Om eiendommen
Oppvarming
Eiendommen varmes opp via varmepumpe, vedfyring, samt varmekabler i baderomsgulvet og i innredet kjellerrom, ellers elektrisk oppvarming.
Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg/fastmonterte ovner, så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.
Parkering
Det er ikke parkering tilhørende eiendommen pr i dag. Det er mulighet for å leie parkeringsplass i Byfjellet parkeringstunell som ligger ca 3 minutters gange fra eiendommen. Løkkebakken Eiendom har også parkeringsplasser til utleie, men interessent må kontakte de direkte for å avklare eventuell tilgjengelighet og pris.
Standard
Sjarmerende enebolig med masse særpreg, tegnet av arkitekt Jan Abrahamsen som har hold til i Kragerø i en årrekke. Boligen har en særegent uttrykk med nærmest kvadratisk fasade, med et lite tårn øverst, ett av Abrahamsens særtrekk. I løpet av de senere årene har boligen gjennomgått en rekke oppgraderinger, og det kan nevnes både nytt kjøkken, oppgradert bad, oppgradert elektrisk anlegg, varmepumpe, samt mye nye eller oppgraderte overflater gjennom store deler av boligen.
Boligen går over 3 plan, i tillegg til nevnte tårn, med en spennende planløsning.
1. etasje:
Vindfang/gang:
Praktisk vindfang med eget skap/kott til oppbevaring. Herfra går man videre inn i en gang, med en skyvedørsgarderobe. Fra gangen er det nedgang til underetasjen, samt oppgang til stue og kjøkken. Vaskemaskin er praktisk plassert i et innebygget skap i gangen, med skyvedørsfronter.
Bad:
Lekkert bad som har flislagt gulv med varmekabler, flislagte vegger og malt panel i himlingen. Badet er innredet med en stor dusjnisje med skyvedører i glass, vegghengt toalett og servant med innredning og speil
Soverom:
Boligen har 2 soverom, begge ligger i boligens 1. etasje. Begge rommene har teppegulv, og ellers malte overflater på vegg og i himling. Begge soverommene har plassbygde skap, med god plass til tøy.
2. etasje:
Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en egen krok i tilknytning til stue/spisestue. Kjøkkenet er oppgradert med en ny innredning i 2019. Kjøkkenet fikk da en innredning med slette, hvite fronter, laminert benkeplate og sflis på vegg mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som medfølger. Den åpne løsningen mot spisestuen inviterer til hyggelige stunder på kjøkkenet, og god kontakt med middagsgjester.
Stue:
Fin stue med åpen løsning mot kjøkkenet. Stuen har plass til både spisestue og sofagruppe. Rommets mange vinduer sørger for godt med naturlig lys, og det er direkte utgang til egen veranda. I stuen er det også montert en stilig vedovn med stålrør som sørger for godt med varme, samt varmepumpe plasser i trappegangen. Det ble lagt nye gulv i både stue og på kjøkken i 2019, og alle overflater er malt opp siden det. Fra stuen er det direkte utgang til en tilbaketrukket balkong/veranda. Verandaen har behov for oppgradering.
3. etasje:
Tårnet:
Helt på toppen av huset ligger selve tårnet. Det er ett åpent rom, som egner seg meget godt som et kontor, alternativt en liten loftstue. Det er rikelig med vinduer i rommet, og herfra er det utsikt til sjøen.
Underetasje:
Kjellerrom:
Stort rom i underetasjen som er benyttet som soverom, men rommet fremkommer ikke som godkjent soverom i byggetegninger mottatt fra kommunen. Rommet er tegnet inn, og utformingen er i henhold til tegning, men hva rommet er omsøkt/godkjent som fremkommer ikke av tegningen. Eier har satt inn et større vindu i rommet for å tilfredsstille krav som rømningsvei, men det er ikke forelagt dokumentasjon på eventuell bruksendring av rommet.
Bod/garderoberom:
Det er to boder i kjelleren/underetasjen, hvorav det ene er benyttet som et garderoberom. Ett av rommene har sluk i gulvet, og har tidligere blitt benyttet som vaskerom, og i dette rommet er varmtvannstanken plassert.
Beskrivelse av tomt
Tomten er en eiet tomt, som i henhold til Kragerø kommune ikke oppmålt. Det foreligger en grensebeskrivelse/kart fra 1923, men det foreligger ikke noe målebrev av nyere dato på eiendommen.
Tomtens angitte areal er hovedsakelig dekt av husets bygningsmasse, samt adkomst.
Sammendrag selgers egenerklæring
Følgende er hentet fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja, nytt arbeid i 2019. Flislegger la ny membran og flis på gulv og vegger. Rørlegger installerte dusjvegg, servant, toalett og dusj. Utført av Kragerø Flis og Mur AS, Hjallum AS
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Det kom vann inn i kjelleren
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Det kom inn vann i kjellersoverommet. Hele gulvet ble revet opp og tørket før det ble lagt nytt gulv.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja, nytt arbeid i 2019. Ny innmat i sikringsskap og all elektrisk installasjon på badet. utført av Kragerø Energi/Installasjon
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja, nytt arbeid i 2019. Lagt nye rør i hele huset (rør i rør), bortsett fra mellom hovedkran og vannskap. Utført av Hjallum AS
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Sprekk i fugene i vindfang (ikke fra nyere tid).
Se selgers egenerklæringsskjema for utfyllende informasjon.
Takstmannens kommentar til arealoppmåling
Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.
Tilstandsrapporten er utarbeidet av Ramberg Takst AS den 04.11.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.
Bygningssakskyndigs konklusjon:
"Ramberg Takst ble kontaktet av Elisabeth Flete for å utføre en tilstandsrapport med arealmåling av enebolig med adresse Biørneveien 4 i Kragerø kommune.
Det er fint vær på befaringsdagen, ut over dette er alle arealer tilgjengelig på befaringsdagen og er således med i denne rapporten.
Tilstanden på boligen framstår med normal standard og normal bruksslitasje jamfør med alder.
TG: 2 er gitt til: taktekking, nedløp, veggkonstruksjon, ytterdører, overflater, innvendig dører, innvendig trapper, rom under terreng, pipe, ildsted, radon, baderomsgulv, membran, ventilasjon baderom, vannrør, el-anlegg, drenering, grunnmur og utvendige vann og avløpsrør.
TG: 3 er gitt til: vinduer, terrasse og etasjeskiller.
TG:UI gitt til forstøtningsmur da det er kommunen som har vedlikehold og ansvar for denne, men om det ikke gjøres noe her kan det bli utsiging av masser mot eneboligen. Viser til rapportens underpunkter og at det er viktig at man leser disse, ikke bare sammendraget. Man må påregne vanlig vedlikehold.
Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3 Store eller alvorlige avvik:
Utvendig > Vinduer: Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er registrert punkterte vinduer og vær/aldersslitasje. Stedvis noe mykt treverk.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er registrert skjevheter i bærende elementer, råte og elde i terrassekonstruksjon
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
TG IU:
Tomteforhold > Forstøtningsmurer: Det er en forstøtningsmur i betong mot eiendommen med jordtrykk og utsiging. Eier informerer om at det er kommunen som har ansvar og vedlikehold for denne muren.
TG2 Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Nedløp og beslag: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler
Utvendig > Dører: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket
Innvendig > Overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er registrert stedvis slitasje, løs tapet og knuste flis i gang
Innvendig > Radon: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad
Innvendig > Pipe og ildsted: Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er registrert noe rennemerker på pipe. Plate rundt pipe ved gjennomføring har løsnet fra tak
Innvendig > Innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert barnesikring i opptrinn.
Innvendig > Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er registrert dørblader som tar i karm og noe slitasje på dørvridere
Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater Gulv: Det er registrert svertesopp på silikonfuger og utettheter i silikonfuger. Det er registrert noe synlig riss i fuger rundt sluk som ser ut til å være utbedret
Våtrom > 1 etasje > Bad > Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør
Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Halvparten av levetiden oppbrukt gjelder vannledninger i kobber. Det er registrert kondensering i rørskap, vann i bunn av begge skap og rust. Med tank på hvor mye kondensering det er i skap kan dette være en lekkasje på anlegget, men eier opplyser om at vannet blir spesielt kaldt på eiendommen
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg: Dokumentasjon ikke fremvist på el-anlegg. Med tank på manglende dokumentasjon og alder så anbefales det en kontroll av anlegget. Kostnadsestimat gitt for kontroll, avvik funnet av fagkyndig kommer i tillegg
Tomteforhold > Drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det må utføres ytterligere undersøkelser rundt terreng og drenering mot nordvest, om det er fjell og ikke fylling og med tanke lite plass mellom bygning og fjell kan drenering her være vanskelig og mer tidkrevende å utbedre
Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser
TG2 Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak
Innvendig > Rom Under Terreng: Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Våtrom > 1 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.
For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.
