Om eiendommen
Oppvarming
Elektrisk og ved.
Varmepumpe og vedovn.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
På egen tomt og i carport. Elbillader etablert i carport.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 13.01.2025, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra takfot i stige.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Deler av taket var dekket med snø. Det er registret rustdannelser enkelte plasser på taktekkingen.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er utettheter i forbindelse med pipebeslaget. Deler av bendene på nedløpet er tapet fast.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Gjøre utbedringer på pipebeslaget. Det anbefales å helbeslå det utvendige pipebeslaget. Gjøre utbedringer på nedløpene.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Boligen ble malt i 2020 ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er registrert begrenset lufting bak kledningen, da det er brukt smalere sløyfe for luftingen.
Tiltak
- Tiltak:
- Når en bytter kledningen anbefales det å montere sløyfer som er minst 23 mm. tykke.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen består av saltak og har W-takstoler i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble målt høye fuktvedier i taksperre i gavlen mot vest. Det er utettheter rundt luftingen og pipen. Gitter i forbindelse med lufteventiler er rustet vekk.
Tiltak
- Tiltak:
- Tette rundt luftehatten og pipen i forbindelse med ny taktekking. Montere gitter i forbindelse med lufteventiler.
Vinduer,TG2
Vinduene har karmer av tre og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Vindusglassene har oppnådd en alder der det er fare for punkterte glass.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør fra ca.2012, boddør fra byggeår og PVC balkongdør fra 2008.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Boddøren har behov for vedlikehold. Det mangler beslag i bunnen av inngangsdøren.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut, gjelder boddøren. Montere beslag under inngangsdøren.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrassene/verandaen er bygd i tre. Terrassedekke fra ca. 2019.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Tiltak
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri.
Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, furu og belegg. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater og himlingsplater. 2. etasje er pusset opp i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- 2. etasje er pusset opp i senere tid. Det må påregnes oppussing av enkelte innvendige overflater. Det er enkelte småskader rundt om i boligen, gjelder blant annet bodene. Det er på det ene soverommet i bakkant av boligen svikt og sprekk i furugulvet rett ved døren og pipen. Svikt i laminatgulvet i boden ved siden av kontoret.
Tiltak
- Tiltak:
- Knirk og ujevnheter må forventes. I forbindelse med eierskifte bør det påregnes normal oppussing av enkelte av de innvendige overflatene.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Boligen har trebjelkelag og støpte gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble målt nivåforskjell i stue/gang i 2. etasje.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Det var ikke krav om radonsperre på byggemeldingstidspunktet..
Vurdering av avvik:
- Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og vedovn. Det ble utført kontroll av pipen i 2024.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Det er påvist andre avvik:
- Det er utettheter i det utvendige beslaget i bunnen av pipen på taket. Undertaket er ikke tettet rundt pipestokken.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Tette rundt pipestokken og gjøre utbedringer på det utvendige beslaget.
Rom Under Terreng,TG2
Kjelleren har flere rom med utforede vegger. Rommene ligger under terreng med utforede vegger og dette er en kjent risikokonstruksjon med høy skadefrekvens. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i bakvegg under trappen.. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 18,9 % (høy fuktighet)
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er konstatert brudd på dampsperre mot kald sone.
Tiltak
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Det må foretas ytterligere undersøkelser.
- Det anbefales å lede vekk overvann fra å renne ned mot boligen. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med drenering og terrengforhold.
Innvendige trapper,TG2
Trappene har vanger, trinn og rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Innvendige dører,TG2
Dørene har karmer og dørblad av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Våtrom
1. etasje. > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er utettheter rundt avløpsrøret under vasken i våtsonen.
Tiltak
- Tiltak:
- Tette rundt avløpsrøret under vasken i våtsonen.
1. etasje. > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt, det er ca. 10 mm. fall fra døren mot gangen til sluken under dusjkabinett. Det er etablert oppkant ved dørene. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Bom i fliser skyldes at det er dårlig med lim under flisene og at flisene på et eller annet tidspunkt kan løsne. Man vil da kunne lime flisene ned igjen og fuge på nytt.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Bom i fliser kan skyldes at det er dårlig med lim under flisene og at flisene på et eller annet tidspunkt kan løsne. Man vil da ofte kunne lime flisene ned igjen og fuge på nytt.
1. etasje. > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
I sluket er det vanskelig å fastslå membran/mansjett under klemring.
Vurdering av avvik:
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Overvåk konstruksjonen jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må løsningen utbedres, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
1. etasje. > Bad
Ventilasjon,TG3
Rommet har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Rommet har ingen ventilasjon
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Ingen ventilering utover åpning av vindu.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres.
- Bedre ventilering må etableres.
- Det er mulighet for å bruke viften i boden på siden av badet.
Kostnadsestimat : Under 10 000
Spesialrom
2. etasje. > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med opplegg for vaskemaskin. Det er opplegg for dusjkabinett på toalettrommet.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilluft til toalettrom.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe fra 2006.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Elektrisk anlegg,TG2
Det elektriske anlegget er fra byggetiden og har nyere automatsikringer fra 2021. Det ble i 2021 lagt ut 3 fas ledning til carporten.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:Ja, i min tid.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Ukjent historikk på det elektriske anlegget.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for kontroll. Langs murene er det vanskelig å se grunnmursplasten, men den stikker opp enkelte steder. Nedløpsrør fra takrenner er ført ned i rør i bakken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det mangler tetningslist i toppen av grunnmursplasten enkelte plasser.
Tiltak
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Det må monteres tetningslist i toppen av grunnmursplasten. Det anbefales å lede vekk overvann fra å renne ned mot boligen. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med terrengforhold og rom under terreng.
Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer i bakkant av boligen er av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
Terrengforhold,TG2
Boligen er oppført i skrånende terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Det anbefales å lede vekk overvann fra å renne ned mot boligen. Det er etablert en mur i bakkant av boligen for å lede vekk vann fra å renne ned mot boligen.
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri.
- Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med fuktsikring/drenering og rom under terreng.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt med gresslagte områder og beplantning.
Det er lagt opp tråd til robotklipper rundt tomta. Robotklipperen medfølger.
Sammendrag selgers egenerklæring
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja, nytt arbeid i 2021 utført av faglært. Byttet toalett nede på badet. Byttet av et familiemedlem som er faglært rørlegger.
2.2.1 Nytt arbeid i 2010 utført av faglært og ufaglært Bad i 1. etasje - pusset opp - nye fliser og plater på vegg. Gjort av ufaglært - selger selv. Rør og elektrisk ble gjort av fagfolk. Rør gjort av familiemedlem som er faglært. Utført av Tjørves elektriske - elektrisk.
2.2.7 Bytte gulv og vegger nytt arbeid i 2007 utført av ufaglært. Gulv og vegger er lagt av eier. Faglært har tatt rør og elektrisk. Elektrisk var Tjørves elektriske. Rør er av faglært familiemedlem.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja, nytt arbeid i 2016 utført av ufaglært Byttet fasade mot vest - gjort av eier og sønn av eier.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja, nytt arbeid i 2021 utført av faglært (Tratec teknikken). Lagt inn el-billader. Det foreligger dokumentasjon.
12 Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja, Overvannsrør ligger høyt i terrenget og vil ved telehiv måtte senkes (dunkes ned).
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja, Hadde branntilsyn i 2023 hvor det ble påpekt sprekket i innvendige steiner. Disse er skiftet ut og avviket er lukket. Ny ovn ble montert av Edmund Stave i ca. 2008.
23 Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? Ja, Bod i tilknytning til boligen er ikke byggemeldt.
24 Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? Ja, nytt arbeid i 2007 utført av ufaglært Deler av soverom er gjort om til bod, samt at et soverom er endret fra bod til soverom. Tiltaket er ikke byggemeldt.
28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja, Naboen mot øst har fått tillatelse til å bygge ut garasje med terrasse på toppen. Tiltaket er påstartet.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Endringer i forhold til godkjente tegninger datert 22.04.1982: Bod på 10 ² er i dag bruk som soverom. Klesbod og matbod er bygget sammen. Del av klesboden er i dag blitt en del av soverom/kjellerstue. Del av bad/vaskerom er i dag bruk som bod. Sportsbod er i dag blitt noe endret. Ytterdør til sportsbod er flyttet til framsiden av boligen. Det er bygget en carport i forbindelse med boligen. Det er etablert en utvendig bod i gavlen mot vest. I gavlen i stuen er det etablert en skyvedør,
istedenfor terrassedør og vindu.
Diverse
Naboen mot nordøst har fått godkjent oppføring av garasje med terrasse. Tegninger på tiltaket kan fås ved henvendelse til megler.