Om eiendommen
Oppvarming
Ny varmepumpe, flott peisovn i stue, varme i gulv på begge bad/wc, samt elektrisk oppvarming.
Det ble under siste tilsyn fra KBR (03.02.2021) ikke avdekket avvik eller feil som øker risikoen for brann vesentlig.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
Biloppstillingsplass foran boligen på borettslagets tomt. Ikke tinglyst.
Standard
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Thomas Adler Olsen den 09.12.24, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato 05.12.24. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Beskrivelse av eiendommen:
Rekkehuset ble oppført i 1964 og det er utført oppussing, oppgraderinger av boligen gjennom årene. Bla. ble Straikjøkkeninnredning montert i 2002, baderommet i 2.etasje
ble pusset opp i 2006, vaskerommet i underetasjen i 2019, samt plast-vannrør og varmtvannsbereder på 190 liter er montert i boden i underetasjen i 2019. De fleste vinduer og
ytterdører er skiftet ut i regi av Borettslaget, samt utvendig liggende trekledning for noen år siden, ukjent år. Automat sikringer er montert i sikringsskapet, vedovn i stuen og
varmepumpe ble montert i stuen i 2023.
Følgende avvik har fått TG2:
Taktekking,TG2
Eldre stål-plater el. av ukjent årgang som utvendig taktekke boligen har div. værslitasje ut i fra alder. Besiktigelse er foretatt i fra bakkenivå og taktekke er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Borettslaget har ansvar for vedlikehold, oppgraderinger av utvendige bygningsdeler.
Nedløp og beslag,TG2
Eldre plast-takrenner m/nedløp og helbeslag på pipen av ukjent årgang. Bla. takrennene har div. værslitasje og det er lekkasje i bla. takrenne skjøten over inngangsdøren. Besiktigelse er foretatt i fra bakkenivå og takrenner og takbeslag er ikke kontrollert.
Vurdering av avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Vinduer - 2,TG2
Vurdering av avvik: Det er avvik: To kjeller vinduer med enkle-glass i kjellerstuen er i fra byggeår og har div. slitasje ut i fra alder, og vinduene kan ikke åpnes. Tiltak: Oppgradering, utskiftinger kan påregnes og enkle-glass har dårlig U-verdi.
Dører - 2,TG2
Vurdering av avvik: Det er avvik: Balkongdøren med 2.lags glass i fra 1987 i kjellerstuen har noe slitasje ut i fra alder. Tiltak: Vedlikehold, oppgraderinger kan påregnes og ut i fra alder kan punktering oppstå i glasset.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Veranda og terrasse oppført i trekonstruksjoner med terrassebord og rekkverker har høyde på ca. 87 cm. Treverk har normal værslitasje og normalt vedlikehold kan påregnes. Eier opplyste at verandaen ut i fra stuen ble bygd i 2006 og terrassen ved underetasjen i 2007. Evnt. sig/avvik i dekker på verandaen og terrassen er ikke kontrollert med laser/vater, samt fundamenter, understøttelser og øvrige murer, gjerder ol. på eiendommen. Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskillere er oppført i trekonstruksjoner og betong-gulver i underetasjen. Lyd/brannskiller mellom boenheter er ikke kontrollert. Innvendige gulver har sig/retningsavvik som normalt for eldre boliger. Mest sig/avvik ble registrert i 2.etasje hvor det ble målt ca. 5-30 mm. sig/avvik med gulvlaser gjennom hele rommet i soverom, gang på befaringen, og ca. 5-20 mm. sig/avvik med gulvlaser gjennom hele rommet i stue, gang i 1.etasje på befaringen. Alle gulver ble ikke kontrollert med laser på befaringen.
Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak: Andre tiltak:
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Radon,TG2
Vurdering av avvik: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
Pipe og ildsted,TG2
Malt/pusset teglsteins-pipe i fra byggeår med feieluke i underetasjen og i 2.etasje. Vedovn er montert i stuen av Murmester Bjunes og over tak har pipen helbeslag av ukjent årgang. Ok avstand foran ildsted til brennbart materiale og registrerte ikke sprekker i synlige overflater på pipen på befaringen. Innvendig pipeløp og utvendig pipebeslag er ikke kontrollert av undertegnede. Vurdering av avvik: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak: Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
Rom Under Terreng,TG2
Vurdering av avvik: Det er avvik: Det er kun boden i bakkant av underetasjen som har tillfylt terreng i mot grunnmuren, og grunnmuren er synlig innvendig i boden som ikke har innvendig påforing i trekonstruksjoner mot grunnmuren. Det var noe målbar fukt med fuktindikator på overflater i betong-gulv mot grunnmur på befaringen. Fuktutslag har sammenheng med drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren som er i fra byggeår, samt fukt oppsug i fra grunnen i betong-gulver som ikke har plast/fuktsperrer montert. Generelt er rom under terreng en utsatt konstruksjon mht. kondens, fukt. Tiltak: TG ut i fra alder, utsatt konstruksjon.
Innvendige trapper,TG2
Innvendige trapper i fra byggeår har normal slitasje med rekkverk montert oppe i 2.etasje og en håndløper på veggen. Trappen til underetasjen har ikke rekkverk eller håndløper på vegger. Vurdering av avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
- Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
- Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Innvendige dører - 2,TG2
Vurdering av avvik: Det er avvik: Døren til baderommet i 2.etasje har noen merker, fuktsvelling i bunn av dørbladet og døren til trapp til underetasjen er i fra byggeår, samt til boden. Dørblad til vindfang og stue var ikke montert på befaringen. Tiltak: TG ut i fra alder. Våtrom: Underetasje > Vaskerom/bad.
Overflater vegger og himling,TG2
Baderomspanel-plater på vegger og malt panel på innvendig tak har normal slitasje. Vurdering av avvik: Det er avvik: Arbeider er utført som egeninnsats og bla. noe ufagmessig utførelse av belistning, bla. på døren og fotlister er benyttet som taklister. Tiltak: Våtrommet fungerer med avvikene.
Underetasje > Vaskerom/bad
Overflater Gulv,TG2
Fliser på gulvet har normal slitasje, enkelte fliser er litt ujevnt montert, trolig utført av ufaglært og fotlister benyttes normalt ikke i våtrom. Gulvet har litt feil fall (fall mot døren i fra sluken under vaskemaskinen) og det er lavere høyde enn 25 mm. i fra topp membran ved dørterskelen til topp sluk i gulvet under vaskemaskinen. Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Andre tiltak: Div. oppgraderinger kan påregnes.
Underetasje > Vaskerom/bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Plast-sluk med stålrist i gulvet under vaskemaskinen uten synlig mansjett, membran. Eier opplyste at det er montert smøremembran under flisene, ukjent utført av hvem. Det ble ikke registrert synlig membran i luken med stoppekran ved gulv ved toalett på befaringen. Det var noe målbar fukt i gulvet med fuktindikator på overflater i vaskerommet på befaringen. Vurdering av avvik: Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Tiltak: Innhent dokumentasjon, om mulig. Eier har fakturaer i fra Rørlegger T. I. Quidding AS som dokumentasjon.
2. etasje > Bad
Overflater vegger og himling,TG2
Fliser er montert på vegger og malt panel på innvendig tak. Eier opplyste at tak panelen skal males. Vurdering av avvik: Det er påvist sprekker i fliser. Det er litt sprekk i fuge og sprekk i en vegg flis oppe ved døren. Andre tiltak: Div. oppgradering kan påregnes.
2. etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Vurdering av avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Fliser på gulvet har normal slitasje, men det er litt sprekk, manglende fuge ved dørterskelen. Gulvet har lite fall og det er lavere høyde enn 25 mm. i fra topp membran ved dørterskelen til topp sluk i gulvet under innredningen. Andre tiltak: Div. oppgraderinger kan påregnes.
2. etasje > Bad
Sluk, membran og tettesjikt,TG2
Plast-sluk med stålrist i gulvet under innredningen med klemring, mansjett. Det ble ikke målt unormale fuktverdier med fuktindikator på overflater i baderommet på befaringen og dusjkabinett er montert som er en god løsning mht. fukt. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
2. etasje > Bad
Ventilasjon,TG2
Baderommet har ventil i veggen, men dørkarmen har ikke luftespalte for tilluft til rommet. Vurdering av avvik: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
Tekniske installasjoner
Vannledninger - 2,TG2
Stoppekran og kobber-vannrør i fra byggeår er synlig bla. i luke ved gulv i vaskerommet i underetasjen og under kjøkken vasken, registrerte ingen lekkasjer på befaringen.
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Avløpsrør - 2,TG2
Støpejerns-avløp i fra byggeår er synlig bla. i boden i underetasjen og under kjøkken vasken, registrerte ingen lekkasjer på befaringen. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatsikringer er montert i gangen i 1.etasje. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei
Kommentar:
1. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar: Eier opplyste at el-anlegget ble oppgradert med bla. automatsikringer i 2002-2006, og i 2019 i vaskerommet i underetasjen, og at arbeider er utført av elektriker.
2. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ja.
3. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ukjent
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Nei
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Nei
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank? Nei
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei
Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering,TG2
Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren er i fra byggeår og er ikke kontrollert av undertegnede. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmuren i fra byggeår er oppført i betong. Vurdering av avvik: Det er avvik: Ingen store sprekker ble registrert i synlig grunnmur på befaringen, mindre sprekk innvendig i boden i underetasjen og utvendig ved kjeller vindu.
Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik: Det er avvik: Boligen ligger på flat tomt og ved nedbør samler det seg en mindre vanndam på asfalten foran inngangsdøren. Tiltak: Generelt anbefales fall på terreng i fra boliger på min. 1:50 og min. 3 m. ut i fra grunnmurer for å redusere fukt påkjenningen på grunnmuren.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige vann og avløpsrør i fra byggeår er ikke kontrollert av undertegnede. Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Beskrivelse av tomt
Tomten er felles for borettslaget. Denne boligen disponerer solrik stor veranda med utgang fra stue og solrik terrasse med utgang fra kjellerstue.
Sammendrag selgers egenerklæring
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Hadde vannlekkasje for mange år siden, det var knekk i gammel sluk, skade i tak ned til kjøkkenet. Byttet tak på kjøkkenet, pusset opp badet. Byttet alle rør sluk, la nye fliser. Ny dusje, toalett og bad roms innredning. Deler av dette ble dekket av forsikringen via borettslag if.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Byttet alle rør, innredning, dusj, wc, og fliser, 2006. Try rør byttet alle rør og toalett dusj vask. Murmester Bjunes la membran og fliser på vegg tak.
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Jeg og to av naboene hadde rotte for ca 3/4 år siden. Vi trodde den kom inn via boden min. Vi gravde oss til bunnen, men ingen inngang hos meg bare fjell, kunne komme seg videre deri fra å inn til naboen min. Vi har støpt igjen alt i boden min. Helt tett der. Og alt bra oss meg. Naboen har gjort det sammen. Vi fant ingen inngang fra ut siden. Vi tror den er kommet når naboen på enden i 27 da de pusset opp kjelleren sin. Døra nede sto mye oppe. Vi har ikke hatt noe siden. Har aldri hatt rotter før, bodd her siden 2002.
- Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Kjelleren, har sendt inn bruksendring til kommunen for kjellerstue. Venter på godkjenning. Har alle krav, begge naboene har fått dette godkjent. De sa ca. 3 ukers behandlings tid.
- Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Pusset opp vaskerom, med wc og vask. Rørlegger T.IQuidding A/S, 2019.
- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Vinduene i kjelleren er gamle, de er fra det ble bygd i 1964. Kan ikke åpnes. Bør skiftes på sikt. Noen svarte skraper på toalett i 2 etg som ikke går vekk.
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Diverse
Det er ikke lys i kjøleskapet, og ikke lys i komfyren, ellers fungerer det som det skal.
