Om eiendommen
Oppvarming
Elektrisk og ved. Peisovn i stue og varmepumpe i trappegang. Peisovn må kontrolleres og repareres før bruk.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Eier opplyser om at det er nedgravd oljetank på eiendommen. Denne er ikke tømt.
Som en følge av Stortingets klimaforlik fra 2012 er det med virkning fra og med 1. januar 2020 innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin. Kommunen kan i tillegg ha vedtatt lokal forskrift som krever at oljetank/parafintank må graves opp og fjernes, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper oppfordres til selv å avklare med kommunen hvilke krav som gjelder og overtar ansvar, risiko og kostnader for dette. For mer informasjon og støtteordninger, se www.enova.no.
Parkering
Parkering på tomten, samt liten garasje.
Standard
Boligen er oppført i 1972 og går over 2 etasjer. Det er etablert hybel i boligens underetasje. Boligen er å anse som renoveringsklar.
Lys stue med store vinduer som gir godt med naturlig lys. Det er peisovn i stue, samt varmepumpe i trappegang. Det er utgang til terrasse fra stue.
Boligen har separat kjøkken med eldre innredning. Innredningen har over- og underskap. Det er avsatt plass til kjøleskap og komfyr. Det er også montert et enkelt hybelkjøkken i underetasjen med avsatt plass til komfyr, kjøleskap og vaskemaskin.
Badet i hovedetasjen har belegg på gulv og malte plater på vegger. Badet er innredet med toalett, servant og badekar. Bad i underetasje har eldre baderomsløsning. Det er belegg på gulv og våtromstapet på veggflater i dusjsone. For øvrig er veggflater utført med malt panel. Rommet er innredet med toalett, servant og garnityr.
Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i trappegang hovedetasje og underfordeler i hybel-delen. Det er etablert nyere automatsikringer i hovedtavlen
og det er gjenværende keramiske skrusikringer i underfordeler-skapet.
Tilstandsrapport:
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 05.06.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Renoveringsklar enebolig fra 1972, oppført i 2 etasjer. Det er etablert hybel / utleiedel i boligens underetasje. Det eksisterende yttertaket ble sannsynligvis etablert på første del av 1990-tallet. Ildstedet i boligens hovedetasje er av nyere dato. I følge eier ble innholdet i tavleskapet skiftet i perioden rundt 2016. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig dreneringen, gjenværende vinduer, taktekkingen, ytterkledningen, gjenværende røropplegg og elektrisk spredningsnett, som legges til grunn for vurderingen. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende terrengforholdene, rom under terreng og våtrommene. Det ble registrert fuktskader i tilknytning til tilfarergulv og innforede trekonstruksjon mot tilbakefylte yttervegger i boligens underetasje. Påløpt slitasje i kombinasjon med registrerte fuktskader og
boligens helhetlige oppgraderingsbehov medfører at boligen vurderes som renoveringsklar. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte
avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3: Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Utvendige beslag har utettheter. Taktekkingen har passert sin forventede brukstid og det er ikke etablert heldekkende pipebeslag. Det ble registrert utettheter ved gjennomføringer i taket.
Utvendig > Nedløp og beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det ble registrert defekt takrenne, nedbøyninger og opphopning av nedfall i renner. Videre ble det registrert utettheter rundt luftelyre, rust i tilknytning til beslag og skjevheter i trinn for feiestige.
Utvendig > Utvendige trapper. Det er ikke montert rekkverk. Trappeløpet har synlig slitasje.
Innvendig > Rom Under Terreng. Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Det er påvist fuktighet i oppforet tregulv i underetg/kjeller, og det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er høy luftfuktighet i kjelleren med stor fare for en skadeutvikling. Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Videre ble det registrert / påvist svikt i deler av gulvet. Forhøyede fuktverdier i rom under terreng med tilbakefylte yttervegger og tilfarergulv kan være forårsaket av fuktvandring i ytterkonstruksjonen som følge av sviktende drenering og/eller innvendig kondensering som følge av dampholdig inneluft som kondenserer mot kalde yttervegger / overflater. Påvist gulvsvikt, synlig fuktvandring i ytterkonstruksjonen og høyt fuktinnhold på kontrollerte steder tilsier at etasjen har omfattende fuktskader.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Generell. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er kun naturlig ventilering. Det er ikke benyttet vanntette overflater / overganger i våt-soner rundt badekaret. Det ble registrert svelling i undergulv rundt sluket. Videre ble det registrert svelling i takplate ved gjennomføring for lufteventil og veggplate ved bunn av badekaret.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom. Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Det ble registrert svelling og oppfuktet platekledning i våt-sonen.
Våtrom > Underetasje > Bad - Hybel > Generell. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet mangler avtrekksventilering. Det ble registrert overflateskader i dusjsonen. Det mangler hjelpesluk for håndtering av lekkasjevann fra installasjoner utenfor dusjsonen og det ble registrert motfall på deler av gulvet. Videre ble det registrert sprekk i servant og redusert / dårlig avrenning.
Våtrom > Underetasje > Bad - Hybel > Tilliggende konstruksjoner våtrom. Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Overflateskader i våt-sonen medfører økt risiko for fuktvandring / lekkasjer til tilstøtende konstruksjoner.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom - Hoveddel > Generell. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det mangler tettesjikt for håndtering av lekkasjevann og det er ikke etablert mekanisk/elektrisk avtrekksventilering. Synlige rustsvekkelser i støpejernssluk.
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken > Avtrekk. Avtrekk fungerer ikke.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. I følge eier har det vært tilfeller av tilbakeslag av avløpsvann i vaskeromssluket, i underetasjen. Det ble registrert rustsvekkelser i tilknytning til støpejernssluk og avløpsgjennomføringer i gulv.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold. Brannslukningsapparat er over 10 år. Tiltak: Utskiftning av brannslukningsapparat. Anbefalt utskiftningsintervall for røykvarsler er hvert 8-10 år.
Tomteforhold > Drenering. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Tomteforhold > Terrengforhold. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Deler av den utvendige tilbakefylte opparbeidelsen har fall mot grunnmur.
Tomteforhold > Oljetank. Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det foreligger ingen tilgengelig kontrolldokumentasjon eller opplysninger om oppfyllingsgrad.
TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Veggkonstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Varierende grad av slitasje, tørkesprekker og solfalming.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Delvis avstengt utlufting / luftespalter ved takutstikkene. Delvis defekt vindsperre over isolasjon og manglende isolerende sjikt over takbjelker, med påfølgende kuldebro / varmetap. Ventiler i endevegger er ikke slagregnstette og det ble registrert delvis defekt insektnetting ved takutstikkene.
Utvendig > Vinduer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Varierende grad av friksjon, innvendig kondensflass, slitasje og punkterte glassfelt. Aldringssvekkelser for tettepakninger og isolerglasser.
Utvendig > Hovedinngangsdør. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler utvendig terskelbeslag.
Utvendig > Kjellerdør. Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
Innadslående slagretning medfører økt risiko for fuktinntrengning ved terskel. Det mangler utvendig terskelbeslag. Nedre del av dørbladet er særlig utsatt for vannsprut / slagregnsbelastning.
Utvendig > Terrassedør. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det ble registrert hakk/lokal skade i dørblad og utettheter i terskelbeslaget.
Utvendig > Terrasse over garasjetilbygg. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Overflatene har et helhetlig behov for overflatevedlikehold. Det er uvisst om overganger og tekking mot underliggende garasje er tette.
Utvendig > Garasjeport. Porten fremstår med synlig slitasje. Det ble registrert friksjon og ujustert åpne/lukke fujnksjon.
Innvendig > Overflater. Varierende grad av slitasje og opphengsmerker etter mekaniske innfestinger. Utildekkede avslutninger mot terskler. Defekte skapfronter i soverom.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Betonggulver fra den aktuelle tidsperioden er utført uten fuktsperre mot grunnen. Videre ble det registrert noe ujevnheter i gulv mot grunn.
Innvendig > Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann. Ildstedet er ikke innmeldt til kommunens brann / feiervesen.
Innvendig > Innvendige trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Innvendig > Innvendige dører. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Varierende grad av slitasje. Dørblad mellom vindfang/entrè og trappegang tar mot gulv.
Kjøkken > Underetasje > Kjøkken - Hybel > Overflater og innredning. Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er ved bruk av fuktindikator rundt utsatte hvitevarer påvist indikasjoner på fuktighet.
Kjøkken > Underetasje > Kjøkken - Hybel > Avtrekk. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken > Overflater og innredning. Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken. Kjøkkenet har generell høy slitasjegrad. Ujusterte fronter. Det ble registrert fuktmerke ved avløpsgjennomføringen i underskapet.
Tekniske installasjoner > Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Deler av røropplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Dørene mellom rommene er utført med trappeterskler som hindrer luftgjennomstrømning.
Tekniske installasjoner > Varmepumpe. Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVS-installasjoner er oppbrukt. Det ble registrert friksjonslyd i tilknytning til utedelen.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i trappegang hovedetasje og underfordeler i hybel-delen. Det er etablert nyere automatsikringer i hovedtavlen og det er gjenværende keramiske skrusikringer i underfordeler-skapet. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon eller kontrollrapporter fra det lokale el-tilsynet.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert utvasking under deler av det utvendige murverket, som følge av manglende nedløpsavslutninger. Betonggulver fra den aktuelle tidsperioden er erfaringsmessig utført uten fuktsperre, armering og isolasjon.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger. Det er trykkfall ved tapping av to kraner samtidig, indikerer svekket effekt på vannledning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Beskrivelse av tomt
Tomten opplyses å være ca. 775 kvm ihht grunnkart mottatt av kommunen. Det er registrert at det er noe usikkerhet rundt grensene. Eksakt areal og grenser kan derfor avvike i større eller mindre grad.
Sammendrag selgers egenerklæring
Det foreligger ikke egenerklæringsskjema for tvangssalg.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Forutsetningen for måleverdig høyde i henhold til Norsk standard 3940, er minimum 190 cm.
Terrasse og balkongarealer (TBA): Det er arealet av takterrassen over garasjen som fremgår av rapporten. Kjøper kan ikke påberobe arealsvikt / arealmangel i forbindelse med opplysningene om TBA som fremgår av rapporten. Tilkomsttrapper, plattinger og øvrig opparbeidelse på terreng er ikke inkludert i beregningen av terrasse / balkongarealene (TBA).
Enebolig: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Opprinnelig toalettrom i tilknytning til trappegang i underetasjen benyttes som bod. Utformingen av terrassen og den tilbygde garasjen samsvarer ikke med fremlagte tegninger.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut i fra dagens byggteknisk forskrift? - Ja, takhøyden er under 240 cm.
Garasje: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det foreligger søknad som omfatter garasje/veranda og skissetegning av terrassen, datert 1976. Den eksisterende utformingen avviker fra fremlagte tegninger.
Diverse
Eier har informert om at kloakken mellom huset og det kommunale har tettet seg 2/3 ganger tidligere.
