Om eiendommen
Oppvarming
Elektrisk og ved.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
2 garasjer, samt godt med parkering på egen grunn.
Standard
Boligen har et helhetlig vedlikeholds- og oppgraderingsbehov, med eldre gjennomgående standard. Stor stue med parkettgulv i opprinnelig del, og gulvteppe i tilbygg. Tapetserte vegger. Peisovn for lun oppvarming. Utgang til terrasse fra tilbygg. Kjøkken med belegg på gulv og tapetserte vegger. Kjøkkeninnredning i eik utførelse. Komfyr og kjøleskap m/ frys. Bad i 1. etg. med direkte adkomst til hovedsoverom. Belegg på gulv og våtromsplater på vegg. 90 cm eik baderomsinnredning med servant og dusjkabinett montert. Hovedsoverom med furugulv og tapetserte vegger. Det er separate toalettrom i begge etasjer med enkel standard. Bad/vaskerom i u.etg. er flislagt på gulv, og har baderomsplater på vegger. Vaskekum, servant og dusjhjørne. Se forøvrig tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse.
Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet tomt beplantet med plen, blomster og prydbusker. Flere fine uteplasser utenfor boligen, hvor man kan flytte seg etter sol, vær og vind. Asfaltert oppkjørsel. Eiendommen består av flere gårds- og bruksnummer. Hovedparsellen består av gnr. 70 bnr. 82,83 og 84, og er på til sammen ca.1981 kvm. Gnr. 70 bnr. 41 er på ca. 84 kvm, og befinner seg nede ved Flosterøyveien, bebygd med en eldre dobbel garasje. Det er også en parsell på andre siden av Flosterøyveien, Gnr. 70 Bnr. 47 på ca. 375 kvm, hvor man tidligere dyrket grønnsaker.
Sammendrag selgers egenerklæring
Eiendommen er et dødsbo, og egenerklæringsskjema er derfor ikke utfylt.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 06.10.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Taktekking,TG3
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og inspeksjon av tilgjengelige deler av øverloftet. Bærende undertak av trepanel. Lett undertakstekking av asfaltpapp. Det er benyttet betongtakstein som yttertakstekking.
Vurdering av avvik: Det ble registrert enkelte lekkasjepunkter, tilsynelatende i tilknytning til innfesting av sløyfer mot undertak og sperrer. Videre ble det registrert noe forhøydet trefuktinnhold i deler av de misfargede feltene. Symptomene gir seg hovedsakelig til kjenne på den nordlige / slagregnsutsatte siden.
Tiltak: Anbefaler i første omgang å demontere mønepanner og ettermontere mønebeslag for å unngå slagregnsinntrengning mellom øvre taksteinrad og møne. Dersom tiltaket ikke er tilstrekkelig må det påregnes demontering av yttertaket og utbedring av undertaket på den nordlige siden.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp i stål eller aluminum. Renner, nedløp og beslag ble skiftet i forbindelse med takomleggingen i 2003. Fallforhold i renner er ikke vurdert. Pipebeslag i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Det ble registrert frostsprengning i tilknytning til nedløpsrør ved terrasse.
Tiltak: Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Veggkonstruksjon,TG2
Undersøkelsen er foretatt ved visuell inspeksjon, fra bakkenivå. Ytterkonstruksjonen er oppført i bindingsverk av tre. Teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Utvendige overflater er utført med liggende malt dobbeltfalset kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Varierende grad av overflateslitasje og falming. Deler av kledningen er utsatt for fuktbelastning fra terrasser og grøntvekster. Vassheller er ikke innfelt i kledningen. Datidens byggemåte medfører manglende eller begrenset grad av isolering og manglende dampsperresjikt.
Tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Rehabilitering av utvendige overflater og utbedring av tekniske løsninger som skadeforebyggende tiltak. Ettermontere innfelte overgangsbeslag mellom vassheller og kledning. Utlufting av kledningen, vindsperre og eventuell etterisolering er naturlig å utbedre når kledningen skal skiftes. Ved eventuelle kosmetiske oppussingsarbeider av innvendige rom anbefales etablering av dampsperre mot oppvarmede rom.
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater og inspeksjon av tilgjengelige deler av øverloftet. Taket er en plassbygget valmtakskonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr
- Konstruksjonen er ikke tilstrekkelig utluftet og utsatt for opphopning av dampholdig luft. Det ble registrert boreganger etter stripet borebille og husbukk i deler av konstruksjonen. Noe sig/nedbøyning i konstruksjonen ved hovedinngang og tak/himling over stuen. Konstruksjonen er noe underdimensjonert sammenlignet med dagens byggemåte. Det er spennvidder i kombinasjon med konstruksjonstykkelser som legges til grunn for vurderingen.
Tiltak:
- Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Anbefaler å kontakte skadedyrfirma for vurdering av tiltak som sprøyting i konstruksjonen. Utlufting av skråtak og kryploft er av betydning for å unngå kondensfukt. Konstruksjonen må holdes under oppsikt for eventuelle tilstandsendringer. Takkonstruksjonen må rehabiliteres for etablering av tekniske løsningsvalg som har skadeforebyggende effekt. Anbefaler etablering av dampsperre mot innredede rom ved en eventuell oppussing / renovering av tilliggende oppvarmede rom.
Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags glass. Kontrollerte glassfelt er produksjonsmerket 1980, 1982, 1983 og 1989. Gjenværende trevinduer med enkle og koblede glassfelt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduene. Varierende grad av utvendig slitasje. Kjellervinduer er delvis utsatt vannsprut.
Tiltak:
- Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
- Det må påregnes rehabilitering, utbedring av tettepakninger, løpende utskiftning av vindusglasser og/eller kommende utskiftning av vinduene i boligen.
Hovedinngangsdør,TG2
Overflatebehandlet innadslående tredør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Innadslående slagretning medfører økt risiko for fuktinntrengning ved terskel.
Tiltak:
- Det må påregnes etablering av tettepakning, eventuelt utskiftning av døren i sin helhet dersom man skal oppnå bedre isolerende effekt.
Kjellerdører,TG3
Enkle malte tredører og plassbygget espalier-dør under den tilbygde stuedelen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Dørene er utsatt for vannsprut / fuktbelastning ved veggfoten.
Tiltak:
- Døren(e) står foran utskiftning.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Terrassedører,TG2
Malt balkongdør / terrassedør i tre med 2 lag glass, produksjonsmerket 1981. Nyere tre/trefiberdør i tilknytning til betongterrassen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Dørene har synlig utvendig slitasje. Naturlige aldringssvekkelser for tettepakning og isolerglass. Døren mot betongterrassen har synlig vridning og utvendig svelling i nedre del av dørbladet.
Tiltak:
- Skadede dører må erstattes med nye.
- Det må påregnes omfattende rehabilitering eller utskiftning av dørene.
Betongterrasse ,TG2
Frittbærende betongdekke / terrasse med malte overflater, på den sydvestlige siden. Armeringsgrad og betongkvalitet er ikke tilgjengelig for vurdering.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Synlig malingsflass / vedlikeholdsbehov. Naturlige aldringssvekkelser for betongkonstruksjoner.
Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
- Overflatevedlikehold og fornying av utvendig overflate. Konstruksjonen må holdes under oppsikt for tilstandsendringer som oppsprekking.
Treterrasser,TG2
Treterrasse i to nivåer. Overflatebehandlet tregulv, malt rekke og delvis utført med stålrekke.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Synlige skjevheter / setninger i konstruksjonene og enkel utførelse. Deler av trekonstruksjonene står i nær kontakt med terreng og utsettes for ekstra fuktbelastning med påregnelig raskere nedbrytning av trematerialene. Synlig overflateslitasje. Enkelte stolper/søyler har påbegynte råteskader.
Tiltak:
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Det må påregnes kommende rehabilitering og oppretting av konstruksjonene. Overflatevedlikehold. Det må lages åpninger / avstandsspalte mellom terreng og trekonstruksjoner for å unngå unødig fuktbelastning og påfølgende råteskader. Stolpepunkter må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader. Ettermontere overgangsbeslag mellom terrassegulv og ytterkledning.
Utvendige trapper,TG3
Betongtrapp med pålimte steinheller / skifer. Enkel plassbygget tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Det ble registrert noe sprekk-symptomer og redusert limdekning under deler av steinhellene. Trappevanger og nedstolpinger står i umiddelbar kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Tiltak:
- Ettermontering av rekkverk. Trekonstruksjonens nedre deler må sikres mot terrengfukt som forebyggende tiltak mot råteskader.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Markiser,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Markisene har synlig tekstilslitasje.
Tiltak:
- Det må påregnes utbedring av tekstiler, smøring og overhaling av bevegelige deler.
Innvendig
Overflater,TG2
Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Bodrom / kjellerrom med enkel overflatestandard er ikke inkludert i vurderingen. Innvendige gulver er utført med belegg, tepper, lakket tregulv og parkett. Veggflatene er utført med malt trepanel og tapet. Det er benyttet malt trepanel og takessplater i tak / himlinger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Varierende grad av slitasje, opphengsmerker, falming og teppebølger. Tørkespalter i parkettgulv.
Tiltak:
- Boligen har påregnelig behov for oppussing. Eventuelle kosmetiske oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller / Bjelkelag i tre. Betongdekke i den tilbygde delen. Betonggulv mot grunnen i underetasjen.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble registrert rustsvekkelser i tilknytning til eksponert armering i skillekonstruksjonen.
Tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Radon,TG2
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "høy" eller "særlig høy" aktsomhetsgrad
Tiltak:
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Boligen er utført med pusset teglsteinspipe. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. - Nyere peisovn i stue, hovedetasje. - Vedovn av støpejern i kjøkken. - Vedovn av støpejern i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det ble registrert kalkutslag og sprekker ved røykrørsgjennomføring i hovedetasjen og riss i pipeløp over ildstedet i kjelleretasjen.
Tiltak:
- Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
- Anbefaler å kontakte kommunens brann / feiervesen for gjennomgang og overordnet vurdering av fyringsanlegget i bygningen.
Rom Under Terreng,TG3
Vurderingen omfatter kjellerrommene. Etasjen er delvis utført med tildekkede overflater mot tilbakefylt ytterkonstruksjon. Generell informasjon om krypkjellere og kjellerrom: Tilsig av fukt, avdamping fra grunnen og kondensering på overflatene er i mange tilfeller årsak til kondensbelastning mot trekonstruksjoner, i tilknytning til kjellerrom. Veggventiler bør erfaringsmessig være stengt i den varme årstiden for å forhindre kondensering på overflater i kjellerrom som har en lavere temperatur enn uteluften. Det bør være fuktsperre mot grunnen for å forhindre avdamping fra grunnen. Videre kan kjellerrom og krypkjellere med fordel uttørkes og konserveres ved installering av rotoravfukter eller god utlufting i kombinasjon med varme.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Det er høy luftfuktighet i kjelleren med stor fare for en skadeutvikling
- Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater.
- Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Det ble registrert boreganger etter stripet borebille i deler av konstruksjonen. Høy relativ luftuktighet i etasjen og høyt trefuktinnhold i innforet trekonstruksjon og trekonstruksjoner mot murflater. Videre ble det registrert råteskader i trekonstruksjo mot betonggulv, under trappeløpet.
Tiltak:
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Den tekniske oppbygningen og fuktvandring i murverket medfører at etasjen ikke er egnet for innredning med trematerialer / organiske materialer. Tiltakskostnaden omfatter fjerning / sanering av organiske materialer som står i nær kontakt med konstruksjonene.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Krypkjeller,TG2
Åpent kryprom under den tilbygde stuedelen og kryprom / blindkjeller under betongterrassen.
Vurdering av avvik:
- Krypkjelleren har kondensutfordringer.
Tiltak:
- Tiltak mot kondensutfordringer må utføres.
- Anbefaler å holde rommene frie for organiske materialer og etablere plastsjikt mot terreng.
Innvendige trapper,TG2
Plassbygget repostrapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Lav ganghøyde i nedre del av trappeløpet. Synlig trinnslitasje.
Tiltak:
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Vedlikehold av overflater. Fri høyde kan ikke uten videre endres uten omfattende konstruksjonsmessige inngrep.
Innvendige dører,TG2
Lakkede og malte finèrdører. Skyvedør i lakket finèr.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak:
- Enkelte dører må justeres.
Våtrom
Hovedetasje > Bad
Generell,TG3
Baderom i boligens hovedetasje. Rommet kan være fra 1970-tallet. Overflater. Gulvbelegg uten oppkant. Veggflatene er utført med våtromsplater og det er benyttet takessplater i tak / himlingen. Utstyr: Servantinnredning og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det ble registrert motfall på gulv. Gulvet er ikke utført med tett oppkant og sluk for håndtering av lekkasjevann. Avrenning fra kabinett føres direkte gjennom gulv. Enkel utførelse av våtromsplater. Våtrommet mangler ventilering.
Tiltak:
- Det må påregnes kommende renovering av baderommet, for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Hovedetasje > Bad
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
Tiltak:
- Konstruksjonen må holdes under oppsikt inntil rommet skal renoveres. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende luftfuktighet i rom under terreng. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Underetasje > Bad/vaskerom
Generell,TG3
Kombinert bad / vaskerom i boligens underetasje. Overflater: Flislagt gulv med oppkant. Veggflatene er utført med våtromsplater og det er benyttet malt trepanel i tak / himlingene. Utstyr: Servant, utslagsvask, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Synlig delaminering i tilknytning til våtromsplater i dusjsonen. Tettesjikt er ikke synlig eller tilgjengelig for vurdering. Det ble registrert rustsvekkelser i støpejernssluk. Rommet har kun naturlig ventilering. Det ble registrert redusert limdekning (bom) i deler av det flislagte gulvet. Videre ble krandrypp i tilknytning til utslagsvasken.
Tiltak:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Underetasje > Bad/vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Vurdering av avvik:
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader
- Deler av våtrommet ligger mot tilbakefylt ytterkonstruksjon med påvist fuktvandring og det ble påvist svelling / skader i våtromsplater.
Tiltak:
Våtrommet må renoveres. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet og må sees i sammenheng med innholdet i avsnittet: Rom under terreng
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
Kjøkken
Hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Overflater: Gulvbelegg. Veggflatene er utført med malte plater og fliser over kjøkkenbenk. Det er benyttet slette malte plater / overflater i tak. Innredning: Over og underskaper med fronter i overflatebehandlet finèr. Moderat slitasje. Utstyr: (ikke funksjonstestet) Avsatt plass til komfyr og kjøleskap.
Vurdering av avvik:
- Lokale slitasjesymptomer. Påbegynt delaminering i laminatskjøt. Redusert limdekning (bom) i tilknytning til enkelte fliser. Det ble registrert avføring fra mus i kjøkkenskap / underskap for utslagsvask.
Tiltak:
- Etablere forebyggende tiltak mot mus og rens av gulv under sokkel. Eventuelle oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser. Anbefaler på generelt grunnlag å ettermontere komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper / waterguard, for å redusere risikoen for fuktskader ved eventuelle lekkasjer.
Hovedetasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Kjøkkenventilator med avkast ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Ventilator er tilsmusset. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
Tiltak:
- Rens av ventilator og tilhørende avkastslange.
Spesialrom
Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom ved trappegang, underetasje. Overflater: Gulvbelegg. Veggflatene er utført med tapet og det er benyttet malt trepanel i tak / himlingen. Utstyr: Standard toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Synlig overflateslitasje.
Tiltak:
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det må påregnes oppgradering av overflater og ettermontering av elektrisk styrt avtrekksvifte. Anbefaler å ettermontere automatisk lekkasjestopper for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Hovedetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom i tilknytning til hovedinngang. Overflater: Gulvbelegg. Vegg og takflater er utført med malt trepanel. Utstyr: Standard toalett og servant.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Det ble registrert svikt i gulv ved toalettet. Det er ikke utført destruktive inngrep for vurdering av skaden.
Tiltak:
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
- Det er behov for utbedring av skade i gulv. Anbefaler å ettermontere automatisk lekkasjestopper for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Boligen er utført med vannrør/trykkrør i kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av røropplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- Vannrør må isoleres i kalde rom.
- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
- Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for gjennomgang og vurdering av eldre trykkrør/vannrør. Videre anbefales ettermontering av waterguard / lekkasjestopper i tilknytning til rom med vanninstallasjoner, uten sluk og tettesjikt for håndtering av lekkasjevann.
Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør i plast, tilsynelatende tilknyttet bunnledning av støpejern (Soil).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak:
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for gjennomgang og vurdering av eventuelle tiltak på eldre røropplegg. Videre må det gjøres en vurdering av kloakkluftingen.
Ventilasjon,TG2
Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak:
- Bedre ventilering må etableres.
- Anbefaler ettermontering av elektriske avtrekksvifter i toalettrommene og våtrommene, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Vedvarende og økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder (Ca 115 liter) er plassert i kjellergang. Berederen er produksjonsmerket 2004.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak:
- Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Installasjonen er tilkoblet støpsel-kontakt. Ved en eventuell fremtidig utskiftning av berederen må det påregnes etablering av fast tilkobling.
Elektrisk anlegg,TG2
Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet hovedinntak og veggtavler med tradisjonelle skrusikringer. Tilgjengelig samsvarserklæring for ettermontert automatisk strømmåler. El-anlegget i boligen er modent for oppgradering. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Kommentar:Har ikke kjennskap til det.
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Kommentar:Vet ikke.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Kommentar:Vet ikke.
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Kommentar:Vet ikke.
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Ukjent
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ukjent
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Nei
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Undertegnede har ikke elektrofaglig kompetanse. Vurderingene som fremgår beror på tilgjengelig og fremlagt dokumentasjon eller manglende tilgjengelig dokumentasjon, i kombinasjon med besiktigelse av tilgjengelige anleggsdeler og selgers opplysninger. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet. Anbefaler å kontakte el-takstmann eller autorisert installatør for gjennomgang og vurdering av tiltak på eldre og/eller udokumenterte el-anlegg, etablert etter 01.01.1999. Eventuell tilstandsrapport på el-anlegget må rekvireres av el-takstmann.
Branntekniske forhold,TG3
Det mangler røykvarsler i underetasjen. Brannslukningsapparat er over 10 år. Tiltak: Utskiftning av brannslukningsapparat Anbefalt utskiftningsintervall for røykvarsler er hvert 8-10 år. Kostnadsestimat: 1000,-
17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
Kommentar:
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Ja
Kommentar:
20.Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kommentar:
Kostnadsestimat : Under 10 000
Tomteforhold
Drenering, TG3
Tilbakefylt ytterkonstruksjon mot deler av underetasjen. Grad av tilslamming og eventuelle drensrør i grunnen kan ikke vurderes uten terrenginngrep.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Tiltak:
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur / sokkelmur i betongblokker, helstøpt betong og blokker av lettklinkerbetong.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Deler av lettklinkermuren mangler pussoverflate ved veggfoten. Varierende grad av slitasje og vedlikeholdsbehov. Stedvis løs murpuss. Det ble registrert riss og sprekk-symptomer i deler av murverket. På den nordvestlige siden kan utvasking fra taknedløp være årsak eller medvirkende årsak.
Tiltak:
- Påføre puss eller slemming i tilknytning til lettklinkermur. Riss eller sprekker i grunnmurer må observeres over tid for å se eventuelle endringer. Kosmetisk overflatevedlikehold må for øvrig påregnes og sprekker i den vertikale konstruksjonen kan med fordel utbedres kosmetisk på utvendig side. I forbindelse med en eventuell fremtidig renovering anbefales etablering av tett / kapillærbrytende sjikt mot grunnen.
Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Deler av murverket er utsatt for frostsprengning fra tilbakefylte jordholdige masser.
Tiltak:
- Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
- Det må påregnes kommende utbedringer og tiltak mot frostsprengning fra tilbakefylte masser.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Terrengforhold,TG2
Småkuppert fjellterreng med delvis tilbakefylte kjellermurer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Deler av den utvendige opparbeidelsen / terrengforholdene har fall mot grunnmuren.
Tiltak:
- Eventuelle tiltak og terrengjusteringer bør vurderes i forbindelse med en fremtidig redrenering av tilbakefylte masser.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Vann og avløpsledninger er nedgravet og/eller skjult under terrengflater. Utvendige vann og avløpsledninger er derfor ikke fysisk kontrollert eller vurdert. Vurderingen beror utelukkende på tilgjengelige opplysninger om anleggets alder og naturlig slitasje. Utvendig stoppekran er ikke lokalisert, anvist eller vurdert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak:
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Avløpsanlegget må sjekkes.
- Anbefaler å kontakte vvs-fagmann for vurdering av vann og avløpsledninger. Det er naturlige aldringssvekkelser for vann og avløpsanlegget som legges til grunn for vurderingen.
Gjerde,TG2
Det er oppført flettverksgjerde mot den vestlige fjellsiden.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Gjerdet har synlig overflaterust og noe deformering.
Tiltak:
- Det må påregnes reetablering av gjerde eller annen egnet sikring mot fall.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Moderniseringer og påkostninger
Tilbygd hovedinngang ble oppført i perioden rundt 1971, og tilbygd stuedel ble oppført i perioden rundt 1989. Taktekkingen ble skiftet i 2003.