Nøkkelinformasjon
Standard
Leilighet i 2. etasje med gjennomgående normal standard. Gulvene er belagt med laminat, teppe og belegg. Veggene er bekledd med tapet.
Stue malt i moderne fargetoner med mulighet for møblering i soner. Utgang til solrik veranda.
Lys kjøkkeninnredning med enkeltstående komfyr og oppvaskmaskin, disse medfølger handelen. Avsatt plass til kjøleskap.
Bad har belegg på gulvet og tapet på veggene, og er innredet med baderomsinnredning, toalett, badekar og opplegg for vaskemaskin.
Leiligheten har 2 soverom.
Bod i kjelleretasjen medfølger.
___
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 13.03.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Undertegnede er rekvirert for å foreta en vurdering av de innvendige forhold i leiligheten og tilhørende bygningsdeler. Det er ikke rekvirert en rapport som beskriver tilstanden på hele bygget. Boder er påvist av eier og eierforhold er ikke videre kontrollert. Overflater er vurdert i rapporten, kun slitasje/svikt vesentlig ut over normal bruks- og aldersslitasje nevnes. Dette gjelder synlige flater. Det er ikke flyttet på møbler, bilder, tepper og andre gjenstander hvis ikke det er nødvendig for å komme til utsatte områder. Brann- og lydforhold mellom boenhetene er ikke kontrollert, dersom dersom ikke det fremgår av rapporten. Boligen var møblert under befaringen. Det tas forbehold om eventuelle skjulte feil/mangler. Lukkede konstruksjoner er ikke kontrollert. For øvrig må hele rapporten leses.
Følgende avvik
har fått TG3 eller TG2:
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein og undertaket er av takbord, vindski og vannbord er av tre. Taket er besiktiget fra bakkenivå og veranda.
Vurdering av avvik:
- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Det er enkelte knekte taksten.
- Vannbord er oppsprekt og råteskadet.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Knekte takstein må skiftes
- Vannbord bør skiftes eller beslås.
Snøfangere,TG3
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
- Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
- Snøfangere skal monteres der snø- og isras fra tak kan skade personer, gjenstander, underliggende bygningsdeler eller installasjoner. Man er altså som huseier pliktig til å sikre taket for snøras.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra ombyggingen. Pipebeslag er skiftet i nyere tid.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Takrenner er ca. 34 år. I følge NBI er levetid på renner og nedløp av plast 20 til 30 år.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon,TG2
Veggkonstruksjonen over grunnmuren er av tre med utvendig liggende kledning. Veggkonstruksjonen har ukjent alder og utførelse. Kledningen er sannsynlig fra ombyggingen i 1990.
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Yttervegg har en åpning ut i det fri på kaldtloftet. Manglende lufting kan gjøre kledning mer utsatt for råteskader.
Tiltak
- Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.
- Åpning bør utbedres og vedlikehold av kledningen må påregnes.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Boligen har takkonstruksjoner av tre med begrenset kontrollmulighet. Takkonstruksjonen har høy alder, oppbygging ved ombyggingen er ukjent. Observasjon er utført på kaldtloftet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Yttertaket har nedbøying.
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Undertaket er misfarget.
- Isolasjonen ligger tett opp til undertaket og begrenser luftingen. Kvister har en del nedbøyninger.
Tiltak
- Lokal utbedring bør utføres.
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Forsterking av taksperrer på kvister bør vurderes. Jevnlig kontroll anbefales på generelt grunnlag.
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass hovedsakelig fra 1990. Takvindu på bad er skiftet i nyere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Det gjøres oppmerksom på alder på vinduene. Isolerglass har passert halvparten av forventet levetid og det må forventes å skifte ruter etter behov. Takvinduer er vanskelig å åpne/lukke og det er hull i utvendig beslag.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Vedlikehold, reparasjoner og utskiftinger må påregnes.
Dører,TG2
Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er mangelfull tetting under dørterskel på balkongdør og det er en skade i dørbladet. Entrédør mangler pakning på terskel.
Tiltak
- Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket.
- Utvendig tetting bør utbedres og det må monteres pakning på entrédør.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Leiligheten har veranda av trekonstruksjoner med utgang i fra stue.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Rekkverk er ca 86 cm, kravet på byggetidspunktet var 90 cm. Dagens krav er 1 meter.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Normal vedlikehold må påregnes.
Innvendig
Overflater - avvik,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Laminatgulvet har gliper enkelte plasser, gulvet er lagt i ett i hele leiligheten og bevegelse har gjort at laminaten gliper. Malerarbeidet har noe ufagmessig utførelse.
- Tiltak:
- Utbedringer kan vurderes.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Gulvene i boligen har en del skjevheter og ujevnheter. Det største målte avviket er på 40 mm i gangen. Det er registrert en del knirk.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Ujevnheter og skjevheter i bygningen må forventes, men ikke nødvendigvis rettes. Kostnadsestimat er knyttet til oppretting av gangen.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det var ikke krav om radonsperre på byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. vedovn er ikke montert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Pipa har rennemerker etter sotvann.
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
Tiltak
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Skal vedovn monteres bør pipe kontrolleres av det lokale feiervesenet.
Rom Under Terreng,TG2
Det er en tilhørende bod i kjelleren. Det er murvegger og platet trevegger og betonggulv. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
Tiltak
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Det anbefales at rommet har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting.
Innvendige trapper,TG2
Loftsluke med nedfellbar stige.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Takluke er uisolert og lukker ikke igjen, dette medfører at varm luft stiger opp på kaldtloftet og kondenserer på kalde overflater
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør monteres en isolert loftsluke med tetningslister.
Våtrom
2. etasje > Bad/vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Det er malte/tapetserte vegger og malt himling.
Vurdering av avvik:
- Det er uegnede materialer i våtsoner
Tiltak
- Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes.
2. etasje > Bad/vaskerom
Overflater Gulv,TG3
Det er vinylbelegg på gulvet og en eldre stråleovn som varmekilde. Gulvet har flat utførelse. Sluk er nedsenket og det er målt ca 12 mm høydeforskjell fra gulv ved dørterskel til topp slukrist. Det er oppkant ved dør på ca 15 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall).
- Det er målt ca 10 mm motfall mot toalettet. Beleggoppkant ved dør er løs
Tiltak
- Overflater må utbedres eller skiftes.
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
- Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Kostnadsestimat er knyttet til utbedring av fall og gulvbelegg.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
2. etasje > Bad/vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt. Gulvet har gulvbelegg som er klemt i sluket og har oppkant langs vegger og ved dør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Våtrommet er ca. 34 år og levetid på gulvbelegg/tettesjikt er ca. 30-40 år. Vurdering er basert på alder.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.
2. etasje > Bad/vaskerom
Ventilasjon,TG2
Rommet har naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig avtrekk.
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
Kjøkken
2. etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har malte/folierte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er fra ombyggingen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
- Flere fronter har fuktsvellinger og skap ved siden av komfyr er løs.
Tiltak
- Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning.
2. etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Deksler til lyset mangler slik at matos kommer inn i viften uten å bli filtrert. Filter er løst og festet med tape.
- Tiltak:
- Utskifting kan vurderes.
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Synlige vannrør er av kobber med plastkappe.
Vurdering av avvik:
- Det er irr på rør.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast fra ombyggingen. Rørene er innebygget, vurdering er basert på alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken har et volum på ca. 120 liter, er produsert i 1990 og er plassert i hjørneskap i kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Det anbefales å montere fuktsensor med stengeventil på bereder som er plassert i rom uten sluk.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Det er anbefalt å bytte berederen når den har rundet 20 år.
Elektrisk anlegg,TG2
Tomteforhold
Drenering,TG2
Dreneringen er fra byggeåret og er lite synlig for kontroll. Utvendig er det synlig grunnmursplast på murene som er tilbakefyllt. Øvrig drenering ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for kontroll. Takvannet er ledet bort i rør som går ned i bakken.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Boligen er tilknyttet offentlige vann- og avløpssystem via private stikkledninger. De utvendige vann og avløpsledningene er ikke synlig for kontroll og jeg har ikke mottatt info om materialtype eller alder. Jeg legger til grunn at rørene er av plast og fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Alle som er på kjøkken og vaskemaskin.
Randonmåling
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Legalpant
Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant kan tinglyses i seksjonene.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/61-23-0009. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel.
Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4225/156/21/5:
02.02.2023 - Dokumentnr: 123174 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Sørmegleren AS
Org.nr: 944 121 331
Elektronisk innsendt
25.09.1990 - Dokumentnr: 3067 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 95/653
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 6 SEKSJONER
Info kommunale avgifter
Gjelder vann, avløp, renovasjon og feiing.
Oppgitte kommunale avgifter anses å være høye sammenlignet med tilsvarende eiendommer grunnet høyt vannforbruk.
Byggemåte
Fra tilstandsrapport: Taktekkingen er av betongtakstein. Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra ombyggingen. Veggkonstruksjonen over grunnmuren er av tre med utvendig liggende kledning. Boligen har takkonstruksjoner av tre med begrenset kontrollmulighet. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass hovedsakelig fra 1990. Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør og malt balkongdør i tre. Leiligheten har veranda av trekonstruksjoner med utgang i fra stue.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
Sammendrag selgers egenerklæring
Våtrom
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Skiftet innredning og toalett, samt takvindu i 2022. Byttet takvindu, ca 2019 av sameiet, samt skiftet innredning pluss toalett av ufaglært.
Kjeller
5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Har vært fukt i kjeller, men d halve året jeg bodde der lagret jeg klær, møbler der og det gikk helt fint. Veggene ble behandlet da, samt at jeg hadde avfukter på
Elektrisitet
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja. Der var kontroll for noen år siden, husker ikke eksakt - men der var noen løse stikkontakter samt at der manglet et deksel på varmtvannstank. Ble utbedret.
Rør
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Der ble skiftet noe under vask/kjøkken, lekket litt, ble oppdaget med d samme og utbedret av Molandsli Rør
Skjevheter og sprekker
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja. Skiftet feieluke i 2022
Sopp og skadedyr
22. Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget? Ja. Der har vært skiftet noen vannbord etc, inngangsparti osv. Sameiet har papirer på dette pluss vinduer/verandadører
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
