Om eiendommen
Oppvarming
Varmepumpe. Vedovn (må påregnes tilsyn av pipen som er i bruk).
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene. Det er ukjent om det er anlagt oljetank på eiendommen. Ved etablert oljetank på denne påregnes sanert/fjernet.
Parkering
Garasje og ellers rikelig med parkeringsmuligheter på egen tomt.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Mangler data den 22.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Eldre sjarmerende enebolig beliggende attraktivt til ved Buøya i Mandal. Tomten er romslig med muligheter for utvikling og den grenser ned til elven hvor det og medfølger båthus. Området tilbyr nærhet til skole, turområder, Mandal sentrum samt kollektivtransport b.l.a. Boligen har ukjent opprinnelse men vurderes oppført på 1800 tallet en gang. Det er i fjor og i år blitt utført en del moderniseringer på overflater som nye
vinduer/ytterdører, malerarbeider, kledning stedvis, renner/nedløp, inv. overflater malt, nye tepper, 80% av elektro fornyet m.m. De nyeste overflatene på boligen fremstår i bra stand, de eldre overflatene har en del slitasje/elde etter alder og man vil måtte påregne stedvise moderniseringer. Boligen med sitt sjarmerende utrykk har normale skjevheter på gulver, er lite isolert samt har lave takhøyder som må forventes ut ifra boligens opprinnelig alder. Det meste av loftsetasjen har takhøyde som ikke er målbart, men grunnet alder vurderes rommene til godkjent selv om arealet ikke er medregnet etter dagens krav. Her finner man 4 soverom og loftsgang.
Det er registrert enkelte konstruksjoner som er gitt TG 2 og TG 3, da dette blant annet er forhold hvor utførelse avviker fra standardens krav (NS3600), og ikke nødvendigvis har skader eller feil som tilsier at umiddelbare tiltak er nødvendig. Samtidig er det enkelte av forholdene som blant annet påvirker sikkerhet i bruk og vannskadesikkerhet, og hvor det anbefales at tiltak utføres. Deler av avvikene er enkelt beskrevet nedenfor og blir ytterlige kommentert i rapport:
Øvrige viktige opplysninger for deg som kjøper kan være:
- Romslig og solrik tomt med potensiale for utvikling.
- Garasje og båthus medfølger. Disse bygningene er ikke tilstandsvurdert men det må påregnes vedlikehold/renovering.
- Oppvarming med vedovn og to varmepumper fra 2022/23.
- Attraktiv beliggenhet.
- Mye av overflatene er modernisert.
Vær oppmerksom på:
Det er ikke etablert brannslukkingsutstyr og/eller røykvarsler i boligen iht. forskrift. Det mangler røykvarslere i boligen ut ifra befaring.
Følgende avvik har fått TG3:
- Drenering og rom under terreng med normalt avvik.
Oppsummering:
Dreneringen fungerer ikke som tiltenkt. Det er tydelige tegn på fukt og skader i kjelleren. For videre omtale se "rom under terreng" Fukten vurderes å ikke være kritisk fordi kjelleren er uinnredet.
Anbefalte tiltak:
Kjeller bør holdes under observasjon. Lagring av varer bør unngås og god utlufting ivaretas. Ut ifra alder vil det kun være ved behov om man ønsker å får en tørrere kjeller at dreneringen må påregnes skiftet. Ingen umiddelbar kostnad er påkrevd men kostnad er gitt etter krav for å vise anslått kostnad for utbedring.
Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000.
Rom under terreng
Oppsummering:
Det observert et fuktig miljø i kjelleren grunnet svekket drenering som normalt ut ifra byggeår. Registrerte avvik vurderes ikke å være vesentlig og kjelleren fungerer som en grovkjeller. Lagring av fuktømfintlige varer anbefales ikke. Stubbegolvets tak bør vurderes platet med vindsperre eller lignende for å minimere fukt luft mot 1 etasjen.
Anbefalte tiltak:
Kjelleren må ha åpne mur/steinkonstruksjoner med god utlufting. Vurder ventileringsbehovet da det er lite form for ventiler samt evnt. vindtettplate/duk i tak. Kostnad er gitt dette.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000.
- Kledning/yttervegger med avvik.
Oppsummering:
TG3 er gitt da det mot gavl nord-vest er det registrert stedvise råteskader i kledning. Videre har gavl sørvest råte i bunnstokk samt synlig spor morr/borrebille. Det registreres manglende/dårlig lufting bak kledningen. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Museband mangler og samt det er noe utett overgang mellom bunnstokk/vegg. Yttervegg gavl nord-øst er funnet i bra forfatning, har og etablert lufting/museband i bunn av kledning, men det mangler lufting i topp.
Anbefalte tiltak:
Påviste råte skader må utbedres. Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen samt tettere løsning i bunn mot bunnstokk, videre anbefales det å etablere musetetting bak kledning.
Ved nyere fasader må det påregnes råteskader i konstruksjonen og påpekt avvik ved gavl sør-vest bør utbedres. For en ytterlige inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Ut ifra alder på boligen vil det måtte forventes noen skader på reisverk da spesielt rundt vinduer/dører samt bunnstokk. Kostnader vil da kunne påløpe.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000.
- Det mangler stigetrinn til feier samt snøfangere etter krav.
Oppsummering:
TG3 er gitt etter krav da det ikke er etablert stige for feier på taket eller snøfangere.
Anbefalte tiltak:
Forskriftsmessig adkomst for feier må etableres. Snøfangere må etableres for god personsikkerhet om takkonstruksjonen tillater det.
Utbedringskostnader: 10 000 - 50 000.
- Etasjeskillet har normale skjevheter.
Oppsummering:
Som normalt i boligen grunnet dets høye alder registreres det større skjevheter (over 3cm) og stedvis knirk. TG3 er gitt dagens krav for planhet.
Anbefalte tiltak:
Oppretting og eventuell avstiving av gulv kan anbefales før eventuelt nytt gulv legges. Utbedringskostnader: Ingen umiddelbar kostnad.
- Branntilsyn bør utføres.
Oppsummering:
Det bør påregnes tilsyn av pipen som er i bruk. Det er registrert manglende ubrennbareplate under feieluken, pipe er kledd imot, den ene pipen er blendet, avvik mot brennbart materiale feieluke m.m. Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen.
Anbefalte tiltak:
Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak anbefales en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utført av brann- og feiervesen. Kostnad er gitt kontroll. Ved utbedringer samt anlegning støl/keramikk rør i pipen vil det måtte påregnes en større kostnad.
Utbedringskostnader: Under 10 000.
- Trapp til kjeller med normalt avvik.
Oppsummering:
TG3 gis etter krav da det mangler rekkverk i trappen utover en håndløper.
Anbefalte tiltak:
Etablering av rekkverk anbefales for bedre sikkerhet.
Utbedringskostnader: Under 10 000
- Badet må påregnes renovert for å tåle dagens bruk.
Oppsummering:
Badet er av eldre dato og må påregnes totalrenovert for å tåle dagens krav. Rommet har støpt gulv med smurt maling på gulv, tapetsert vegger. Innredet med dusjkabinett, vask med innredning, opplegg vaskemaskin, toalett. Elektrisk vifte.
Anbefalte tiltak:
Badet må totalrenoveres for å tåle dagens bruk. Ved videre bruk må dusjkabinettet brukes for å spare overflater fra fritt vann.
Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000.
Følgende avvik har fått TG:
TG2:
- Terrasse med avvik.
- Loft, taktekking og dets konstruksjon samt renner har avvik. Det har og vært stedvise lekkasjer på tak tidligere og ny tekking bør påregnes i fremtiden.
- Kjøkken og trapp til loft med avvik.
- VVS og EL-anlegg samt vvs bereder grunnet alder og krav.
- Ventilering utover åpning av vinduer mangler i boligen som normalt.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Stor og flat tomt som er opparbeidet med plen, gruset innkjørsel m.m. Lang strandlinje til elva.
Eiendommen er ikke oppmålt, og har usikre grenser. Oppgitt areal er basert på skylddeling og matrikkelinfo. Skylddelinger kan være unøyaktige og er ikke koordinatfestet, tomtens arealet kan derfor avvike i større eller mindre grad. Iflg skylddelingsforretning i 1962 da bnr 40 ble fradelt denne eiendommen er det oppgitt at restarealet er ca 6,5 dekar. Dette er et usikkert areal da matrikkelbrev og eiendomskart viser ca 8,9 mål. Nøyaktig tomteareal vil første fremkomme ved en ny oppmåling av eiendommen.
Sammendrag selgers egenerklæring
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Gammelt men virker, se tilstandsrapport.
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 2.1.2 Årstall: 2024.
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Ufaglært.
2.1.7 Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Kun malingsarbeid, ingenting teknisk.
Tak, yttervegg og fasade
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Ikke noen lekkasjer i vår eiertid, men har tidligere vært noe, se tilstandsrapport.
4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
4.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 4.1.2 Årstall: 2023.
4.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
4.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet nesten alle vinduer og begge inngangsdører, skiftet endel kledning, litt nye takrenner. Utebod er kledd helt på nytt og nye
vinduer.
4.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Byggfirma Kåre Rosseland.
4.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei.
Kjeller
6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja.
7 Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Beskriv omfanget: Gammel kjeller, ser det har vært fukt her, se ellers tilstandsrapport.
Elektrisitet
9. Har det vært feil på det elektriske anlegget? Ja.
Beskriv feilen og omfanget: Gammelt og utdatert, ca 85% av det elektriske anlegget er lagt nytt.
10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
10.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 10.1.2 Årstall: 2024.
10.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
10.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert nytt elektrisk anlegg på alle rom i 2. etg og stuer og gang i 1. etg, Nye utelamper rundt hele huset. Det er etter at huset ble lagt ut for salg
også utført følgende: Montert Komfyrvakt Montert Zaptec elbillader Ny og høyere hovedsikring, nå 3x63A, nok strøm til å dekke en kjempestor bolig nå. Overspenningsvern i sikringsskapet 2 nye LED-lamper med kontakt under skap på kjøkken Det er utført en uavhengig brannforebyggende el-kontroll, alle feil er lukket og alt er i 100% orden nå. Minst 85% av det elektriske anlegget er nå nytt.
10.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Elit AS.
10.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
Rør
11. Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? Ja.
Spesifiser hvilken type: Kommunalt drikkevann, kommunalt avløp via pumpekum (delt med nærmeste nabo).
13 Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
13.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
13.1.2 Årstall: 2024
13.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?
2 Faglært
13.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Etter at huset ble lagt ut for salg er det utført følgende: Rørlegger har montert: Ny varmtvannstank Vannstopp for oppvaskmaskin i kjøkkenskap
13.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Finn og Albert Egeland AS
13.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
Ventilasjon og oppvarming
16 Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
16.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid. 16.1.2 Årstall: 2024.
16.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
16.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Nye varmepumpe montert i 2. etg i 2024.
16.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Maxbo Mandal
16.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.
Skjevheter og sprekker
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort: Huset er over 100 år, se tilstandsrapport.
18 Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? 2 Ja.
Beskriv feilen eller endringen: Pipe trenger utbedring.
Sopp og skadedyr
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Huset er over 100 år, det er observert paddelus og maur.
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Beskriv omfanget: Se tilstandsrapport, huset er over 100 år
Andre opplysninger
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Skriv opplysningene her: Huset er gammelt, langt over 100 år, det fremstår nå som brukbart for en beboer som ikke krever høy standard. Det er selve eiendommen med
strandlinje og båthus som utgjør den største verdien her, selve huset må anses som et oppussings objekt.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Eiers opplyser videre at følgende utbedringer er foretatt etter tilstandsrapport og egenerklæring ble signert:
Elektriker har montert:
Komfyrvakt
Zaptec elbillader
Ny og høyere hovedsikring, nå 3x63A, nok strøm til å dekke en kjempestor bolig nå.
Overspenningsvern i sikringsskapet
2 nye LED-lamper med kontakt under skap på kjøkken
Det er utført en uavhengig brannforebyggende el-kontroll, alle feil er lukket og alt er i 100% orden nå. Minst 85% av det elektriske anlegget er nå nytt.
Rørlegger har montert:
Ny varmtvannstank
Vannstopp for oppvaskmaskin i kjøkkenskap
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Det meste av loftsetasjen og kjelleren har ikke målbart areal etter dagens krav/regler pga lav takhøyde. Kjelleren og loftsetasjen er herav betegnet som GUA.
Loftsetasjen har for øvrig 4 soverom og lofts gang, godkjent rømningsveier ved rømningsvinduer anlagt. Ut ifra alder på boligen samt at det ikke er foretatt endringer av rommene på loft, vil rommene vurderes som godkjent, men arealet er ikke medregnet i rapport grunnet dagens krav. Se punkt lovligheter for mer. Mindre avvik på åpent areal vil kunne forekomme.
Takhøyden loftsetasjen er fra ca . 1,82m til 1,98m. Loftet er etter dagens bruk ikke godkjent til varig opphold, men ut ifra alder, manglende tegninger samt da det ikke er foretatt videre flytting av vegger m.m. ut ifra besiktigelsen, vil loftsetasjens gang og 4 soverom være godkjent til bruk etter eldre regler selv om arealet ikke er medregnet under BRA i/e arealet. Ved ominnredning av rom, vil rommene ikke bli vurdert til godkjent.
Rømning på loft er for øvrig ivaretatt ved at vinduer på loftet er utført med løs midtpost.
Båthuset har plass til to båter, åpninger er henholdsvis: 2,73x8,10m / 2,82x8,10m.
Diverse
Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddig og rengjort før visning, og at den ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort før overtagelse.
Eiendommen selges for firma. Det gjøres særlig oppmerksom på at eier ikke har bebodd boligen. Eier har derfor ikke førstehånds kunnskap om boligen/eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta særlig grundig besiktigelse, helst med bistand av teknisk sakkyndig.