Om eiendommen
Innhold
Dette er en stor klassisk villa med to boenheter og innholdsrik planløsning:
Hoveddel, byggeår 1990:
U. etasje: Vindfang, hall, kjellerstue, sovealkove/walk-in-closet, nyoppusset bad, separat wc, stort
vaskerom/bod, stor bod, bod/kott under trapp.
1. etasje: Stor stue m/ skyvedør ut til stor platting og plen, romslig kjøkken med spiseplass og dør ut til
platting, soveromsgang, 3 soverom, nyoppusset dusjbad/wc.
Lagringsloft.
Utleiedel/generasjonsdel, byggeår 2004:
Denne er tilrettelagt for rullestolbrukere med rampe og egen inngang oppe. (Rampa ligger delvis inne på
tomten Holta 9B. Dersom nye eiere ønsker å beholde rampa må deler av den støpes på nytt inne på
Holta 11).
U. etasje: Vindfang, hall, dusjbad/wc, 2 soverom, bod og matbod.
1. etasje: Gang, dusjbad/wc, stort soverom, stue, kjøkken m/ utgang platting og hage.
Lagringsloft.
I tillegg følger stort innredet loft på garasjen benyttet som 3-roms leilighet (tilleggsareal iht tegninger, ikke
godkjent til varig opphold).
Trivelig lysthus/hagestue med gode overnattingsmuligheter.
Her får man virkelig hus og hytte i ett!
Standard
Boligen holder en god standard og framstår lys og lekker.
Hoveddel:
Gulv: Parkett i stue og kjøkken, laminat og teppe på soverommene, furugulv i soveromsgang, forøvrig stort
sett fliser på gulvet.
Vegger: Flisplater på badet oppe, flis/malt på badet nede, forøvritg stot sett malte flater.
Kjøkken: Hvit profilert skapinnredning. Avtrekksvifte og integrert komfyr medfølger.
Bad oppe: Badet har dusj, wc og servant m/ skap.
Bad nede: Dusj og servant m/ skap. Separat wc m/ servant.
Garderobeskap på 2 soverom og skyvedørsgarderobe på 1 soverom.
3 lysekroner og spotskinne i stue medfølger ikke.
Utleiedel/generasjonsdel:
Gulv: Parkett på 2 soverom nede, tregulv i gang, stue og soverom oppe, laminat på kjøkken og stort sett
fliser forøvrig.
Vegger: Panel og malte panelplater. Flislagte badevegger.
Kjøkken: Lys og pen skapinnredning med avtrekksvifte og integrert komfyr.
Bad nede: Dusj, wc og servant.
Bad oppe: Dusj, wc og servant. Opplegg vaskemaskin og tørketrommel.
Rikelig med skapplass.
Tilrettelagt for rullestol ved inngangen oppe. (Rampa ligger delvis inne på tomten Holta 9B. Dersom nye
eiere ønsker å beholde rampa må deler av den støpes på nytt inne på Holta 11).
2 spotskinner i soverom nede og taklampe i gang medfølger ikke.
Innlagt fiber i hus og garasje.
Kjøper må tegne eget abonnement.
Sentralstøvsuger i begge boligene.
Markiser (markisen v/ skyvedør i stue er defekt).
Lysthus/hagestue er flislagt på gulvet og har panelte vegger og tak. Hybelkjøkken. Toalettrom m/ wc og
servant. Varmekabler.
Arealer med beskrivelse
Primærrom: 299 kvm, Bruksareal: 322 kvm Sekundærrom: 23 kvm.
Bra. pr. etasje.: Underetasje hoveddel: 72 m² - Underetasje tilbyggsdel: 72 m² - 1. etg. hoveddel: 102 m² -
1. etg. tilbyggsdel: 76 m².
Underetasje hoveddel - P-rom inkl.: Stue, hall m/trapp, vindfang, wc, vaskerom, bad.
Underetasje hoveddel - S-rom inkl.: Bod, kott under trapp.
Underetasje tilbyggsdel - P-rom inkl.: Vindfang, bad, soverom, hall m/trapp, bod/soverom.
Underetasje tilbyggsdel - S-rom inkl.: Bod, bod 2.
1. etasje hoveddel - P-rom inkl.: Stue, kjøkken, gang, soverom, soverom 2, soverom 3, wc.
1. etasje tilbyggsdel - P-rom inkl.: Soverom, bad, stue/kjøkken, trapperom.
Garasje oppe ca 37 kvm, nede ca 63 kvm. Hytte/anneks ca 22 kvm. Ikke medtatt i areal eller vurdert
bygningsmessig.
Bortstuingsloft med nedfellbar trapp er ikke medtatt i areal i noen av delene.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:
Tegning: tilbyggsdel stemmer. Hoveddel: avvik hvor vaskerom/bod ligger plassert og hvor store rom er.
Garasje er bygget noe større enn tegning.
Uthus/anneks bygget større enn tegning.
Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i
dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.
Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning. Loft på garasje benyttet som hybel er
ikke omsøkt hos kommunen og er ikke godkjent for varig opphold. Ulovlige tiltak vil kommunen kunne
forfølge og kreve omsøkt etter dagens regelverk. Risiko og eventuelle kostnader forbudet med eventuell
søknad-/godkjenning påhviler kjøper.
Byggeår og byggemåte
1990 i følge Kristiansand kommune.
Tilbygg 2004.
Oppvarming
Elektrisk. Varmepumpe. Varmekabler på alle flislagte gulv og i 2 soverom i utleiedelen.
Murt nyslammet peis m/ innsats i hovedstue.
Vedovn i stue i utleiedelen.
Selger opplyser vedr spjeldet på peisen nede i hoveddelen:
Opplevde at det lukket seg under bruk en gang i vinter så måtte 'låse' handtaket med en liten trepinne så
ikke det skulle gli igjen.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i
disse rommene.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven.
Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være
kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene
mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av M2 Takst AS den 30.06.22, og er gyldig i 1 år etter
rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres
oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er
ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig bygget 1990, med tilbygg generasjonsdel påbygget 2004. Usjenert beliggenhet, solrikt, flott
sjøutsikt og meget innholdsrik bolig.
Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og noe modernisert med årene. Samtidig eldre bygningsdeler og
boligen ligger noe utsatt tl værmessig, så normalt oppsyn, vedlikehold og utskiftninger påregnes.
Det er kun boligen som inngår i rapporten. Garasje med leilighethytte/anneks, utvendige boder etc. er ikke
kontrollert.
Levetid bygningsdeler er en statistisk variabel, og er ikke "eksakt vitenskap". Dette innebærer at levetider
kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og hvor værutsatt bygningsdelen er.
Boligen er vurdert utfra byggeår og hva ansees som normal bruks og alders-slitasje. Det kan derfor være
bygningsmessige avvik som ikke er nevnt i rapport da det ansees som normalt utfra alder og tidens tann.
Spørsmål vedrørende rapporten kan stilles i kontortid mellom 8-16 på hverdager, til tlf 454 77 777, eller
e-post: post@m2takst.no.
Forøvrig må hele rapporten leses og deretter bruke god tid på visning. Lykke til!
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Innvendig > Pipe og ildsted:
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Stein i vedovn i tilbyggsdel er
tatt ut og denne kan ikke brukes, tg3.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc:
Det er avvik: Kun lufting via vindu. WC rom skal ha ventil, tg3.
TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag:
Det er avvik: Noe fuktskjolder observert på loft ved gradrenner. Ingen underlags støtte under gradrenner
loft. Generelt oppsyn av beslagsdeler.
Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er avvik: Baksiden ved kjøkken så er det synlig noe råte i skjøt på kledningsbord.
Utvendig > Vinduer:
Det er avvik: Stedvis noe værslitasje sprosser/treverk. Dårlig belistningsbord på enkelt vindu mot
gårdsplass.
Utvendig > Dører:
Det er avvik: Balkongdør kjøkken hoveddel, tar mindre i karm og vanskelig å låse.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverk 90 cm høyde på terrasse,
normalt når bygget, men dagens krav tilsier det ideelt sett bær være 100 cm. Beleggningsstein, må
påregnes holdes fri for vekst. Ingen gjerde i hage, noe fallfare, tg3.
Innvendig > Overflater:
Det er avvik: Sprekker i fliser bod tilbyggsdel. Hulrom under enkelte fliser i hall nede, hulrom vil si at de
har sluppet noe i flislim og risiko for sprekker.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er avvik: Stedvis godt med knirk i gulvflater når man går på det.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad:
Krav til fall (høydeforskjell) er ikke oppfylt, men det er fall til sluk. Utenfor dusj er det lite fall mot sluk. Noe
lokalt fall dusjsone, men ved vanntrykk direkte mot dusjvegger så kom det vann utenfor dusj og rant ikke
tilbake på optimal måle. Det ble utført fuktmåling med maks utslag. Les også punkt membranløsning.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad:
Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid
for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er
nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Bad:
Det er avvik: Dusjdører selvåpner. Disse er ment å kunne folde inn slik at de tar minst mulig plass.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad:
Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid
for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er
nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad:
Det er påvist andre avvik: Utført som egeninnsats. Mindre synlig på enkelte fuger og at taklister ikke er
lektet ut.
Våtrom > Overflater Gulv > Bad:
Det er avvik: Om rommet skal brukes som bad så bør det etableres dusjsvegger for å holde
vannsprut/vann i dusjsone.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad:
Det er avvik: Baderom utført som egeninnsats, ingen dokumentasjon tg2. Synlig membranløsning i
sluken.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom:
Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid
for membran/tettesjikt er oppbrukt. Det er
nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken:
Det er avvik: Tg2 utfra alder, men gjenværende bruksverdi dersom dette er ønskelig. Noe eldre
fuktskjolder på bakvegg under vask.
Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Gjelder kobberrør i eldre del.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet
brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær
oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Gjelder rør i eldre del.
Tekniske installasjoner > Varmesentral:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. I nye leiligheter og
eneboliger skal man i henhold til
nye forskrifter fasttilkoble alle varmtvannsberedere, dvs ikke koble via stikkontakt. Krav fra 2014. Vær obs
på alder.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
automatsikringer. Kursoversikt OK men ingen annen dokumentasjon. Sikringskap hoveddel plassert i
hall nede, automatsikringer. Kursoversikt OK. Ingen anne dokumentasjon men også etablert før krav om
samsvarserkløræing trådte i kraft.
Tomteforhold > Drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Ukjent om grunnmursplast hele veien
langs bolig, men om det er så er mer enn halvparten av estimert levetid på eldre del.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har
bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Sammendrag selgers egenerklæring
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad. Beskrivelse: Renovert 2 bad. Arbeid utført av: Andås Rør
a/s + Elektroxperten a/s.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Ja, Bad i kjeller i A ble membran/sluk oppgradert. Gulv, sluk i andre etasje ble ikke renovert.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, Lekasje ved skyvedør i stua. Ny skyvedør instalert av firma.
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker,
pålegg, fyringsforbud eller lignende?
- Ja, Vedovn nede i B bør renoveres / byttes ut, steinene inni ovnen sprukket og tatt ut.
Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i boligen som rotter, mus, maur eller
lignende?
- Ja, Har vært mus i etasjeskiller i hoveddel, ikke de to siste årene. Sopp/råteskade v/skyvedør som ble
skiftet/renovert for ca 4 år siden.
Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen?
- Ja, Sølvkre, har observert, men veldig skjeldent.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun av faglært. Beskrivelse: v/ Renovering av bad oppe i hoveddel. +Da det ble byttet til 320 spenning.
+Ved instalering av nye kw tellere. Arbeid utført av: Elektroxperten A/S og KEV +
Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, Kristiansand elektrisitetsverk har hatt kontroll av hele anlegget på eiendommen for 3-4 år
siden.Mener å huske at det var 3 anmerkninger som ble rettet opp og godkjent.
Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, Ja, kun av faglært. Beskrivelse Skiftet utvendig kledning på kjøkken i A + samt ekstra isolasjon og ny
kledning ved bad i underetasje i tilleggsdel. Arbeid utført av TPL as.
Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende?
- Ja, Leilighet i andre etasje på garasje.
Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som
kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser?
- Ja, Ferdig regulert 2 tomter, Holta 9a og 9b.
Er det foretatt radonmåling?
- Ja, Kjenner ikke til verdiene. I tilleggsdelen, bygd i 2004 ble det lagt ned drenerinngsrør med utlufting
over tak og duk under hele såle for evt radon.
Radonmåling
- År: 2010. Verdi: Kjenner ikke til verdiene. Usikker på årstall.
Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks.
rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
- Ja, Fåreligger sti og veirett til sjøen + 3m båtplass + eierdel i priv VA anlegg.
Tilleggskommentar:
Tillegsdel. Feil ved lys koblet til speil på bad. Fugene på flisene på kjøkkenet smuldrer litt.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
