Nøkkelinformasjon
Standard
Boligen er oppført i perioden rundt 1900, oppført i halvannen innredet etasje og uinnredede kjellerrom. Boligen er senere tilbygget ved hovedinngang og østlig retning. Terrassen med takoverbygg, kjellerdør, hovedinngangsdøren og deler av vinduene i boligen er av nyere dato. Videre er det utført enkelte utbedringstiltak på røropplegget etter frostskade, inneværende vintersesong, hvor det også ble byttet enkelte kraner og installasjoner.
Boligen har inngangsparti fra terrasse med overbygd tak. Gang med fliser på gulv og innebygde garderobeskap med plass til å henge fra seg yttertøy. Romslig stue og spisestue, inndelt i to soner. Stuen har vedovn for oppvarming som gir lun og god varme på vinterstid. Enkelt, eldre kjøkken med malte tregulv. Innredning har over og underskaper med fronter i slett malt utførelse. Rommet har frittstående hvitevarer og åpen grue (ikke i bruk og må ikke benyttes mtp brannsikkerhet).
Bad i 1. etasje er innredet med dusjkabinett, toalett og vask. Badet har flislagte vegger i dusjsonen. Øvrige veggflater har tapet og fliser på gulv. Det er opplegg for vaskemaskin i kjeller.
Det er 4 rom i overetasjen som er benyttet som soverom. 3 romslige soverom med dobbeltsenger og enkeltsenger, samt 1 mindre soverom er innredet med enkeltseng. Deler av loftsetasjen har lav takhøyde og det mangler vindu/dagslys i det midtre soverommet i loftsetasjen. Rommene regnes derfor ikke som godkjente soverom.
Boligen har åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i trappegang. Tavleskapet er utført med automatsikringer.
Annekset på tomten har ukjent byggeår, men er iflg takstmann antageligvis oppført i perioden 1968/1969. Utvendige overflater er utført med liggende malt dobbeltfalset kledning av nyere dato. Bygningen har et helhetlig oppgraderingsbehov som følge av manglende ferdigstillelse av påbegynte innvendige arbeider. Det er klargjort eller påbegynt arbeid med klargjøring for tilkobling til vann og avløp som boligen for øvrig. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at det er gitt utslippstillatelse for tilkobling til vann og avløp fra bygningen. Utfyllende opplysninger må eventuelt innhentes hos kommunens vann og avløpsavdeling. Annekset er tiltenkt 2 soverom, stue/kjøkken og bad. Det foreligger ingen tegninger eller søknader for annekset som kan bekrefte bruken av rommene. Rommene regnes derfor ikke som rom godkjent for varig opphold.
Tilstandsrapport:
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Espen Martinsen den 28.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon: Enebolig fra perioden rundt 1900, oppført i halvannen innredet etasje og uinnredede kjellerrom. Boligen er senere
tilbygget ved hovedinngang og østlig retning. Videre er eiendommen bebygget med anneks og frittstående bod. Terrassen med takoverbygg, kjellerdør, hovedinngangsdøren og deler av vinduene i boligen er av nyere dato. Videre er det utført enkelte utbedringstiltak på røropplegget etter frostskade, inneværende vintersesong, hvor det også ble byttet enkelte kraner og installasjoner. Kjøper må være oppmerksom på naturlige aldringssvekkelser for aktuelle bygningsdeler. Det er hovedsakelig gjenværende deler av taktekkingen, ytterkledning, dreneringen, vinduer, gjenværende røropplegg og elektrisk spredningsnett som legges til grunn for vurderingen. Det må påregnes forebyggende tiltak mot kondensfukt i kjeller / krypkjeller. Vurderingen omfatter også annekset. Viser for øvrig til kommentarer vedrørende terrengforhold og baderommet. Påbegynte arbeider med etterinnredning av annekset er ikke ferdigstilt. Bygningen har gjenværende rehabiliteringsbehov og behov for utbedring av tekniske løsninger som medfører fuktskader. Frittstående bod med tilhørende terrasse vurderes som renoveringsklar. Byggtekniske merknader er kommentert i rapportens enkelte avsnitt. Rapporten må leses i sin helhet
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3: Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er ingen lufting i konstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Datidens byggemåte tilsier at konstruksjonen er utført uten dampsperresjikt, med påfølgende økt risiko for kondensfukt. Tildekkede takkonstruksjoner fra den aktuelle tidsperioden med begrenset eller manglende utlufting er særlig utsatt for kondens/fuktproblematikk og betegnes som risikokonstruksjoner. Fuktmerker/fuktskade i kott kan ha medført følgeskader i takkonstruksjonen og må kartlegges / undersøkes nærmere ved åpning av konstruksjonen.
Utvendig > Treterrasse - Frittliggende. Det ble registrert råte i terrassegulvet og synlige skjevheter. Skjevhetene sannsynliggjør at det er råte og/eller setninger i fundamenter. Synlig slitasje i tilknytning til rekker.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konstruksjonene har skjevheter. Konstruksjonene er underdimensjonert. Det er spennvidder i kombinasjon med konstruksjonstykkelser som legges til grunn for vurderingen. Skillekonstruksjonen mot kryprommet er særlig utsatt for kondensbelastning.
Innvendig > Krypkjeller. Det er begrenset tilgang til hele krypkjelleren. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Det er manglende fuktsperre på bakken. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Krypkjelleren har kondensutfordringer. Det ble målt noe høy relativ luftfuktighet i rommet. Videre ble det målt høyt trefuktinnhold / vektprosent i skillekonstruksjonen. Synlig avføring fra mus i kjellerrommet.
Innvendig > Innvendige trapper. Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt. Våtrommet står foran full oppgradering. Kostnadesestimatet omfatter derfor oppgradering av baderommet i sin helhet.
Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold. Brannslukningsapparat er over 10 år. Tiltak: Utskiftning av brannslukningsapparat. Anbefalt utskiftningsintervall for røykvarsler er hvert 8-10 år.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Deler av murverket er sammenrast. Tilbakefylte støttemurer er erfaringsmessig tidvis utsatt for frostsprengning fra tilbakefylte masser.
Tomteforhold > Terrengforhold. Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det ble registrert synlig fuktmerke / fuktskade i kott, synlig fra innvendig side.
Utvendig > Nedløp og beslag. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Utvendig > Veggkonstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Deler av veggfoten mot murverket er tidvis utsatt for kondensbelastning fra tilstøtende kjellerrom. Varierende grad av utvendig slitasje /
rehabiliteringsbehov. Datidens byggemåte medfører begrenset grad av isolering og manglende dampsperresjikt. Kledningen er ikke utført med lufting.
Utvendig > Vinduer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Utvendig > Kjellerdør. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det mangler utvendig terskelbeslag. Terskelområdet er særlig utsatt for fuktbelastning fra terreng og underliggende mur.
Utvendig > Krypromsdør. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Døren har synlig slitasje, friksjon mellom dørblad og karm. Videre er døren særlig utsatt for kondensfukt fra tilstøtende kjellerrom.
Utvendig > Treterrasse - Hovedinngang. Konstruksjonen er festet direkte mot ytterkledningen. Løsningen medfører økt risiko for korrosjon og svikt i festemidlene i tillegg til at løsningen stenger mulighet for vedlikehold av veggfoten. Deler av konstruksjonen er noe underdimensjonert. Det er spennvidder i kombinasjon med konstruksjonstykkelser som legges til grunn for vurderingen. Det mangler overgangsbeslag mellom terrasse og ytterkledning/yttervegg.
Utvendig > Utvendige trapper. Trappevanger står i nær kontakt med terreng og utsettes for direkte fuktbelastning.
Innvendig > Overflater. Langsgående tørkesprekker i tregulvene. Stedvis gulvknirk. Synlig fuktmerke / overflateskade i kott. Redusert limdekning (bom) i tilknytning til enkelte fliser i entrè.
Innvendig > Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Kjøkkengrue / peis med åpen grue er ikke brannsikker og må ikke benyttes. Røykrørsgjennomføringer er ikke tilstrekkelig tettet og det ble registrert sprekker rundt gjennomføringene i pipeløpet. Det foreligger ingen tilgjengelige tilsynsrapporter på fyringsanlegget.
Innvendig > Rom Under Terreng. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Rommene er utsatt for innvendig kondensbelastning. Forhøyede fuktverdier i rom under terreng med tilbakefylte yttervegger kan være forårsaket av fuktvandring i ytterkonstruksjonen som følge av sviktende drenering og/eller innvendig kondensering som følge av dampholdig inneluft som kondenserer mot kalde yttervegger / overflater.
Innvendig > Innvendige dører. Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Varierende grad av vindskjevheter i dørblader og friksjon mellom karm og dørblad.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Overflater vegger og himling. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det visuelle inntrykket tilsier at veggflatene er utført uten tette-sjikt. Fliser er limt direkte mot tapet.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Overflater Gulv. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Ufagmessig utførelse av fliser / avslutninger.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning. Det er påvist kondens på toalettsisterne. Dette kan skyldes feil på flottøren.
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Rommet har kun naturlig avtrekk.
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken > Overflater og innredning. Det ble registrert noe gulvknirk og langsgående tørkespalter i gulv. Enkelte bruksmerker, overflateskall og ujusterte fronter. Det er skumtettet mot mus ved avløpsgjennomføringen i etasjeskillet.
Kjøkken > Hovedetasje > Kjøkken > Avtrekk. Det ble registrert friksjonslyd ved oppstart av ventilatoren.
Tekniske installasjoner > Vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er påvist at vannrør som er utsatt for kulde har mangelfull isolering. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden.
Tekniske installasjoner > Avløpsrør. Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Deler av opplegget kan være utsatt for frostrisiko i den kalde årstiden. Det ble registrert rustsvekkelser i støpejernsslukene.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank. Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg. Åpent elektrisk anlegg, tilknyttet tavleskap i trappegang. Tavleskapet er utført med automatsikringer. I følge eier er det nylig utført utbedring av el-anlegget i annekset, etter pålegg fra det lokale el-tilsynet, datert 30.11.2023. Det foreligger ingen tilgjengelig anleggsdokumentasjon. Anbefaler å kontakte el-takstmann eller autorisert installatør for gjennomgang og vurdering av tiltak på eldre og/eller udokumenterte elanlegg, etablert etter 01.01.1999.
Tomteforhold > Drenering. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter. Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Det ble registrert enkelte riss og sprekker i murverket. Sprekker i betonggulvet i den tilbygde delen av underetasjen. Betonggulver fra den aktuelle tidsperioden er erfaringsmessig utført uten kapillærbrytende sjikt. Det må derfor forventes noe fuktvandring og varmetap i støpte gulver mot grunnen.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger. Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tomteforhold > Septiktank. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse. Det foreligger ingen tilgjengelige opplysninger som tilsier at septiktank med tilhørende spredegrøft er rehabilitert.
Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
Våtrom > Hovedetasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Konstruksjonen ligger mot tilstøtende kjellerrom med kondensutfordringer og betegnes derfor som risikoutsatt konstruksjon. Det ble registrert noe høyt trefuktinnhold, ved hullboring fra tilstøtende stue. Det er for øvrig uvisst om fuktinnholdet kommer av luftfuktigheten i underliggende kryprom/kjellerrom eller fuktvandring i betonggulvet rundt sluket, i baderommet.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
Hvitevarer
Følgende hvitevarer følger handelen: Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Diverse
Det foreligger tinglyst rett til båtplass på grunneiers eiendom.
Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddet og rengjort før visning, og at den ikke vil bli ytterligere ryddet og rengjort før overtagelse.
Randonmåling
Det er ikke foretatt radonmåling.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset til eiendommens salgssum, oppad begrenset til 14 millioner kroner. Forsikringen dekker ikke verditap som følge av forekomst av insekter.
Vedlegg salgsoppgave
Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg må gjennomgås før budgivning. Dokumentasjonen anses som kjøpers beslutningsgrunnlag.
Komplett oversikt over alle dokumenter megler har mottatt fra det offentlige/forretningsfører er tilgjengelig på Sørmeglerens hjemmeside www.sormegleren.no/41240049. Dokumentene kan også fås hos megler ved forespørsel. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Velforening
Frivillig medlemskap i Laget vel.
Servitutter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4213/69/22:
05.11.1979 - Dokumentnr: 3978 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 80 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
18.06.2024 - Dokumentnr: 1577578 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Gjelder feste
Rettighetshaver: Sørmegleren AS
Org.nr: 944 121 331
Elektronisk innsendt
05.11.1979 - Dokumentnr: 3978 - Festekontrakt - vilkår
Festetid: 80 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 150
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
26.09.1978 - Dokumentnr: 3271 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4213 Gnr:69 Bnr:1
01.01.2020 - Dokumentnr: 1187851 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0914 Gnr:69 Bnr:22
05.11.1979 - Dokumentnr: 3978 - Rettigheter iflg. skjøte
Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:69 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:69 Bnr:50
Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:69 Bnr:53
Bestemmelse om båt/bryggeplass
Gjelder denne registerenheten med flere
18.09.2000 - Dokumentnr: 2768 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4213 Gnr:69 Bnr:33
Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene inkluderer feiing kr. 296,-, eiendomsskatt kr. 3152,-, renovasjon RTA kr. 4610,- og slamtømming RTA kr. 1 500,-.
Byggemåte
Den vertikale ytterkonstruksjonen over grunnmuren er oppført i bindingsverk av tre. Taket er en plassbygget saltakskonstruksjon. Konstruksjonen er gjenbygget og utført med tildekkede overflater mot innredede rom. Bærende undertak av trepanel eller plater. Undertaket er tekket med gjenværende asfaltshingel eller asfaltpapp. Takrenner og nedløp i stål eller aluminum. Pipebeslag i plastbelagt stål. Se for øvrig tilstandsrapport.
Info strømforbruk
Selger opplyser om et årlig strømforbruk som utgjør kr. 11 218,-. Strømforbruket vil variere med bruken av boligen. Nåværende eier har brukt boligen som fritidsbolig.
Polisenummer
28116717
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning. Les mer om personvern i vår personvernerklæring på sormegleren.no/personvern
TV/Internett/Bredbånd
Parabolantenne er montert. Det er ikke innlagt internett i boligen i dag.
Vern/SEFRAK
Bygningen er Sefrak-registrert på grunn av bygningenes alder. I forbindelse med restaurering/ombygging vil fylkets kulturminnevern ha uttalelsesrett. De ønsker generelt at gamle bygninger blir bevart, og stiller krav til materialvalg og utforming. SEFRAK er først og fremst et generelt kulturhistorisk register som kanskje særlig har verdi som kildemateriale for lokal historie. Men det blir også benyttet av forvaltningen som et utgangspunkt for å finne ut hvor det kan være verneverdig bebyggelse. Det at en bygning er registrert i SEFRAK gir den ikke automatisk noen vernestatus. Oppføring i registeret innebærer heller ikke i seg selv spesielle restriksjoner for hva som kan gjøres med et hus. Det finnes mye tilgjengelig informasjon på www.riksantikvaren.no.
Sammendrag selgers egenerklæring
Følgende fremkommer av selgers egenerklæring:
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - Ja, toalett og kraner er byttet på bad/toalett.
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - Byttet kraner og toalett på bad/toalett i 2024. Arbeid er utført av Rørlegger Vatne. Byttet ut badekar med dusjkabinett i 2011. Arbeid er utført ufaglært.
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - Bygd tak over inngangsparti, bygd terrasse. Og kledning ble lagt på på denne endeveggen. Arbeid ble utført i 2011 av ufaglært. Byttet div. vinduer i periode 2011 -2018. Fikk hjelp av kamerat som er byggmester med noen av vinduene.
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - Observert mus i anneks.
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - Sett litt mugg i garderobeskap på "master bedroom".
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - Anneks har ny kledning og nye vinduer. Dette ble montert ca. 2020.
