Om eiendommen
Innhold
Eneboligen går over to etasjer med følgende innhold:
1. etasje:
Vindfang, bod som brukes som vaskerom, gang, bad/wc, kjøkken og stue med utgang til solrik terrasse
og hage.
2. etasje:
Gang, tre soverom og bad/wc.
Kott langs skråtak.
Bortsettingsloft
Utebu m/peis
Anneks
Redskapsbod
(Disse er ikke byggemeldt, se forøvrig punkt under "ferdigattest")
Verksted/bod
Standard
Utdrag fra tilstandsrapport:
UTVENDIG
Bygning oppført i tre over ringmur av betong og støpt plate mot grunn. Yttervegger av isolert
bindingsverkkonstruksjon, kledd med stående kledning.
Saltak tekket med betongtakstein, undertak av finerplater, takpapp, sløyfer og lekter. Takrenner,
nedløpsrør og beslag.
Nyere vinduer av tre og PVC i hele boligen av ulik alder. Nyere malt hovedytterdør, balkongdør og boddør i
tre. Terrasser av tre på ulike nivåer av tomten.
INNVENDIG
Laminat og flis på gulv, malte plater og panel på vegger og himling. Enkelte vegger og
himlingsplater har tapet. Formpressede tre/lettdører som innvendige dører.
Boligen har malt tretrapp fra byggeår. Bjelkelag mellom etasjer av tre. Støpt plate mot grunn i 1. etasje.
Boligen har vedovn tilkoblet elementpipe.
Vedovn var ikke i bruk på befaringsdagen, men fremstod tilsynelatende i OK stand. Overflater på pipe, OK
med unntak av avvik bemerket under.
VÅTROM
Bad i 1. etasje med fliser på gulv, panel (utvendig kledning) på vegger og malt panel i takhimling.
Baderommet er innredet med toalett, dusjkabinett og innredning med nedfelt servant. Bad i loftsetasje
med vinylbelegg på gulv, malte plater og malt våtromstapet og strie på vegger og i himling. Badet er
innredet med badekar, baderomsinnredning og toalett.
Vaskeroms nisje med fliser på gulv, malte plater på vegger og i takhimling. Rommet er innredet med
opplegg for vaskemaskin, ellers hyller på vegg.
KJØKKEN
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av tre. Kjøkkenet har fastmonterte
hvitevarer ifm. av oppvaskmaskin og kjøkkenventilator med avtrekk ut.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Vannrør av kobber med og uten plastkappe.
Avløpsrør av plast.
- Generell luftutskifting i boligen skjer ved naturlig ventilasjon fra veggventiler, ventiler i
takhimling i stuen, luftespalte i enkelte vinduer og ved at vinduer åpnes.
- Ca. 100/120 liters varmtvannstank plassert i kjøkkenskap.
- Utenom vedovn i stuen varmes boligen opp via varmepumpe.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 106 kvm, Bruksareal: 112 kvm Sekundærrom: 6 kvm.
Bra. pr. etasje.:
1. etg. 66m²
P-rom inkl: Stue , Kjøkken , Gang , Vaskerom (nisje) ,Bad, Entré
S-rom inkl.: Bod
2. etg. 46 m².
P-rom inkl: Bad og 3 soverom
S-rom inkl.: Ingen rom i 2. etasje defineres som s-rom.
KONTROLL AV TEGNINGER:
Det er foretatt gjennomgang av godkjente tegninger og byggesak fra kommunen sendt via megler. Bruken
av rom på befaringsdagen stemmer
ikke helt overens med godkjente tegninger fra kommunenes byggesaksarkiv.
1. etg:
- Tegninger viser matbod ved siden av entré. Dette rommet fremstod som et åpent vaskerom.
- Tegninger viser WC-rom i 1. etasje i rom som fremstod som bad.
Loft:
- Tegninger viser klesrom/garderobe med vegg mot åpent rom. Dette fremstod som et åpen større
soverom.
Annet:
- Utvendig bod med egen inngangsdør er tatt med i det generelle arealet for boligen, da det fremstår som
en naturlig del av bygningskroppen.
- Veggtykkelse mellom S-ROM og P-ROM regnes som sekundærareal (S-ROM)
- Loft har arealer som ikke er måleverdige i deler av skråtak på grunn av for lav høyde.
Vedr. Tilleggsbygninger.
- Tilleggsbygninger er ikke oppmålt eller tilstandsvurdert. Inngår ikke i gitt mandat.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Byggeår og byggemåte
1976 i følge Kristiansand kommune.
Oppvarming
Peisovn i stuen og varmepumpe. Forøvrig elektrisk oppvarming. Dersom det er rom i boligen som ikke
har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Diverse
Utdrag fra årsmøte:
Vedlikehold/oppgraderinger utført i 2022:
Vedlikehold
Det har i inneværende periode hovedsakelig vært ordinære reparasjons- og vedlikeholdsoppdrag i
borettslaget, det er en økning i henvendelser på generellt grunnlag, men det ser styret på som positivt, da
man får avdekket og reparert mindre skader før det eskaleres til noe større. Borettslaget fremstår i god
stand spesielt med tanke på at boligmassen nå nærmer seg 50 år.
Det er særdeles viktig at beboere som oppdager lekkasjer/skader på boligen, rapporterer dette snarest
mulig til styret. Dersom en annlekkasje/skade ikke meldes fra om, og dette medfører følgeskader på
boligen, så vil kostnadene utover reparasjon av skaden bli belastet beboer.
Ladestasjoner
Det merkes en økning i bruken av ladestasjonene og styret bestilte de siste 2 laderene i 2022, slik at det
nå er 10 ladere på Jærnesheia og 8 på Buhusheia.
Fremtidig vedlikehold/oppgraderinger
På generell basis er det vanskelig å si noe konkret på forhånd om når det vil bli
nødvendig/hensiktsmessig å utføre vedlikeholdsoppgaver. Etter styrets oppfatning er det rimelig å
forvente at man i løpet av de nærmeste årene vil måtte påregne større kostnader i form av skifte av
tak/takstein.
I tillegg har styret noen prosjekter som vi jobber med:
*Utbedring/fornying av lekeplassene ved JH 10,12,14,16 samt ved Buhusheia 10. Det er også en
"gammel" lekeplass skjult bak Buhusheia 26,28,30,32,34 - den må gjøres noe med.
*Sjekke muligheter for solceller på garasjetak, primært i forbindelse med Elbil- laderne
*Sette opp diverse informasjonsskilt rundt om i borettslaget
*Arrangement "barnas dag" i forbindelse med offisiell åpning av de nye/oppgraderte lekeparkene
Det oppfordres alle beboere til å sjekke varmtvannsberederne sine. Noen beredere er fremdeles fra
byggetiden, og anbefalt levetid på beredere er 20-30 år+ (borettslaget er snart 50 år gammelt!) Innvendige
rør og varmtvannsberedere omfattes av andelseiers vedlikeholdsplikt. Går disse lekk, vil det være
andelseier som må dekke kostnaden både til egenandelen samt kjøp av ny bereder. Det vil med andre
ord være langt billigere å
skifte dem før det oppstår lekkasje, fremfor å gjøre det når skaden allerede er skjedd.
Lekkasjer kommer til å oppstå, og styret ser en markant økning for hvert år nå.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Ruben Lossius den 24.04.23 19:47, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for byggeperioden og fremstår i god teknisk
stand. Det ble generelt ikke oppdaget større tilstandssvekkelser ved boligen utover den forventede
slitasjen på grunnlag av alder, utenom enkelte punkter som fremkommer i rapporten.
Oppsummering av avvik som defineres som TG2 og TG3 vises fra side 6 i rapporten. Forhold som inngår
i borettslagets vedlikehold- og utbedringsansvar er også opplyst om i
rapporten.
Hele rapporten må leses
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom (nisje)
Det er avvik:
TG3:
- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på gulv og oppkant langs vegger og ved åpning mot entré.
TG2:
- Over halvparten av forventet levetid er utgått på sluk.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad (loftsetasje)
Det er avvik:
TG3:
- Det er synlige åpninger i konstruksjon i våtsone ved badekar. Det er åpninger i veggkonstruksjon, mulig
etablert for å få plass til badekar.
TG2:
- Tapet og malt strie på vegger tilfredsstiller ikke krav for tetthet i våtsoner.
Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000
AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik:
- Lufttilførsel til loft er redusert der isolasjon presser mot undertak i skråhimling. Synlig isolasjon var
misfarget med sverte.
- Det ble registrert synlig lysinnslipp rundt luftelyre på loft.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik:
- Eldre trapp av betong har sig, er skjev og har sprekker.
- Trapp av tre står direkte mot vegetasjon og er disponert for fuktopptrekk i treverk.
Innvendig > Overflater
Det er avvik:
- Det ble registrert sprekk på veggoverflate i stuen.
- Laminat er stedvis lagt for tett mot dørsvill.
Innvendig > Innvendige trapper
Det er avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpets nederst del.
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav tillater for rekkverk i trapper.
Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom (nisje)
Det er avvik:
- Gulvet har ikke fall mot sluk og det er åpen/utett løsning mot entré. Ved en eventuell større lekkasje, vil
vann kunne renne ut i tilstøtende rom før det finner veien til sluk.
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom (nisje)
Det er avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Da rommet ikke har dør mot tilstøtende entré, medfører dette at fuktig luft fordeles i rom som ikke er
våtrom.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad (1. etasje)
Det er avvik:
- Det er påvist 3 - 4 mm. motfall på selve gulvet. Avvik i fallforhold ihht. krav i forskrift. Det er imidlertid god
oppkant ved dør.
- Det står materialer av tre stedvis direkte mot våtromsgulv. I dette område mangler det også oppkantflis.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad (1. etasje)
Det er avvik:
- Det er kuttet i toalettet og underskap for å få plass til avløpsrør. Løsningen fremstår ufagmessig.
Våtrom > Ventilasjon > Bad (1. etasje)
Det er avvik:
- Rommet mangler tilluftsløsning.
Våtrom > Ventilasjon > Bad (loftsetasje)
Det er avvik:
- Rommet mangler tilluftsløsning.
AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Det er avvik:
- Avvik inngår i borettslagets vedlikeholdsplan og er kun basert på alder over 30 år. Mer enn halvparten av
forventet brukstid er oppbrukt på taktekke.
Utvendig > Nedløp og beslag
Det er avvik:
- Avvik inngår i borettslagets vedlikeholdsplan. Det mangler stigetrinn og plattform for feier på østvendt
side.
- Det er ikke snøfangere på østvendt side.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
- Forholdet som inngår i borettslagets vedlikeholdsplan. Det er begrenset med lufting i
nedre kant av kledning mot grunnmur.
Utvendig > Dører
Det er avvik:
- Det gjøres oppmerksom på at det er montert katteluke i balkongdør.
- Boddør har småskader på overflate.
- Dører mangler riktig montert beslag i underkant av dørsvill.
Utvendig > Andre utvendige forhold
Det er avvik:
- Det gjøres oppmerksom på strømkabel som ligger løst/ubeskyttet til ved terrasse.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm. gjennom stuen og stedvis mellom 10 - 20 mm. innenfor en lengde på
2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendig > Radon
Det er avvik:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er foretatt radonmålinger, eller at bygget er utført med
radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er avvik:
- Det mangler ubrennbar plate under/foran sotluke i stuen.
- Det gjøres oppmerksom på noe grovt murerarbeid for gjenmurt hull for tidligere ovnsrør.
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik:
- Svill mot et av soverommene står i spenn slik at underkant av dørblad subber borti svill. Det er også noe
knirk i enkelte sviller som ligger nært laminatgulv.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom (nisje)
Det er avvik:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er benyttet våtromsmaling i rommet. Da rommet ikke har
dør mot gang, vil også dette gjelde for gangen.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad (1. etasje)
Det er avvik:
Gulv:
- Ukjent tilstand på sluk. Det er ikke mulig å inspisere eller rengjøre sluk uten å demontert dusjkabinett.
- Flis og membranarbeider er ikke utført av fagkyndig flislegger med ansvarsrett, men som
egeninnsats/vennetjeneste.
Vegger:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er membran på vegger. Det er også synlige åpne områder
i enkelte hjørner.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad (loftsetasje)
Det er avvik:
- Eldre plassbygd frontpanel/ramme for badekar er av tre (organisk materiale) og fliser. Denne fremstår
noe ufagmessig/utidsmessig bygd og har noe merker, er utett m.m.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken
Det er avvik:
- Det ble ikke registrert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder på eldre kobberrør med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse utenom
stedvis noe irr, men vær oppmerksom på at dette er
en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avvik:
- Det ble registrert noe spesielle/ufagmessige løsninger bak toalett og servantskap på bad i 1. etasje.
- Vurdering er videre basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av
forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt.
Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en
risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er avvik:
- Varmtvannstank er fra 1995, over 20 år.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er avvik:
- Muren er av eldre type og tilsynelatende ikke armert. Dette utgjør noe risiko for at jordtrykk over tid vil
kunne deformere muren. Tilstand bak skillevegg er ikke kjent.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er avvik:
- Avvik er basert på alder (over 25 år) og inngår i borettslagets vedlikeholdsplan. Over halvparten av
forventet levetid er utgått.
Tomteforhold > Oljetank
Det er avvik:
- Det foreligger ingen informasjon om at det er foretatt tilfredsstillende sanering av oljetank ihht. pålegg fra
Kristiansand kommune. Antar forholdet inngår i borettslagets ansvar.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar Ja, kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad
Beskrivelse Nye fliser bad nede m/membran. Nytt gulvbelegg bad oppe. Nytt toalett. Oppgradert sluk
badekar
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Beskrivelse Membran under flis og bak oppkant.
Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus,
maur eller lignende?
Beskrivelse: Råte i kledningsbord. Samtlige påvirket ble skiftet ut av borettslaget i 2022
10 Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
Nei
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Svar Ja, kun av faglært
Beskrivelse Montering av varmepumpe og elbil lader. Fikset diverse på El anlegg. Montert dimmere,
stikkontakt, utestikk og termostater.
Arbeid utført av Se samsvarserklæring/boligmappa
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Beskrivelse Kontroll fra AE. Rettet opp eller utbedret samtlige punkter.
Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Ja
Beskrivelse Easee lader fra 2022.
Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt
tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)?
Ja
Beskrivelse Tidligere eier gjorde en del selv. Blant annet bygde han anneks, utestue, boder.
Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar Ja, kun av faglært
Beskrivelse Skiftet 4 vinduer og noen kledningsbord i 2023.
Arbeid utført av Engasjert gjennom Borettslag.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
