Nøkkelinformasjon
Standard
INNVENDIG
1. etasje har laminat, noe parkett og fliser på gulv. Vegger og tak med malte overflater. Underetasje har belegg, teppe og malte betonggulv. Vegger med trepanel, veggplater med tapet/strie, malte overflater og noe synlige murvegger. Trepanel i takhimlinger. Boligen har eldre tre/fyllingsdører i underetasjen og formpressede dører i 1. etasje som er skiftet i senere tid, omkring 2008. Bjelkelag av tre og støpt betongplate plate som underlag for gulv i underetasje. Malt tretrapp fra byggeår mellom etasjer. Boligen har nyere ildsted i 1. etasje tilkoblet mursteinspipe. Det ble murt opp ny peis med innsats i 2022.
VÅTROM
BAD - baderom i 1. etasje modernisert/pusset opp i 2008 med fliser på gulv og vegger. Malte plater i takhimling. Badet er innredet med toalett, dusjkabinett og baderomsinnredning med nedfelt servant.
VASKEROM - eldre vaskerom i underteasje (noe oppgradert i 2020) med malt gulv og murvegger, malt trepanel i takhimling. Rommet har nyere innredning med slette fronter og laminert benkeplate med nedfelt utslagskum i stål. Opplegg for vaskemaskin.
BAD - eldre baderom fra byggeår i underetasjen med vinylbelegg på gulv, trepanel på vegger og tak. Badet er innredet dusjkabinett, vaskeservant og har dør inn til badstue. Rommet har ikke sluk.
KJØKKEN
Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Fastmonterte hvitevarer er oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp. Frys -/kjøleskap som er tilkoblet vann (medfølger i salget). Kjøkkenventilator med avtrekk ut.
SPESIALROM
Badstue - rommet har belegg på gulv, trepanel på vegger og i tak, Badstubenker av tre. Eldre elektrisk badstuovn (defekt).
Toalettrom - med parkett på gulv, malte vegger og takhimling. Rommet har skapinnredning med vask og toalett.
TEKNISKE INSTALLASJONER
- Vannrør av kobber fra byggeår, noe fra senere monteringsår. Avløpsrør av støpejern/plast fra byggeår og senere monteringsår. Tilknyttet offentlig V/A via private stikkledninger, ukjent type/alder/tilstand.
- Ca. 280 liters varmtvannstank fra 2019 plassert på vaskerom i underetasjen.
- Generell luftutskifting i boligen skjer ved naturlig ventilasjon fra vindusventiler, veggventiler og ved at vinduer åpnes.
- Boligen har installert to varmepumper fra 2020 og 2021, plassert i stue i 1. etasje og stue i underetasje.
- Boligen har installert elektriske panelovner som varmekilde.
- El-anlegget i boligen er fra byggeår og noe oppgradert/fornyet i senere tid. Sikringsskap har automatsikringer.
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Lossius Takst AS den 05.07.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
Boligen er oppført i henhold til vanlig byggeskikk og standard for byggeperioden. Bygningen fremstår i hovedsak i god teknisk stand, men med noe påregnelige avvik mot dagens standard og forskriftskrav, samt enkelte tilstandssvekkelser utover den forventede slitasjen, alder tatt i betraktning. Oppsummering av avvik og mangler som defineres som TG2 og TG3 vises fra side 7 i rapporten.
Full tilstandsvurdering gjelder KUN enebolig. Enkel beskrivelse/vurdering av garasje finnes under eget punkt "Garasje".
Hele rapporten må leses grundig.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Våtrom > Underetasje > Bad > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Man må forvente full oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder, tilstand og manglende tetthet i våtsone på rommet. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert
tilstandsanalyse, etter standardens krav.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater Gulv
Det er avvik:
- Det er registrert motfall på gulvet som iht. NS 3600 gir TG 3. Badet fungerer med avviket da det er montert dusjkabinett og god oppkant ved dør, men det gjøres likevel oppmerksom på dette.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Det er avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet og sluk er av eldre type soilsluk med mye rust/slitasje.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000
Spesialrom > Underetasje > Badstue > Overflater og konstruksjon
Det er avvik:
TG 3:
- Badstuovn fungerer ikke ifg. selger.
TG 2:
- Det er påvist fuktskjolder på trepanel i himling mot yttervegg.
- Dør til badstu fremstår utett og er noe skjev/vridd (slått seg).
- Over halvparten av forventes brukstid er oppbrukt på vinylbelegg.
Kostnadsestimat: Under 10 000
TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er avvik:
- Stedvis noe redusert vedlikehold. Det er påvist avflassing av maling, sprekk i enkelte bord og stedvis svertesopp på overflater.
- Ved stikkontroll i underkant av kledning og hjørnebord ble det stedvis ikke registrert tilstrekkelig museband og/eller tiltak for å hindre mus.
- Kledningen ved inngangsparti ligger helt inntil/bak trappen. Dette bidrar til øke faren for eksponering av treverk for vannsprut/snø/smeltevann, med dertil økt nedbrytningshastighet av materialet.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik:
- Deler av takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på oppbygging av tak.
- Kaldtloft er begrenset kontrollert pga. vanskelig tilkomstmulighet på befaringsdagen og stedvis noe manglende gangbart gulv.
- Det ble stedvis påvist huller i insektsnetting mellom luftespalter i gesimskasser.
Utvendig > Vinduer
Det er avvik:
- Eldre vinduer har passert 25 år, noe som tilsier at over halvparten av forventet levetid er utgått på pakninger/gummilister, bevegelige deler og isolerglass. På grunn av vinduenes alder må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert.
- Enkelte eldre vinduer er noe harde å åpne/lukke og har en del slitasje, avflassing av maling på overflater/omramming.
Utvendig > Dører
Det er avvik:
- Basert på alder på vaskeromsdør må det kunne forventes/tas høyde for noe risiko for at isolerglass kan punktere eller er punktert. Det ble imidlertid ikke
registrert symptom av punktering på befaringsdagen.
- Ytterdør til stue i underetasje fremstår med del slitasje på overflater og er noe hard å åpne/lukke.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er avvik:
-Rekkverk tilhørende veranda/balkong er stedvis for lavt (under 1,0 m) iht. dagens regelverk i områder der høydeforskjell er over 50 cm. Det er også registrert
rekkverk som ikke er helt ferdigstilt og noe etterslep på vedlikehold på overflater.
- Det er påvist drypp/lekkasje under stålplater, noe rust på stålkonstruksjoner og slitasje på beslag.
Utvendig > Utvendige trapper
Det er avvik:
- Det er påvist sig/skjevheter i betongtrapp.
- Åpninger i rekkverk (over 10 cm) og rekkverkshøyde (under 0,90 m) er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det mangler rekkverk/håndlist på en eller begge sidene i trappeløpene.
Innvendig > Overflater
Det er avvik:
- Det er stedvis registrert manglende listverk, ujevnheter og slitasje på enkelte vegg/tak overflater, slitasje/merker på eldre gulvoverflater m.m.
Innvendig > Radon
Det er avvik:
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det er foretatt radonmålinger eller at bygget er utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Det er avvik:
- Murkant under/foran peisinnsats er stedvis noe under 30 cm.
- Det mangler ubrennbar plate under sotluker.
Innvendig > Rom Under Terreng
Det er avvik:
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik. Vegger på soverom mot terreng har dampsperre/plast. Bruk av dampsperre i veggen anbefales ikke under noen
omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis iflg. Sintef Byggforsk. Ved måling med pigg i svill inne i vegg, ble det påvist for høye måleresultater (23,8% fuktighet). Årsakene til avvikene kan skyldes fukt fra svakheter ved utvendig drenering, eller kondens som skyldes ufagmessige arbeider med plast.
- På synlige murvegger er det registrert fuktskjolder, saltutslag og malingsflass som kan indikere svakheter ved utvendig drenering.
Innvendig > Innvendige trapper
Det er avvik:
- Åpninger i rekkverk og mellom trinn er større enn dagens forskriftskrav tillater for rekkverk og trapper (over 10 cm). Løsningen ansees å være klatrebart og
usikker for barn.
- Rekkverk er noe for lavt ut ifra dagens forskrift (under 0,90 m) og det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendig > Innvendige dører
Det er avvik:
- Enkelte eldre dører i underetasje tar karm/dørsvill og må ettertrekkes ved lukking. Dørene har også noe slitasje på overflater og enkelte løse dørhåndtak.
Innvendig > Garasje
Det er avvik:
- Det er registrert at vinduer har slitasje utover normal slitasjegrad, slitasje på innvendige overflater, taknedløp avsluttes ved grunnmur/hushjørne uten å
bli ledet vekk, ingen inspeksjonsmulighet av takkonstruksjon m.m.
Våtrom > Underetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Det er avvik:
- Det er registrert dampsperre/plast mellom 2 lag med trepanel i skillevegg.
- Begrenset mulighet til å kontrollere fukt i yttervegg mot tilfyldt terreng pga. dusjkabinett. Risiko for skjulte avvik.
Våtrom > Etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Det er avvik:
- Vindu er plassert i våtsone med listverk/foringer i tre. Det foreligger ikke dokumentasjon på at rommet er malt med våtromsmaling.
Våtrom > Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Det er avvik:
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt ned i sluk. Det er ikke fremvist
dokumentasjon på membran produkter og arbeider.
- Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Våtrom > Etasje > Bad > Ventilasjon
Det er avvik:
- Det er montert vifte i dusjsonen/våtsone. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at denne tåler direkte vannsprut.
Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater vegger og himling
Det er avvik:
- Løsningen med malte murvegger tilfredsstiller ikke dagens krav for tettesjikt i våtsoner. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at overflater er malt med
våtromsmaling. Det gjøres oppmerksom på at eventuell våtromsmaling ikke er det samme som tett membran.
Kjøkken > Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Det er avvik:
- Det er stedvis registrert skader på fronter, unøyaktige tilpasninger på sokkellist samt dører/skuffer som henger og har noe justeringsbehov.
- Det er flere vanninstallasjoner montert i kjøkkenskap. Det ble ikke registrert lekkasjevarsler/vannstopper tilknyttet disse, heller ikke sluttmuffe på vannrør. Ved en eventuell lekkasje vil vann kunne renne ut i skap og kjøkkengulv.
- Det ble ikke registrert komfyrvakt ved kokesone.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder på eldre kobberrør med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse utenom stedvis noe irr, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder og gjelder eldre støpejernsrør og øvrige avløpsrør som har passert 25 år. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn
halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er oppbrukt. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette
er en risikokonstruksjon.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
El-anlegget i boligen er fra byggeår og noe oppgradert/fornyet i senere år. Sikringsskapet har automatsikringer. Det foreligger sluttkontroll/samsvarserklæring (KEAS) på arbeider utført i 2008, men det er ikke foretatt en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dvs. også gjennomgang av eldre el-anlegg de siste 5 år.
Generelt for eldre el-anlegg som ikke er kontrollert av el-tilsyn anbefales det kontroll av fagkyndig kontrollør. Etter enkel visuell kontroll på befaringsdagen ble det registrert noen avvik på det elektriske anlegget.
Tomteforhold > Drenering
Det er avvik:
- Dreneringen er fra byggeår og har ukjente løsninger under bakken. Det er ut fra observasjoner påvist indikasjoner på at dreneringen er utilstrekkelig og har
i dag begrenset effekt.
- Det er ikke registrert fuktsikring mot grunnmur ved underetasje og nedløpsrør ved garasje avsluttes ved hushjørne/ grunnmur uten å bli ledet bort fra
boligen.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Det er avvik:
- Utenom enkelte riss/sprekker er det videre ikke registrert forhold som skulle tilsi at det er vesentligesvikt/svakheter i grunn eller fundamenter. TG 2 satt pga. påviste riss/sprekker.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er avvik:
- Utenom enkelte riss/sprekker er det videre ikke registrert forhold som skulle tilsi at det er vesentlige svikt/svakheter i murene. TG 2 satt pga. påviste riss/sprekker.
Tomteforhold > Terrengforhold
Det er avvik:
- Terrenget rundt boligen er stedvis tilnærmet flatt og tilfredsstiller ikke dagens krav til fall forhold rundt byggverk.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er avvik:
- Det kan ikke utelukkes at utvendige vann/avløpsledninger er fra byggeår. Kombinasjonen av antatt alder- og materiale på utvendige vann- og avløpssystemet tilsier at man må regne med utskiftinger på sikt.
Tomteforhold > Oljetank
Det er avvik:
- Eiendommen har nedgravd oljetank av ukjent type. Ikke sanert/fjernet etter kommunens pålegg/retningslinjer.
TG2 - Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik:
- Målt høydeforskjell var ca. 15 mm gjennom hele rommet i stue/kjøkken. Dette er avvik som kvalifiserer til tilstandsgrad 2 og gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det ble registrert stedvis noe knirk i gulvoverflater.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
Spesialrom > Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Det er avvik:
- Toalettrommet har kun naturlig avtrekk fra takventil, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Komfyr og oppvaskmaskin medfølger kjøpet.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
06.02.1970 - Dokumentnr: 426 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4215 Gnr:33 Bnr:546
01.01.2020 - Dokumentnr: 343068 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0926 Gnr:33 Bnr:669
Info kommunale avgifter
Inkluderer vann og avløpsgebyr, eiendomsskatt og feiing.
Renovasjon kommer i tillegg. Beregnet årsbeløp for 2024 er kr. 4882.
Byggemåte
Bolig oppført i tre over grunnmurer av type murkonstruksjon. Bindingsverkskonstruksjon over grunnmurer kledd med stående kledning, noe liggende kledning på øvre del av gavlvegger som for øvrig er skiftet i 2023 ifm. etablering av takutstikk. Ytterkledningen rundt stue og garasje fra byggeår, ellers noe byttet ut i senere tid. Saltakkonstruksjon med W-takstoler i tre, undertak av trepanel/bord. Taktekkingen skiftet i 2023 med nytt underlagsbelegg, sløyfer, lekter, og yttertekking (Isola Powertekk).Takrenner, nedløpsrør og beslag er av stål fra 2023, skiftet samtidig med taktekkingen. Malte vinduer med rammer/karmer i tre fra byggeår og/eller senere utskiftingsår. De fleste vinduene i 1. etasje er skiftet ut og er merket 2008 og 2020 i vindusglass, utenom vinduene i stuen som er fra byggeår. Vinduene i underetasjen er hovedsakelig fra byggeår og enkelte vinduer har koblet glass. Vindu på soverom er skiftet i senere tid. Malte ytterdører med karmer og rammer av tre. Balkongdører har 2-lags isolerglass. Hovedinngangsdør fra 2022 og balkongdør på soverom i 1. etasje fra 2020. Døbbelfløyet
balkongdør i stue fra 2008. Eldre ytterdører i underetasje. Boligen har veranda mot sørvest foran stue med terrassebord og nyere rekkverk av tre. Noe toppmonterte glass e.l. på deler av rekkverket. Balkong/veranda mot sørøst foran soverom med terrassebord og rekkverk av tre, rekkverk er malt. Utvendige trapper av tre og betong, samt enkelte plassbygde trapper i naturstein. Rekkverk i smijern ved hovedinngang.
Info strømforbruk
Målt energibruk er gjennomsnittet av hvor mye energi boligen har brukt de siste tre årene.
Det er oppgitt at det i gjennomsnitt er brukt:
19 263 kWh elektrisitet
0 kWh fjernvarme
0 liter olje/parafin 0 Sm³ gass
0 kg bio (pellets/halm/flis)
1 000 liter ved
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Boligen har innlagt fiber fra Telenor.
Sammendrag selgers egenerklæring
- i 2020 ble det utført arbeid på:
BAD: Installert nytt dusjkabinett, ny termostat.
VASKEROM: Av faglært (FIRMA): Bytte av varmtvannsbereder, lagt opp nye rør til vask og utekran. Koblet til varmekabler
Av ufaglært: malt vegger og tak, lagt varmekabler, avrettet gulv,
Faglært arbeid ble utført av VB Einar Sundsdal, Lillesand Elektro. Det foreligger ikke dokumentasjon.
- Liten lekkasje i 2023, dryppet ned i romskille mellom stue og gang (Var da eldre takshingel). Ble "nødtekket" med en gang. Taket er byttet i etterkant. Se neste punkt.
- Tak byttet høsten 2023. Lagt underlagbelegg og Isola Powertekk takplater. Nye takrenner og nedløp. Bygd ut takutstikk og skiftet kledning på
gavlvegger. Nye vannbordvindskier + beslag. Utført av Byggfirma Glenn Arne Githmark AS med dokumentasjon.
- Byttet vinduer på alle tre soverom i hovedetasje, byttet verandadør på soverom i hovedetasje. Gjort med hjelp av venn som er tømrer.
- Byttet kledning på yttervegg utenfor 2 soverom i hovedetasje. Utført av ufaglært.
- Byttet ytterdør og kledning rundt. Utført av ufaglært.
- Lagt opp ny kurs og utekontakter ifbm installasjon av ny varmepumpe i 2021 utført av Lillesand Elektro med dokumentasjon.
- Lagt opp nye rør i forbindelse med bytte av varmtvannsbereder, samt rør til utekran. (Se våtrom) i 2020 utført av faglært VB Einar Sundsdal med dokumentasjon.
- Det ligger nedgravd oljetank på tomten.
- Installert ny varmepumpe i både stue og i kjellerstue i 2021 av faglært Agder Klimaservice, uten dokumentasjon.
- Det er noen eldre setningsskader i grunnmur.
- Gammel peis revet. Bygd opp på nytt og satt inn ny peisinnsats av murerfirma.
- Har sett litt svertesopp langs gulv på yttervegg i gammelt fyrrom(nå treningsrom) i kjelleren.
