Tromøy

Gabriel Scotts vei 31

Prisantydning
5 000 000 kr
Omkostninger
142 000 kr
Totalpris
5 142 000 kr
Formuesverdi
1 033 406 kr
Formuesverdi sekundær
3 926 941 kr
Byggeår
1972
Internt bruksareal (BRA‑i)
253 ㎡
Bruksareal
269 ㎡
Tomteareal
605 ㎡
Etasje
2
Antall soverom
2
Eierform
Eiet
Eiendomstype
Enebolig

Oversikt

Innholdsrik enebolig med fantastisk utsikt og garasje - Tromøy

Om eiendommen

Fra 01.01.24 er det innført nye regler for måling og opplysning av areal på boliger.
De nye arealbegrepene er:

Bruksareal BRA
  • BRA-i - Internt bruksareal. Arealet innenfor boenheten.
  • BRA-e - Eksternt bruksareal. Areal av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, for eksempel eksterne boder.
  • BRA-b - Innglasset balkong, altan, terrasser.
Andre arealer
  • TBA -Terrasser og åpen altan som er tilknyttet boligen.
  • ALH - Areal med lav himlingshøyde måles på samme måte som BRA, men man ser bort fra krav til himlingshøyde. Arealet inngår ikke i BRA, men opplyses om sammen med BRA som et tillegg.
  • GUA - summen av BRA og AHL. Brukes når boligen har gulvareal som ikke er måleverdig på grunn av for eksempel skråtak eller lav himlingshøyde. Arealet oppgis som tilleggsinformasjon til øvrige arealer.

Innhold

Boligen går over 2 plan og inneholder: Vindfang, gang, 2 soverom, toalettrom, bad med dusj/badekar/bidè, grovkjøkken/vaskerom, kjøkken med spiseplass og stor vinkelstue med spisestue/stue og fin peis. Nedgang til U. etg fra stuen til hyggelig tv-stue/bibliotek. Gang, stue med utgang til hagen, kontor, gang med direkte utgang, gjestetoalett, stort lagerrom, flere boder og trimrom.
Opprinnelige tegniger avviker fra dagens innredning. Se takstmannens kommentarer ovenfor.

Oppvarming

Det er stor fin peis i stuen i hovedetasjen samt i tv-stuen i U. etg. Ellers elektrisk oppvarming.
Oljetank: Det gjøres oppmerksom på at det ble registrert røropplegg 2 plasser på eiendommen. Foran inngangsparti ved hushjørnet mot nordøst og foran inngang til underetasje mot vest. Mulig nedgravd 2 tanker. Ytterligere undersøkelser bør foretas.
Som en følge av Stortingets klimaforlik fra 2012 er det med virkning fra og med 1. januar 2020 innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin. Kommunen kan i tillegg ha vedtatt lokal forskrift som krever at oljetank/parafintank må graves opp og fjernes, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper oppfordres til selv å avklare med kommunen hvilke krav som gjelder og overtar ansvar, risiko og kostnader for dette. For mer informasjon og støtteordninger, se www.enova.no.

Beliggenhet

Adkomst

Fra Arendal sentrum, kjør Rv 410 Kystveien til Krøgenes handelsområde og følg skilt til Tromøy. Kjør over Tromøybroa og 2 vei ut av første og 2 rundkjøring. Følg Rv 409 forbi Tromøytunet, bensinstasjonen på Færvik og hold til høyre i Færvig krysset. Fortsett på Skilsøveien til Knekken og ved Indre Brattekleiv ta til venstre i krysset og følg Tjennaveien til Tjenna og hold til høyre inn på Smith Sørensensvei . På bakketoppen tar du inn til venstre og følger veien rett frem. Der sløyfen svinger , ligger eiendommen ut på din venstre hånd. Velkommen
Boligen er merket med TIL SALGS-plakat fra Sørmegleren og det vil være skiltet ved fellesvisning.

Skolekrets

Roligheten skole/sfo

Offentlig kommunikasjon

Kort vei til off. kommunikasjon som busstopp i nærheten og fergekai på Skilsø - Det er en hyggelig start eller avslutning på dagen med en båttur over byfjorden til/fra bykjernen.

Parkering

Garasje i flukt med boligen og biloppstillingsplasser i nedkjørselen.

Beliggenhet

Denne eiendommen ligger i et attraktivt boligområde med fantastisk utsikt over havet, Torungene og innseilingen til Arendal. Solrikt og etablert villaområde på Tromøy ca 10 km fra Arendal sentrum. Det er nærbutikk på Tromøytunet, gode bussforbindelser og nydelige turområder i skogen og langs sjøen. Lysløype og ny skole i nærområdet.

Offentlige opplysninger

Ferdigattest

Det foreligger ferdigattest datert 10.01.1973. Ferdigattesten gjelder nybygg, våningshus. At en slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boliger som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Vei, vann og avløp

Tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.
Det er ikke installert vannmåler i boligen.

Reguleringsplan

Eiendommen er regulert til annet friområde, tilhører reguleringsplan Brattekleiv, datert 15.09.1969. På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.

En del av eiendommen er uregulert. Kommuneplanens formål gjelder for eiendommen.

Adgang for utleie

Boligen har ikke egen utleiedel, men kan fritt leies ut.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/206/365:
09.12.1971 - Dokumentnr: 7147 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

09.12.1971 - Dokumentnr: 7147 - Festekontrakt - vilkår
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

23.02.1971 - Dokumentnr: 1125 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:206 Bnr:16

01.01.2020 - Dokumentnr: 1247641 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:206 Bnr:365

Økonomi

Omkostninger kjøper

Dok.avgift 2,5% av kjøpesum: kr 125 000,-
Tinglysning av skjøte: kr 500,-
Tinglysning av pantedokument kr 500,-
 
HELP Boligkjøperforsikring kr 13 200,- (valgfritt)
HELP Boligkjøperforsikring Pluss kr 2 800,- (valgfritt)
 
Sum omkostninger (inkl. valgfrie tillegg): kr 142 000,-
 
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter/gebyrer. 

Nøkkelinformasjon

Bebyggelse

Det er villaeiendommer i nærområdet

Standard

Det er hovedsakelig klinker, tepper, belegg og parkett på gulv. Videre er det tekstiltapet, tapet, fliser, umalt panel på vegger. Heltre tilpasset kjøkkeninnredning med Miele kjøl/frys, Bosch oppvaskmaskin og Elektrolux ventilator.
Miele vaskemaskin og Husquarna tørkeskap inngår i denne handelen. Rikelig med garderobeskap på soverommene.

og Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.   
 
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Anders Westgård Hafslund den 23.04.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
 
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for eldre byggeperiode. Boligen fremstår i noe lavere teknisk stand og har stedvis enkelte avvik mot dagens standard og forskriftskrav. Boligen har også enkelte tilstandssvekkelser utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning. Det må kunne påregnes renovering av enkelte rom og overflater, samt utskifting og/eller oppgradering av diverse bygningsdeler for at boligen skal være beboelig etter dagens bruksbehov og -krav. Det gjøres oppmerksom på at boligen har en skadehistorikk. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i foreliggende dokumentasjon vedr. tidligere skade, før evt. budgivning/kjøp. Oppsummering av avvik og mangler som defineres som TG2 og TG3 vises fra side 7 i rapporten. Det er KUN eneboligen med garasje som er fullt tilstandsvurdert. Andre bygninger på eiendommen er ikke vurdert, inngår ikke gitt mandat. Hele rapporten må leses grundig.
 
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2: 
Taktekking,TG2
Saltak tekket med teglstein fra 1990 ig. opplysninger fra selger. Undertak av taktro, papp, sløyfer og lekter. Undertaket er tekket med tradisjonell asfaltpapp (synlig under takstein på garasje). Kvalitet på sammenføyninger og overlapp på undertekking er ikke mulig å vurdere uten vesentlig demontering av yttertekking, dette er ikke utført. Kun inspisert fra bakkenivå og ved takfot på garasje. Takstein har ingen vesentlige skader og det er ikke registrert åpenbar symptom på lekkasje ved besiktigelse på kaldtloft og ellers innvendige overflater. Undertak fremstår tilsynelatende tørt på kaldtloft, men alder tilsier oppsyn og fremtidig utskiftning. Levetid | Undertak over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt". Levetid | Teglsteinstak over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt".
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak og taktekke. - Det ble stedvis registrert noe slitasje/råte på enkelte vindskier.
Tiltak
- Tiltak:
- - Ikke prekært behov for utskifting da takssteinen fremstår i god stand, men kjøper oppfordres til å overvåke tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut. Tidspunkt for dette er vanskelig å si noe om. Ytterligere undersøkelser av taket i sin helhet anbefales. - Utskifting av vindskier med slitasje/råte må påregnes. Prioritering av videre jevnlig vedlikehold vil kunne forlenge levetiden på vannbord, vindskier og annet treverk.

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag hovedsakelig i stål fra byggeår. Beslag rundt pipe utbedret i senere tid. Takvann føres videre via nedløp til rørforbindelse under bakken, videre ukjent. I skråning på nedsiden av huset føres vannet rett til terreng. Takrenner og nedløp er ikke kontrollert for lekkasjer/utettheter da det var tørt på befaringsdagen. Pipebeslag er heller ikke kontrollert pga. sikkerhet. Ytterligere undersøkelser anbefales. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 - 35 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på eldre renner/nedløp/beslag. - Det er stedvis registrert mindre deformasjoner og en del avflassing av lakk på enkelte beslag.
Tiltak
- Tiltak:
- - Ut ifra alder og tilstand må det kunne påregnes at takrenner, nedløp og beslag vil være en del av det fremtidige utskiftingsbehovet. - Lokale utbedringer, regelmessig rensing/rengjøring av takrenner/nedløp må videre påregnes for at disse skal kunne opprettholde sin funksjon.

Veggkonstruksjon,TG2
Bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, kledd med stående bordkledning. Ukjent isoleringsevne, men antar noe begrenset eller hva som var normalt for oppføringstidspunkt. Kledningen fremstår stedvis med noe etterslep på vedlikehold og enkelte kledningsbord har råteskader. Det må kunne påregnes at enkelte vegger må helt eller delvis skiftes ut i nærmeste fremtid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Stedvis værslitt-, myk- og råteforekomster på kledningsbord, samt en del etterslep på vedlikehold. - Ved stikkontroll i underkant av kledning og hjørnebord ble det ikke registrert tilstrekkelig museband og eller tiltak for å hindre mus. - Det er noe begrenset lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Kledningen ligger stedvis lavere enn anbefalt mot bakken/terreng.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må være påregnelig at ytterkledningen må skiftes på enkelte vegger, mindre og/eller større felt, i nærmeste fremtid. Ved utskifting av hele vegger bør det etableres bedre lufting og tilstrekkelig musetetting. Videre vedlikehold av vegger som ikke skiftes ut bør prioriteres, for å kunne forlenge levetiden. - Tiltak vedr. musetetting anbefales. - Det anbefales å etablere tilstrekkelig luft/avstand mellom kledning og bakken/terreng. Dagens løsning bidrar til øke faren for eksponering av treverk for vannsprut/snø/smeltevann, med dertil økt nedbrytningshastighet av materialet.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltakkonstruksjon med prefabrikkerte W-takstoler av tre besiktiget fra kaldt loft. Synlig undertak av taktro/fast dekke. Det er tilrettelagt for lufting i gesimskasser og gjennom ventiler i gavler. Det ble ikke registrert vesentlige skjevheter i konstruksjonen og/eller andre avvik fra luke. Det gjøres oppmerksom på at loftsluke ikke er isolert/damptett type og at isolasjon i bjelkelag mellom kaldtloft og oppvarmet rom er begrenset mot dagens krav til isolasjonsmengde. Forholdene ansees ikke som et avvik, men tilleggsisolering og utskifting av loftsluke vil kunne ha god effekt og begrense varmetap.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Takkonstruksjonen er kun begrenset kontrollert fra gardintrapp gjennom luke, da kaldtloftet ikke har gangbart gulv/dekke.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det bør foretas ytterligere undersøkelser av takkonstruksjonen i sin helhet, risiko for skjulte avvik.

Vinduer,TG3
Malte vinduer i tre hovedsakelig fra byggeår. Nyere vinduer i peisestue i underetasjen. Enkelte eldre kjellervinduer har koblet glass, mens øvrige eldre og nyere vinduer har 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG 3: - Det lekker over karnapp vindu i allrom i underetasjen. Synlige skader på innvendig listverk/foringer. TG 2: - Eldre vinduer har passert 25 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble registret symptom av punkteringer på befaringsdagen. - Enkelte vinduer er harde å åpne/lukke ved stikkprøver og har avvik på inn- og utvendige overflater utover normal slitasjegrad.
Tiltak
- Tiltak:
- - Lekkasje over karnapp vindu må utbedres innen kort tid for å unngå ytterligere skader. - Pga. alder og tilstand på eldre vinduer må det kunne forventes at vinduene er en del av det fremtidige utskiftingsbehovet. - Videre vedlikehold som maling, justering-/smørebehov på hengsler, låser m.m. vil kunne forlenge levetiden på enkelte eldre vinduer noe. Men tid for utskifting nærmer seg. Kostnadsestimat gjelder kun avvik med TG 3.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Dører,TG2
Ytterdører med karmer og rammer av tre fra byggeår med forskjellig type overflatebehandling (se bilder). Ytterdører ble funksjonstestet for heng i karmer og dørsvill: - Lakket hovedinngangsdør med sidefelt, innoversvingt, fungerer som tiltenkt, men har en del slitasje på overflater. - Skyvedør i stue fungerer som tiltenkt, men har en del slitasje på overflater. Vedlikeholds- og smørebehov må kunne påregnes. - Balkongdør på soverom i 1. etasje fungerer som tiltenkt, men har punktert glass og overflater med mye slitasje. Moden for utskifting. - Kjellerdør mot øst i underetasje fungerer som tiltenkt, men har noe slitasje på overflater og mangler beslag under dørsvill. - Kjellerdør mot vest i underetasjen fungere som tiltenkt, men det er påvist en del avflassing av maling på utvendig listverk/omramming. Generelt har enkelte ytterdører etterslep på vedlikehold, samt noe slitasje på overflater, alder og bruk tatt i betraktning. Det må være påregnelig at enkelte eldre dører fra byggeår vil være en del av det fremtidige vedlikeholds- og/eller utskiftingsbehovet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Se utfyllende kommentarer om dørene under beskrivelsestekst. - Basert på alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble registret symptom av punktering på befaringsdagen på balkongdør på soverom i 1. etasje.
Tiltak
- Tiltak:
- - Prioritering av videre vedlikehold av ytterdører som smøring, justeringer og behandling av overflater vil kunne forlenge levetiden på dørene noe, men tid for utskifting nærmer seg. - Pga. alder og tilstand må det kunne forventes at enkelte eldre dører vil være en del av det fremtidige utskiftingsbehovet.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Veranda med terrassebord og rekke av tre. Ifg. opplysninger fra selger er veranda ut ifra 1. etasje utbedret i senere tid og deler av rekkverket foran stue har glass. Terrassebord og rekkverk har forskjellig type overflatebehandling. Veranda fremstår hovedsakelig i god stand, men med noe etterslep på vedlikehold og avvik mot dagens forskriftskrav for rekkverk. Det er montert plater mellom bjelkelag til veranda ut fra 1. etasje, uten takrenne løsning i enden. Konstruksjonen er ikke kontrollert for lekkasjer/utettheter da det var tørt på befaringsdagen. Ytterligere undersøkelser kreves. Avvik nevnt under.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Rekkverk foran underetasje fremstår noe skjevt og innfesting i vegg har løsnet. - Rekkverk tilhørende veranda er noe for lavt ut ifra dagens forskrifter (under 1,0m). - Rekkverk er ikke barnesikkert i henhold til dagens krav for avstand mellom rekkebord. Avstand mellom rekkebord er over 20 mm. - Det er fastmonterte benker mot rekkverk, fremstår noe usikkert ift. sikkerheten. - Det er stedvis påvist etterslep av vedlikehold på overflater og treplatting foran inngang mot vest har noe svikt og skjevheter i bjelkelag/fundamentering.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må påregnes lokale utbedringer av rekkverk og treplatting med avvik, samt vedlikehold/utskifting av overflater med slitasje. - Områder med fastmonterte benker må sikres med høyere rekkverk eller fjernes for å ivareta sikkerheten. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens krav, men det anbefales at åpninger i rekkverk utbedres for å forhindre klatring. - Det anbefales å overvåke tilstanden på søyler, bjelkelag og fundamentering jevnlig, samt skifte ut trevirke med påbegynt råte og/eller slitasje utover normal sliasjegrad.

Utvendige trapper,TG2
Plassbygde trapper langs terreng med trinn, vanger og rekkverk i tre. Trappene fremstår med noe etterslep på vedlikehold, samt noe avvik på rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er påvist råte/slitasje på overflater, samt skjevt rekkverk med noe svekket stabilitet.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må påregnes utskifting av treverk med råte/slitasje, samt utbedring av rekkverk. Det er før øvrig kun krav til rekkverk i trapper med høydeforskjell mer enn 50 cm over bakken.

Andre utvendige forhold,TG2
VIKTIG INFORMASJON TIL KJØPER: Det gjøres oppmerksom på at boligen fikk vesentlige setningsskader ifm. med et brudd/lekkasje i en kommunal vannledning i veien på oversiden av boligen i 2004. Som følge av dette ble deler av massen under huset vasket vekk, som igjen førte til div. setningsskader på boligens grunnmur/fundamenter/betongkonstruksjon. Det ble i ettertid opprettet en skadesak til IF (eiers forsikring) hvor det ble konkludert med at skaden var dekningsmessig under forsikringen. Halvorsen Bygg AS fikk i oppdrag å utbedre skadene på betongkonstruksjonen i 2014 og arbeidet ble utført i samråd med Jan Erik Kjemperud (Stærk og Co). Det foreligger diverse dokumentasjon på skadebilde, årsak og utbedringer m.m. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i disse dokumentene grundig. Undertegnede har ikke videre grunnlag/kompetanse til å vurdere tilstanden på konstruksjoner som er blitt utbedret, utover hva som fremkommer av dokumentasjon og hva som var synlig på besiktigelsesdagen. Det gjøres oppmerksom på at det er registrert betydelige skjevheter i bjelkelag/gulvkonstruksjoner, samt sprekker i betongkonstruksjoner i områder som ikke ble utbedret ifm. tidligere setningsskader. Det er ukjent for undertegnede om det er årsakssammenheng mellom registrerte skjevheter/sprekker på befaringsdagen og tidligere setningsskader. Ytterligere undersøkelser anbefales sammen med fagkyndig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Les beskrivelsestekst.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det foreligger diverse dokumentasjon på skadebilde, årsak og utbedringer m.m. i forbindelse med tidligere setningsskader på boligen. Kjøper oppfordres til å sette seg inn i disse dokumentene grundig, samt foreta ytterligere undersøkelser av krypkjeller, grunnmur, fundameneter og bjelkelag sammen med fagkyndig.

Innvendig
Overflater,TG2
Gulv med vegg til vegg tepper, belegg, parkett og fliser. Vegger har eldre type panelplater, veggplater med tapet, malte plater og noe trepanel. Takhimlinger med himlingsplater, trepanel og malte plater. Enkelte rom i underetasjen mot tilfyldt terreng har betonggulv og murvegger. Se punkt under "Rom under terreng". Overflatene er stort sett fra byggeår, med unntak av deler av underetasjen som ble oppgradert etter utbedring av setningsskader i 2014. Se også punkt under "Andre innvendige forhold". Overflatene har jevnt over normal bruksslitasje ut ifra alder, men det ble stedvis registrert enkelte avvik. Tørkesprekker på panel/ listverk, merker etter bilder, hyller og solbleking må normalt påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er påvist antydning til fuktskader på listverk og vegg rundt enkelte vinduer. Indikasjon på lekkasje/utettheter. - Det er påvist svelleskader i takhimling i peisestue (underetasje). Indikasjon på lekkasje fra rom i overliggende etasje. - Det er stedvis påvist mindre sprekker, ujevnheter på vegg- og takoverflater, samt slitasje på gulvbelegg m.m.
Tiltak
- Tiltak:
- - Vindu og skyvedør med antydning til fuktskader bør undersøkes ytterligere. Det kan ikke utelukkes lekkasjer/utettheter fra utsiden. Tiltak/utbedringer må påregnes. - Det bør foretas ytterligere undersøkelser vedr. svelleskader i takplater. Det kan ikke utelukkes lekkasje fra vann- og/eller avløpsrør eller annet. Tiltak/utebedringer må påregnes. - Ny eier må selv vurdere behovet for oppussing og fornyelse av eldre utidsmessige overflater uten avvik. Overflater med avvik/skader krever oppussing/utbedring for å kunne lukke avviket til TG0 eller TG1. - Renovering er stedvis påregnelig av alle våtrom inkl. vann og avløpsrør (omtalt i andre punkt).

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Bjelkelag mellom etasjer av tre, bjelkelag overkrypskjeller av tre med stubbeloft. Ukjent isolasjonsevne. Ved kontroll av nivåforskjell på gulv ble det registrert betydelige høydeforskjeller i etasjeskiller. Nivåforskjellen ansees som et større avvik basert på standardens krav. Se kommentar under. Kontrollen er kun stikkmessig utført. Lydisolering og brannforhold mellom etasjer er ikke kontrollert. Trinnlyd i trapper og stedvis knirk i gulvflater forekommer. Dette er normalt og må forventes i boliger bygd i tre. Måleresultat av registrerte høydeforskjeller i etasjeskillere på utvalgte plasser: Allrom i underetasjen - Ca. 35 mm høydeforskjell i rommet Peisestue - Ca. 30 mm høydeforskjell innenfor 2 meter og ca. 50 mm høydeforskjell i hele rommet. Det er stedvis registrert også andre synlige lokale skjevheter i boligens etasjeskillere, samt større sprekker i betonggulv i underetasjen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Høydeforskjell målt på 2 meters lengde var stedvis over 20 mm og over 30 mm i hele rom. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 3 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er stedvis registrert også andre synlige lokale skjevheter i boligens etasjeskillere, samt større sprekker og sig i betonggulv i underetasjen.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det bør foretas ytterligere undersøkelser. Det må påregnes lokale opprettinger og mulig forsterkning av bjelkelag, samt utbedring av betonggulv med sig/skader. Det gjøres oppmerksom på at bjelkelag som ligger over grunn uten inspeksjonsmulighet er en risikokonstruksjon. Risiko for skjulte avvik. Kostnadsestimat er noe usikkert pga. ukjent omfang. Det anbefales å innhente priser på eventuelle utbedringer.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000

Radon,TG2
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er foretatt radonmålinger, eller at bygget er utført med radonsperre. Det er ikke krav om radonmåling for boliger som ikke leies ut, men anbefales. Boligområdet er vurdert til radon aktsomhet "moderat til lav" iht. DSA.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er ikke fremlagt dokumentasjon på radonmålinger. Boligen ligger for øvrig i et område skravert gult, som betyr aktsomhet "moderat til lav" iht. DSA, som vil si, "lite sannsynlig skadelig", eller "normale forekomster"
Tiltak
- Tiltak:
- - Det er ikke krav om radonmåling for boliger som ikke leies ut, men anbefales.

Pipe og ildsted,TG2
Boligen har to ildsted (åpen peis) tilkoblet mursteinspipe fra byggeår. Pipen har 2 sot-/feieluker og derfor mulig 2 røykutløp. Dette er noe usikkert og nærmere undersøkelser kreves. Ved inspeksjon av utvendige overflater på pipe og brannmur, ble det ikke registrert sprekker eller riss av betydning. Peiser ble ikke funksjonstestet på befaringsdagen, men fremstår tilsynelatende i god stand. Ifg. mottatt dokumentasjon fra Arendal kommune: - Siste branntilsyn ble utført 16.11.2021 og siste feiing ble utført 07.06.2023. - Anmerkning på bruksenhet med følgende beskrivelse: "Det var registrert 2stk skorsteiner i bolig. Under visuelt tilsyn kunne jeg bare se 1stk skorstein. Skorsteinnummer 2 er fjernet." For videre teknisk tilstandsanalyse av pipe og ildsted, henvises det til lokalt brann- og feiervesen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Sotluker er plassert i nærhet av brennbar konstruksjon. (nærmere en 30 cm)
Tiltak
- Tiltak:
- - Det er krav til sotlukestein i pipa dersom det er mindre enn 30 cm avstand fra sotluke til brennbart materiale på vegg. Alternativt kan brennbare materialer tildekkes med ubrennbare plater. For videre teknisk tilstandsanalyse av pipe og ildsted, henvises det til lokalt brann- og feiervesen.

Rom Under Terreng,TG2
Deler av underetasjen har murvegger eller påforede vegger som tilstøter mot tilfylt terreng. Det er foretatt stikkprøve i form av hulltaking i påforet vegg under trapp, her det ble registrert høyere fuktinnhold i tresvill. Sig/sprekker i betong gulv er kommentert under punkt "Etasjeskiller/gulv mot grunn". Se også punkt under "Drenering".
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik. Ved måling med pigg i svill inne i vegg, ble det påvist for høye måleresultater (18,2% fuktighet). - Det ble påvist fuktskjolder, salt/kalkutslag på murvegg i lagerrom (vedbod). Indikasjon på svakheter ved utvendig drenering. - Det ble registrert dampsperre i påforet vegg mot terreng. Dette var ikke unormalt for oppføringstidspunktet, men er ikke anbefalt i dag. Bruk av dampsperre anbefales ikke under noen omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis iflg. Sintef Byggforsk sine anbefalinger.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det bør foretas ytterligere undersøkelser og det kan ikke utelukkes tiltak. Det påløper risiko for mugg, sopp og fukt- /råteskader i påforede vegger med forhøyede fuktverdier. Årsak til avvik kan skyldes fukt fra svakheter ved utvendig drenering og/eller kondens som skyldes ikke fagmessige arbeider med plast i veggen.

Krypkjeller,TG2
Boligen har krypkjeller under trebjelkelag med type stubbeloftsplater. Fjell, betong og steinmasser på grunn. Krypkjelleren fremstod som tørr på befaringsdagen og ingen synlig avvik utover noe sig på bjelkelag og manglende ventilering. Det gjøres oppmerksom på at krypkjelleren er begrenset kontrollert pga. manglende adkomst. Det er kun krypkjeller med adkomst via luke mot øst som er inspisert. Utbedringer ifm. tidligere setningsskader er vurdert i eget punkt "Andre utvendige forhold".
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Krypkjelleren er begrenset kontrollert pga. manglende adkomst. Kun del av krypkjeller med adkomst via luke mot øst er inspisert. - Det er ikke registrert ventiler eller annen form for ventilering i krypkjelleren.
Tiltak
- Tiltak:
- - Ytterligere kontroll av krypkjeller anbefales, risiko for skjulte avvik. Det anbefales å montere luke/åpning inn til krypkjeller som ikke er tilgjengelig for kontroll. - På generelt grunnlag anbefales det god ventilering/gjennomlufting av krypkjellere. Tiltak må kunne forventes. - Eldre krypkjellere bør ha jevnlig tilsyn, og det må kunne forventes noe fuktopptrekk fra grunnen. Dette er ikke uvanlig pga. tidstypisk byggemåte. Utvendige dreneringstiltak og god ventilering/gjennomlufting vil kunne begrense evt. fuktproblemer noe. Det ble for øvrig ikke registrert fukt i del av krypkjeller som ble kontrollert på befaringsdagen.

Innvendige trapper,TG2
Boligen har tretrapp med teppe i trinn fra byggeår. Fremstår i god stand ut ifra alder og normal bruksslitasje. Normal trinnlyd og knirk må kunne forventes i eldre trapper.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det mangler håndløper på den ene siden i trappeløpet. Dagens krav sier håndlist/rekkverk på begge sider i trappeløpet. - Rekkverk/vegg i toppen av trapp er for lav ut ifra dagens forskrift (under 0,90 m).
Tiltak
- Tiltak:
- - Håndløper må monteres for lukke dette avviket. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens krav, men anbefales da veggen over trapp er noe lav og for å ivareta sikkerheten.

Innvendige dører,TG2
Boligen har forskjellig type innvendige dører fra byggeår og/eller senere utskiftingsår. Dørene ble kontrollert for heng i karmer og dørsvill. Enkelte dører tar i karm og/eller terskel, skyvedører lukker skjevt imot karm. Dørene fremstår ellers med normal slitasje på overflater, alder og bruk tatt i betraktning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Enkelte dører tar i karm/dørsvill ved lukking og åpning. Dørblad står noe skjevt og må ettertrekkes ved lukking. - Skyvedørsblader lukker skjevt imot karmer. - Det ble registrert manglende dørblad mellom vaskerom/kjøkken og peisestue/kontor.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må kunne påregnes reparasjon, vedlikehold og justeringsbehov på enkelte dører. Ut ifra alder/slitasje må det kunne forventes at innvendige dører er en del av det fremtidige utskiftings- og oppgraderingsbehovet.

Andre innvendige forhold,TG2
GARASJE Garasjetilbygg ved inngangsparti med malte veggplater og betonggulv. Malte plater i takhimling. Enkel garasjeport i tre med elektrisk portåpner. Fungerte på befaringsdagen, men porten står noe skjevt i åpningen og tar i vegg/karm på den ene siden ved åpning/lukking. Lukkes ikke helt ned mot bakken og er ikke musetett. Garasjen har innlagt strøm med lys og stikkontakt. Garasjen fremstår med slitasje på overflater og det må påregnes utbedringer og oppgraderingsbehov. Det gjøres oppmerksom på at garasjen er noe begrenset kontrollert pga. mye inventar/løsøre. Det anbefales ytterligere undersøkelser når garasjen er ryddet/tømt. El-anlegg er vurdert under annet punkt "Elektrisk anlegg".
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er påvist skjevheter i vegg/konstruksjon mot nord. Se bilde. - Garasjeport står noe skjevt i åpningen og tar i vegg/karm ved åpning/lukking. Porten lukkes ikke helt ned imot bakken. - Det er påvist en del slitasje på overflater og garasjeport, samt noe etterslep på vedlikehold. - Det er ikke registrert utvendig fuktsikring av grunnmur mot tilfyldt terreng og kledningen ligger nærmere terreng enn anbefalt.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det bør foretas ytterligere undersøkelser vedr. skjevheter i konstruksjon. Det kan ikke utelukkes tiltak. - Garasjeport må justeres for å unngå ytterligere skader på overflater og om denne skal fungere som tiltenkt. Vedlikehold av overflater bør prioriteres for å kunne forlenge levetiden noe. - Det må ellers påregnes utbedringer og/eller oppgraderingsbehov av alle overflater, men ny eier må selv vurdere omfanget av dette ut ifra fremtidig bruksbehov. - Det anbefales fuktsikring av grunnmur mot tilfyldt terreng og tilstrekkelig avstand mellom kledning/terreng. Også omtalt under annet punkt.

Våtrom
Underetasje > Annet rom med sluk
Overflater vegger og himling,TG2
Rommet har malte plater på vegger og ubehandlet trepanel i tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er påvist flere sprekker på vegger/hjørner og ellers noe slitte overflater.
Tiltak
- Tiltak:
- - Ny eier må selv vurdere behovet for oppussing og fornyelse av eldre utidsmessige overflater uten avvik. Overflater med avvik/skader krever oppussing/utbedring for å kunne lukke avviket til TG0 eller TG1.

Underetasje > Annet rom med sluk
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Rommet har malt betonggulv som overflate og ingen annen form for tettesjikt. Sluk i plast. Det er tilfredsstillende fall på gulvet mot sluk og god høydeforskjell fra gulv ved dører til overkant slukrist. Det gjøres oppmerksom på at sluk må jevnlig rengjøres/ renses for å unngå oversvømmelser og for å ivareta tiltenkt effekt/funksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Løsninger med sluk, malt betonggulv uten tette oppkanter er ikke lekkasjesikkert.
Tiltak
- Tiltak:
- - Rommet fungerer i en normal brukssituasjon. Men, det må påregnes oppgradering av gulvets membran/ tettesjikt og sluk, for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone) og for å kunne ivareta lekkasjesikringen. Med dagens løsning påløper det risiko for at vann vil kunne renne ut i tilstøtende rom/konstruksjoner og gjøre skade på bygningsdeler ved en eventuell lekkasje. Kostnadsestimat er noe usikkert. Det anbefales å innhente pris på evt. utbedringer.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

1. Etasje > Vaskerom
Overflater vegger og himling,TG2
Våtrommet har ubehandlet trepanel på vegger og malte himlingsplater i tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Veggene med trepanel er bygget som vanlige boligromsvegger, uten vanntette løsninger og detaljer. Fuktsøk ved befaring indikerte ikke fuktforskjeller av betydning. TG2 er satt på grunn av ikke vanntette løsninger.
Tiltak
- Tiltak:
- - Våtrommet har fungert OK for dagens eier og bruk. Tiltak må vurderes om nødvendig opp mot fremtid bruksbehov og fuktbelasting. Det må utføres tiltak for å tilfredsstille krav til tettesjikt for våtrom om avviket skal lukkes.

1. Etasje > Vaskerom
Sluk, membran og tettesjikt,TG3
Flatt gulv med vinylbelegg som tettesjikt og overflate, belegg er klemt i plastsluk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG 3: - Det er ikke tilfredsstillende tettesjikt på gulvet. Vinylbelegg er stedvis kuttet/tilpasset inntil innredning. Ingen oppkant langs vegger bak sluk. Det er heller ikke fremvist dokumentasjon på utførelse bak lister langs vegger og ved dør. TG 2: - Det er ikke tilfredsstillende fall på gulvet mot sluk. Gulvet er tilnærmet flatt. - Alder tilsier at utskifting av sluk og membran bør skiftes ut da over halvparten av forventet levetid for membran og slukløsning er oppbrukt.
Tiltak
- Tiltak:
- - Rommet fungerer i en normal brukssituasjon. Men, det må påregnes oppgradering av gulvets membran/ tettesjikt og sluk, for at rommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone) og for å ivareta lekkasjesikringen. Med dagens løsning påløper det risiko for at vann vil kunne renne ut i tilstøtende rom/konstruksjoner og gjøre skade på bygningsdeler ved en eventuell lekkasje. Kostnadsestimat gjelder kun oppgradering av tettesjikt tilsvarende eksiterende vinylbelegg.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

1. Etasje > Vaskerom
Sanitærutstyr og innredning,TG2
Vaskerommet har innredning, benkeplate med nedfelt vask/kum og opplegg for vaskemaskin. VVS-utstyr og innredning fremstår i OK stand, alder og bruk tatt i betraktning. Det ble for øvrig ellers OK.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Sideplater og sokler til innredning står ned mot våtromsgulvet og er eksponert for fuktskader. - Det ble registrert en del merker i bunnplate i den ene skapinnredningen.
Tiltak
- Tiltak:
- -Tiltak er ikke prekært, men det gjøres likevel oppmerksom på dette.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

1. Etasje > Vaskerom
Ventilasjon,TG2
Naturlig ventilering via vindu som kan åpnes. Tilluft fra kjøkken da det ikke er dørblad mellom kjøkken og vaskerommet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Badet har kun naturlig ventilasjon via vindu som kan åpnes.
Tiltak
- Tiltak:
- - Iht. NS 3600 skal våtrom som tidvis er utsatt for høy luftfuktighet ha avtrekksvifte. Elektrisk avtrekksvifte må monteres for å lukke avviket, samt at det må etableres tilluft ved/under en av dørene hvis begge dører er intakte. Konsekvens er at høy luftfuktighet i rommet over tid, vil kunne føre til fuktskader på bygningsdeler.

1. Etasje > Bad
Generell,TG3
Eldre baderom fra byggeår med vinylbelegg på gulv, veggplater med våtromsstrie og fliser i våtsoner ved dusj/badekar. Badet er innredet med toalett, badekar, dusjnisje, bide og baderomsinnredning med nedfelt servant. Byggeforskrifter fra før 1997 og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller produkter som er benyttet.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- - Man må forvente full oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsoner på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. - Det er mulig lekkasje gjennom tettesjikt eller sluk, det ble påvist svelleskader i takplater i etasjen under. Kan også skyldes lekkasje i vann-/avløpsrør. Ytterligere undersøkelser anbefales.
Tiltak
- Andre tiltak:

- - Våtrommet må renoveres. Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt på vegger og fornying tettesjikt og sluk på gulv. Det må også monteres elektrisk avtrekksvifte og etableres tilstrekkelig tilluft ved dør. Påse at alt arbeid på våtrom dokumenteres og utføres iht. gjeldende TEK. VVS-utstyr har ikke har ikke uvanlig slitasje, men er av eldre dato og derfor påregnelig at må skiftes. I sammenheng med renovering av badet bør vann- og avløpsrør byttes på grunn av alder. Det gjøres oppmerksom på at kostnadsestimatet er satt etter tilsvarende samme stand ved renovering, men iht. gjeldende TEK. Pris kan bli vesentlige høyere ved valg av andre løsninger, ombygging, materialvalg, utstyr osv.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000

Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Eldre kjøkkeninnredning, antar fra opprinnelig byggeår med glatte fronter og benkeplate i tre. Fastmonterte hvitevarer er oppvaskmaskin. Det ble ikke registrert lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet. Dette var ikke et krav på oppføringstidspunktet, men anbefales montert. Kjøkkenet fremstår i normal stand alder tatt i betraktning, men er noe utidsmessig. TG gis for normal slitasjegrad basert på alder, ikke mot dagens kjøkken og løsninger. Det må kunne forventes at kjøkken vil være en del av det fremtidige modernisering- og oppgraderingsbehovet, men ansees ikke som et avvik.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er stedvis registret mindre avvik som merke i benkeplate, merker på overflater i innredningen, samt noe justeringsbehov på enkelte fronter (se bilder).
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må kunne påregnes utbedringer nevnte avvik på eksisterende kjøkken, men er ikke prekært. - Det må kunne forventes at kjøkkenet vil være en del av det fremtidige modernisering- og oppgraderingsbehovet. I den forbindelse bør komfyrvakt og lekkasjevarsler monteres for å ivareta brannsikkerhet og lekkasjesikring.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Spesialrom
1. Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Eldre toalettrom med vinylbelegg på gulv, veggplater med tapet og malte himlingsplater i tak. Rommet er innredet med vegghengt servant og toalett. Ventilering i form av ventil og vindu som kan åpnes. Toalettrommet har hovedsakelig normal slitasje alder tatt i betraktning og fungerer, men fremstår som noe utidsmessig. Basert på alder og utidsmessighet må det kunne forventes at WC rommet er en del av det fremtidige vedlikehold- og utskiftingsbehovet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Toalettrommet har kun naturlig avtrekk fra ventil og vindu som kan åpnes. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Tiltak:
- - Mekanisk avtrekk og tilluftsløsning under/ved dør bør etableres på toalettrommet, men var ikke et krav på oppføringstidspunktet.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med vinylbelegg på gulv, ubehandlet trepanel på vegger og takhimling. Rommet er innredet med vegghengt servant og toalett. Ventilering i form av veggventil og vindu som kan åpnes. Overflater fremstår i god stand og utstyr fungerte på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Toalettrommet har kun naturlig avtrekk fra ventil og vindu som kan åpnes. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Tiltak:
- - Mekanisk avtrekk og tilluftsløsning under/ved dør bør etableres på toalettrommet, men var ikke et krav på oppføringstidspunktet.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG2
Vannrør av kobber hovedsakelig fra byggeår. Tilsynelatende fagmessig montert. Ingen synlig lekkasje registeret. Stoppekran lokalisert på bodrom med sluk. Funksjonstestet, OK. Normal levetid for vannrør av kobber, vannrør av plast er 25-75 år. Normal levetid for avløpsrør av støpejern er 25-100 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse utenom stedvis noe irr, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det er ikke behov for utbedringstiltak utifra at anlegget fungerer i dag, men utifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av eldre røropplegg. - På generelt grunnlag anbefales det en helhetlig vurdering/kontroll av eldre vann- og avløpsrør av godkjent rørleggerforetak, dersom dette ikke er gjort i senere/nyere tid.

Avløpsrør,TG3
Avløpsrør av plast fra byggeår. Synlige avløpsrør ble besiktiget på våtrom, kjøkken og i rom i underetasjen. Det ble registrert lekkasje i avløpsrør i gang i underetasjen, samt steder med noe ufagmessig utførelse. Se kommentarer under avvik.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG 3: - Det drypper/lekker fra avløpsrør/skjøter i underetasjen, samt påvist noe skader på overflater rundt lekkasje området. TG 2: - Det er påvist avløpsrør med fuging i koblinger og sluk under servant. Se bilder. For øvrig ikke påvist lekkasjer her, men fremstår ikke fagmessig. - Vurdering er basert på alder da avløpsrørene har passert 25 år. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Lufting av avløpsanlegg stopper på kaldtloft, men ikke unormalt for oppføringstidspunkt.
Tiltak
- Tiltak:
- - Lekkasje i avløpsrør må utbedres innen kort tid, det påløper risiko/fare for ytterligere skader. Allerede påførte skader må også utbedres. - Det anbefales en helhetlig vurdering/kontroll av eldre vann- og avløpsrør av godkjent rørleggerforetak, dersom dette ikke er gjort i senere/nyere tid. Det kan ikke utelukkes utbedring og/eller utskiftning av enkelte eldre avløpsrør. - Ifm. oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av avløpsrør. - Lufting av avløpsanlegg anbefales at føres over tak for å unngå evt. problemer med kloakk lukt. Kostnadsestimat er noe usikkert pga. ukjent omfang. Estimatet gjelder i hovedsak kun utbedring av avvik med TG 3.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Elektrisk anlegg,TG2
Boligen har sikringsskap med eldre skrusikringer fra byggeår. Det foreligger ingen dokumentasjon på el-anlegget. Generelt for eldre el-anlegg som ikke er kontrollert av el-tilsyn, og der det ikke foreligger dokumentasjon, anbefales det kontroll av fagkyndig kontrollør/el-takstmann. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, vurdering/svar på spørsmål om el-anlegg i rapporten må ikke forveksles med en el-kontroll. Forhold som bør videre kontrolleres av fagkyndig er: - Selger opplyser om at det er feil på utvendige brytere på garasjevegg. - Ellers utvidet el-kontroll av hele det elektriske anlegget.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Nei
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Ukjent
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar: Dette er et eldre anlegg. Det er ikke foretatt el-tilsyns kontroll de siste 5 år og det foreligger heller ingen dokumentasjon på el-anlegget. Det anbefales derfor en utvidet kontroll/vurdering av hele det elektriske anlegget i boligen og tilleggs bygninger av godkjent el-takstmann/kontrollør.

Tomteforhold
Drenering,TG2
Drenerinsløsninger fra byggeperioden. Det ble ikke registrert grunnmursplast rundt grunnmurer. Takvann føres fra renner til nedløp og videre til rørforbindelse under bakken på oversiden av boligen. Videre ukjent. I skråning på nedsiden av huset føres takvann fra renner rett til terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
Tiltak
- Tiltak:

Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmurer i betong, fundamenter på fjell og steinmasser. Det ble stedvis registrert sprekker og setningsskader i grunnmuren og innvendige betong gulv. Noen av disse setningsskadene er fra tidligere skade som er blitt utbedret i senere tid. Les mer om dette under punkt "Andre utvendige forhold". Det gjøres oppmerksom på at det er kun synlige overflater på grunnmur og fundamenter som er kontrollert. Ytterligere kontroll krever oppgraving og riving inn- og utvendig. TG settes ut ifra synlige sprekker/skråriss på grunnmur og gulv som ikke var en del av betongkonstruksjonene som ble utbedret ifm. tidligere setningsskader. Det er ukjent for undertegnede om det er årsakssammenheng mellom påviste sprekker på befaringsdagen og tidligere setningsskader. Ytterligere undersøkelser kreves av fagkyndig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Det er påvist sprekker/skråriss på deler av grunnmuren og betonggulv i underetasjen. Sprekker/skråriss kan være symptom på setninger. -Grunnmur og fundament er begrenset kontrollert pga. manglende tilkomst i deler av krypkjeller. Risiko for skjulte avvik.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det bør foretas ytterligere undersøkelser av grunnmur og fundamenter av fagkyndig. Dette gjelder i hovedsakelig betongkonstruksjoner som ikke er blitt utbedret etter tidligere setningsskader. Det kan ikke utelukkes tiltak. - Det er påregnelig at betonggulver i underetasjen med skader må utbedres. Også omtalt under annet punkt (gulv mot grunn).

Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer av type murblokker, naturstein og betong. Det ble stedvis påvist enkelte sprekker, skjevheter og skader, samt manglende rekkverk og skader på rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- TG 3: - Det er stedvis manglende rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer som krever dette ut ifra dagens krav. TG 2: - Det er stedvis påvist sprekker, skjevheter og skader på murer og rekkverk. - Rekkverk er noe for lavt ut ifra dagen forskrift (under 1,0m).
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må monteres rekkverk/annen sikring på forstøtningsmurer hvor dette mangler. - Det må kunne forventes tiltak og vedlikeholdsbehov på støttemurer med skader/avvik. Det gjøres oppmerksom på følgende: 1. Nivåforskjell på mer enn 3 meter må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller lignende slik at fallskader forebygges. 2. Nivåforskjell på mer enn 0,5 meter der det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende, må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende slik at fallskader forebygges.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000

Terrengforhold,TG2
Boligen ligger i bratt skrånet terreng med stedvis fall på terrenget inn mot grunnmurer foran garasje og inngangsparti. Boligen vurderes til å være plassert i område som ikke er utsatt for flom eller jord- /snøskred.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Terrengforholdet fører til at overflatevann kan ledes til boligen. Dette kan føre til fuktskader i boligen.
Tiltak
- Tiltak:
- - Etablere fall vekk fra boligen eller en ledegrøft. Dagens krav sier følgende: "Terreng rundt byggverk skal planeres med fall utover minimum 1:50 i en avstand på minimum 3 m. Hvor terrenget gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak være fall langs veggen, avskjæringsgrøfter o.l. Takvann må ledes bort i rør eller så langt bort fra byggverket at det ikke fører til fuktpåkjenning av bygningsdeler under terreng."

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Grunnen er lukket. Utvendige vann- og avløpsrør er fra byggeår. Ukjent type og tilstand. Det kan ikke utelukkes at vann-/avløpsrør er av eldre støpejern eller betongrør. Tilknyttet offentlig V/A via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Utvendige vann/avløpsledninger er fra byggeår (over 25 år). Det vil si at over halvparten av forventet levetid er utgått.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det anbefales ytterliggere kontroll av utvendig vann- og avløpsledninger. Kombinasjonen av antatt alder- og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger på sikt. Det gjøres videre oppmerksom på at skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg.

Oljetank,TG2
Boligen har nedgravd oljetank på eiendommen og tilhørende installasjoner innvendig i boligen (røropplegg, dagtank, oljefyr). Det gjøres oppmerksom på at det ble registrert røropplegg 2 plasser på eiendommen. Foran inngangsparti ved hushjørnet mot nordøst og foran inngang til underetasje mot vest. Mulig nedgravd 2 tanker. Ytterligere undersøkelser bør foretas. Generelt for nedgravde oljetanker i Arendal Kommune: "Oljetanker over 3200 liter skal med jevne mellomrom gjennomgå tilstandskontroll for å sikre at tanken er i betryggende stand. Huseier er selv ansvarlig for å vite størrelse, tilstand og beliggenhet på sin egen oljetank. Ta kontakt med et godkjent firma for å få hjelp til lokalisering og tilstandskontroll. Hvor ofte tanken skal kontrolleres avhenger av tankens alder og byggemateriale. En oljetank har begrenset levetid og de fleste tanker må skiftes ut etter 30-40 år. Etter dette kan slitasje og erosjon føre til lekkasjer fra tanken. Oljetanker under 3200 liter må ikke gjennomgå jevnlige tilstandskontroller, men huseier har likevel ansvar for at tanken er i betryggende stand og for eventuelle lekkasjer."
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- - Boligen har nedgravd oljetank på eiendommen.
Tiltak
- Tiltak:
- - Det må påregnes fjerning av tank og røropplegg i grunn, eller tilfredsstillende sanering iht. kommunens pålegg. Det henvises til Arendal Kommune for mer informasjon vedr. nedgravde oljetanker.

Enebolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Bruken av rom på befaringsdagen stemmer ikke helt overens med godkjente tegninger fra kommunenes byggesaksarkiv. Underetasje: - Tegning viser Gang, men rommet benyttes i dag som Kontor. - Tegning viser Hobby, men er ombygd og består i dag med følgende romfordeling: Entre, Bod, Gang, Mellomgang, Vedbod og Trimrom. - Tegning viser Disp, men fremstår som Allrom og Mellomgang. 1. Etasje: - Tegning viser Grovkjøkken, men benyttes i dag som Vaskerom.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Enebolig
Standard : Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold : Bygget har stedvis etterslep på vedlikehold og det må forventes noe oppgraderings- og vedlikeholdsbehov.
 
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Hvitevarer

Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin, micro, vaskemaskin og tørketrommel.

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.  

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4203/206/365:
09.12.1971 - Dokumentnr: 7147 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

09.12.1971 - Dokumentnr: 7147 - Festekontrakt - vilkår
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT

23.02.1971 - Dokumentnr: 1125 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4203 Gnr:206 Bnr:16

01.01.2020 - Dokumentnr: 1247641 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0906 Gnr:206 Bnr:365

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern

Sammendrag selgers egenerklæring

Det gjøres særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd boligen. Selger har derfor ikke førstehånds kunnskap om boligen/eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.

Pkt. 8: Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen, eiendommen og nærområdet du tenker kan være relevant og nyttig for personer som vurderer å kjøpe boligen.
Svar: Rolig og etablert nærområde, kort vei til buss, ca 2 km til moderne1-10skole. Nærhet til flott turområde og lysløype. Solfylt, utsikt til Torungen fyr og Arendals skjærgård.
Produktnummer: EB39D0E5-E4DF-46AC-9053-47400ED1196C Kategori: