav ikke eksponeres for direkte vannbelastning.
- Tiltak:
- Det anbefales varsom bruk for å unngå unødvendig fuktbelastning mot overflater.
1 etasje > Vaskerom
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er flatt gulv hovedsakelig. Ikke fall mot sluk i rommet lik dagens krav.
- Tiltak:
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.
1 etasje > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk kontrollert. Synlig en mindre del av membran under klemring. Det at membranløsning er observert i sluk er ikke en garanti for at membranløsning er tett og med ønskede oppkanter, men en indikasjon på at ting er utført fagmessig. Tetthet er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- NorskStandard regner estimert levetid membran 20 år. Ved alder over 10 år så regnes da mer enn halvparten av estimert levetid oppnådd og man får tg2 utfra alder alene.
- Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Spesialrom
1 etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Malt tapet vegger. Fliser på gulv. Vegghengt wc og innredning, funksjon OK.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kun lufteventil i vindu, NorskSrandard gir tg2 når det ikke er vifte i rommet. Ingen drensspalte under wc, men evt lekkasjevann vil trolig være synlig under trelisten.
- Tiltak:
- Fungerer med avviket.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vann i rør i rør. Fordelerstamme plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det mangler tettemuffe mellom rør i rør kjøkken. Det mangler kursmerking. Funksjon til rør i rør er at evt lekkasjevann skal ledes til rom med sluk og fuktsirke løsninger. Fordelerstamme plassert i kjeller hvor vann vil ledes på gulv og ingen sluk der. Ikke helt ønskelig løsning. Ikke isolerte rør i krypkjeller, noe risiko for fryste rør.
- Tiltak:
- Anbefales tettemuffe mellom rør i rør kjøkken. Vurdere lekksjesensor på fordelerstamme rør i rør.
Tomteforhold
Drenering,TG2
Det er ikke påvist noe spesielt dreneringssystem som grunnmursplast eller drensledninger.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Oppsyn. Ansees ikke økonomisk rasjonelt å utbedre drenering utfra at det er grovkjeller.
Terrengforhold,TG2
Generelt anbefales det fall bort fra yttervegg og taknedløp for overvann anbefales ledet bort fra vegger slik at man reduserer fuktpåkjenningen mest mulig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er ikke optimale terrengforhold rundt boligen. Dvs det er grunnmur som står på fjellgrunn og stedvis vil det da kunne komme inn fukt i krypkjeller. Man ønsker ideelt sett fall på terreng bort fra bolig slik at regnvann, snøsmelting mm dreneres bort. Man må anta at dette har fungert på et vis i disse årene da det ikke er opplyst om vesentlige forhold, men terreng kunne vært bedre tilrettelagt.
- Tiltak:
- Oppsyn.
Enebolig
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Plantegning samsvarer ikke med dagens planløsning.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp.
Diverse
Hytteeiere har diverse adkomstretter og rettigheter til strandparsell, båtfester og felles bu.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4202/164/2:
18.04.1961 - Dokumentnr: 675 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:5
23.10.1961 - Dokumentnr: 2380 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:6
Bestemmelse om vannrett
08.08.1969 - Dokumentnr: 2174 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:13
Bestemmelse om vannrett
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Med flere bestemmelser
----------
Diverse påtegning
Retten til båtfeste slettes
24.07.1970 - Dokumentnr: 2143 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighetshaver Ragnar Odd Thorsen.
Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven
04.04.1975 - Dokumentnr: 1346 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver Asbjørn Thorsen
Med flere bestemmelser
01.10.1979 - Dokumentnr: 5118 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:5
Rettighetshaver Tomtene 1 - 7 i h.t. reg. plan av
12.12.1974.
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Bestemmelse om vannrett
Med flere bestemmelser
03.09.1982 - Dokumentnr: 4751 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:27
Med flere bestemmelser
03.09.1982 - Dokumentnr: 4753 - Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:27
07.09.1983 - Dokumentnr: 5159 - Best. om rett til båt og bryggeplass
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:13
Med flere bestemmelser
13.03.1987 - Dokumentnr: 1640 - Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere
06.04.1989 - Dokumentnr: 1846 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:27
Rett til å bygge hagemur etter nærm.best.
29.08.1991 - Dokumentnr: 4189 - Erklæring/avtale
Godkjenning av grenser.
Gjelder denne registerenheten med flere
30.09.1991 - Dokumentnr: 4832 - Erklæring/avtale
Godkjenning av grenser.
12.08.1994 - Dokumentnr: 4438 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:6
Best. om mudring.
12.08.1994 - Dokumentnr: 4439 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:3
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:6
Bestemmelse om garasje/parkering
Gjelder denne registerenheten med flere
02.06.1999 - Dokumentnr: 2840 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:33
Bestemmelse om vann/kloakkledning
11.06.2002 - Dokumentnr: 3810 - Bruksrett. Felles redskapsbod for 7 hytter.
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:13
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:19
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:20
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:21
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:22
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:23
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:24
til nyoppført redskapsbod.
02.05.2006 - Dokumentnr: 215253 - Bestemmelse om veg
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:12
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
02.05.2006 - Dokumentnr: 215253 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:12
Gjelder denne registerenheten med flere
30.11.2009 - Dokumentnr: 914128 - Jordskifte
Sak 0900-2008-0032 Rørmoen
Aust-Agder jordskifterett
Gjelder denne registerenheten med flere
27.10.2010 - Dokumentnr: 833880 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:12
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Med flere bestemmelser
26.08.2019 - Dokumentnr: 984547 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:17
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:27
08.10.2021 - Dokumentnr: 1260152 - Jordskifte
Avklaring av rettigheter, regler for felles vei
Saksnr: 20-029625RFA-JAGD/JARD Rørmoen
Gjelder denne registerenheten med flere
08.10.2021 - Dokumentnr: 1260152 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:13
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:19
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:20
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:21
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:22
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:23
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:24
Rettighetshaver: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:25
Eksklusiv disposisjonsrett til strandparsell
Saksnr: 20-029625RFA-JAGD/JARD Rørmoen
Følgende rettigheter er tinglyst på eiendommen:
29.05.1980 - Dokumentnr: 2777 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:18
13.05.2009 - Dokumentnr: 337140 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:1
Med flere bestemmelser
13.05.2009 - Dokumentnr: 337140 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:1
27.10.2010 - Dokumentnr: 833880 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:164 Bnr:12
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Rettighetene gjelder også for fremtidige utskilte parseller fra gnr. 164 bnr. 2.
Med flere bestemmelser
21.07.2023 - Dokumentnr: 785420 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:174 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:174 Bnr:3
Rettighet hefter i: Knr:4202 Gnr:174 Bnr:7
Gjelder denne registerenheten med flere
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Fiber. Next geentel.
Sammendrag selgers egenerklæring
En liten lekkasje overgang vegg/terrasse som er utbedret. Innvendig tak i stue/vaskerom skal utbedres før salg.
Selger har bedt kommunen om ferdigattest. Har skriftlig fra kommunen at de ikke forlanger ferdigattest.
Se selgers egenerklæring vedlagt i denne salgsoppgave.
