Om eiendommen
Oppvarming
Hytta oppvarmes elektrisk med stedvis panelovner, og både stuen i hytta og begge stuene i annekset har en åpen peis for vedfyring. Ventilasjonen er naturlig, med mekanisk avtrekk fra kjøkkenet. Sikringsskapet er utstyrt med automatsikringer, og en ca. 300 liters varmtvannsbereder fra 2016 er plassert i det ene rommet på badet.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Standard
Vindfang
Velkommen inn i en stor og funksjonell hytte, med mange valgmuligheter og et stort potensial for videre utvikling. Et vindfang er innredet med flislagt gulv, plassbygd sittebenk og knagger for oppheng av yttertøyet. Veggene er kledd med trepanel, og vindfanget står i stil til hytta for øvrig.
Kjøkken
Kjøkkenet har egen inngang utenfra, og om ønskelig er det rom for en hyggelig, liten spiseplass – perfekt for rolige morgenstunder med kaffekoppen i hånda. Selve kjøkkenet er oppført i en smart u-form med god arbeidsplass og fin utsikt over alt det grønne.
Innredningen har heltre skrog, profilerte fronter i furu og heltre benkeplate med dobbel oppvaskkum av stål. For et luftigere uttrykk er overskap droppet til fordel for en stor og åpen hylle på den ene veggen. Kjøkkenet har opplegg for oppvaskmaskin og avsatt plass til komfyr, og over kokesonen er en ventilator installert.
Stue
Stuen er et stort og åpent oppholdsrom, som innbyr til hygge fra tidlig morgen til sent på kveld. Vinduer i to himmelretninger sørger for godt med naturlig lys, og etter en lang dag ute er det koselig å komme inn å varme seg foran en åpen hjørnepeis.
For et lunt og tradisjonelt uttrykk kombineres tregulv med laftede tømmervegger og store, synlige åser i taket. Møbleringsfriheten er svært god, og her kan store og små samles i en stor sofagruppe eller for hyggelige måltider rundt et langbord.
Bad/wc
Badet er delt opp i seksjoner, der hovedrommet har speil og to enkle servanter. På den ene siden av hoveddelen er det to rom med dusjer, og på den andre siden finner to rom med toalett og håndvask – i tillegg til et eget rom med utslagsvask og varmtvannstank. Alle gulv har grå fliser, mens veggene er en kombinasjon av trepanel, synlig laft og hvite våtromsplater.
Soverom og garderobe
Fire soverom ligger sammen i andre etasje, slik at man får en fin fordeling med sovearealene godt adskilt fra oppholdsrommene på hovedplanet. I dag har rommene 17 sengeplasser til sammen, så her er det god plass til bedrifter på tur eller storfamilien med gjester. Gangen utenfor soverommene innredes enkelt med skap eller andre garderobeløsninger.
Anneks
På eiendommen står det et 2-etasjers anneks med to separate boenheter, der begge består av et bad og en stue med åpen kjøkkenløsning. En åpen peis sørger for ekstra varme og hygge i begge stuene. Nede finner man et enkelt hybelkjøkken med to stekeplater, og stuen er i dag innredet med sofagruppe, spisebord og to sengeløsninger.
Badet har flislagt gulv, kombinert med trepanel og våtromsplater på veggene. På badet er det toalett og et åpent dusjhjørne, og baderomsinnredningen består av en enkel servant og et speilskap med belysning. Stuen i andre etasje er åpen og luftig, med gode lysforhold og ekstra takhøyde for en herlig atmosfære. Her er det tregulv, synlige åser og en flott kroneseng for to personer.
I tillegg til sofagruppe har stuen plass til et langbord utenfor kjøkkenet, og over stuen finner man en koselig hems med rom for ytterlige sengeplasser. Kjøkkenet er oppført i en funksjonell L-form med åpne hyller, profilerte fronter og god arbeidsflyt. Badet har toalett, mørkeblå gulvfliser og et flislagt dushjørne. De øvrige veggene er kledd med trepanel, og et profilert servantskap er plassert under et speilskap med tilhørende lys.
-
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Jacob Unosen Ramberg den 14.11.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Ramberg Takst ble kontaktet for å utføre en tilstandsrapport med arealmåling av fritidsbolig/utleiebolig med adresse Haddlandsvegen 15 i Vinje Kommune.
Det er fint vær på befaringsdagen, ut over dette er alle arealer tilgjengelig på befaringsdagen og er således med i denne rapporten.
Tilstanden på boligen framstår med normal standard og normal bruksslitasje.
TG: 2 er gitt til: avtrekk kjøkken, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, el-anlegg, drenering, fundamenter, terrengforhold, utvendige vann og avløpsrør, overflater, etasjeskiller, radon, innvendige dører, innvendig trapp, ildsted, taktekking, vinduer og ytterdører.
TG: 3 er gitt til: baderom, renner og nedløp, takkonstruksjon, terrasse, rampe i tre og veggkonstruksjon.
Viser til rapportens underpunkter og at det er viktig at man leser disse, ikke bare sammendraget. Man må påregne vanlig vedlikehold.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Nedløp og beslag - Vurdering av avvik:
• Det er ikke montert renner og nedløp.
Utvendig > Veggkonstruksjon - Vurdering av avvik:
• Det er avvik: Deler av tømmer har sprekker, spesielt i knuter/ ender, dette kan oppstå av at tømmeret har hatt en høy fuktighet når dette ble montert. I ytterste konsekvensen er at det blir store sprekker og at deler av det utstikkende lafehodet kan sprekke opp og løsne. Dette medfører skjevheter i konstruksjonen og luftlekkasjer. TG: 3 på deler av laftehoder med store sprekker. Det er registrert at stedvis er sprekkene i tømmeret over 10mm og det er registrert fall inn mot kjernen av stokkene så vann kan bli liggende i sprekkene.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft - Vurdering av avvik:
• Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
• Det er avvik:
Det er registrert skade og råte på isbord og vindskier.
Det er registrert mose og misfarge på torvhaldsstokk.
Takkonstruksjon er gjenbygd og kontrollert fra synlige konstruksjonsdeler.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Vurdering av avvik:
• Det er registrert konstruksjonsdeler med skjevheter.
• Det er registrert stedvis råte i terrasse.
• Det er registrert bevegelse i natursteinsfundamenter og stedvis støtter i tre som henger i friluft
Utvendig > Utvendig rampe - Vurdering av avvik:
• Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
• Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Generell - Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking - Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Utvendig > Vinduer - Vurdering av avvik:
• Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er registrert alder og værslitasje på karmer.
Utvendig > Dører - Vurdering av avvik:
• Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
• Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Det er registrert alder og værslitasje på ytterdører.
Manglede vedlikehold.
Innvendig > Overflater - Vurdering av avvik:
• Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Det er registrert bruksslitasje.
Innvendig > Radon - Vurdering av avvik:
• Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon,
eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er
definert med "usikker" aktsomhetsgrad.
Innvendig > Pipe og ildsted - Vurdering av avvik:
• Det er registrert sot på peis, overflater og himling rundt ildsted. Dette kan være et tegn på for lite tilluft.
Innvendig > Innvendige trapper - Vurdering av avvik:
Åpninger u rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Innvendig > Innvendige dører - Vurdering av avvik:
• Det er registrert innerdører som tar i karm og gulv.
Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk - Vurdering av avvik:
• Avtrekksrør fra kjøkkenvifte er åpent på yttervegg.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg - Generell kommentar:
Med tanke på alder og manglende dokumentasjon, så anbefales det en kontroll av anlegget.
Kostnadsestimat gitt for kontroll, avvik funnet av fagkyndig kommer i tillegg.
Tomteforhold > Drenering - Vurdering av avvik:
• Det er registrert stående vann på eiendommen.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter - Vurdering av avvik:
• Det er registrert noe skjevheter og sprekker i natursteinspilarer.
Tomteforhold > Terrengforhold - Vurdering av avvik:
• Det er påvist områder på eiendommen med stående vann.
TG2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - Vurdering av avvik:
• Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert knirk og noe bevegelse i gulv i 2 etasje.
Det er registrert noe slitasje og fuktmerker på stubbegulv.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom - Vurdering av avvik:
• Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
Tekniske installasjoner > Vannledninger - Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
• Det er irr på rør.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør - Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon - Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
Laftet tømmerkasse har en fordel i at den har naturlige egenskaper for å puste, den absorberer og frigir fuktighet. I dette bygget er det registrert vinduer uten vindusventiler og ingen veggventiler, men det er registrert fuktmerker på veggene.
Dette er en indikasjon på at forholdene tilsier at ikke tømmerkassens egenskaper ikke holder for et godt inneklima.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger - Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Området er fredfullt og naturskjønt; scenen er satt for feriemodus og påfyll av energi. Med kort kjørevei til matbutikker og skisenter, har hytta en god beliggenhet for de som ønsker aktive feriedager med alt lett tilgjengelig. Ikke nok med det; like bortenfor hytta ligger ridesenteret i Rauland, med tilbud om rideskole og weekend-kurs.
Det er enkel adkomst via bilvei helt frem til hytta, og bilene parkeres i en gruslagt innkjørsel.
Eiendommen har et samlet areal på over 3,5 mål, og består av naturtomt med gress, lyng, trær og annen stedlig vegetasjon. Hytta passer perfekt inn i de skogkledde omgivelsene, oppført med torvtak, laftet tømmer og låvebru til andre etasje.
I tillegg til hytta står det en badstue og et innredet anneks på tomten. Badstuen har vedfyrt ovn, og annekset er innredet med to separate boenheter. En egen bålplass innbyr til hygge gjennom hele året, og ved hovedhytta finner man en herlig hjørneterrasse på ca. 44 kvm. Nydelig utsikt over naturen nytes ved to sittegrupper i ulike soner, og siden terrassen ligger på hjørnet kan man enkelt flytte seg etter solen og utnytte hver eneste strål
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Byggetegninger
Det foreligger ikke teninger.
Diverse
Kort fortalt:
- Stor utleiehytte over to plan.
- 2-etasjers anneks på tomten.
- Annekset har to boenheter.
- Åpen peis i begge boenheter.
- Parkering i gruset innkjørsel.
- Stor hjørneterrasse ved hytta.
- Strålende utsikt over naturen.
- Bålplass og egen badstue.
- Romslig, funksjonelt kjøkken.
- God skap- og benkeplass.
- Stue med ulike brukssoner.
- Åpen peis og godt lysinnslipp.
- Badet er inndelt i seksjoner.
- To wc-rom og to rom med dusj.
- Fire soverom i hovedhytta.
