Om eiendommen
Oppvarming
Elektrisk og ved. Vedovn i stue og kjellerstue. Varmekabler på bad i hovedetasje. For øvrig panelovner. Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Det er nedgravd oljetank av plast på eiendommen. Tanken er tømt.
Som en følge av Stortingets klimaforlik fra 2012 er det med virkning fra og med 1. januar 2020 innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin. Kommunen kan i tillegg ha vedtatt lokal forskrift som krever at oljetank/parafintank må graves opp og fjernes, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper oppfordres til selv å avklare med kommunen hvilke krav som gjelder og overtar ansvar, risiko og kostnader for dette. For mer informasjon og støtteordninger, se www.enova.no.
Parkering
Parkering på egen tomt, samt i garasje.
Selger tinglyser rett til å kunne rydde tomten for å bevare noe utsikt for hans eiendom vest for garasje.
Standard
Boligen er oppført i 1975 og går over 2 etasjer. Ut fra alder og byggemåte fremstår boligen som normalt godt vedlikeholdt. Det er for øvrig påregnelig oppgraderingsbehov som følge av alder og naturlig slitasje.
Trappeadkomst opp til inngangspartiet. Vindfang og gang med god plass til å henge fra seg yttertøy. Boligen har en romslig stue med god plass til sofagruppe og spisebord. Det er godt med naturlig lysinnslipp fra store vinduer i stuen. Nydelig utsikt over kilen fra stue og veranda. Stuen varmes opp av peisovn som gir lun og god varme på vinterstid. Kjøkkenet har laminat på gulv. Veggflatene er utført med malt tapet og fliser over kjøkkenbenk. Det er benyttet takessplater i tak / himlingen. Nyere kjøkkeninnredning med over og underskaper. Fronter i lys utførelse og laminert benkplate. Kjøkkenet har integrert koketopp og komfyr. Det er avsatt plass til kjøleskap og oppvaskmaskin. Det er i tillegg et enkelt kjøkken i underetasjen med med utslagsvask, kjøleskap og 2 kokeplater.
Det er 3 soverom i hovedetasje. Det ene soverommet har stort garderobeskap med speil og utgang til veranda hvor man kan nyte morgenkaffen.
Det er separat toalettrom og bad i hovedetasjen. Toalettrommet har nytt laminatgulv. Veggflatene er utført med malt tapet og det er benyttet takessplater i himlingen. Rommet er innredet med toalett og vask. Kombinert bad/vaskerom med overflater og installasjoner fra perioden rundt 1995. Gulvbelegg med oppkant. Veggflatene er utført med våtromsplater og det er benyttet takessplater i tak / himlinger. Badet er innredet med servantinnredning, dusjhjørne og har opplegg for vaskemaskin. Baderommet er utført med elektrisk avtrekksvifte og varmekabler i gulv.
Praktiske boder i kjeller for lagring, samt romslig kjellerstue. Rommet er originalt godkjent som hobbyrom.
Elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i entrè/vindfang, hovedetasje. Tavleskapet er utført med automatsikringer. I følge eier ble innholdet i tavleskapet fornyet i 2009.
Tilstandsrapport:
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 12.07.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Innholdsrik enebolig fra 1975, oppført i 2 etasjer. Videre er
eiendommen bebygget med frittstående uthus/bod fra 1989 og frittstående garasjebygning fra 1995. Garasjebygningen er for øvrig oppført på egen parsell / tomt. Det foreligger godkjent sluttrapport etter el-kontroll, utført i 2020. Kjøkkeninnredningen i boligens hovedetasje er fornyet de senere år. Varmtvannsberederen ble skiftet i 2022. Avløpspumpen/kloakkpumpen ble skiftet i 2018 og peisovnen i hovedetasjen ble i følge eier skiftet i perioden rundt 2011/2012. Det er montert nytt innvendig stålrør i pipe, inneværende år. Boligen fremstår som normalt vedlikeholdt, ut fra alder og byggemåte. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig dreneringen, gjenværende vinduer, undertakstekkingen, gjenværende røropplegg og elektrisk spredningsnett, som legges til grunn for vurderingen. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende terrengforholdene og rom under terreng. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
Utvendig:
Taktekking, TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater, takutstikket på et punkt og gangbare deler av øverloftet. Bærende undertak av sponplater. Undertaket er tekket med gjenværende shingeltekking fra boligens opprinnelige oppføringsår. Teknisk utførelse kan ikke vurderes uten omfattende demontering av yttertaket. Yttertaket er tekket med betongtakstein. I følge eier er yttertakstekkingen fra 1996.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Snøfangere, TG3
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Tiltak
- Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Nedløp og beslag, TG2
Takrenner og nedløp i stål eller aluminum. Fallforhold i renner er ikke vurdert. Pipebeslag i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det ble registrert påbegynt delaminering i tilknytning til beslag over tak.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Veggkonstruksjon, TG2
Undersøkelsen er foretatt ved visuell inspeksjon, fra bakkenivå. Ytterkonstruksjonen er oppført i bindingsverk av tre. Teknisk utførelse er ikke vurdert da det krever inngrep i konstruksjonen. Utvendige overflater er utført med stående malt tømmermannskledning og liggende malt vestlandskledning. I følge eier ble utvendige overflater malt i perioden rundt 2021.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Datidens byggemåte medfører påregnelige utettheter i vindsperresjiktet. Varierende grad av slitasje. Deler av kledningen er utsatt for vannsprut fra tilstøtende treterrasse. Musebåndene ved veggfoten har begrenset funksjon.
Tiltak:
- Normalt løpende vedlikehold av ytterkledningen.
Takkonstruksjon/Loft, TG2
Undersøkelsen er foretatt fra bakkenivå, innvendige overflater, takutstikket på et punkt og gangbare deler av øverloftet. Taket er en fabrikkfremstilt valmtakskonstruksjon med horisontal isolering mot innredede rom.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen.
- Det er avvik:
- Enkete sammenklemte luftespalter ved takutstikkene. Det mangler flueduk / insektnetting ved takutstikkene. Det ble registrert muselort på deler av øverloftet.
Tiltak
- Lokale utbedringer av sammenklemte luftespalter. Videre må det påregnes forebyggende tiltak mot mus på loftet. Det kan med fordel ettermonteres insektnetting ved takutstikkene.
Vinduer, TG2
Malte trevinduer med 2-lags glass. Kontrollerte glassfelt er produksjonsmerket 1972, 1974 og 1988. Nyere isolerglass fra 2020 i tilknytning til eksisterende fastkarmvindu i stue.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
- Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser. Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt for vinduene. Det ble registrert fargesymptomer på punkterte glassfelt.
Tiltak
- Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Det er behov for løpende vedlikehold og det må påregnes kommende utskiftninger av de gjenværende vinduene.
Terrassedører, TG2
Tredører i malt utførelse med 2-lag glass, fra oppføringsperioden. Utvendig side er nylig malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Aldringssvekkelser for tettepakning og isolerglass. Det ble registrert motfall / ujevnheter på terskelbeslag i tilknytning til stuedøren.
Tiltak
- Det må påregnes etablering av tettepakning og utbedring av terskelbeslag, eventuelt utskiftning av dørene i sin helhet.
Hovedinngangsdør, TG2
Tredør i malt utførelse med 2-lag glass og sidefelt. Døren er nylig malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Døren har redusert tettefunksjon og isoleringsevne.
Tiltak
- Dører med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele døren eller kun selve glassene.
- Det må påregnes utbedring av tettepakning, etterjustering og kommende utskiftning av isolerglass, eventuelt utskiftning av døren i sin helhet.
Kjellerdør, TG2
Nyere tre / trefiberdør i malt utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det mangler utvendig terskebeslag. Dørens nedre del er tidvis utsatt for vannsprut fra terreng. Det ble registrert friksjon mellom karm og dørblad.
Tiltak
- Etterjustering og ettermontering av utvendig terskelbeslag.
Treterrasse ,TG2
Treterrasse med malt rekke. Konstruksjonen består av videreførte gulvbjelker.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.
- Naturlig alders slitasje medfører økt risiko for utettheter og kondensering rundt bjelkegjennomføringer i ytterkonstruksjonen. Noe underdimensjonert konstruksjon, hovedsakelig som følge av fritt utspring i front. Deler av konstruksjonen er utsatt for vektbelastningen ved snøras fra taket.
Tiltak
- Beslag må skiftes ut/monteres.
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Anbefaler etterforsterkning av utspring i front. For øvrig normalt løpende vedlikehold.
Utvendige trapper - 2, TG3
Murtrapper i tilknytning til hovedinngang og kjellernedgang.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.
- Normal alders slitasje for utvendige murkonstruksjoner.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Vedlikehold av betongoverflater.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Utvendige trapper, TG2
Tretrapp med rekkverk og overflatebehandlede tretrinn.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
- Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
- Løpende overflatevedlikehold.
Innvendig
Overflater, TG2
Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av alder og modernitet. Bodrom og kjellerrom med enkel overflatestandard er ikke vurdert. Innvendige gulver er utført med fliser, laminat og parkett. Veggflatene er utført med trepanel (malt og umalt), malte plater og tapet. Det er benyttet takessplater og trepanel i tak / himlinger. Deler av de innvendige overflatene er kosmetisk oppusset.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Redusert limdekning (bom) under deler av det flislagte entrègulvet. Enkelte merker etter mekaniske oppheng / innfestinger på veggflatene. Noe uttørking/delaminering og slitasje i tilknytning til parkettgulv. Stedvis enkel utførelse i tilknytning til belistningsoverganger.
Tiltak
- Eventuelle kosmetiske oppgraderingsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser.
Etasjeskille/gulv mot grunn ,TG2
Etasjeskiller / Bjelkelag i tre. Betonggulv mot grunnen i underetasjen.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble registrert noe ujevnheter i gulv mot grunn.
Tiltak
- Det er ikke registrert behov for umiddelbare tiltak. Eventuelle tiltak må vurderes etter eier eller kjøpers egne preferanser.
Radon, TG2
Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger eller dokumentasjon som omfatter radonmålinger eller radontiltak. Eiendommen ligger i et område med lav/moderat grad av radonforekomster, i henhold til Nasjonalt aktsomhetskart for radon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted, TG2
Boligen er utført med elementpipe. Steinforblending i stue, hovedetasje. Pipeløpet er utført med nytt innvendig stålrør. Det foreligger godkjent tilsynsrapport fra 19.02.2024. Fyringsinstallasjoner er ikke funksjonstestet. - Nyere peisovn i stue, hovedetasje. Peisovnen ble i følge eier installert i perioden rundt 2011/2012. - Vedovn av støpejern i kjellerstue.
Vurdering av avvik:
- Ildfast stein har sprekker.
- Overflateslitasje i tilknytning til vedovn av støpejern i kjellerstue. Sprekk i ildfast stein, i tilknytning til peisovnen i hovedetasjen.
Tiltak
- Ildfast stein bør skiftes ut/repareres.
Rom Under Terreng, TG2
Vurderingen omfatter kjellerrom i underetasjen. Etasjen er delvis utført med tildekkede overflater mot tilbakefylt ytterkonstruksjon. Tildekkede overflater mot tilbakefylte grunnmurer og oppforede kjellergulv kan være utsatt for skjult fuktproblematikk og betegnes derfor som risikokonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Det ble registrert synlige symptomer på fuktvandring i tilknytning til rom med åpne murkonstruksjoner. Videre ble det registrert forhøyede fuktverdier i tilknytning til paneloverflater og feil teknisk konstruksjonsutførelse, hvor det er benyttet to lag med diffusjonsplast. Asfaltimpregnert papp mot yttervegg medfører økt risiko for soppvekst ved oppfukting. Forhøyede fuktverdier i rom under terreng med tilbakefylte yttervegger kan være forårsaket av fuktvandring i ytterkonstruksjonen og/eller innvendig kondensering som følge av dampholdig inneluft som kondenserer mot kalde yttervegger / overflater.
Tiltak
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
- Rom med tilbakefylte ytterkonstruksjoner må holdes varme og tilstrekkelig ventilert, inntil rommene en gang skal renoveres. Videre må ytterkonstruksjonene holdes under oppsikt for tilstandsendringer. Eventuelle tiltak må også sees i sammeneng med avsnittene: Drenering og Terrengforhold.
Innvendige trapper, TG2
Svingtrapp i tre med malte trinn, rekkverk og ettermotert håndløper.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Tiltak
- Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Innvendige dører, TG2
Malte og lakkede finèrdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Det ble registrert noe friksjon i tilknytning til enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
Våtrom
1.etasje / underetasje > Bad/Vaskerom
Generell, TG3
Enkel vaskeromsløsning i boligens underetasje. Rommet er utført med betonggulv. Veggflatene er utført med malt murpuss og plater. Det er benyttet malt trepanel i tak / himling. Rommet er utstyrt med servant, badekar, varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Rommet er utført uten tettesjikt for håndtering av lekkasjevann. Våtrommet har kun naturlig ventilering.
Tiltak
- Det må påregnes kommende renovering av vaskerommet, som følge av enkle tekniske tekniske løsningsvalg.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
1.etasje / underetasje > Bad/Vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG3
Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen i tillegg til at rommet er utført med åpne murkonstruksjoner og åpne vannrør mot våt-soner.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.
- Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone
Tiltak
- Konstruksjonen må holdes under oppsikt inntil rommet skal renoveres. Kostnadsestimatet fremgår av det foregående avsnittet. Videre må fremtidige tiltak sees i sammenheng med avsnittene: Drenering, Terrengforhold og Rom under terreng.
Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad
2.etasje / hovedetasje > Bad/vaskerom
Generell, TG3
Kombinert bad/vaskerom med overflater og installasjoner fra perioden rundt 1995. Det er ikke utarbeidet dokumentasjon for våtromsarbeidene. Overflater: Gulvbelegg med oppkant. Veggflatene er utført med våtromsplater og det er benyttet takessplater i tak / himlinger. Utstyr: Servantinnredning, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin. Baderommet er utført med elektrisk avtrekksvifte og varmekabler i gulv.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det ble registrert misfarget gulvbelegg under servantinnredningen. Deler av gulvet i og utenfor dusjsonen. Det mangler hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann fra gulvet utenfor dusjsonen. Nedre kant av veggplater i dusjsonen har synlig svelling. Vindu er plassert i dusjsonen / våt-sone og er utsatt for vannsprut.
Tiltak
- Det må påregnes kommende renovering av baderommet, for å tåle normal bruk etter dagens krav. Anbefaler varsom bruk og eventuelt etterinstallering av dusjkabinett, inntil våtrommet skal renoveres.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
2.etasje / hovedetasje > Bad/vaskerom
Tilliggende konstruksjoner våtrom, TG2
Hulltaking med inspeksjon og fuktmåling er foretatt fra tilstøtende toalettrom, mot dusjsonen. Det er ikke avdekket skadelige fuktverdier i hulltakingsområdet, ved måling av trefuktinnhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Påviste svellingssymptomer i nedre kant av våtromsplater i dusjsonen medfører økt risiko for fuktinntrengning til bakenforliggende konstruksjoner. selv om ikke dette gir indikasjoner på fuktmåling.
Tiltak
- Inntil baderommet skal renoveres anbefales ettermontering av dusjkabinett for å unngå direkte vannsprut mot baderommets overflater.
Kjøkken
1.etasje / underetasje > Kjøkken
Overflater og innredning, TG2
Enkel kjøkkenløsning i tilknytning til kjellerstue. Overflater. Flislagt gulv. Veggflatene er utført med trepanel og plater. Det er benyttet trepanel i tak. Utstyr: (ikke funksjonstestet). Modulkjøkken med utslagsvask, kjøleskap og 2 kokeplater.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
- Installasjonen har passert sin forventede brukstid.
Tiltak
- Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.
- Videre anbefales ettermontering av komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper som forebyggende tiltak mot eventuelle vannlekkasjer.
1.etasje / underetasje > Kjøkken
Avtrekk, TG2
Kjøkkenløsningen er utført med elektrisk styrt baderomsvifte på yttervegg.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
- Eksisterende vifte var ikke funksjonell på befaringstidspunktet.
Tiltak
- Anbefaler etablering av avtrekksventilator over kokesonen.
2.etasje / hovedetasje > Kjøkken
Overflater og innredning, TG2
Kjøkken med nyere innredning. Overflater: Laminatgulv. Veggflatene er utført med malt tapet og fliser over kjøkkenbenk. Det er benyttet takessplater i tak / himlingen. Innredning: Nyere kjøkkeninnredning med over og underskaper. Fronter i lys utførelse og laminert benkplate. Utstyr: (ikke funksjonstestet) Integrert koketopp og komfyr. Avsatt plass til kjøleskap og oppvaskmaskin. Ingen synlige eller målbare fuktsymptomer. Anbefaler på generelt grunnlag å ettermontere komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper / waterguard
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det ble registrert redusert limdekning under enkelte fliser.
Tiltak
- Det er ikke behov for umiddelbare tiltak. Flisoverflater med symptomer på løs limdekning bør holdes under oppsikt for riss/sprekker i fuger eller emaljeoverflater.
Spesialrom
2.etasje / hovedetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon, TG2
Toalettrom i tilknytning til boligens 2.etasje / hovedetasje. Overflater: Nytt laminatgulv. Veggflatene er utført med malt tapet og det er benyttet takessplater i himlingen. Utstyr: Standard toalett og ny servantinnredning.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
1.etasje / underetasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon, TG2
Enkel toalettromsløsning i tilknytning til underetasjen. Overflater: Flislagt gulv. Veggflatene er utført med trepanel og det er benyttet malt trepanel i tak/himlingen. Utstyr: Nyere standard toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Toalettrommet mangler tilluft og mekanisk avtrekk. Det ble registrert fuktmerker i nedre kant av trepanel på veggflatene.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
- Det må påregnes oppussing av overflater i toalettrommet. Videre anbefales ettermontering av automatisk lekkasjestopper / waterguard for å redusere risikoen for fuktproblematikk ved eventuelle fremtidige lekkasjer fra toalettrommets installasjoner.
Tekniske installasjoner
Vannledninger, TG2
Boligen er utført med vannrør/trykkrør i kobber. Et av vannrørene i underetasjen er for øvrig skiftet til plast (rør i rør) som følge av lekkasje fra det opprinnelige vannrøret. Ingen åpenbare lekkasjer fra røropplegget på befaringstidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
- Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden.
Tiltak
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Anbefaler ettermontering av waterguard / lekkasjestopper i tilknytning til rom med vanninstallasjoner, uten sluk og tettesjikt for håndtering av lekkasjevann. Vannrør bør frostsikres i kalde rom.
Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør i plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Ventilasjon, TG2
Periodisk mekanisk avtrekk fra kjøkken og baderommet i hovedetasjen. Tilluftsventiler i enkelte vinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
- Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tiltak
- Bedre ventilering må etableres.
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Anbefaler ettermontering av mekaniske avtrekk i toalettrommet og våtrommet i underetasjen, samt ettermontering av tilluftsventiler og gjennomstrømningsspalter i dørene for å sikre et minimum med luftvekslinger og uttransportering av dampholdig inneluft. Økt grad av ventilering vil samtidig ha en forebyggende effekt mot innvendig kondensering.
Varmtvannstank, TG2
Varmtvannsbereder (ca 200 liter) er plassert i bad/vaskerom, underetasje.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Tiltak
- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Elektrisk anlegg, TG3
Elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i entrè/vindfang, hovedetasje. Tavleskapet er utført med automatsikringer. I følge eier ble innholdet i tavleskapet fornyet i 2009. Tilgjengelig kursfortegnelse i tavleskapet. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon. Det er fremlagt godkjent sluttrapport etter el-kontroll, utført i 2020.
Tomteforhold
Drenering, TG2
Tilbakefylt ytterkonstruksjon mot underetasjen. Grad av tilslamming og eventuelle drensrør i grunnen kan ikke vurderes uten terrenginngrep. I følge eier er det tidligere utført tiltak for å forbedre drensløsningen.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Tiltak
- Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
- Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
- Eventuelle tiltak må også sees i sammenheng med avsnittene: Rom under terreng og terrengforhold.
Grunnmur og fundamenter, TG2
Synlige deler av grunnmuren er oppført i blokker av lettklinkerbetong. Støpt betongplate mot terreng i underetasjen. Det er nylig utført utvendig overflatevedlikehold av murverket.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det ble registrert spenningsriss / sprekker i deler av murverket. Det ble registrert sprekker i deler av betonggulvet, mot terreng.
Tiltak
- Riss eller sprekker i grunnmurer må observeres over tid for å se eventuelle endringer. Normalt vedlikehold må for øvrig påregnes. I forbindelse med en eventuell fremtidig renovering anbefales etterkontroll / boreprøve av betong mot grunnen for å undersøke om det er etablert tett / kapillærbrytende plastsjikt mot grunnen.
Forstøtningsmurer, TG3
Forstøtningsmur av betong i tilknytning til utvendig trappenedgang til underetasjen. Enkel natursteinsmur i tilknytning til blomsterbed ved grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Tiltak
- Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.
- Påviste skader må utbedres.
Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000
Terrengforhold, TG2
Tomten er opparbeidet i skrånende terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Deler av terrengopparbeidelsen har fall mot murverket. Trappenedgang til kjellerinngang medfører økt risiko overvannsbelastning ved eventuell tilstopping av drensløsningen.
Tiltak
- Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Terrengforholdene må holdes under oppsikt. Eventuelle tiltak må vurderes over tid, i forhold til overvannstilsig i nedbørsperioder og perioder med overganger mellom frost og snøsmelting.
Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2
Boligen blir forsynt med forbruksvann fra borebrønn. Forbrukskapasiteten er ikke vurdert. I følge eier er det ytterligere 2 naboeiendommer som er tilknyttet borebrønnen. Videre blir det opplyst at det er klargjort for bruk av forbruksvann fra Krokvåg vannverk. Avløp føres til det kommunale nettet via privat avløpspumpe. I følge eier ble installasjonen etablert ved egeninnsats i perioden rundt 2015/2016 og avløpspumpen er plassert i opprinnelig septiktank. Videre blir det opplyst at avløpspumpen ble skiftet i 2018. Vann og avløpsledninger er nedgravet. Utvendige vann og avløpsledninger er derfor ikke fysisk kontrollert. Vurderingen beror utelukkende på tilgjengelige opplysninger om anleggets alder og naturlig slitasje. Utvendig stoppekran er ikke funksjonstestet.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Det er ikke etablert serviceavtale for avløpsanlegget.
Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Innhent dokumentasjon, om mulig.
Oljetank, TG3
Det er etablert nedgravet brenseltank for oljefyring ved det nordøstlige ytterhjørnet. Datidens byggemåte tilsier at det er etablert glassfibertank. Det foreligger ingen tilgjengelige kontrollrapporter. Innvendig måler indikerer at brenseltanken er tømt eller tilnærmet tømt. Generelt: Utfasing av oljefyringsanlegg innen 01.01.2020 2020, medfører at det må påregnes sanering eller konvertering til biobrensel.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger krav om sanering av oljetank.
- Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger.
- Det foreligger ingen tilgengelig kontrolldokumentasjon.
Tiltak
- Det må påregnes sanering av brenseltanken eller konvertering til biobrensel, som følge av varslet utfasing av oljefyringsanlegg innen 01.01.2020. Anbefaler å kontakte godkjent / sertifisert saneringsselskap for utfyllende informasjon om tanken kan saneres på stedet. Tiltaksestimatet omfatter ikke eventuelle forurensninger i grunnen, forårsaket av lekkasje fra tanken.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Romslig tomt med fantastisk utsikt mot Ulevågkilen og Askerøyfjorden. Hyggelig hage med plen, frukttrær, bed og beplantninger. Gruset tun ved eiendommens innkjørsel med god biloppstillingsplass. Veranda med utgang fra stue og soverom.
Eiendommen består av to teiger, en for boligeiendommen og en langs Ulevågkilen. Det er godkjent tillatelse til oppføring av brygge. Tillatelsen er gyldig i tre år. Se vedlegg.
Det fremkommer av matrikkelrapport at det er noe usikre tomtegrenser. Avvik kan derfor forekomme i større eller mindre grad. Garasjen stod tidligere på en annen tomt, som høsten 2024 er sammenføyd med boligeiendommen. Enkelte av kartene i salgsoppgaven er mottatt fra kommunen før denne sammenføyingen. Se kart i matrikkelrapport fra 14.11.2024 for dagens grenser.
Sammendrag selgers egenerklæring
Følgende fremkommer av selgers egenerklæring:
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - Snekkerarbeidet ved Ole Grimsland i 1995. Vet ikke hvem som la gulv/varmekabler.
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - Montert nye takrenner. Skifta ett stort vindusglass i stue. En ny takhatt, avlufting. (2021). Arbeid utført i 1996 av Håndtverkservice TV.
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - Ved ekstremt regnvær trengte vann opp i gulvet i kjellerstue og fukta isolasjonen og tregulv. Gulvet ble tatt opp, og materialene tørka i over ett år. Tykk plast, nye liggere og ny isolasjon ble lagt ned. En liten lekkasje i et rør oppsto. (2022). Vannet ble tørka og sugd opp, og nytt rør montert.(Betonggulv).
8. Er det utført arbeid med drenering? - Etter vanninntrengning, ble det sprengt, gravd og lagt dreneringsbrønn samt nytt dreneringsrør for avhjelping av eksisterende rør. Arbeidet ble utført i 1996 av Per Ø Olsen.
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget? - Ja, en jordfeilbryter slo ikke ut ved kontroll. (2020).
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - Nytt sikringsskap m/automatsikringer. Jord og overspenningsvern. (2009) Skifta bryter, jordfeil automat etter kontroll. 2020 v AACI as. Arbeid ble utført av Tvedestrand Elektro i 2009.
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - Koplet avløpsrør i sjø til kommunalt. Se "kjeller". Ny septikkpumpe 2018. Arbeid utført av Brødrene Vatne i 2015.
14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen? - Tanken er av plast, er i god stand og tømt. Den er ikke tatt opp, avventer "miljøfyring".
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - Meget små sprekker i puss. Egen. Rapport fra tilsyn.
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - Skifta ut to ovner. Kontroll i 2012. Kontrolleres uke 8-9 2024. Sprekker i pipeforing. Montert innvendig stålrør i pipa v Åmli Bygg.
24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? - Bytta om plassering, bad/vaskerom med matbod i kjeller Murer og Rørleggerarbeider. (Dette ble utført under byggeperioden). Rørleggerarbeid, 1980, med kjøkkenkrok og wc i kjeller. Arbeid utført av Silas Pedersen. Erling Olsen for 30 + år siden.
28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?- Veirett og avløp for berørte eiendommer er tinglyst med felles vedlikehold.
Tilleggskommentar til egenerklæring: Det ble utført kontroll på fyringsanlegg 19.02.2024. Det ble ikke registrert avvik. Det ble kommentert sprekk i rørløp. Det er montert nytt i etterkant av kontrollen.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Det er terrasse og balkongarealene (TBA) for hovedetasjen som fremgår av rapporten. Hovedetasjen har 1 terrasse i tilknytning til stue og soveromsdelen. Tilkomsttrapper og opparbeidelse på terreng er ikke inkludert i beregningen av terrasse / balkongarealene (TBA).
Enebolig:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Den faktiske bruken og inndelingen av rommene samsvarer ikke fullt ut med fremlagte tegninger. Vurderingen omfatter også deler av de utvendige fasadene (eksempelvis kjellervinduer og trapp til terrasse). Kjellerstuen i boligens underetasje er etterinnredet og er ihht byggetegninger opprinnelig godkjent som hobbyrom. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at bruksendringene er formelt omsøkt, byggemeldt eller godkjent, og det er ikke utstedt ferdigattester for tiltakene.
Garasje:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Bygningens fasader samstemmer ikke fullt ut med fremlagte tegninger.
Uthus/bod:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Bygningens fasader samstemmer ikke fullt ut med fremlagte tegninger.
Diverse
Eiendommen består av to teiger under gnr. 92 bnr. 56, en teig med boligeiendom, samt en teig mot Ulevågkilen. Det foreligger godkjent byggetillatelse for oppføring av brygge langs vannet. Tillatelsen er gyldig i 3 år. Se vedlegg i salgsoppgave.